16.2014.62

Contratto di locazione - espulsione del conduttore a fine contratto - restituzione dell'ente locato - riconsegna delle chiavi al locatore

21 ottobre 2015Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

B. Il 3 febbraio 2014 la

locatrice ha chiesto al conduttore di riconsegnare l'appartamento entro il 6

febbraio 2014. Il giorno successivo l'inquilino ha chiesto una proroga per

organizzare il trasloco. Il 20 agosto 2014 la CO 1 ha confermato a RE 1 di

concedergli una proroga per la riconsegna dei locali fino al 31 agosto 2014 e

gli ha chiesto di pagare entro tale data fr. 9300.–, corrispondenti al canone

di locazione degli ultimi dodici mesi. Il 20 settembre 2014 RE 1 ha scritto

alla CO 1 di essere stupito dalle sue richieste “visto quanto chiaramente

indicato nell'allora contratto di locazione”.

C. Con istanza del 20 ottobre

2014, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti, la CO 1 ha chiesto al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, di

ordinare l'espulsione di RE 1 dall'ente locato. All'udienza del 12 novembre

2014, indetta per la discussione, il convenuto ha proposto di respingere

l'istanza, rilevando di avere già lasciato l'appartamento nel mese di febbraio

2014.

D. Statuendo il 14 novembre

2014 il Pretore ha accolto l'istanza e ha ordinato al convenuto – sotto

comminatoria dell'art. 292 CP – di “mettere a libera disposizione dell'istante”

il noto appartamento entro 10 giorni dalla notificazione della decisione, disponendo

le modalità per l'esecuzione effettiva della decisione e la sorte dei mobili

presenti nell'ente locato. Le spese processuali di complessivi fr. 100.– sono

state poste a carico del convenuto, tenuto a rifondere all'istante un'indennità

di fr. 100.–.

E. Contro la decisione appena

citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 25 novembre 2014,

chiedendone l'annullamento. Invitata a presentare osservazioni

al reclamo, la CO 1 è rimasta silente.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni in materia

di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) sono impugnabili,

trattandosi di procedura sommaria, entro 10 giorni dalla notificazione (art.

321.

cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore ha indicato il valore litigioso in fr.

9000.

–, donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto

alla tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta al convenuto al

più presto il 15 novembre 2014, sicché il reclamo consegnato alla Posta svizzera

il 25 novembre 2014 (cfr. busta di intimazione) è senz'altro tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320 CPC con

il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o

l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità

di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata

applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione

del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 134 II 246 consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità

di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti

soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in

tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e

circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione

di "manifestamente errato"

corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle

prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta

criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione

propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la

valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili,

in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o

di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante

con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 140 III 19 consid. 2.1 con rinvii). Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo

quando l'autorità inferiore abbia manifestamente disatteso il senso e la rilevanza

di un mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di

una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa; oppure quando,

sulla base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle deduzioni

insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).

3.

RE 1 allega al reclamo il contratto di lavoro del 14 dicembre 2012 concluso tra lui e la __________ Sagl (doc. 2), l'insinuazione di credito del 2 ottobre 2014 nella pratica

fallimentare della __________ Sagl da lui presentata (doc.

4) e le dichiarazioni del 24 novembre

2014.

di M__________ e di G__________ (doc. 5 e doc. 6). Tale documentazione, non sottoposta al

Pretore, è inammissibile, l'art. 326 cpv. 1 CPC vietando alle parti di avvalersi

davanti all'autorità di reclamo di nuove conclusioni, nuovi fatti o nuovi mezzi

di prova (Jeandin in: Code de

procédure civile commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art. 326).

4.

Nella sua decisione il Pretore

ha accertato che il 20 agosto 2014 la locatrice aveva confermato al convenuto

di concedergli una proroga fino al 31 agosto 2014 e che per tale scadenza il

convenuto non aveva provveduto alla regolare riconsegna dell'ente locato,

giacché la restituzione completa e definitiva di un bene locato implica la

riconsegna di tutte le chiavi al locatore.

5.

Il reclamante

chiede preliminarmente di verificare se l'istante fosse stata validamente rappresentata all'udienza del 12 novembre 2014 da A__________, rilevando che quest'ultimo poteva rappresentare la __________ Sagl di

cui era socio e gerente, ma non la CO 1. Ora, è vero che A__________ non ha

diritto di firma per la CO 1. Se non che, conformemente all'art. 68 cpv. 3 CPC secondo cui “il rappresentante

deve legittimarsi mediante procura”, al dibattimento del 12 novembre 2014 A__________ ha prodotto una procura rilasciata l'11 novembre 2014 da G__________

G__________, all'epoca

amministratrice unica della CO 1, che lo ha legittimato a rappresentare la

società istante all'udienza. Su questo punto il reclamo si rivela

pertanto infondato.

6.

Per RE 1, la decisione del

Pretore deve essere annullata, perché non è possibile ordinare la sua

espulsione dall'appartamento, giacché lo ha già lasciato nel mese di febbraio

2014.

tant'è che non ne possiede nemmeno le chiavi. Egli riconosce di non avere

consegnato le chiavi direttamente alla locatrice, ma sostiene che ciò non le ha

in realtà impedito di rientrare in possesso dell'ente locato. A suo parere, il

fatto che il 3 febbraio 2014 la CO 1 gli abbia scritto di avere “bisogno

urgentemente” dell'ente locato senza però farsi viva fino al 20 agosto, dimostra

che essa è entrata regolarmente in possesso dell'appartamento. L'istanza di

sfratto, giunta in concomitanza con la procedura fallimentare che ha coinvolto

la __________ Sagl, sarebbe pertanto meramente pretestuosa. Il reclamante,

soggiunge che il contratto di locazione è terminato il 31 gennaio 2014 e egli

avrebbe beneficiato solo di qualche giorno supplementare per lo sgombero e non

di una vera proroga, la quale avrebbe richiesto le forma scritta. Inoltre, se

fosse stato veramente considerato dalla CO 1 un suo inquilino anche dopo la

fine di gennaio 2014, egli non si spiega il motivo per cui essa ha atteso fino

al 20 agosto 2014 per sollecitare il pagamento delle pigioni a suo dire scoperte.

a) L'art. 267 cpv. 1 CO stabilisce che alla fine della locazione il

conduttore è tenuto a restituire la cosa locata nello stato risultante da un

uso conforme al contratto. Se non lo fa, il locatore può chiedere lo sfratto,

ovvero il suo allontanamento forzato. In altre parole, la procedura di sfratto

(espulsione) mira ad ottenere dal conduttore la riconsegna dei locali che

continua ad occupare nonostante la locazione sia giunta al termine (DTF 132 III

747.

consid. 5). Vi è restituzione ai sensi dell'art. 267 cpv. 1 CO solo quando

il conduttore ha restituito le chiavi dell'ente locato e portato via gli

oggetti che non appartengono al locatore (sentenza del Tribunale federale 4A_388/2014

del 7 gennaio 2014, consid. 2.1 con riferimenti). Il conduttore, essendo

debitore dell'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, è tenuto, in

virtù dell’art. 8 CC, a provare i fatti che permettono di costatare che ha

adempiuto tale obbligazione (sentenza del Tribunale federale 4A_220/208 del 7

agosto 2008, consid. 3).

b) In

concreto, per sue stesse ammissioni RE 1 non ha restituito

le chiavi direttamente nelle mani del locatore, ma le ha lasciate su di un

tavolo del ristorante __________. La circostanza, contestata dall'istante, non

è però stata provata, le dichiarazioni scritte di due testimoni non essendo

ammissibili in questa sede. Ne segue che, non avendo il convenuto

dimostrato di aver compiutamente adempiuto alle sue

incombenze, il Pretore poteva legittimamente ritenere che la riconsegna dell'ente

locato non era stata completamente eseguita, tanto più che lo stesso

reclamante ammette di avere lasciato “un paio di mobili” nell'appartamento. Nella

misura in cui asserisce poi che l'istante ha comunque sia potuto riprendere il

possesso dell'ente locato, il reclamante adduce una tesi, oltre che nuova,

apodittica, senza alcun riscontro agli atti. In circostanze del genere la

decisione impugnata non presta il fianco a critiche. Ciò posto, il reclamo, che

non ha evidenziato nessun errore manifesto nelle risultanze istruttorie o nell'applicazione

del diritto da parte del primo giudice, deve essere respinto.

7.

Le spese giudiziarie

seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di indennità

alla controparte, la quale ha rinunciato a formulare osservazioni al reclamo.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese giudiziarie di

complessivi fr. 500.– sono poste a carico del reclamante.

3. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.