16.2013.3

Accertamento dell'inesistenza del debito - interpretazione di una clausola di un contratto di locazione relativa alle spese accessorie

28 febbraio 2014Italiano11 min

Fatti

B. Fallita

la conciliazione promossa davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione

di __________, con petizione dell'11 agosto 2011 CO 2 e CO 1 hanno convenuto la

RE 1 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, chiedendo di accertare

l'inesistenza del debito di fr. 3118.– e di annullare il citato PE. Nelle sue osservazioni del 12 settembre 2011 la convenuta ha

proposto di respingere la petizione. Esperita l'istruttoria,

nei loro rispettivi memoriali conclusivi del 30 e del 31 maggio 2012 le parti

hanno ribadito le loro posizioni.

Statuendo il 17 dicembre 2012 il Pretore, in

accoglimento della petizione, ha accertato l'inesistenza del debito di fr.

3318.– e ha annullato la procedura esecutiva a carico degli attori. Le spese,

con una tassa di giustizia di fr. 500.–, sono state poste a carico della

convenuta, tenuta a rifondere agli attori fr. 600.– per ripetibili.

D. Contro

la decisione appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del

17 gennaio 2013 postulando l'annullamento del giudizio impugnato. L'atto non è

stato oggetto di notificazione.

Considerandi

in diritto: 1. Le

decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di

controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con

reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella

fattispecie la decisione impugnata è pervenuta al rappresentate della convenuta

il 18 dicembre 2012. Tenuto conto delle ferie intercorse dal 18 dicembre al 2

gennaio incluso (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC), il termine di reclamo, iniziato a

decorrere il 3 gennaio 2013, sarebbe scaduto il 1° febbraio 2013. Introdotto il

17.

gennaio 2013 (cfr. timbro sulla busta di intimazione) il reclamo è pertanto

tempestivo.

2.

Secondo l'art.

320.

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità

di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata

applicazione del diritto – federale, cantonale o estero

– da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la

violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF

134.

II 246, consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di

reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto

se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso

occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,

accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di

“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento

delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio

non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una

versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei

fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente

insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi

di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in

contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 138 I 51,

consid. 7.1). Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo

quando l'autorità di prime cure abbia manifestamente disatteso il senso e la

rilevanza di un mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di

tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa;

oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle deduzioni

insostenibili (DTF 137 III 234, consid. 4.2 e rinvii).

3.

Il Pretore, rammentati i criteri preposti all'interpretazione di contratti,

ha accertato che sull'interpretazione della clausola contrattuale relativa alle

spese accessorie la volontà delle parti divergeva. Egli ha così determinato la

loro presunta volontà interpretando le loro dichiarazioni secondo il principio

dell'affidamento, giungendo alla conclusione che il pagamento di fr. 220.–

mensili per le spese accessorie doveva essere considerato un importo

forfettario senza nessun conguaglio alla fine dell'esercizio. Ciò posto, la petizione

è stata accolta e il debito degli attori disconosciuto.

4.

reclamante censura tale conclusione, contestando l'interpretazione della citata

clausola effettuata dal Pretore. Essa ribadisce, in estrema sintesi, che il

pagamento di fr. 220.– previsto contrattualmente doveva intendersi come un

acconto sulle spese accessorie con conguaglio alla fine dell'anno.

a) Il contenuto di una clausola contrattuale è

determinato in primo luogo mediante l'interpretazione soggettiva, ossia ricercando

la vera e concorde volontà dei contraenti, piuttosto che la denominazione o le

parole inesatte adoperate per errore o allo scopo di nascondere la vera natura

del contratto (art. 18 cpv. 1 CO). Ciò che le parti hanno voluto e dichiarato

durante le trattative e al momento della conclusione del contratto attiene ai

fatti e sottostà unicamente alla censura per arbitrio, mentre

l'interpretazione normativa, quale questione di diritto, è esaminata con libera

cognizione.

Qualora

non esistano accertamenti di fatto sulla reale concordanza di queste volontà, o

se il giudice costata che una parte non ha compreso la volontà dell'altra, la

loro volontà (presunta) è determinata interpretando le loro dichiarazioni oggettivamente

secondo il principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso che ogni

contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni dell'altro

nella situazione concreta. L'interpretazione secondo questo metodo è una questione

concernente l'applicazione del diritto, che può essere esaminata liberamente (DTF 136 III 188, consid. 3.2.1 con rinvii). Per giudicare

tale questione è tuttavia necessario basarsi sul contenuto delle dichiarazioni

di volontà delle parti e sulle circostanze che hanno preceduto o accompagnato

la stipulazione del contratto, le quali attengono ai fatti (DTF

133.

III 67, consid. 2.2.1).

b) In concreto, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti è

quello usuale, edito dalla CATEF, nel quale le spese accessorie non sono

comprese nella pigione, il cui importo è pagabile in rate mensili anticipate

unitamente alla pigione e a titolo di acconto con conguaglio al termine del relativo

esercizio. Ora, in realtà la dicitura secondo cui l'importo di fr. 220.–

avrebbe dovuto essere corrisposto a titolo di acconto con relativo conguaglio

al termine dell'esercizio è barrata così come la precedente dicitura

manoscritta che indicava che le spese accessorie sarebbero state versate alla

fine del relativo esercizio (“secondo conteggio annuale”). Per il primo

giudice, secondo un'interpretazione puramente letterale la volontà delle parti era

quella di ritenere solute le spese accessorie mediante il versamento di un

importo di fr. 220.– mensili a forfait, senza nessun conguaglio alla fine dell'esercizio,

non comprendendosi “il motivo per cui la dicitura che prevedeva un conguaglio

sia stata barrata”. Né l'istruttoria aveva potuto stabilire con certezza le

circostanze che avevano preceduto o accompagnato la stipulazione del contratto,

in particolare la modifica dello stesso, sicché non vi erano elementi sufficienti

per scostarsi da quanto stabilito dalla chiara lettera del contratto di

locazione. Egli ha poi accertato che per tre anni consecutivi i conduttori non

avevano ricevuto alcun conteggio delle spese accessorie con una richiesta di conguaglio,

e ha ritenuto infine che al locatore andava opposto il principio in dubio

contra stipulatorem, il contratto, così come le

successive modifiche, essendo da lui stato redatto.

c) La

reclamante afferma che il Pretore non ha considerato che prima di procedere

alla modifica del contratto, l'amministratore dello stabile avrebbe spiegato ai

conduttori che “si proponeva loro un acconto mensile più un conguaglio annuale

e non un importo forfettario”. Soggiunge che lei non ha mai

adottato alcun comportamento dal quale “si potesse intendere che la propria volontà

fosse quella di fissare un importo forfettario per le spese accessorie unicamente

ai signori CO 1”. Sostiene che “se avesse voluto intendere il pagamento di una

cifra forfettaria mensile lo avrebbe reso esplicito in ogni modo essendo una

pratica di certo non consueta” e si domanda per quale motivo deve prevalere la

tesi dei convenuti “non essendo specificato né che tale importo è forfettario

né che è in acconto”. Sennonché, così argomentando, essa si limita a contrapporre la propria versione senza spiegare perché

quella del primo giudice sarebbe manifestamente errata,

ovvero insostenibile. Ciò, come si è detto, non basta per dimostrare un’accertamento

manifestamente errato dei fatti e una valutazione arbitraria delle prove (sopra

consid. 2).

d) Nelle

circostanze descritte, sulla base dei fatti accertarti e della valutazione

delle prove operata dal Pretore, la conclusione di quest'ultimo secondo cui con

la cancellazione della dicitura “l'importo è pagabile

in rate mensili anticipate unitamente alla pigione e a titolo di acconto con

conguaglio al termine del relativo esercizio” ogni

contraente poteva e doveva ragionevolmente ritenere che le spese accessorie fossero

solute mediante il versamento forfettario di fr. 220.– mensili senza nessun

conguaglio alla fine dell'esercizio, rispetta le regole giurisprudenziali sull'interpretazione

dei contratti, di modo che egli ha correttamente applicato il diritto.

e) Ciò

posto il reclamo, che non ha evidenziato nessun errore manifesto nell'accertamento

dei fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice, deve essere respinto nella composizione a giudice

unico prevista dall'art. 48b lett. b n. 3 LOG, la causa non ponendo

una questione di principio né essendo di rilevante importanza.

5.

Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non

si pone problema di ripetibili alla controparte, alla quale il reclamo non è

stato notificato per osservazioni.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella

misura in cui è ricevibile, il reclamo è respinto.

2. Le spese

giudiziarie, di complessivi fr. 150.–, sono poste a carico della reclamante.

3. Notificazione

– ;

– avv. .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla

notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione

di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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