Locazione - procedura di conciliazione - procedura decisionale dell'art. 212 CPC

Incarto n.

16.2015.74

Lugano

13 aprile 2016/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 24 ottobre 2015 presentato da

RE 1 e

RE 2

contro

la decisione emessa il 23 settembre 2015 dall'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Massagno nella causa n. 14/13 promossa con istanza

del 4 febbraio 2013 da

CO 1 e

CO 2

(ora patrocinate dall'avv. );

esaminati gli atti

Ritenuto

in fatto: A. L'8

febbraio 2010 RE 1 e RE 2 hanno sottoscritto con CO 1 e CO 2 un contratto di locazione

avente per oggetto un appartamento a __________ di proprietà di quest'ultime,

per una pigione mensile di fr. 1450.– oltre a un acconto per le spese

accessorie di fr. 200.– mensili, con conguaglio al termine del relativo esercizio.

La locazione è iniziata il 16 giugno 2010 e poteva essere disdetta con preavviso

di tre mesi, alla scadenza 30 giugno, la priva volta il 30 settembre 2011. ll

contratto di locazione prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 1650.–,

versata dai conduttori su di un conto presso la Banca __________, __________.

B. L'8

agosto 2012 i conduttori hanno notificato alle locatrici la disdetta anticipata

del contratto di locazione per il 31 ottobre 2012, comunicando loro l'intenzione

di cercare un subentrante. Il 13 agosto successivo le comproprietarie hanno comunicato

agli inquilini che avrebbero accettato la disdetta unicamente se fosse stata

data per la scadenza contrattuale (30 giugno di ogni anno) o se fosse stato

proposto un valido subentrante ai sensi dell'art. 264 CO. Nel mese di novembre

2012 i conduttori hanno trovato cinque operai italiani disposti a riprendere il

contratto di locazione dal 15 dicembre 2012, i quali non sono stati però

accettati come subentranti dalle locatrici. Il 23 gennaio 2013 queste ultime hanno

comunicato ai conduttori di avere ricevuto le chiavi dell'appartamento e di

tenerle a loro disposizione fino alla scadenza del contratto il 30 giugno 2013.

C. Il

4 febbraio 2013 RE 1 e RE 2 si sono rivolti all'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Massagno, chiedendo la convocazione di CO 1 e CO 2 per

un tentativo di conciliazione volto a ottenere l'accertamento della fine del

contratto di locazione per il 15 dicembre 2012 e lo svincolo del deposito di

garanzia affitti di fr. 1650.– oltre interessi nel frattempo maturati, “dedotti

Fatti

i conguagli spese accessorie eventualmente in sospeso”. All'udienza di conciliazione

del 23 aprile 2013, le convenute hanno contestato le richieste avversarie,

producendo un conteggio dal quale risultava che i canoni di locazione da

dicembre 2012 ad aprile 2013 non erano stati pagati così come il conguaglio

delle spese accessorie, per un totale di fr. 8714.85. In tale occasione gli

istanti hanno abbandonato l'udienza in corso senza firmare il relativo verbale.

Non essendo le parti giunte a un'intesa, l'autorità di conciliazione ha

verbalizzato la mancata conciliazione e ha indicato la sua intenzione di

sottoporre alle parti una proposta di giudizio.

D. Statuendo

il 23 settembre 2015, l'Ufficio di conciliazione ha respinto l'istanza e ha

accolto la “domanda riconvenzionale” delle convenute, ordinando la liberazione

dell'intero deposito di garanzia di fr. 1650.– oltre a interessi e spese a loro

favore a parziale copertura dei canoni di locazione scoperti. Per il resto

l'autorità ha rilasciato alle locatrici l'autorizzazione ad agire “per la parte

del credito non coperta dal deposito di garanzia”.

E. Contro la decisione

appena citata RE 1 e RE 2 sono insorti a questa Camera con un reclamo del 24 ottobre

2015, ribadendo il loro punto di vista. Nelle loro osservazioni dell'11 aprile 2016

CO 1 e CO 2 hanno proposto la reiezione del reclamo.

Considerandi

in diritto: 1. Ove sia impugnata

una decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, davanti al

quale si applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione

del codice di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL 3.3.2.1), il

reclamo alla Camera civile dei reclami deve essere presentato nel termine di 30

giorni dalla notificazione della decisione (CCR, sentenze inc. 16.2012.19 del

19.

novembre 2012, consid. 1 e 16.2012.11 del 24 febbraio 2012, consid. 1).

Nella fattispecie, la decisione impugnata, intimata il 24 settembre 2015, è

pervenuta agli istanti al più presto il 25 settembre 2015. Introdotto il 24

ottobre 2015 (cfr. timbro postale) il reclamo è pertanto tempestivo.

2.

a) Secondo

l'art. 60 CPC il giudice esamina d'ufficio e in ogni stadio della causa se sono

dati i presupposti processuali tra i quali la sua competenza per materia e per

territorio (art. 59 cpv. 2 lett. b CPC). Siffatta verifica avviene anche senza

specifica contestazione delle parti. Trattandosi del presupposto della

competenza per materia del giudice, questo deve essere verificato sulla base dell'atto

introduttivo della causa, ovvero l'istanza o la petizione. La competenza per

materia è determinata dalle leggi cantonali sull'organizzazione giudiziaria (RtiD

I-2013 pag. 804 n. 35c con riferimenti).

b) L'art.

4.

LACPC prevede che per le controversie in materia di locazione e affitto di

abitazioni e di locali commerciali, come pure di posteggi e di terreni sono

istituiti undici Uffici di conciliazione, composti di un presidente e di una

rappresentanza paritetica (art. 200 cpv. 1 CPC e art. 5 cpv. 1 LACPC). Per tali

controversie – concetto da interpretare in modo ampio (RtiD I-2009 n. 11 c pag.

604; cfr. Lachat in: Commentaire

Romand, CO I, 2ª edizione, n. 2 ad art. 274a) – si intendono tutte le

vertenze attinenti alla “locazione” (v. anche Cocchi/

Trezzini, CPC annotato e massimato, Lugano 2000, n. 940 ad art. 404).

3.

In concreto, gli

istanti si sono rivolti all'Ufficio di conciliazione per ottenere lo svincolo del

deposito garanzia affitti di fr. 1650.–, le convenute, dal canto loro, hanno eccepito

il mancato pagamento di pigioni e spese per complessivi fr. 8714.85. Trattandosi

di pretese che concernono l'uso della cosa locata, sotto questo profilo la

competenza dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno è pacifica

(art. 4 lett. f LACPC).

a) L'autorità

di conciliazione, se non si giunge a un'intesa, verbalizza la mancata

conciliazione e rilascia l'autorizzazione ad agire (art. 209 cpv. 1 CPC). In

materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure

di affitto agricolo, la medesima autorità può però sottoporre alle parti una proposta

di giudizio nelle controversie sul deposito di pigioni o affitti, sulla

protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla

protrazione del rapporto di locazione o d'affitti (art. 210 cpv. 1 lett. b CPC).

Una proposta di giudizio è anche possibile, indipendentemente dalla materia,

per ogni controversia patrimoniale il cui valore litigioso non ecceda la somma

di fr. 5000.– (art. 210 cpv. 1 lett. c CPC; Lachat, Procédure civile en matière de

baux e loyers, Losanna 2011, pag. 112 seg. n. 11.3). Inoltre, se l'attore

ne fa richiesta, l'autorità di conciliazione può emanare una decisione nel

merito in caso di controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a fr.

2000.

– (art. 212 cpv. 1 CPC).

b) Premesso

ciò, nella fattispecie esclusa la facoltà di formulare una proposta di giudizio

ai sensi dell'art. 210 cpv. 1 lett. b CPC, contrariamente a quanto figura nel

verbale del 23 aprile 2013, l'autorità di conciliazione ha preso una decisione

giusta l'art. 212 CPC. Se non che, per tacere del fatto che dagli atti non

consta che gli attori abbiano formulato una richiesta in tal senso, seguendo

l'impostazione procedurale adottata dall'autorità medesima, non contestata

dalle parti, l'autorità di conciliazione ha perso la competenza decisionale. In

effetti, all'udienza del 23 aprile 2013 le convenute hanno contrapposto una

loro pretesa di complessivi fr. 8714.85. Nel considerare una tale richiesta

alla stregua di una domanda riconvenzionale, l'Ufficio di conciliazione non si

è avveduto che ove a un'azione è contrapposta una domanda riconvenzionale, il

valore litigioso è determinato dalla più elevata delle due pretese (art. 94 CPC;

Lachat, Procédure civile en matière

de baux e loyers, op. cit., pag. 50 n. 4.6). E siccome tale valore ammontava a

fr. 8714.85, l'Ufficio di conciliazione non perdeva di per sé la competenza per

tentare una conciliazione, ma non poteva più decidere in virtù dell'art. 212

CPC (Tappy in: Code de procédure

civile commenté, Basilea 2011, n. 4 e 5 ad art. 94; Bohnet, op. cit., n. 4 ad art. 212), tanto meno scorporando,

di propria iniziativa, una parte della pretesa solo per farla rientrare nella

sua competenza. Per contro, constatata la mancata intesa, l'autorità di

conciliazione doveva limitarsi a rilasciare l'autorizzazione ad agire agli

istanti per la domanda principale e alle convenute per la domanda

riconvenzionale (II CCA, sentenza inc. 12.2014.58 del 7 ottobre 2014, consid. 6

con riferimenti).

c) Nelle

circostanze descritte, la decisione impugnata è stata emanata da un'autorità incompetente.

Siccome il difetto di competenza materiale non può essere sanato, non resta altro

che dichiarare nulla la decisione impugnata (cfr. per analogia RtiD I-2013 pag.

805.

consid. 2d). Gli atti sono rinviati all'Ufficio di conciliazione, perché

rilasci alle parti l'autorizzazione ad agire, con le formalità previste

dall'art. 209 cpv. 2 CPC.

4.

Le

spese giudiziarie seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le

circostanze del caso specifico inducono a rinunciare – eccezionalmente – a

qualsiasi prelievo (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC). Quanto all'indennità d'inconvenienza in favore

dei reclamanti (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC), per tacere del fatto che nessuna

domanda in tale senso è stata formulata, la stesura del reclamo non ha

verosimilmente comportato dispendi di tempo e spese apprezzabili.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è accolto e la

decisione è dichiarata nulla. Gli atti sono rinviati all'Ufficio di

conciliazione, perché rilasci alle parti l'autorizzazione ad agire.

2. Non si prelevano spese

processuali, né si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

–

e ;

–

avv. .

Comunicazione all'Ufficio

di conciliazione in materia di locazione di Massagno.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.