Contratto di locazione - esplulsione dopo disdetta straordinaria per mora - richiesta di compensazione della pigione dovuta con il costo dei lavori effettuati e la garanzia versata ai locatori - irric

Incarto n.

16.2014.18

Lugano

15 maggio 2014/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Giani,

presidente

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 9 aprile 2014 presentato da

RE

1

contro

la decisione emanata il 27 marzo 2014 del Pretore della giurisdizione di

Locarno Città nella causa SO.2014.164 (espulsione del conduttore) promossa

con istanza del 28 febbraio 2014 da

e CO 1

(rappresentati dalla RA 1);

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. Il 18 giugno 2012 RE 1

ha sottoscritto con CO 2 e CO 1 un contratto di locazione a tempo indeterminato

avente per oggetto un appartamento a __________ di proprietà di quest'ultimi,

per una pigione annua di fr. 10 800.–, pagabile in rate mensili anticipate di

fr. 900.–, oltre a un acconto annuo per le spese accessorie di fr. 1800.–,

pagabile in rate mensili anticipate di fr. 150.–. La locazione, iniziata il 1°

luglio 2012, poteva essere disdetta con preavviso di tre mesi, con effetto alla

scadenza 30 giugno, la prima volta nel 2013. Il 13 dicembre 2013 i locatori

hanno inviato al conduttore una diffida di pagamento delle pigioni e degli acconti

spese scoperti da ottobre a dicembre 2013 per un totale di fr. 3150.–, con la

comminatoria della disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257d CO in

caso di mancato pagamento. Non avendo ricevuto alcun versamento, il 20 gennaio

2014 essi hanno notificato al conduttore su modulo ufficiale la disdetta del contratto

di locazione per il 28 febbraio 2014. Il conduttore non ha contestato la

disdetta, ma neppure restituito l'ente locato.

Fatti

B. Con istanza del 28 febbraio

2014 CO 2 e CO 1 hanno convenuto RE 1 davanti al Pretore della giurisdizione di

Locarno Città per ottenere la riconsegna dell'appartamento. All' udienza del 25

marzo 2014, indetta per la discussione, il convenuto ha ammesso la situazione

di mora dovuta a difficoltà finanziarie. Statuendo il 27 marzo 2014 il Pretore ha

accolto la domanda di espulsione, disponendone l'esecuzione effettiva, e ha

posto gli oneri processuali di fr. 150.– a carico del convenuto, tenuto a rifondere

agli istanti un'indennità di fr. 250.–.

C. Contro la decisione appena

citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 9 aprile 2014 postulandone

l'annullamento. Nelle loro osservazioni del 12 maggio 2012 CO 2 e CO 1 hanno

concluso per la reiezione del reclamo.

Considerandi

in diritto: 1. Il Pretore ha trattato

la causa come tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), le cui

decisioni sono impugnabili, trattandosi di procedura sommaria in una causa di

valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, entro 10 giorni dalla notificazione

(art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il primo giudice ha indicato il valore litigioso

in fr. 4200.–, donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG).

Quanto alla tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta al

convenuto il 1° aprile 2014, di modo che il reclamo, introdotto il 9 aprile

2014.

(cfr. attestazione postale sulla busta d'invio raccomandato), è tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320 CPC con

il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o

l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità

di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata

applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione

del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 134 II 246, consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità

di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti

soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in

tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e

circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione

di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)

nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per

motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata

contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento

dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente

insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi

di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in

contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 138 I 51,

consid. 7.1). Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo quando l'autorità

di prime cure abbia manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un

mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di una

prova importante, idonea a influire sulla decisione presa; oppure quando, sulla

base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle deduzioni insostenibili

(DTF 137 III 234, consid. 4.2 e rinvii).

3.

La documentazione prodotta

con il reclamo (e non davanti al primo giudice) è irricevibile, l'art. 326 cpv.

1.

CPC vietando alle parti di avvalersi davanti all'autorità di reclamo di nuove

conclusioni, nuovi fatti o nuovi mezzi di prova (Jeandin in: Code de

procédure civile commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art. 326). In concreto,

la ricevuta 28 giugno 2012 attestante il pagamento da parte di RE 1 di una garanzia

di fr. 3150.– (doc. 3) e la fattura 5 giugno 2012 di fr. 2500.– da lui emessa a

carico dei locatori per dei lavori di ritinteggio dell'appartamento (doc. 4), allegate

al reclamo ma non presentate al primo giudice, sono irricevibile.

4.

Il Pretore ha accolto

l'istanza, accertando l'esistenza di una valida disdetta straordinaria per mora

ai sensi dell'art. 257d CO e la sussistenza dei presupposti per decidere

l'espulsione del convenuto dall'ente locato con la procedura sommaria di tutela

dei casi manifesti (art. 257 CPC).

5.

a) Il

reclamante chiede l'annullamento della decisione rilevando che il Pretore non ha

tenuto conto di un suo credito di fr. 2500.– verso i locatori, concernente i

lavori di ritinteggio da lui effettuati nell'appartamento, che egli ha fatto

valere all'udienza di discussione. In realtà, dal verbale d'udienza del 25 marzo

2014, risulta che il convenuto si è limitato a osservare “di trovarsi

attualmente con problemi di liquidità” e a riconoscere “di non avere corrisposto

le ultime sei pigioni”. L'argomentazione è nuova e non può essere esaminata,

visto il chiaro divieto sancito dall'art. 326 cpv. 1 CPC (sopra, consid. 3).

b) A

mente del reclamante, l'istanza di espulsione è priva di fondamento, poiché a

fronte di un credito di fr. 3150.– fatto valere con la diffida, i locatori sono

debitori nei suoi confronti di fr. 4650.– (fr. 3150.– quale deposito della cauzione

e fr. 2500.– per i lavori da lui eseguiti). Al momento dell'udienza inoltre, il

suo debito verso gli istanti ammontava a fr. 5400.– (sei pigioni) o, tutt' al

più, a fr. 6300.– (sei pigioni più le spese accessorie non ancora definitive) e

quindi, considerato il suo credito di fr. 4650.–, egli nulla doveva agli

istanti o al massimo era loro debitore di fr. 650.–, importo che poteva e può

essere da lui pagato. Ora, anche tali censure, che si fondano su fatti e

argomenti non sollevati in prima istanza (cfr. verbale d'udienza del 25 marzo

2014), non possono essere vagliate da questa Camera, ostandovi l'art. 326 cpv.

1.

CPC (cfr. consid. 3).

c) Sia

come sia, giovi rilevare che giusta l'art. 257d CO, quando il conduttore

è in mora nel pagamento delle pigioni, il locatore può fissargli per scritto un

termine, nel caso di locali d'abitazione di almeno 30 giorni, per il pagamento,

con l'avvertenza che scaduto infruttuosamente il termine impartito il rapporto

di locazione sarà disdetto (cpv. 1); se il conduttore non paga entro il termine

fissato, il locatore può recedere dal contratto con un preavviso di 30 giorni

nel caso di locali commerciali (cpv. 2). Al fine di impedire la predetta

disdetta straordinaria, un'eventuale compensazione dev'essere invocata durante

il predetto termine di grazia (sentenza del Tribunale federale 4A_585/2011 del

7.

novembre 2011, consid. 3.2, con riferimento a DTF 119 II 248, consid.

6b/bb-cc). Inoltre, l'esistenza di un deposito di garanzia (art. 257e CO),

è senza pertinenza, perché fino a quando un contratto di locazione è in vigore,

il conduttore non può compensare l'importo versato a titolo di garanzia con le

somme che deve al locatore, perché ciò comporterebbe una riduzione unilaterale

della garanzia pattuita dalle parti (sentenza del Tribunale federale 4C.59/2007 del 25 aprile 2007 con riferimenti). Ne segue che fossero anche state ammissibili, le

censure del reclamante risultano infondate.

d) Le

ulteriori obiezioni sollevate dal reclamante – le difficoltà di trovare un

nuovo appartamento dovute al precetto esecutivo fattogli spiccare dagli

istanti; l'uso dell'ente locato anche da parte di sua figlia nei periodi in cui

vive con lui; i problemi finanziari dovuti ai creditori morosi e alla riduzione

degli incarichi datigli dai clienti durante la stagione invernale –, a prescindere

della loro inammissibilità (cfr. consid. 3), non ostano, con ogni

evidenza, al legittimo diritto conferito ai locatori di disdire il

contratto di locazione in caso di mora nel pagamento della pigione (art. 257d

CO) e di chiederne la successiva espulsione ove l'inquilino non abbandoni i

locali.

7.

Visto quanto precede,

questa Camera, confrontata con un reclamo sprovvisto di critiche nei confronti

della decisione del Pretore sull'accertamento dei fatti o sull'applicazione del

diritto, è nell'impossibilità di individuare e giudicare i presupposti per un

eventuale annullamento della decisione impugnata. In tali circostanze, il

reclamo va pertanto dichiarato inammissibile e deciso nella

composizione a giudice unico (art. 48b lett. a n. 2 LOG).

8.

Le spese giudiziarie seguono

la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli opponenti, che hanno presentato

osservazioni per il tramite di un rappresentante, hanno diritto a un'equa

indennità.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è irricevibile.

2. Le spese giudiziarie di fr. 350.–

sono poste a carico del reclamante, che rifonderà agli opponenti un'indennità di

fr. 200.–.

3. Notificazione a:

–

–.

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Locarno Città.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.