16.2014.43

Pagamento dei contributi alle spese e agli oneri comuni in caso di alienazione della proprietà per piani

7 marzo 2016Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comproprietari hanno incaricato l'amministratore di procedere al recupero

della quota di spese comuni e del fondo di rinnovamento a carico di CO 1 per il

periodo in cui era proprietaria dell'appartamento.

B. Il 12 novembre 2013 la RE 1

si è rivolta al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo di citare

CO 1 a un'udienza di conciliazione per ottenere da il pagamento di

fr. 8862.65 oltre interessi al 5% dal 16 luglio 2011. Il tentativo di conciliazione

è decaduto infruttuoso il 7 gennaio 2014 sicché seduta stante il Segretario

assessore ha rilasciato alla parte attrice l'autorizzazione ad agire (CM.2013.689).

C. Il 22 gennaio 2014 la RE 1

ha convenuto CO 1 davanti allo stesso Pretore formulando l'identica richiesta

sottoposta all'autorità di conciliazione. Il Pretore ha trattato la causa con

la procedura semplificata. Invitata a presentare osservazioni scritte, il 24 febbraio

2014, la convenuta ha proposto di respingere la petizione, eccependo la carenza

di legittimazione passiva. Al dibattimento del 29 aprile 2014 le parti hanno

mantenuto le rispettive posizioni. Non sono state assunte al prove oltre alla

documentazione prodotta dalle parti.

D. Statuendo il 26 agosto 2014

il Pretore aggiunto ha respinto la petizione accertando la carenza di

legittimazione passiva della convenuta. Le spese processuali di fr. 300.– sono

state poste a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta

fr. 1300.– per ripetibili.

E. Contro la decisione appena

citata l'attrice è insorta a questa Camera con un reclamo del 23 settembre 2014

in cui chiede l'annullamento del giudizio impugnato e l'accoglimento della petizione.

In via subordinata, essa postula il rinvio della causa al primo giudice per

nuovo giudizio. Nelle sue osservazioni del 14 novembre 2014 CO 1 conclude

per la reiezione del reclamo.

Considerandi

in diritto: 1. Le

decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di

controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con

reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella

fattispecie la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'attrice il

27.

agosto 2014. Introdotto il 23 settembre 2014 il reclamo è pertanto

tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320 CPC con

il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o

l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). Il reclamo deve essere

motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che, relativamente all'applicazione

del diritto, occorre spiegare in modo conciso, riferendosi all'oggetto del

litigio, in cosa consiste la violazione e su quali punti il giudizio contestato

viene impugnato (cfr. DTF 134 II 246, consid. 2.1). Quanto all'accertamento dei

fatti, la definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella

dell'arbitrio ragione per cui il reclamante non può limitarsi a criticare la

decisione impugnata come in una procedura d'appello, dove l'autorità di ricorso

gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella

del primo giudice (DTF 136 II 494, consid. 2.8 con

riferimenti). Egli deve così dimostrare, attraverso un' argomentazione chiara e

dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una decisione manifestamente

insostenibile, destituita di fondamento serio e oggettivo o in urto palese con

il senso di giustizia ed equità (DTF 135 V 4, consid. 1.3 con rinvii). Non basta

segnatamente che il reclamante affermi l'arbitrarietà della decisione impugnata

adducendo considerazioni generiche (DTF 136 II 494, consid. 2.8).

3.

Il Pretore aggiunto ha

respinto la petizione accertando la carenza di legittimazione passiva della

convenuta, la quale il 23 luglio 2012, al momento in cui l'assemblea dei comproprietari

ha approvato i conti per l'esercizio 2011 e segnatamente il conteggio

definitivo dei contributi a carico della proprietà per piani n. 15201, non

era più iscritta nel registro fondiario quale proprietaria di tale immobile. A

suo dire, debitore dell'obbligazione contributiva è colui che, nel momento in

cui la stessa diventa esigibile, è iscritto nel registro fondiario quale

proprietario di una proprietà per piani.

4.

La reclamante censura la

conclusione del Pretore aggiunto sostenendo che per quanto riguarda le spese di

gestione e di manutenzione ordinaria, come quelle di cui si chiede il pagamento,

in proporzione ai millesimi condominiali e al periodo di utilizzazione del

bene, l'obbligazione nasce quando la loro necessità si manifesta e rimane a

carico di chi era condomino al tempo in cui l'intervento si è reso necessario. A

suo parere, soggiunge, la conclusione del primo giudice è sbagliata poiché ha interpretato

in modo errato un passaggio della dottrina su cui ha fondato il suo giudizio. Essa

ritiene pertanto che debitrice nei confronti della Comunione dei condomini per

le spese pregresse al cambio di proprietà rimane la convenuta.

5.

Nella fattispecie non è

censurato il fatto che sulla scorta del consuntivo 2011 a carico della

proprietà per piani n. 15201 vi era un saldo scoperto di fr. 8862.75 di cui fr.

7781.42

per le spese comuni e fr. 1081.33 quale quota per il fondo di rinnovamento.

La questione è di sapere se accertando come CO 1 non fosse debitrice di tale

importo il Pretore aggiunto ha erroneamente applicato il diritto (art. 320 lett.

a CPC).

Ora, per l'art. 712h i

comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese

dell'amministrazione comune (indicate segnatamente al cpv. 2) proporzionalmente

al valore delle loro quote. Si tratta di un'obbligazione reale (propter rem)

istituita per legge. Debitore dell'obbligazione è chi è iscritto come proprietario

nel registro fondiario. L'attuale proprietario dell'unità deve sdebitarsi del

contributo alle spese comuni quand'anche non abbia partecipato alla decisione alla

base delle stesse (Wermelinger, La

propriété par étages, 3a edizione, n. 29 e 42 ad art. 712h). Il

carattere propter rem, nondimeno, si applica solamente alle pretese

sorte dopo il trasferimento della proprietà, fermo restando che sorta prima del

trasferimento non significa decisa prima dello stesso (Wermelinger, op. cit., n. 43 ad art. 712h). Il debitore è

pertanto il proprietario iscritto nel registro fondiario al momento in cui la

pretesa è esigibile (Bösch in: Basler

Kommentar, ZGB II, 5a edizione, n. 4 ad art. 712h CC; Wermelinger in: Zürcher

Kommentar, Zurigo/Basilea/Ginevra 2010, n. 113 ad art. 712h CC).

E qualora durante un periodo contabile la pretesa non sia ancora esigibile,

debitore è il proprietario iscritto nel registro fondiario al momento del

conteggio definitivo (Meier-Hayoz/Rey

in: Berner Kommentar, 1988, n. 33 ad art. 712h CC; Rey/Maetzke, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3a

edizione, pag. 130 n. 525; Bösch, loc.

cit.). Contrariamente a quanto sostiene

la reclamante, tale principio non si applica solo a “lavori o alle prestazioni

dei terzi eseguiti per la manutenzione e la gestione del condominio”, giacché

lo stesso autore da lei citato, si riferisce espressamente anche ai costi di

riscaldamento.

6.

Nella fattispecie non è

contestato che il resoconto (conteggio annuale) delle spese comuni relative al

2011.

con la relativa ripartizione delle stesse tra i comproprietari è stato

approvato all'assemblea ordinaria del 23 luglio 2012 (art. 712m cpv. 1 n.

4.

CC; doc. A). Solo a quel momento la quota di spese comuni a carico del

singolo comproprietario è stata determinata ed è quindi diventata esigibile,

tant'è che da quel momento è iniziata a decorrere la prescrizione (art. 130

cpv. 1 CO). E siccome il trapasso di proprietà della proprietà per piani n.

15201.

è stato iscritto nel registro fondiario il 15 luglio 2011, la pretesa non

poteva più essere rivolta verso la convenuta. Non si disconosce che, ove il

regolamento per l'uso e l'amministrazione preveda il pagamento di acconti sulle

spese comuni, l'esigibilità possa già decorrere dal riparto dei costi

preventivati. E in concreto, dagli atti parrebbe che effettivamente i

comproprietari fossero tenuti al versamento di 2 rate senza che la convenuta vi

abbia fatto fronte (doc. C). Nondimeno, per tacere del fatto che il regolamento

per l'uso e l'amministrazione non è stato prodotto in causa, tutto si ignora

sull'ammontare dell'acconto preteso e il momento dell'esigibilità. Non si può

pertanto ritenere che al momento del trapasso di proprietà la pretesa di

versamento dell'acconto sulle spese comuni fosse già esigibile verso CO 1. Né,

in mancanza della decisione dell'assemblea dei comproprietari del 2011, è dato

di sapere se verso la stessa fosse già esigibile il contributo al fondo di

rinnovamento. Quanto alla decisione del Tribunale federale pubblicata in DTF 123

III 53, che esclude una responsabilità dell'aggiudicatario di una quota di

proprietà per piani per il pagamento di contributi scaduti alle spese e agli oneri

comuni, si limita a rilevare che il pagamento dei contributi scaduti alle spese

e agli oneri comuni (fälligen gemeinschaftlichen Kosten und Lasten,

contributions échues aux frais et charges communs) rimane a carico del venditore

ma nulla dice su chi è debitore dei contributi non ancora scaduti al momento

del trapasso di proprietà. Ciò posto il reclamo, che non ha evidenziato

un'errata applicazione del diritto da parte del primo giudice, deve essere respinto.

7.

Le spese seguono la

soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'opponente, che ha presentato osservazioni

per il tramite di un patrocinatore, ha diritto a un'adeguata indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr. 950.– sono

poste a carico della reclamante, che rifonderà alla controparte fr. 600.– per

ripetibili.

3. Notificazione a:

–

avv.;

–

avv..

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.