Contratto di locazione – liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pigioni non pagate

Incarto n.

16.2014.19

Lugano

7 luglio 2014/lw

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 17 aprile 2014 presentato da

RE 1 e RE 2

contro

la decisione emessa l'8 aprile 2014 dall'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Massagno nella causa inc. 32/14 promossa con istanza

del 17 febbraio 2014 da

CO

1

(patrocinata

dall'avv. dott. PA 1);

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: che nel 1999 i coniugi RE 1 e RE

2 hanno sottoscritto con __________ un contratto di locazione avente per

oggetto un appartamento in uno stabile in via __________ a __________, per una

pigione mensile di fr. 1133.– oltre a un acconto per le spese accessorie di fr.

95.– mensili, con conguaglio al termine del relativo esercizio;

che il contratto prevedeva il

deposito di una garanzia di fr. 1000.–, versata dai conduttori su un conto alla

__________, __________;

che nel mese di settembre

2010 la società CO 1 ha acquistato il citato immobile riprendendo tutti i

contratti di locazione;

che dal 1° settembre 2011 la

pigione dell'appartamento è stata aumentata a fr. 1275.– mensili e l'acconto per

le spese di riscaldamento e acqua è stato fissato a fr. 100.–;

che la locazione è terminata alla

fine del mese di marzo 2013;

che il 17 febbraio 2013 CO 1 si è

rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno chiedendo

la convocazione delle parti per un tentativo di conciliazione volto ad ottenere

lo svincolo del deposito garanzia affitti di fr. 1000.– oltre interessi a parziale

copertura dei canoni di locazione e acconti spese scoperti concernenti i mesi da

dicembre 2012 a marzo 2013 ammontanti a fr. 5500.– e di danni riscontrati alla

riconsegna dell'ente locato;

che in uno scritto del 2 aprile

2014 i convenuti hanno proposto di respingere l'istanza, asserendo di avere

lasciato l'appartamento il 1° marzo 2013, di non avere pagato le ultime tre

mensilità (fr. 4125.–), perché l'istante “deve [loro] dei soldi per danni, dei

quali voi [l'Ufficio di conciliazione] siete già a conoscenza” e contestando di

aver cagionato danni all'ente locato;

che all'udienza di conciliazione

dell'8 aprile 2014 le parti hanno ribadito le rispettive posizioni;

che con decisione dello stesso

giorno il predetto Ufficio di conciliazione ha ordinato la liberazione dell'intero

deposito di garanzia di fr. 1000.– oltre ad interessi a favore dell'istante;

che contro la decisione appena

citata RE 1 e RE 2 sono insorti a questa Camera con un reclamo del 17 aprile

2014 volto a ottenere l'annullamento del giudizio impugnato instando altresì

per il beneficio del gratuito patrocinio;

che nelle sue osservazioni del 28

maggio 2014 CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo;

e considerando

in diritto: che ove sia impugnata una

decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, davanti al

quale si applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione

del codice di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL 3.3.2.1), il reclamo

alla Camera civile dei reclami deve essere presentato nel termine di 30 giorni dalla

notificazione della decisione (CCR, sentenze inc. 16.2012.19 del 19 novembre

2012, consid. 1 e 16.2012.11 del 24 febbraio 2012, consid. 1);

che, in concreto, l'errata

indicazione dei rimedi giuridici menzionati nella decisione impugnata (10

giorni) non ha tuttavia comportato alcun pregiudizio ai reclamanti, il cui

memoriale, introdotto il 17 aprile 2014, è tempestivo;

che secondo l'art. 320 CPC con il

reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento

manifestamente errato dei fatti (lett. b);

che per l'art. 212 cpv. 1 CPC se

l'attore ne fa richiesta, l'autorità di conciliazione può giudicare essa stessa

le controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a fr. 2000.–;

che in concreto, l'Ufficio di conciliazione

in materia di locazione di Massagno ha ordinato la liberazione del deposito di

garanzia a favore della locatrice;

che i reclamanti, in estrema

sintesi, si oppongono alla liberazione della garanzia finché “l'avv. PA 1 non

regolerà i debiti nei nostri confronti”;

che per l'art. 257e cpv. 3

CO la Banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le

parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato;

che in concreto, ancorché

l'autorità di conciliazione non si sia pronunciata espressamente sul credito

che il locatore intende opporre in compensazione alla garanzia di spettanza del

conduttore, i reclamanti non contestano, anzi ammettono, di non avere versato

quanto meno tre mensilità per complessivi fr. 4125.– (osservazioni scritte del

Fatti

2 aprile 2014, pag. 2 in alto);

che il mancato pagamento della

pigione permette al locatore di chiedere alla fine della locazione la

liberazione della garanzia in suo favore (Lachat,

Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 361 n. 2.3.2);

che relativamente ai danni fatti

valere dai conduttori, foss'anche ammissibile una compensazione con il deposito

di garanzia, per altro nemmeno sollevata dagli interessati, l'assenza di una

qualsivoglia quantificazione precisa della pretesa esclude una compensazione

(sentenza del Tribunale federale 9C_1044/2012 del 25 luglio 2013, consid. 8 con

riferimenti; CCR, sentenza inc. 16.2012.38 del 7 ottobre 2013, consid. 6c);

che in tali circostanze la

liberazione della garanzia in favore dell'istante non costituisce un'errata

applicazione del diritto da parte dell'autorità di conciliazione;

Considerandi

che ai convenuti resta la

possibilità di agire direttamente nei confronti del proprietario per il

risarcimento dei danni cagionati da un difetto della cosa;

che visto quanto

precede il reclamo deve essere respinto;

che vista la

relativa semplicità della procedura la designazione di un avvocato d'ufficio

non appariva in concreto necessaria;

che le spese giudiziarie seguirebbero la soccombenza

(art. 106 cpv. 1 CPC), ma le circostanze del caso specifico inducono a rinunciare

– eccezionalmente – a qualsiasi prelievo, i reclamanti essendo sprovvisti di

cognizioni giuridiche e avendo agito senza l'ausilio di un patrocinatore (art.

107.

cpv. 1 lett. f CPC);

che non si giustifica di

assegnare ripetibili alla controparte,

avendo essa agito per il tramite

del proprio organo (RtiD II-2005 pag. 680, consid. 9 con rinvii), la redazione

delle osservazioni non avendo comportato particolare incomodo.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Non si prelevano spese processuali

né si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

–e;

–

avv. dott..

Comunicazione all'Ufficio di conciliazione

in materia di locazione di Massagno

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno

30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di

diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla

notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione

di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso

in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in

materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.

116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal

caso dall'art. 115 LTF.