Proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari

Incarto n.

16.2013.29

Lugano

7 gennaio 2015/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 18 luglio 2013 presentato da

RE

1

(patrocinato

dall'avv. PA 1)

contro

la decisione emessa il 14 giugno 2013 dal Pretore del Distretto di Lugano,

sezione 1 nella causa OR.2011.140 (proprietà per piani: contestazione di risoluzioni

assembleari) da lui promossa con petizione del 10 novembre 2011

nei confronti della

CO

1

(rappresentata

dalla RA 1);

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. __________

RFD di __________, sezione di __________, sorge una proprietà per piani (CO 1)

costituito di 17 unità (9 appartamenti, 1 deposito e 7 autorimesse). RE 1 è titolare

della proprietà per piani n. 561 (15/1000 del fondo base)

con diritto esclusivo sull'autorimessa

n. 3. Il 30 maggio 2011 l'assemblea dei comproprietari ha, tra l'altro, approvato,

con voto contrario di RE 1, i conti dell'esercizio 2010 (oggetto n. 5) e respinto

all'unanimità i punti oggetto di discussione da lui richiesti, segnatamente

“votazione per nuovo regolamento, votazione nuova divisione PPP, definizione

voce "Struttura portante", voce fondo rinnovo per soli box e rimborso

spese 2009-2010” (oggetto n. 9).

B. Il 4 luglio 2011 RE 1 si è

rivolto Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, con un'istanza di

conciliazione volta ad accertare la nullità della risoluzione assembleare n. 5

e che fossero approvati “una nuova divisione della suddetta proprietà per piani

(in base alla quale venga definita la voce "Struttura portante" e

venga aggiunta la voce "Box"), un nuovo piano di assegnazione delle

parti comuni e un nuovo regolamento per l'uso e l'amministrazione del

condominio”. Il 12 ottobre 2011 il Segretario assessore ha rilasciato all'attore

l'autorizzazione ad agire. Con petizione del 10 novembre 2011 RE 1 ha

convenuto la Comunione dei comproprietari CO 1 davanti al medesimo Pretore perché

fosse accertata la nullità della risoluzione assembleare n. 5 e che fossero approvati

“una nuova divisione della suddetta proprietà per piani (in base alla quale

venga definita la voce "Struttura portante" e venga aggiunta la voce "Box"),

un nuovo piano di assegnazione delle parti comuni e un nuovo regolamento per l'uso

e l'amministrazione del condominio”. Nella sua risposta del 21 dicembre 2011 la

convenuta ha proposto di respingere la petizione. Replicando il 3 gennaio 2012 l'attore ha mantenuto il suo punto di vista. Altrettanto ha fatto la convenuta nella duplica del

13 gennaio 2012. L'udienza per le prime arringhe si è tenuta il 26 marzo 2012 e

non essendoci prove la causa è stata ritenuta matura per il giudizio. Statuendo

il 14 giugno 2013 il Pretore ha respinto la petizione, ponendo la tassa di giustizia

e le spese di complessivi fr. 300.– a carico dell'attore.

C. Contro la decisione appena

citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 18 luglio 2013 nel

quale chiede di riformare la sentenza impugnata, nel senso di accogliere la petizione.

Nelle sue osservazioni del 14 agosto 2013 la Comunione dei comproprietari del CO

1 ha concluso per la reiezione del reclamo.

in diritto: 1. Il Pretore

ha trattato la causa con la procedura ordinaria degli art. 219 segg. CPC,

salvo poi accertare nella decisione il valore litigioso in “manifestamente

inferiore a fr. 10 000.–”. Se non che trattandosi di una controversia

patrimoniale con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, la petizione

doveva seguire così la procedura semplificata degli art. 243 segg. CPC. Tale

irregolarità non ha menomato il diritto d'essere sentito dell'attore, il quale

ha potuto esprimersi liberamente dinanzi a un giudice munito di piena

cognizione in fatto e in diritto. La decisione del Pretore è impugnabile

con reclamo entro 30 giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In

concreto, la sentenza di primo grado è pervenuta al patrocinatore dell'attore

il 19 giugno 2013, di modo che il reclamo in esame, introdotto il 18 luglio

2013 (cfr. attestazione postale sulla busta d'invio raccomandato)

è di conseguenza ricevibile.

2. Secondo l'art. 320 CPC con

il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o

l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità

di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata

applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione

del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 134 II 246, consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità

di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti

soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in

tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e

circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione

di "manifestamente errato"

corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle

prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta

criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione

propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la

valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili,

in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o

di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante

con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 138 I 51, consid. 7.1). Un

apprezzamento delle prove è arbitrario solo quando l'autorità di prime cure

abbia manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o

abbia omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di una prova importante,

idonea a influire sulla decisione presa; oppure quando, sulla base degli

elementi raccolti, essa abbia fatto delle deduzioni insostenibili (DTF 137 III

234, consid. 4.2 e rinvii).

3. Nella decisione impugnata il

Pretore, relativamente all'approvazione dei conti (oggetto n. 5), dopo avere

constatato che le spese comuni a carico dell'attore ammontavano a fr. 397.60,

ha accertato che per le autorimesse tale ripartizione tiene conto unicamente

dei “costi di pulizia delle parti comuni interni ed esterni, amministrazione,

assicurazione stabile, interessi e spese bancarie sul conto gestione, fr. 2.–

annui per il consumo di elettricità del box, quota fondo rinnovamento” a esclusione

dei “costi di riscaldamento, acqua potabile, fognatura e manutenzione delle

parti comuni all'interno del condominio”, e ciò malgrado tale chiave di riparto

non figuri nel regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà.

Per il primo giudice l'attore, cui incombeva l'onere allegatorio e probatorio,

non ha né specificato né dimostrato quali spese sarebbero inutili o quantomeno

di minima utilità per la sua unità e quindi contrarie all'art. 712h cpv.

3 CC, di modo che non ha ritenuto censurabile l'addebito di una quota di spese

comuni, “le voci oggetto della ripartizione anche sulla PPP dell'attore appaiono

essere anche nell'interesse della stessa”. Egli ha poi soggiunto che la mancata

applicazione alla lettera del regolamento non inficiava la decisione di

approvazione dei conti mentre la richiesta di modificare il testo del regolamento

“per allinearlo a quanto effettivamente praticato in quel condominio dev'essere

trattandata e decisa ad hoc in un'altra assemblea condominiale”.

Quanto alla richiesta dell'attore

di una nuova suddivisione della proprietà per piani (oggetto n. 9), per il

Pretore essa è “contraria all'art. 712e cpv. 2 CC (poiché l'attore non

ha per nulla dimostrato il realizzarsi delle condizioni qui previste) ed

assolutamente generica, ossia mancante dell'allegazione necessaria, tanto da

non potersi comprendere quali ne siano le ragioni soggiacenti, quando la legge

mette piuttosto a disposizione – (anche) per situazioni come la presente – lo

strumento del regolamento condominiale”. E ciò, ha soggiunto, a maggiore

ragione nel caso concreto se si considera che “l'interpretazione effettiva del

regolamento ha portato, nell'esercizio 2010, ad un risultato economico in linea

con l'art. 712h cpv. 3 CC.”

4. Secondo gli

art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a

una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando

ne ha avuto conoscenza. Si tratta di un termine perentorio, da esaminare

d'ufficio, che decorre dal momento in cui l'interessato conosce l'intero tenore

della decisione (“decisione completa”). Trattandosi di

comproprietari presenti all'assemblea, si può ritenere che tale presupposto sia

dato dalla solo partecipazione alla medesima (Wermelinger in: Zürcher Kommentar, Zurigo/Basilea/Gi­nevra

2010, n. 240 segg. 712m CC; Foëx

in: Commentaire Romand, Code civil I, Basilea 2010, n. 25 segg. 75).

In concreto,

l'assemblea dei comproprietari si è tenuta il 30 maggio 2011. E siccome RE 1 ha

partecipato alla medesima, il termine di un mese per contestarla è scaduto il

30 giugno 2011 (art. 77 cpv. 1 n. 3 CO). Introdotta il 4 luglio 2011, l'azione in rassegna è stata quindi promossa tardivamente. Poco importa che l'attore abbia

ricevuto il verbale dell'assemblea il 10 giugno 2011, giacché nella misura in

cui egli ha partecipato alla stessa è venuto a conoscenza dell'intero contenuto

delle decisioni adottate quel giorno. L'azione di “contestazione della

decisione di assemblea condominale” fondata sull'art. 75 CC andava così dichiarata

irricevibile e di conseguenza anche il reclamo non meriterebbe ulteriore disamina.

Comunque sia, si volesse da ciò prescindere ed esaminare le censure esposte dal

reclamante, l'esito dell'impugnazione non muterebbe per le ragioni che seguono.

5. Nella

petizione l'attore, invero, chiedeva di dichiarare nulla la “trattanda n. 5 del

verbale dell'assemblea generale ordinaria dei condomini del CO 1 a __________

tenutasi in data 30 maggio 2011”, salvo indicare che “disposizioni del regolamento

condominiale in contrasto con il cpv. 3 dell'art. 712h CC, norma imperativa,

possono essere annullate dal giudice come previsto da giurisprudenza”

(petizione pag. 6). Ancorché non vi sia alcun accenno a motivi di nullità,

questa può sempre essere fatta valere (Wermelinger,

op. cit., n. 211 ad art. 712m CC). Sotto questo profilo l'azione era di

per sé ricevibile.

a) Secondo

l'art. 9 del regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà le

spese per le quali devono concorrere i comproprietari proporzionalmente ai millesimi

posseduti sono quelle concernenti:

a)

l'illuminazione delle scale e dei locali di uso comune;

b) i

premi dell'assicurazione incendi – acqua e R.C;

c) il

canone annuo d'acqua e per gli impianti di uso comune;

d)

l'ordinaria manutenzione delle parti comuni del fabbricato;

e) la

riparazione straordinaria delle parti comuni;

f) le

spese generali di amministrazione;

g) i

canoni e i tributi che venissero imposti al fabbricato;

h) tutte le altre spese e oneri riguardanti in modo indubbio l'uso comune dello

stabile;

i) (…)

Appartengono

all'uso comune anche le spese di manutenzione e riparazione sia ordinaria che

straordinaria, il restauro e la pitturazione degli avvolgibili, dei telai,

delle imposte esterne, delle ringhiere e delle balaustre dei balconi, e delle

terrazze dei singoli appartamenti.

L'art.

10 del medesimo regolamento prevede che le spese per la manutenzione e

riparazione dell'impianto di riscaldamento, le spese di consumo e di esercizio

del riscaldamento sono ripartire, senza facoltà di sottrarvisi rinunciando al riscaldamento,

in misura proporzionale alla superficie radiante (doc. C). Ora, ci

si può chiedere se l'attore, titolare della proprietà per piani dal 1986, possa

rimettere in discussione una ripartizioni delle spese effettuate in base alla

contestata chiave dopo averle pacificamente onorate per anni. Sulla questione non

occorre dilungarsi per le ragioni in appresso.

b) Ora,

la questione di sapere se una decisione assembleare

adottata in dispregio dell'art. 712h cpv. 3 CC sia nulla o solamente

annullabile è controversa (riassunto in: Werme-linger,

op. cit., n. 73 segg. ad art. 712h CC), ma può rimanere indecisa. In

concreto, è indubbio che ove la ripartizione delle spese comuni avesse seguito i

criteri enunciati nel regolamento per l'uso e l'amministrazione della

comproprietà, la risoluzione sull'approvazione dei conti 2010 non avrebbe

tenuto conto del fatto che per i titolari di proprietà per piani

aventi

unicamente un diritto esclusivo sulle autorimesse alcune spese comuni non servono

o servono minimamente con queste, ovvero sono spese oggettivamente inutili per

Fatti

i loro fruitori (Wermelinger, op.

cit., n. 78 seg. ad art. 712h CC). Ciò contrasta con l'art. 712h cpv.

3 CC. Resta il fatto che nella fattispecie, come accertato dal primo giudice,

l'onere di

fr.

397.60 addebitato all'attore riguarda per finire unicamente “i costi di pulizia

delle parti comuni, interni ed esterni, amministrazione, assicurazione stabile,

interessi e spese bancarie sul conto gestione, fr. 2.– annui per il consumo di

elettricità del box, quota fondo rinnovamento”. E siccome le autorimesse non partecipano ai costi di riscaldamento, acqua potabile, fognatura e

manutenzione delle parti comuni all'interno del condominio, la delibera non può

dirsi ledere il precetto imperativo dell'art. 712h

cpv. 3 CC. Sotto questo profilo il reclamo è destinato all'insuccesso.

c) Il

reclamante sostiene che per rispettare i parametri previsti dall'art. 712h

cpv. 3 CC non basti escludere i costi di riscaldamento, acqua potabile,

fognatura e manutenzione delle parti comuni all'interno del condominio, ma

occorre che “l'amministratore intervenga su ogni singola voce limitando quelle

che sono le spese da imputargli al minimo indispensabile”. Se non che, per

tacere del fatto che già il Pretore ha rimproverato all'interessato di non

avere specificato né dimostrato quali spese poste a suo carico sono contrarie

all'art. 712h cpv. 3 CC, nemmeno in questa sede egli precisa alcunché.

Per altro, non costituisce una censura conforme alle esigenze di motivazione

dell'art. 321 cpv. 1 CPC rilevare che “basta esaminare i conteggi di consuntivo

e di preventivo per capire che gli vengono richieste anche delle partecipazioni

che non sarebbero in correlazione con il box”, senza spiegare perché l'accertamento

dei fatti operato dal primo giudice sia manifestamente errato. Né configura un'ammissibile

censura l'apodittica affermazione che “il fatto stesso di suddividere, seppure

con qualche ovvia eccezione, il costo annuale in base alle quote di

partecipazione millesimali è già di per sé la prova che non si terrebbe

minimamente conto che egli beneficia solo in bassissima parte di quelli che

Considerandi

sono i costi del condominio”, l'art. 712h cpv. 3 CC non essendo destinato

a stabilire una equità assoluta in tema di ripartizione delle spese comuni (Wermelinger, op. cit., n. 101 ad art.

712h CC).

d) Il

reclamante ribadisce che occorrerebbe creare un fondo di rinnovamento specifico

per le autorimesse, senza tuttavia spiegare per quale motivo queste proprietà

per piani non dovrebbero partecipare alla creazione del fondo destinato a finanziare

lavori di rinnovamento e manutenzione delle parti comuni dell'immobile, quali il

tetto o le facciate. Per il resto il reclamante si limita ad asserire che i

posteggi non dovrebbero partecipare ai costi di pulizia delle parti comuni

interni ed esterni e che sarebbe scorretto ripartire secondo i millesimi i

costi di amministrazione. Tali allegazioni, addotte per la prima volta in

questa sede e non davanti al primo giudice, sono nuove e come tali

inammissibili in secondo grado, l'art. 326 cpv. 1 CPC vietando espressamente alle parti di avvalersi davanti all'autorità di

reclamo di nuove conclusioni, nuovi fatti o nuovi mezzi di prova (Jeandin in: Code de procédure civile commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art.

326).

6.

Per quanto riguarda la richiesta

di modifica delle quote di valore e quindi di una nuova suddivisione della proprietà

per piani “che possa meglio ottemperare ai requisiti dell'art. 712h cpv.

3.

CC”, il reclamante ritiene che il Pretore avrebbe dovuto esaminare la

questione e imporre all'amministrazione di rivedere la suddivisione delle spese

condominiali e adeguare il regolamento condominiale. Se non che, per

tacere del fatto che al riguardo la contestazione della risoluzione assembleare

è tardiva (sopra consid. 4), così argomentando egli, una volta di più, non si

confronta, venendo meno al proprio obbligo di motivazione (art. 321 cpv. 1 CPC),

con l'argomentazione del primo giudice secondo cui la sua richiesta di rettificazione

delle quote è contraria all'art. 712e cpv. 2 CC e assolutamente generica,

tanto da non potersi comprendere quali ne siano le ragioni soggiacenti. Ciò

vale altresì per le sue ulteriori richieste di un nuovo piano di assegnazione

delle parti comuni e di un nuovo regolamento condominiale, il reclamante non

avendo minimamente spiegato in che modo vorrebbe che gli stessi fossero in

concreto modificati. Come l'assemblea dei comproprietari avrebbe potuto

deliberare con cognizione resta così un mistero. Ne discende, in ultima

analisi, che il reclamo vede la sua sorte segnata.

7.

Le spese giudiziarie

seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'opponente, che ha presentato

osservazioni per il tramite di un rappresentante, ha diritto a un'adeguata indennità.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è ricevibile,

il reclamo è respinto.

2. Le spese giudiziarie di

complessivi fr. 250.– sono poste a carico del reclamante che rifonderà alla

controparte un'indennità di

fr. 200.–.

3. Notificazione a:

–

avv.;

–.

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.