16.2015.57

Locazione: restituzione dell'ente locato, difetti

8 gennaio 2018Italiano29 min

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Fatti

B. Il 26 agosto 2014 CO

1 si è rivolto al Pretore del Distretto di Vallemaggia chiedendo di convocare RE

1 a un tentativo di conciliazione volto a ottenere il pagamento di complessivi fr.

10 333.40 a titolo di risarcimento dei danni provocati nell'ente locato. All'udienza

di conciliazione del 18 settembre 2014 le parti non hanno raggiunto un accordo

e il 22 settembre 2014 la Segretaria assessora ha rilasciato all'istante l'autorizzazione

ad agire.

C. Con petizione del 1°

ottobre 2014 CO 1 ha chiesto al medesimo Pretore la condanna di RE 1 al

pagamento di complessivi fr. 8087.– oltre interessi al 5% dall'11 marzo 2014.

Nella sua risposta del 14 novembre 2014 la convenuta ha proposto di respingere

la petizione. All'udienza del 12 gennaio 2015, indetta per le prime arringhe,

le parti hanno confermato i rispettivi punti di vista. Esperita l'istruttoria, esse

hanno rinunciato alle arringhe finali, limitandosi a memoriali scritti del 25 e

26 giugno 2015, in cui hanno mantenuto le loro posizioni.

D. Statuendo il 7 agosto

2015 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione obbligando la convenuta a

versare all'attore fr. 3064.95 oltre interessi al 5% dall'11 marzo 2014. Le

spese processuali di fr. 150.– sono state poste per un terzo a carico della

convenuta e per il resto a carico dell'attore, tenuto a rifondere alla controparte

fr. 250.– per ripetibili.

E. Contro la decisione

appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 4 settembre

2015 postulandone l'annullamento e la riforma nel senso di respingere integralmente

la petizione. Nelle sue osservazioni del 21 ottobre 2015 CO 1 ha concluso per

la reiezione del reclamo e con “appello incidentale” ha chiesto di riformare la

decisione nel senso di aumentare l'indennizzo in suo favore a fr. 6268.70. RE 1

non è stata chiamata a formulare osservazioni all'“appello incidentale”.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni

emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di

controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con

reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In

concreto, il Pretore ha fissato il valore litigioso in fr. 8087.– come

richiesto dall'attore con la petizione (art. 91 CPC). Per la reclamante, invece,

il valore di causa va fissato all'inizio della litispendenza (art. 62 cpv. 1

CPC), ovvero al momento della conciliazione e quindi, in concreto, esso ammonta

a fr. 10 333.40. Ora, che l'istanza di conciliazione crei litispendenza è

indubbio (art. 62 cpv. 1 CPC). Se non che la domanda contenuta nell'istanza di

conciliazione determina il valore litigioso di quella procedura, ma non fissa

il valore litigioso “della domanda successivamente presentata in procedura

litigiosa” (Trezzini, Commentario

pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2ª edizione, Vol. 1, n.

7.

ad art. 91). Ne discende che a ragione il primo giudice ha fissato il valore

litigioso in fr. 8087.–, donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d

n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio, la decisione impugnata

è pervenuta alla patrocinatrice della convenuta il 17 agosto 2015, di modo che

il reclamo, introdotto il 4 settembre 2015, è senz'altro tempestivo.

2.

L'invio a formulare

osservazioni al reclamo è stato notificato al patrocinatore dell'attore il 22

settembre 2015, sicché il memoriale da lui inoltrato il 21 ottobre 2015 è anch'esso

tempestivo. Nella procedura di reclamo, tuttavia, non è ammessa la presentazione

di un reclamo incidentale (art. 323 CPC). Ne segue che l'“appello incidentale” di

CO 1 si rivela d'acchito irricevibile.

3.

Secondo l'art. 320

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità

di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata

applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione

inferiore. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo,

spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali

punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 140 III 88 consid. 2.2 con

rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere

di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati

accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in

particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole

da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato”

corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle

prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare

semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma

occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione

delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la

situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico

chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di

giustizia e d'equità (DTF 140 III 19 consid. 2.1 con rinvii).

4.

La reclamante rimprovera

al Pretore di non avere accertato d'ufficio che trattandosi di una controversia

in materia di locazione il tentativo di conciliazione avrebbe dovuto essere svolto

davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione e non davanti alla

Segretaria assessora ragione per cui l'autorizzazione ad agire rilasciata da

quest'ultima è nulla. Ora, che l'esistenza di una

valida autorizzazione ad agire sia una condizione di ricevibilità di un'azione

(art. 59 CPC), la quale deve essere esaminata d'ufficio dal giudice in virtù

dell'art. 60 CPC, è vero (DTF 140 III 229 consid. 3.2). Che un'autorizzazione

ad agire rilasciata da un'autorità manifestamente incompetente non sia, di

principio, valida è altresì indubbio (DTF 140 III 74 consid. 5; 139

III 276 consid. 2.1 in fine). È infine indiscusso che

per le controversie in materia di locazione concernenti beni immobili situati in

Vallemaggia, il tentativo di conciliazione va esperito davanti all'Ufficio di

conciliazione n. 8 con sede a Minusio (art. 4 lett. h LACPC). Resta il fatto,

che l'art. 52 CPC impone ai partecipanti alla procedura di comportarsi secondo

la buona fede e che ciò implica l'obbligo di sollevare al momento

previsto dalla legge e senza tardare le eccezioni aventi per oggetto dei

vizi processuali – compresi quelli che il giudice deve esaminare d'ufficio – e

non invocarle, a dipendenza dell'esito del procedimento, soltanto dinanzi all'autorità

di ricorso (sentenza del Tribunale federale 5D_136/2014 del 3

febbraio 2015 consid. 4.2.2; Trezzini, op. cit., Vol. 1, n. 16 e 17

ad art. 52). Nella fattispecie, la convenuta, debitamente patrocinata, non ha mai

in prima sede contestato la validità dell'autorizzazione ad agire, ragione per cui essa non

può dolersi per la prima volta in questa sede del vizio procedurale senza

offendere il principio della buona fede processuale (art. 52 CPC; DTF 138 III

376.

consid. 4.3.2). E ciò, a maggior ragione se si pon mente che la reclamante nemmeno

pretende che una nuova conciliazione potrebbe avere un esito positivo. Su questo punto non occorre dilungarsi.

5.

Nella fattispecie, CO

1,per finire, ha fatto valere nei confronti di RE 1 le seguenti pretese per complessivi

fr. 7493.80:

– fr.

44.

– per la sostituzione di “chiavi e cilindri” della cassetta delle lettere;

– fr. 800.– per

la pulizia dell'appartamento;

– fr. 4329.50

per il tinteggio dell'appartamento;

– fr. 449.10 per

la sostituzione del citofono;

–

fr. 745.20 per la sostituzione del telecomando azionante l'apertura della

porta del garage;

– fr.

259.

– per la sostituzione del cilindro e di quattro chiavi della porta d'ingresso;

– fr.

135.

– per la metà del costo del rapporto del perito comunale;

– fr.

300.

– per la riparazione della porta e del battiscopa;

– fr.

432.

– per la riparazione delle piastrelle del bagno.

Il primo giudice ha

riconosciuto la metà dei costi di pulizia dell'appartamento (fr. 400.–), una parte

delle spese di tinteggio (fr. 1525.75), le spese per la sostituzione del telecomando

della porta del garage (fr. 745.20), il costo della sostituzione del cilindro e

di 4 chiavi della porta d'ingresso (fr. 259.–) e

la metà del costo dell'intervento del perito comunale (fr. 135.–) per un

totale di fr. 3064.95. A suo avviso, la notifica dei danni, avvenuta con la

lettera del 3 gennaio 2014 alla quale era allegato il rapporto del perito

comunale, è tempestiva, respingendo al riguardo l'obiezione della convenuta,

secondo cui l'avviso non adempie le condizioni poste dall'art. 267a CO perché

la citata lettera (con il relativo allegato) non conteneva una lista

dettagliata dei difetti imputatile, l'attore non essendosi “limitato a inviare

la missiva ma ha altresì organizzato un sopralluogo con il perito comunale al

quale la convenuta non ha voluto parteciparvi”. In tali circostanze, egli ha

soggiunto, il proprietario non poteva far altro che notificarle il rapporto dell'incontro

“con una lettera accompagnatoria, che in relazione ai difetti riscontrati dal

perito, indicava che “tutte le spese” le sarebbero state addebitate”. Egli non

ha mancato di evidenziare che il contenuto della lettera fosse vago ma “non

quello dell'allegato accompagnatorio” redatto da persona qualificata e

debitamente autorizzata, ciò che costituisce un valido avviso dei difetti.

Tanto più, egli ha epilogato, che tra le parti non è sorto “un rapporto locativo

ordinario, bensì un accomodamento famigliare di post-divorzio” e che la

conduttrice, in quanto già comproprietaria dell'immobile, conosceva bene quale

fosse lo stato di quest'ultimo all'inizio della locazione. Ne ha concluso che “anche

in ossequio del principio dell'affidamento l'avviso dev'essere considerato valido

a tutti gli effetti, quo alla forma quo al contenuto”.

6.

La reclamante

contesta innanzitutto la validità della notifica dei difetti rimproverando al

Pretore di avere bensì riconosciuto la vaghezza della lettera del 3 gennaio

2014, ma di avere poi considerato erroneamente che la sua precedente conoscenza

dello stato dell'ente locato dispensava dal confronto tra la situazione alla

consegna dell'appartamento e quella risultante dal rapporto redatto dal perito.

A suo parere, il primo giudice ha invertito l'onere della prova ritenendo che

lei avesse l'obbligo di ricordare lo stato dell'appartamento all'inizio della

locazione per poterlo confrontare con quello al momento della riconsegna.

a) Alla fine della locazione il conduttore è tenuto a restituire la

cosa locata nello stato risultante da un uso conforme al contratto (art. 267

cpv. 1 CO). Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato

della cosa e, se scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene

subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO). Diversamente, il conduttore è

liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili

mediante l'ordinaria verifica (art. 267a cpv. 2 CO). La notifica dei

difetti dev'essere precisa e dettagliata mentre osservazioni generiche, dalle

quali non si possa evincere l'estensione del difetto, non sono sufficienti. Per

assurgere a valida notifica dei difetti, il verbale di constatazione danni, anche

se allestito dal perito comunale, deve indicare la chiara volontà del locatore

di rendere responsabile, e di quali danni, il conduttore (sentenza

del Tribunale federale 4A_545/2011 dell'11 gennaio 2012 consid. 3.2 con

riferimenti). L'onere della prova in merito alla tempestività e alla completezza

della notifica grava sul locatore, mentre al conduttore spetta perlomeno,

affinché il giudice esamini la questione sotto tale prospettiva, l'onere di

contestare la tempestività della segnalazione (CCR sentenza inc. 16.2015.22 del

4.

aprile 2016 consid. 7a).

b) Ora,

dagli atti risulta che dopo avere ricevuto dal proprietario la lettera del 3

gennaio 2014 con allegato il rapporto del perito comunale, il 24 gennaio successivo

RE 1 ha dapprima richiesto “copia della perizia fatta al momento che ho preso

io l'appartamento per fare un paragone ai danni come li hai chiamati tu, io

chiaramente risponderò solo a quelli fatti da noi (nostra figlia ed io)”, e ha poi

contestato il contenuto del rapporto del perito, asserendo in particolare di

avere avuto unicamente tre chiavi e di averle tutte riconsegnate, di avere riconsegnato

l'appartamento pulito, quantunque “preso sporco dopo l'uscita di 5 persone in

vacanza” e di non avere alcun obbligo di ritinteggiare le pareti “le quali, nonostante

vi avessero abitato diverse persone, non erano mai state imbiancate”. Ciò è

sufficiente per ritenere che essa ha compreso come per il proprietario tutte le

imperfezioni e le mancanze riscontrate nell'appartamento, ed elencate dal

perito nel suo rapporto, fossero dei difetti a lei imputabili. Ne segue che su questo punto la conclusione del primo giudice resiste alla critica.

7.

merito alla pulizia dell'appartamento il Pretore, accertato, in sintesi, che “l'appartamento

è sì stato pulito, ma non sufficientemente a fondo così da imporre ulteriori

lavori”, ha posto a carico della convenuta la metà di quanto pagato dall'attore

per la pulizia dell'appartamento a un'impresa di pulizia (fr. 400.–). La reclamante

ritiene per contro di avere pulito l'appartamento in maniera tale da potere

essere rilocato immediatamente.

a) Secondo

l'art. 259 CO il conduttore è tenuto a eliminare a proprie spese, secondo gli

usi locali, i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di

riparazione necessari all'ordinaria manutenzione della cosa. Questo obbligo

sussiste fino alla fine del contratto. Lo stato di pulizia al momento della

riconsegna dipende dalle specifiche pattuizioni, atteso che di principio l'ente

locato dovrà essere “ineccepibilmente e igienicamente” pulito e il conduttore dovrà

eseguire i piccoli lavori di riparazione ancorché dovuti ad usura normale. E per

gli alloggi abitativi di regola si intende la pulizia a fondo delle superficie

lavabili (pavimenti, piastrelle, vetri, servizi sanitari, avvolgibili,

radiatori), degli armadi, del frigorifero e di tutte le installazioni domestiche;

la rimozione dalle pareti di tutti i chiodi, ganci e autocollanti, con relativa

chiusura dei fori; la pulizia di tutte le altre superfici secondo la loro

natura (pavimenti in legno, moquette e tappeti) e la pulizia adeguata dei balconi,

terrazze e cantine (cfr. (Lachat, Le bail à loyer, Losanna

2008, pag. 808, n. 5.2).

b) In

concreto, contrariamente a quanto sostiene l'interessata, il perito comunale,

ha riscontrato la presenza di ragnatele, macchie e polvere non “solo in alcuni

punti meno visibili” ma “in diversi punti” tant'è che a suo avviso “è stata

eseguita una pulizia sommaria”, segnatamente nel corridoio. Posto ciò, non può

essere seriamente considerato che “polvere e ragnatele si siano formate nei

giorni intercorsi tra la consegna e il sopralluogo”, non essendo plausibile

secondo comune esperienza che in pochi

giorni si sia riscontrata la presenza “di ragnatele”, di “sporco incrostato nel

lavandino e nell'armadietto sotto il lavandino”, di “sporco residuo in più

punti nella sala” e nella cantina (cfr. rapporto del perito ing. Andrea Dalessi

del 2 gennaio 2014). In siffatte circostanze, l'accertamento del Pretore secondo

cui l'appartamento non è stato pulito a sufficienza non può dirsi

manifestamente errato. Quanto al fatto che l'appartamento all'inizio dell'occupazione

fosse sporco, a prescindere dal fatto che la reclamante non trae alcuna conseguenza

da questa allegazione, l'art. 259 CO non prevede eccezioni ai lavori di pulizia

che spettano al conduttore al momento della riconsegna dell'ente locato neppure

nel caso questo fosse stato consegnato sporco. Anche su questo

punto il reclamo vede dunque la sua sorte segnata.

8.

Relativamente al

tinteggio dell'appartamento, il Pretore ha constatato che l'ingiallimento delle

pareti non era dovuto a normale usura ma era stato causato dal consumo di

sigarette nell'appartamento da parte della conduttrice e del suo compagno. Egli,

dipoi, ha considerato che il tinteggio delle pareti ha una durata media di 8

anni e ha accertato che l'appartamento era stato ritinteggiato nel 2007. Ciò

premesso, per il primo giudice “ritenuto che a causa dell'ingiallimento delle

pareti l'imbianchino ha dovuto procedere con delle misure straordinarie per eliminare

le tracce (lavare le pareti e preparare il fondo)” si giustificava porre a carico

della convenuta unicamente fr. 852.– corrispondenti alla lavatura con ammoniaca,

così come metà delle spese sostenute per la smaltatura e la lavatura di porte e

finestre per un totale di fr. 1525.75 (fr. 358.75 per le finestre e fr. 315.–

per le porte).

a) La

reclamante rimprovera al Pretore di averla considerata responsabile dell'ingiallimento

delle pareti, benché non vi sia alcun verbale di consegna del bene locato e l'attore,

a cui incombeva l'onere della prova, non abbia provato che i muri dell'appartamento,

nel quale avevano abitato altri inquilini prima che lei vi si trasferisse, non

fossero già ingialliti all'inizio della locazione. A suo parere inoltre, nel

condannarla a pagare l'intero costo dei lavori di lavatura con ammoniaca dei

muri e la metà del costo della lavatura e smaltatura di porte e finestre, il

primo giudice non ha valutato correttamente il grado di vetustà del tinteggio e

della smaltatura e non ha neppure considerato che nel rapporto del perito non è

indicata la presenza di macchie o danni a porte o a finestre.

b) L'art.

267.

cpv. 1 CO prevede che, alla fine della locazione, il conduttore deve

restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto. Da tale

norma si deduce, a contrario, che il conduttore è tenuto a riparare i danni che

eccedono l'usura normale della cosa. L'onere della prova del danno eccedente

l'usura normale e dell'inesistenza di difetti al momento della consegna della

cosa incombe al locatore (art. 8 CC); se tale prova è fornita, il conduttore è

presunto responsabile, a meno che provi che nessuna colpa gli è imputabile (art.

97.

CO; sentenza del Tribunale federale 5A_448/2015 del 29 marzo 2016 consid.

2.2.2.2

con rinvii).

L'usura

dei locali e della installazioni è di regola valutata secondo la tabella sulla

durata di vita allestita congiuntamente dall'Associazione svizzera inquilini e

dall'Associazione svizzera dei proprietari immobiliari (cfr. www.asloca.ch). Il conduttore deve dunque assumersi il costo

della riparazione di un'istallazione che presenta un difetto causato dall'uso

anormale del bene locato; egli non deve tuttavia risarcire gli interventi che

rimettono a nuovo l'ente locato, ma soltanto quelli che permettono di

ricostruire uno stato corrispondente a quello presente all'inizio della

locazione tenuto conto della normale usura dovuta a un uso conforme al

contratto (sentenze del Tribunale federale 4A_73/2013 del

16.

luglio 2013 consid. 6.2.2 e 4A_557/2012 del 7 gennaio

2013.

consid. 2.2 con riferimenti; II CCA sentenza inc. 12.2013.210 del

29.

settembre 2014 consid. 3.1).

c) Ora,

per quel che riguarda le porte e le finestre, a ragione la reclamante sostiene

che il perito ha osservato “diversi punti sporchi nei punti meno visibili come

sui telai delle finestre e delle porte” ma ciò non basta per considerare che i

serramenti fossero danneggiati al punto da dovere essere rismaltati. Al riguardo

l'accertamento del Pretore appare arbitrario, ovvero insostenibile.

d) Quanto

alla tinteggiatura delle pareti, la reclamante non revoca in dubbio che lei e

il nuovo compagno fossero fumatori, che i muri fossero ingialliti dal fumo e

che tale stato costituisce un uso improprio o eccessivo del bene locato. Posto

ciò, è vero che in concreto manca un verbale di consegna dell'appartamento, ma

non va dimenticata la particolarità della fattispecie in cui la convenuta, già comproprietaria

dell'appartamento, ha ottenuto la facoltà di continuare ad abitarvi in virtù di

una convenzione sugli effetti del divorzio. Che al rapporto insorto si

applichino in via analogica le norme sulla locazione è possibile, resta il

fatto che all'inizio della “locazione” essa era già in possesso dell'ente in

questione. In tali circostanze la necessità di un verbale di consegna non si poneva

e la sua mancanza non può portare d'acchito alla reiezione delle pretese del

proprietario, il quale può dimostrare altrimenti lo stato dell'immobile.

Premesso ciò, è vero che poco o nulla si sa dello stato delle pareti nel 2010.

La convenuta, tuttavia, ha affermato che esse sì erano sporche (vi erano infissi

dei chiodi e si vedeva il contorno dei quadri mancanti: interrogatorio del 10

marzo 2015, verbali pag. 2 e 3), ma non ha mai preteso che i muri fossero già

ingialliti dal fumo di precedenti ospiti, limitandosi essa ad affermare che

nell'appartamento era permesso fumare. Sotto questo profilo l'accertamento del

Pretore secondo cui “l'ingiallimento delle pareti” era riconducibile alla convenuta

o a suoi ausiliari, non può ritenersi manifestamente errato.

merito all'ammontare del risarcimento, incontestate le date dell'ultimo tinteggio

(2007), dell'uscita dall'appartamento (2013) e della durata media del tinteggio

di rivestimenti di pareti (8 anni), dagli atti risulta che l'impresa di pittura

ha fatturato complessivi fr. 2130.– per “soffitti e pareti”, corrispondenti a

un tinteggio ordinario (doc. 10). Ora, è vero che in base alla durata media del

tinteggio, la convenuta avrebbe dovuto assumersi solo una parte della spesa di

tale intervento. Resta il fatto che l'imbianchino, prima di procedere al tinteggio,

ha dovuto anche lavare le pareti “affumicate” con l'ammoniaca, ciò che ha comportato

una spesa supplementare di fr. 852.– (deposizione del 10 marzo 2015, verbali

pag. 4 in relazione con il doc, 10). Perché sarebbe errato porre questa spesa,

dovuta all'uso improprio dell'ente locato, a carico di chi l'ha causata, la reclamante

non spiega. Sotto questo profilo il reclamo cade nel vuoto.

9.

Per quel che

riguarda la spesa per la sostituzione del telecomando per l'apertura

dell'autorimessa, il Pretore ha accertato che l'apparecchio, anziché essere

restituito il 31 dicembre 2013, è stato riconsegnato al locatore, tramite il

figlio J__________, nel corso del mese di gennaio. Egli, dopo avere ritenuto

che il telecomando in questione costituisce anch'esso una chiave che va riconsegnata

l'ultimo giorno, ha stabilito che la riconsegna è avvenuta tardivamente ragione

per cui ha obbligato la convenuta a rimborsare le spese di sostituzione di fr.

745.20

a) La

reclamante rimprovera al Pretore di non avere considerato che l'attore le aveva

concesso più tempo per restituire il telecomando. Essa assevera poi di avere

consegnato l'apparecchio al figlio, il quale l'ha poi recapitato al padre. Per

di più, essa epiloga, l'attore, cui spettava l'obbligo di limitare il danno, le

ha chiesto il risarcimento di tre telecomandi nonostante lei ne avesse avuto

solo uno.

b) Non

è revocato in dubbio che le chiavi vanno riconsegnate nelle mani del locatore

l'ultimo giorno, sicché, trattandosi di un termine fisso, non occorre un'interpellazione

del locatore per mettere in mora il conduttore inadempiente (art. 102 cpv. 2

CO; Aubert in: Bohnet/Carron/Montini

[curatori], Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 6

e 9 ad. art. 267 CO). In concreto, è pacifico che il 31 dicembre 2013 RE 1 non

ha riconsegnato, come le incombeva, il telecomando in questione. Ora, è vero

che il 3 gennaio 2014 CO 1 ha scritto all'ex moglie “Ti prego di restituirmi le

mancanti chiavi app., bucalettere, e Telecomando porta autorimessa” (doc. 3),

ma ciò non può seriamente essere interpretato in buona fede come la concessione

di un ulteriore termine per riconsegnare il telecomando, non essendo dato di

vedere come altrimenti avrebbe potuto agire il proprietario per rientrare in

possesso dell'apparecchio. Per di più, per tacere del fatto che l'allegazione è

nuova e quindi irricevibile (art. 326 cpv. 1 CPC), quand'anche si volesse

seguire la tesi dell'interessata ciò non le permetteva di dilazionare a

piacimento il termine. Non si disconosce che essa ha affermato di avere

consegnato l'oggetto al figlio “ad inizio gennaio” (interrogatorio del 10 marzo

2015, verbali pag. 5) e che J__________ ha indicato di averlo consegnato lo

stesso giorno al padre (lettera del 16 aprile 2015). Sta di fatto che

l'indicazione è troppo vaga e quindi insufficiente per dimostrare una

tempestiva restituzione in tempi ragionevoli; tanto più che dagli atti risulta,

senza contestazioni da parte della convenuta, che la ditta incaricata della

sostituzione è intervenuta il 22 gennaio 2014 (doc. 12). Su

questo punto la conclusione del primo giudice resiste alla critica.

c) A

ragione la reclamante fa però valere che nulla giustifica, nel caso concreto,

l'addebito di tre telecomandi, il proprietario avendo

sempre preteso la consegna di un unico esemplare. Che poi, per comodità, egli

necessiti di ulteriori apparecchi, non lo legittima a chiederne il pagamento

alla precedente conduttrice. Su questo punto il reclamo si rivela fondato e il risarcimento

a questo titolo va limitato a fr. 507.60.

10.

Per quel che attiene

ai costi di sostituzione del cilindro e di quattro chiavi della porta d'entrata,

il Pretore, dopo avere accertato che una chiave non era stata riconsegnata, ha condannato

la convenuta ad assumersi la relativa spesa. La reclamante sostiene di essere

stata in possesso di sole tre chiavi, e non di quattro come preteso dall'ex

marito, e di averle tutte restituite. Essa rileva inoltre che nella fattura della

I__________, in base alla quale la controparte chiede il pagamento di complessivi

fr. 259.–, sono inclusi anche fr. 32.– per “coperchi compl. per Müllex Single +

Compo 17/5 (1 pz)” (doc. 13), senza che l'attore abbia spiegato a cosa si

riferisse questo importo.

a) In

concreto, l'ing. __________ D__________ ha indicato che “sono presenti 3 chiavi su 4 numerate”, traendo tale conclusione

per il fatto che “le chiavi di tipo Kaba ... sono contrassegnate con due

numeri, il numero totale delle chiavi e il numero della chiave” (deposizione del

10.

marzo 2015, pag. 7). Ora, con la reclamante si può convenire che ciò non

dimostri ancora che essa fosse in possesso di quattro chiavi. Resta il fatto

che la convenuta ha dichiarato di avere posseduto sì solo tre chiavi ma di

averne consegnate solo due (interrogatorio del 10 marzo 2015, verbali pag. 2).

Certo, essa ha poi precisato che la terza chiave non era in suo possesso e di

averla cercata “senza trovarla”, ma la medesima ha anche successivamente

affermato di essersi accorta della perdita durante il trasloco del mese di

dicembre 2013 (loc. cit.). In questa sede la reclamante tenta inoltre di

spiegare il possesso e il passaggio di mano tra lei e i figli delle varie

chiavi, ma per tacere del fatto che tali allegazioni sono nuove, non bastando il

fatto che potessero essere desunte dagli atti (sentenza del Tribunale federale

4A_33/2015 del 9 giugno 2015 consid. 6.2.2 in RSPC 2015 pag. 501), essa ammette

per finire che oltre alle tre chiavi “originali” vi era anche un passpartout in

suo possesso, il quale foss'anche stato fatto confezionare dal conduttore, va

comunque sia restituito (Aubert,

op. cit., n. 3 ad. 267 CO). Che il passpartout sia poi stato consegnato al

figlio e lei sia rimasta con tre chiavi è possibile, ma in definitiva essa ha poi

ammesso di avere riconsegnato solo due chiavi. E la mancanza di una di esse

comporta l'addebito delle spese relative al cambiamento del cilindro (Aubert, op. cit., n. 35 ad. 267 CO). Gli

accertamenti del Pretore non possono ritenersi arbitrari e la decisione al

riguardo non può essere pertanto considerata errata.

b) A

ragione la reclamante fa però notare che la fattura della ditta Immer AG (doc.

13) contiene un costo di fr. 32.– in relazione a “coperchi compl. per Müllex

Single + Compo 17/5 (1 pz)”, senza che l'attore abbia spiegato a che cosa si

riferisse questo intervento. La pretesa, che non appare in relazione alla

sostituzione del cilindro e delle chiavi, non può essere accolta.

11.

In merito alle spese del

perito comunale, il Pretore ha considerato che, di norma, esse sono poste a

carico di chi ha chiesto il suo intervento, salvo se il ricorso all'esperto è

giustificato dall'attitudine della controparte o dalle circostanze. Ciò

premesso, per il primo giudice “considerata la litigiosa relazione tra le

parti, che da sempre provoca le necessità di debitamente comprovare ogni e

qualsiasi dettaglio”, si giustificava di ripartire tale costo tra le parti in

ragione di metà ciascuno.

a) La

reclamante rimprovera al Pretore di non avere considerato che in mancanza di un

rapporto di entrata nell'ente locato, quello d'uscita fosse inutile, perché da

solo non dimostrava l'esistenza di difetti. Inoltre, a suo dire, nella fattispecie

la sua attitudine o le circostanze non giustificano in alcun modo di addebitarle

parte delle spese del rapporto del perito comunale. Essa, infine, sostiene di

non essersi mai rifiutata di procedere a un verbale di uscita ma sostiene che il

giorno proposto dall'attore lavorava e non poteva essere presente.

b) Secondo

l'art. 13 cpv. 3 della legge di applicazione delle norme federali in materia di

locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto (RL 3.3.2.1.4) i costi

del perito sono assunti dalla parte che ne richiede l'intervento. In caso di

litigio, essi possono essere addebitati alla controparte se il suo atteggiamento

o le circostanze hanno giustificato il ricorso all'esperto (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., pag.

804, n. 3.2 nota n. 12).

Ora, già si è detto che la fattispecie non rappresenta un ordinario caso di locazione,

la conduttrice essendo stata in precedenza una comproprietaria dell'immobile e

avendo continuato a occuparlo in virtù di una convenzione sugli effetti del

divorzio senza la conclusione di un formale contratto di locazione. Premesso ciò,

viste le modalità con cui la conduttrice ha riconsegnato l'ente locato,

inserendo semplicemente le chiavi nella cassetta delle lettere, vista la

necessità di dover eseguire una constatazione dei luoghi in tempi brevi e l'impossibilità

delle parti di procedere congiuntamente a un verbale d'uscita, l'intervento del

perito appariva giustificato. Per il resto la reclamante si limita a

contrapporre genericamente la sua opinione a quella del Pretore senza però confrontarsi

con l'argomentazione di quest'ultimo secondo cui la litigiosità delle parti

comportava “la necessità di debitamente comprovare ogni e qualsiasi dettaglio”.

Ne segue che anche su questo punto il reclamo è destinato all'insuccesso.

12.

Visto quanto precede,

e soccorrendo le premesse dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, questa Camera può

statuire essa medesima sulla lite, e la decisione impugnata va riformata nel

senso che la petizione va accolta limitatamente a fr. 2121.60 (metà delle spese

di pulizia fr. 400.–, spese di tinteggio fr. 852.–, le spese per la sostituzione

del telecomando della porta del garage fr. 507.60, il costo della sostituzione del

cilindro e di 4 chiavi della porta d'ingresso fr. 227.– e metà del costo dell'intervento del perito comunale

fr. 135.–).

13.

Le spese processuali del

reclamo seguono il vicendevole grado di soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). La

reclamante, che chiedeva di respingere integralmente la petizione, ottiene solo

parzialmente causa vinta, ciò che, visto l'ammontare delle pretese rimaste per

lei ancora litigiose, giustifica di addebitarle due terzi delle spese processuali

e di porre il resto a carico dell'opponente, al quale la reclamante rifonderà

un'equa indennità per ripetibili ridotte. Le spese dell'“appello incidentale” sono

poste a carico di CO 1, mentre non si pone problema di indennità alla controparte,

alla quale il rimedio non è stato notificato per osservazioni. Per quel che

riguarda la spese processuali di prima sede, si giustifica equitativamente di

ripartirle in ragione di tre quarti a carico dell'attore e di un quarto a

carico della convenuta, alla quale l'attore rifonderà un'indennità per ripetibili

ridotte.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I. Il reclamo è parzialmente

accolto nel senso che la decisione impugnata è così riformata:

1. La petizione è parzialmente accolta. Di

conseguenza RE 1 è condannata a versare fr. 2121.60 oltre interessi al 5% a CO

2. Le spese

processuali di fr. 150.– sono poste per tre quarti a carico dell'attore e

per un quarto a carico della convenuta, alla quale l'attore rifonderà fr. 375.–

per ripetibili parziali.

II. Le spese processuali del

reclamo di fr. 850.– sono poste per due terzi a carico di RE 1 e per un terzo a

carico di CO 1, al quale la reclamante rifonderà fr. 400.– ripetibili ridotte.

III. L'appello incidentale è

inammissibile.

IV. Le spese processuali di tale

rimedio di fr. 150.– sono poste a carico di CO 1.

V. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Vallemaggia.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile

il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.