16.2015.22

Contratto di locazione: indennità per ripristino dell'ente locato nello stato anteriore a carico del conduttore

4 aprile 2016Italiano18 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti a versare all'attrice per fr. 200.–, liberando il deposito di garanzia

in favore dell'attrice limitatamente a questo importo. Le spese processuali di

complessivi fr. 331.– sono state poste a carico dell'attrice, tenuta a

rifondere ai convenuti fr. 300.– per ripetibili.

E. Contro la decisione appena

citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 20 marzo 2015, in cui

chiede di annullare il giudizio impugnato e di accogliere integralmente la sua petizione.

Nella loro risposta del 28 aprile 2015 CO 1, CO 3 e CO 2 hanno concluso per la

reiezione del reclamo.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni emanate

nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di controversie

patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con reclamo

entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie,

la decisione impugnata è pervenuta alla rappresentante dell'attrice il 2 marzo

2015.

Introdotto il 20 marzo 2015, il reclamo è pertanto tempestivo.

2.

Nella

procedura di reclamo, salvo casi che qui non ricorrono (art. 326 cpv. 2 CPC),

non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti, né la

produzione di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC). Nella

fattispecie, la copia della fattura del 15 aprile 1998 concernente l'acquisto di una cucina per

fr. 5000.–, non presentata al primo giudice, non è ricevibile.

3.

Secondo l'art. 320 CPC con

il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o

l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità

di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata

applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione

del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 134 II 246 consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità

di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti

soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in

tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e

circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione

di "manifestamente errato"

corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle

prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta

criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione

propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la

valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili,

in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o

di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante

con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 140 III 19 consid. 2.1 con rinvii). Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo

quando l'autorità inferiore abbia manifestamente disatteso il senso e la

rilevanza di un mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di

tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa;

oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle

deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).

4.

I convenuti

ritengono il reclamo irricevibile, poiché “non viene fatto valere alcun

motivo di reclamo dettagliato e preciso, così come previsto dall'art. 320 CPC”.

Il che è in parte vero. Resta il fatto che, come si vedrà in

appresso, il reclamo è destinato all'insuccesso di modo che sulla questione non

occorre dilungarsi.

5.

La reclamante rimprovera anzitutto

il Pretore di avere fondato la sua decisione unicamente sulle conclusioni

addotte dalla rappresentante dei convenuti, la quale, assente sia in sede di

conciliazione che all'udienza del 13 ottobre 2014, mai ha visto l'ente locato. Se

non che, la censura è del tutto generica. L'interessata non specifica quali

sarebbero le conclusioni avversarie su cui il primo giudice ha erroneamente fondato

il suo giudizio. Al proposito non giova dunque attardarsi.

6.

RE 1 ha fatto valere nei

confronti dei conduttori le seguenti pretese:

– fr. 675.– per la

sostituzione del bidet;

– fr. 180.– per la

sostituzione di piedini mancanti e il riposizionamento del mobile di cucina,

così come la sostituzione dello “zoccolo sporco”;

– fr. 1721.– per la

sostituzione del forno e della cappa di aspirazione della cucina;

– fr. 1759.– per il

rifacimento del pavimento di una camera.

Dei complessivi fr. 4335.–

il Pretore ha riconosciuto solamente

fr. 200.– per la riparazione del bidet. La reclamante chiede di ammettere tutte

le poste di danno fatte valere. Le singole voci vanno esaminate separatamente.

7.

Relativamente alla sostituzione

della cappa di aspirazione della cucina il Pretore ha accertato che la notifica

dell'asserito danno non era avvenuta tempestivamente, giacché nella lettera del

2.

aprile 2014 non vi è alcun accenno alla difettosità di tale apparecchio. Il

primo giudice ha pertanto respinto la pretesa relativa alla sostituzione della

cappa di complessivi fr. 581.– (fr. 275.- per la cappa, fr. 240.– per il

montaggio e fr. 66.– per il filtro della cappa).

a) Giusta

l'art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore

deve verificarne lo stato e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve

rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il conduttore è

liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti

irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (cpv. 2). L'esigenza di immediatezza,

in realtà, è stata in parte stemperata, nel senso che la comunicazione può

avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell'ente

locato, ovvero entro 2 o 3 giorni (Lachat,

Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 805, n. 4.1),

al massimo entro una settimana, ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17

giorni è senz'altro tardiva (cfr. II CCA sentenza inc. 12.2000.140 del 27

novembre 2000, consid. 2 con numerosi riferimenti). La mancata tempestiva

notifica dei difetti comporta la perenzione dei diritti del locatore (Lachat, Commentaire romand CO I, 2a

edizione, n. 3 in fine ad art. 267a CO). L'onere della prova in merito alla

tempestività e alla completezza della notifica grava sul locatore, mentre al

conduttore spetta perlomeno, affinché il giudice esamini la questione sotto

tale prospettiva, l'onere di contestare la tempestività della segnalazione (cfr.

Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, vol. 12, 2006/2009, n. 29,

pag. 178).

b) In

concreto, la reclamante sostiene che la “cappa aspirante è stata conteggiata

dopo in quanto era irrimediabilmente sporca e unta, non si poteva più pulire e

pertanto nemmeno consegnare all'inquilino successivo”. Se no che, così argomentando,

essa non si confronta minimamente con la motivazione del Pretore che ha ritenuto

la notifica tardiva. Insufficientemente motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), il

reclamo è su questo punto irricevibile.

8.

Per quel che riguarda il

bidet, il Pretore, constatata la tempestiva notifica del danno dell'apparecchio,

ha accertato che nel 2009, alla consegna dell'appartamento, il bidet era

nuovo e che la scalfittura riscontrata era di lieve entità e aveva di per sé solamente

valenza estetica. Ciò premesso, considerato sproporzionato il rapporto fra il

costo della sostituzione dell'apparecchio (fr. 675.–) e il danno riscontrato, egli

ha ritenuto “corretto e equo riconoscere all'attrice un importo risarcitorio

pari a fr. 200.–, corrispondente al presumibile costo di riparazione dell'istallazione

con la posa di uno strato di smalto (in mancanza di cifre precise [il teste G__________

non ha saputo fornire indicazioni] la giurisprudenza quantifica il minor valore

di un oggetto nell'ammontare del costo di riparazione)”.

a) I

criteri per determinare il risarcimento dovuto al locatore sono già stati

riassunti dal Pretore. Al riguardo basti ricordare che ove l'eliminazione del

danno sia possibile solo sostituendo l'intera installazione, il

costo della sostituzione integrale può risultare però sproporzionato per rapporto all'effettivo

danno riscontrato di cui il locatario è responsabile. In tal caso il conduttore

deve di regola assumersi solamente l'importo

corrispondente al minor valore subìto dall'istallazione.

b) In

concreto, la reclamante ribadisce che all'inizio della locazione il

bidet era nuovo e non presentava nessuna scalfittura. Ne segue, a suo dire, che

i conduttori devono assumersi il costo della sostituzione dell'apparecchio, importo

che è del resto interamente preso a carico dall'assicurazione responsabilità civile,

la cui stipulazione da parte dei conduttori era prevista nel contratto di

locazione. Se non che, una volta di più, l'interessata si limita a contrapporre

il proprio punto di vista a quello del Pretore, senza illustrare perché dandosi

un costo della sostituzione integrale sproporzionato per rapporto

all'effettivo danno riscontrato di

cui il locatario è responsabile, l'apprezzamento

del minor valore subìto dall'istallazione

operato dal primo giudice sia arbitrario ovvero

manifestamente insostenibile. Quanto alla possibilità di coprire con

dello smalto eventuali scheggiature di apparecchi sanitari, l'affermazione

della reclamante secondo cui una tecnica del genere non sarebbe più praticata

da anni è apodittica ed è insufficiente per ritenere arbitrario l'accertamento

del primo giudice secondo cui l'ammontare del danno (minor valore del bidet) è

di fr. 200.–.

9.

In merito alla sostituzione

dello “zoccolo alluminio, piedini base cucina e inserimento mobile esistente”,

il Pretore ha accertato che la notifica di questi difetti era avvenuta tempestivamente.

Egli ha però respinto la pretesa risarcitoria, poiché “il

mobiletto della cucina era stato asportato dai conduttori, con il consenso

della locatrice, per far posto ad una lavastoviglie. Tale mobiletto era stato

depositato in cantina, compresi gli accessori per il suo rimontaggio, dalla

portinaia dello stabile, con successiva consegna delle chiavi della cantina

alla proprietaria dell'appartamento. Non

vi è la prova che le parti convenute abbiano (mai) avuto il possesso delle citate

chiavi della cantina, per cui non si vede come fosse possibile, per loro,

riposizionare il mobiletto della cucina o smarrire dei pezzi di tale mobiletto.

Pretendere ora un risarcimento per i lavori di rimontaggio di questo mobile

effettuati dalla ditta __________, non è conferente.”

a) La

reclamante conferma di avere acconsentito, così come accertato dal Pretore,

alla rimozione del mobiletto della cucina. Sostiene però che l'accesso al

locale in cui è stato depositato il mobiletto era possibile unicamente alla portinaia,

non avendone lei mai avuto le chiavi e che secondo gli accordi presi, i

conduttori avrebbero dovuto, riposizionare il mobiletto al suo posto prima di

lasciare l'appartamento e, non avendolo fatto, devono assumersi il costo del

suo riposizionamento. A suo dire, “per riposizionare il mobile bastava

rivolgersi alla portinaia (la quale risiede nello stesso stabile) e se qualche

pezzo non c'era più […] era sufficiente rivolgersi alla ditta fornitrice delle

cucine.”

b) Giusta

l'art. 260a CO il conduttore può procedere a migliorie o

modificazioni della cosa locata soltanto con il consenso scritto del locatore

(cpv. 1), ritenuto che quest'ultimo, se vi ha consentito, può esigere il

ripristino dello stato anteriore soltanto se ciò è stato pattuito per scritto

(cpv. 2). Il locatore che pretende il ripristino dei locali deve ricordare al

conduttore l'impegno da lui sottoscritto di rimettere i locali nello stato iniziale;

per precauzione, è consigliabile che il locatore ricordi al conduttore l'obbligo

di ripristino con sufficiente anticipo, in modo tale da concedergli il tempo di

eseguire i lavori di ripristino per la data di consegna delle chiavi (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., pag.

830, n. 3.4). Nella fattispecie, dagli atti non risulta l'esistenza di un

accordo scritto in merito al ripristino dell'ente locato, sicché la reclamante non

può pretendere il riposizionamento del mobiletto in questione. Per di più, essa

rimprovera ai convenuti di non essersi rivolti alla portinaia per accedere alla

cantina dove era depositato il noto mobiletto. Se non che, il Pretore ha

accertato che le chiavi della cantina erano state consegnate alla proprietaria

dell'immobile. Non contestata dalla reclamante, la valutazione della prova

resiste alla critica, il primo giudice non avendo tratto una deduzione insostenibile

dalla testimonianza di A__________ (verbali del 9 dicembre 2014, pag. 7).

c) Quanto

alla richiesta di risarcimento dei costi per la sostituzione di uno zoccolino

della cucina, è vero che il Pretore non l'ha esaminata. Ma ciò non giova alla

reclamante già per il fatto che l'apodittica affermazione secondo cui esso era

“irrimediabilmente sporco” non denota ancora un uso non conforme della cosa.

Per di più, l'interessata non ha dimostrato, – come le incombeva (art.

42.

cpv. 1 CO) – l'ammontare del danno. La fattura del 15 maggio

2014.

della ditta __________, indica un costo complessivo per la “sostituzione

zoccolo alluminio, piedini base cucina, inserimento mobile esistente” senza

specificare quali siano i costi dei pezzi sostituiti (zoccolino e piedini). La

pretesa non può quindi essere riconosciuta.

10.

Per quanto concerne la

sostituzione del forno, il Pretore dopo avere constatato che il danno era stato

tempestivamente notificato, ha accertato che il forno “fosse (stato) danneggiato

e non più riparabile”. Nondimeno egli ha ritenuto che l'apparecchio “era vetusto e risaliva, verosimilmente, all'epoca dell'edificazione dell'immobile, avvenuta cinquanta anni orsono” di modo

che “essendo più vecchio di 15 anni

nulla può (più) pretendere l'attrice quale risarcimento”.

La reclamante rimprovera al Pretore un errato accertamento dei fatti in

merito all'età del forno, che, a suo

dire, non aveva l'età dell'immobile, ma era stato acquistato nel 1998. Ora, che l'accertamento del primo giudice in merito all'età del forno non sia suffragata da alcun elemento oggettivo è vero.

Resta il fatto che la reclamante stessa riconosce che al termine della

locazione, il 31 marzo 2014, il forno aveva ormai 16 anni. E siccome essa

non contesta l'accertamento del Pretore secondo cui un tale apparecchio ha una

durata di vita media di 15 anni, ciò che si evince dalla tabella

sulla durata di vita allestita congiuntamente dall'Associazione svizzera inquilini e dall'Associazione svizzera dei proprietari immobiliari, né pretende

che l'apparecchio, se non fosse stato danneggiato dai convenuti, avrebbe avuto,

a causa della sua qualità, una durata di vita più lunga di quella media indicata

dalla citata tabella, la decisione del Pretore resiste

alla critica.

11.

Per quel che attiene alla levigatura

e alla laccatura del pavimento di una camera, il Pretore dopo avere assodato

che anche per questo danno la notifica ai conduttori era avvenuta

tempestivamente, ha rilevato che alla riconsegna dell'appartamento “il pavimento in parchetto fosse rovinato in più parti,

ben oltre la scalfittura “a forma di ‘Z’” cui viene fatto riferimento

nel verbale 2009 di consegna ai convenuti dell'appartamento (doc. B1)”. Egli ha poi accertato che il parchetto oggetto della vertenza

era quello originario, posato negli anni sessanta al momento dell'edificazione dell'immobile e che nell'affermare

che il parchetto avrebbe quindici anni, l'attrice si riferiva probabilmente alla data dell'ultima levigatura e laccatura. Ciò posto, considerato che in base alla

nota tabella sulla durata di vita, un pavimento del genere ha una durata di

vita che va dai 30 ai 40 anni, ha stabilito che la proprietaria non è

legittimata a pretendere un risarcimento per i danni riscontrati nel pavimento

della cameretta dell'appartamento,

avendo tale rivestimento esaurito il suo ciclo normale di esistenza.

a) La

reclamante riconosce che pavimento in parchetto risale all'edificazione

dell'immobile, ma ribadisce che esso è stato lamato e laccato e che al momento

della consegna dell'appartamento presentava solo delle leggere scalfitture,

mentre alla riconsegna era rovinato in più punti, tanto che nello stato in cui

era, l'appartamento non avrebbe più potuto essere riaffittato. Essa soggiunge

che i pavimenti degli altri tre locali dell'ente locato, anch'essi

nel medesimo parchetto, non hanno necessitato di manutenzione straordinaria.

b) Se

non che, così argomentando, la reclamante una volta di più non si confronta con

la motivazione del primo giudice. Essa, in particolare, non contesta né che la durata di vita media di un parquet vari dai 30 ai 40 anni né

che nella fattispecie il pavimento, avendo ormai più di 50 anni, fosse giunto

alla scadenza della sua durata di vita. Quanto all'applicazione

delle menzionata tabella sulla durata di vita delle infrastrutture, essa, ancorché

sia unicamente indicativa, è usualmente utilizzata ove si tratti di determinare

se si è in presenza di danni o di usura dovuta all'uso normale della cosa

(sentenza del Tribunale federale 4A_557/2012 del 7 gennaio 2013, consid. 2.2; Lachat, Commentaire romand, op. cit., n.

4.

ad art. 267 CO; II CCA, sentenza inc. 12.2013.210 del 29 settembre 2014,

consid. 3.1). L'applicazione da parte del Pretore appare pertanto conforme e

non può essere ritenuta “fuori luogo”, tanto più se si pensa che la reclamante non ha

dimostrato che l'infrastruttura in questione non doveva essere sostituita. Ne

segue che il reclamo deve essere respinto.

12.

Le spese giudiziarie seguono

la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli opponenti, che hanno presentato

osservazioni tramite un rappresentante, hanno diritto a un'equa indennità.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è

ricevibile, il reclamo è respinto.

2. Le spese giudiziarie di fr. 500.–

sono poste a carico della reclamante, che rifonderà alla controparte un'indennità

di fr. 200.–.

3. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Locarno Città.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.