16.2015.79

Contratto di locazione: espulsione del conduttore - procedura sommaria di tutela dei casi manifesti: presupposti

21 gennaio 2016Italiano14 min

Fatti

B. Con istanza del 5 maggio

2015, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti, CO 1 e CO 2 hanno chiesto al Pretore del Distretto di Leventina di

ordinare – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – l'espulsione di RE 1 dall'ente

locato entro tre giorni dall'intimazione della decisione. All'udienza del 22 maggio 2015, indetta per la discussione, le

parti hanno raggiunto il seguente accordo:

“1. Le parti sono concordi di continuare nel rapporto

di locazione fino al 30 ottobre 2015, alle medesime condizioni di cui al

contratto 28 aprile 2011 e 30 giugno 2014, senza possibilità di protrazione.

2. La parte

convenuta si impegna a liberare i luoghi entro il 30 ottobre 2015, in

particolare garantendo la scorta di combustibile di l 4000 di nafta.

3. La parte

convenuta verserà entro il 31 maggio 2015 l'importo complessivo di fr. 13 097.–, che corrisponde

agli arretrati ancora scoperti di fr. 6250.– (fr. 11 250.– ./. fr. 5000.– nel

frattempo corrisposti), al canone di locazione per i mesi di maggio e giugno

2015 di fr. 5500.– e all'importo di fr. 1347.– corrispondente al saldo delle

spese accessorie a carico della conduttrice.

4. Qualora

l'importo

di cui al n. 3 non dovesse essere corrisposto, questo accordo decadrà e verrà

decretata l'espulsione senza ulteriori formalità a semplice

richiesta della parte istante.

5. Nell'ipotesi

in cui all'istante non dovesse essere concessa la proroga per la realizzazione di

taluni lavori, la convenuta si impegna a garantire libero accesso ai locali per

la realizzazione dei medesimi.” (inc. SO.2015.85).

Il 27 ottobre 2015 RE 1 ha scritto al Pretore di non volere lasciare l'ente

locato a fine ottobre 2015 e di ritenere decaduto il predetto accordo.

C. Il 2 novembre 2015 CO 1 e CO

2 si sono così nuovamente rivolti al medesimo Pretore per ottenere – sotto

comminatoria dell'art. 292 CP – l'espulsione di RE 1 dall'ente locato entro tre

giorni dall'intimazione della decisione, l'ingiunzione a ogni usciere o agente

della forza pubblica di prestare loro man forte nell'esecuzione della decisione

a loro semplice richiesta e la diffida alla convenuta di ritirare

mobili e oggetti di sua pertinenza, in difetto di che la forza pubblica avrebbe

fatto depositare tali beni a spese di lei in un luogo da loro indicato.

All'udienza del 9 novembre 2015, indetta per la discussione, la convenuta ha chiesto

in via principale di respingere l'istanza e in via subordinata la protrazione

del contratto di locazione per almeno due anni.

D. Statuendo seduta stante, il

Pretore ha dichiarato irricevibile la richiesta di protrazione della locazione,

ha accolto l'istanza di espulsione, ordinando alla convenuta di mettere

l'esercizio pubblico e la superficie esterna a libera disposizione degli

istanti entro il 17 novembre 2015 alle ore 10:00, ne ha disposto l'esecuzione

effettiva con le comminatorie di rito, ha condannato la convenuta a versare la

pigione fino al 17 novembre 2015 e a garantire una scorta di combustibile di

4000 litri di nafta. Le spese processuali di complessivi fr. 200.– sono state

poste a carico della convenuta.

E. Contro la decisione appena

citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 12 novembre 2015 postulandone,

previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento e il ripristino del

contratto di locazione sottoscritto il 5 novembre 2005. Con decreto del 17

novembre 2015 il presidente di questa Camera ha accordato al reclamo l'effetto

sospensivo. Nelle loro osservazioni dell'11 dicembre 2015 CO 1 e CO 2 concludono

per la reiezione del reclamo. Con replica spontanea del 17 dicembre 2015 e

duplica spontanea del 23 dicembre 2015 le parti hanno confermato le loro richieste.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni in materia

di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di

procedura sommaria, sono impugnabili, entro il termine di 10 giorni dalla

notificazione, mediante appello se il valore litigioso raggiunge

almeno fr. 10 000.– (art. 308 cpv. 2 CPC e art. 314 CPC)

oppure mediante reclamo se il valore litigioso è inferiore a fr. 10

000.

– (art. 319 lett. a CPC e art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto,

il Pretore non ha accertato il valore litigioso. L'istante, da parte sua, l'ha quantificato

in “superiore a fr. 5000.– e in evoluzione”, mentre la convenuta, sebbene in

prima sede non l'abbia contestato, nel

reclamo pretende che esso ammonti a fr. 15 000.– corrispondente al deposito di

garanzia, più “i danni subiti per la domanda di sfratto e le pigioni depositate

presso l'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di __________”. Ora, nella fattispecie, considerato che il

contratto a tempo determinato concluso tra le parti il 22 maggio 2015 ha preso

fine il 30 ottobre 2015 con lo spirare del tempo previsto (art. 266 cpv. 1 CO),

il valore della procedura di espulsione può essere assimilato al valore ipotetico

dell'utilizzo dell'ente locato fino

al momento in cui l'espulsione può essere verosimilmente eseguita dalla forza

pubblica (sentenza del Tribunale federale 4A_674/2014 del 19 febbraio

2015, consid. 3 con riferimenti; II CCA sentenza inc. 12.2015.101 del 2 luglio

2015). E siccome il valore di tale uso può presumersi, in concreto, corrispondere

alla pigione di fr. 2500.– pattuita tra le parti, il valore litigioso non supera

verosimilmente la soglia di fr. 10 000.–. Ne segue la competenza di questa Camera

(art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio, la decisione

impugnata è stata consegnata alle parti il 9 novembre 2015, sicché il reclamo,

introdotto il 12 novembre 2015, è senz'altro tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320 CPC con

il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o

l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità

di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti

l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o

estero – da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena

l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa

consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato

viene impugnato (DTF 134 II 246 consid. 2.1). Per quanto concerne

invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato,

potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente

errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera

chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione

di "manifestamente errato"

corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle

prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta

criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione

propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione

delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto

con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio

giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il

sentimento di giustizia e d'equità (DTF 140 III 19 consid. 2.1 con rinvii). Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo

quando l'autorità inferiore abbia manifestamente disatteso il senso e la

rilevanza di un mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di

tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa;

oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle

deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).

3.

documentazione prodotta con il reclamo (e non davanti al primo giudice) è

irricevibile, l'art. 326 cpv. 1 CPC vietando espressamente alle parti di

avvalersi davanti all'autorità di reclamo di nuove conclusioni, nuovi fatti o

nuovi mezzi di prova (Jeandin in:

Code de procédure civile commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art. 326). In concreto,

a prescindere dalla sua valenza ai fini del giudizio, il contratto di locazione

del 5 novembre 2005 allegato al reclamo, ma non presentato al primo giudice, è

irricevibile.

4.

Il reclamo è stato presentato

dal RA 1. Ci si può chiedere se tale sindacato rispetti i requisiti necessari

per godere della rappresentanza processuale professionale, tanto più in materia

di locazione (art. 68 lett. d CPC; 12 cpv. 1 lett. a LACPC). Dubbia, la

questione può rimanere indecisa, il reclamo – come si vedrà in seguito –

essendo destinato all'insuccesso.

5.

Il Pretore ha dapprima accertato

che all'udienza del 22 maggio 2015 le parti avevano stipulato un contratto di

locazione a tempo determinato con scadenza il 30 ottobre 2015. Premesso ciò, il

primo giudice ha dichiarato irricevibile la richiesta di protrazione della

locazione, la conduttrice avendo inoltrato la richiesta tardivamente e a una

autorità incompetente. Egli, poi, dopo avere constatato che la locazione era cessata

il 30 ottobre 2015, ha ordinato l'espulsione della conduttrice ingiungendole di

mettere a disposizione degli istanti gli enti locati entro il 17 novembre 2015

alle ore 10:00.

6.

La reclamante

fa valere che in base all'accordo

concluso all'udienza del 22 maggio 2015 solo ove essa non avesse pagato quanto

pattuito al punto 3, l'espulsione sarebbe stata effettiva, tant'è che al punto

5.

si prospettava la “continuità del

rapporto di locazione, prevedendo l'accesso agli operai per la realizzazione

dei lavori imposti dal Comune di __________” e che “il contratto è da ritenere

rinnovato visto il pagamento di cui al punto 3”. A suo dire, quindi, “l'istanza di sfratto proposta al giudice quando il

termine per la riconsegna del bene non è ancora decorso” è “prematura e di

conseguenza irricevibile”.

Ora, a

prescindere dal fatto che tali obiezioni, non sollevate in prima istanza (cfr.

verbale d'udienza del 9 novembre 2015), sono irricevibili in questa sede (art.

326.

cpv. 1 CPC), di per sé è indubbio che l'espulsione va decretata

solo al momento in cui l'obbligo di

restituzione della cosa locata è esigibile da parte del locatore, quindi dopo

la fine della locazione. Se non che, la reclamante si diparte da fallaci premesse.

In effetti, al punto 1 del noto accordo le parti hanno espressamente previsto

“la continuazione del rapporto di locazione fino al 30 ottobre 2015, senza

possibilità di protrazione”. Ne segue che la locazione è cessata il 30 ottobre

2015, senza che vi fosse alcuna necessità di dare la disdetta (art. 266 cpv. 1

CO). Su questo punto il reclamo è pertanto manifestamente infondato.

7.

Per la

reclamante la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti si applica solo in determinati casi. Tuttavia, ove l'inquilino, dopo

la diffida, ha contestato la mora o la successiva disdetta “con argomenti che

rendono incerto il diritto all'espulsione da parte del locatore oppure ha fatto

richiesta di proroga della locazione nei termini previsti dalla legge”, il

giudice deve respingere l'istanza di sfratto e rinviare le parti a una procedura

di espulsione “che forzatamente dovrà percorrere la procedura locativa

ordinaria, ovvero di principio il tentativo di conciliazione presso la competente

Autorità”.

a) Giusta

l'art. 257 cpv. 1 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e

la situazione giuridica è chiara (lett. b). Quest'ultima condizione è

soddisfatta se, sulla base di una dottrina e di una giurisprudenza invalse, la

conseguenza giuridica è senz'altro evincibile dall'applicazione della legge e

porta a un risultato univoco. Per contro la situazione giuridica non è di

regola chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate

su cui il giudice non può statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma

richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con una

valutazione di tutte le circostanze del caso (DTF 138 III 123 consid.

2.1

, con riferimenti). Per impedire l'accoglimento di una domanda fondata

sull'art. 257 CPC non basta tuttavia che la parte convenuta semplicemente

sostenga che ci si trova in presenza di una simile situazione o che la stessa

potrebbe remotamente entrare in linea di conto (cfr. con riferimento ad un

preteso abuso di diritto la sentenza 4A_329/2013 del 10 dicembre 2013 consid.

6.

). Non è nemmeno possibile vanificare la procedura in discussione invocando

degli argomenti speciosi, eccependo segnatamente in modo artificioso del

diritto straniero (sentenza 4A_415/2013 del 20 gennaio 2014 consid. 7).

b) In

concreto, per tacere del fatto che una volta di più l'interessata si

diparte da premesse errate, la locazione essendo cessata il 30 ottobre 2015 senza

che vi fosse alcuna necessità di dare la disdetta, la giurisprudenza più recente

ha precisato che una richiesta di espulsione nella procedura di tutela giurisdizionale

nei casi manifesti secondo l'art. 257 CPC è in linea di principio ammissibile

anche quando il conduttore ha contestato giudizialmente l'antecedente disdetta

e questa procedura è pendente (DTF 141 III 262 consid. 3). Per di più,

l'obiezione che parrebbe invocare la reclamante, ovvero di avere introdotto una

richiesta di protrazione della locazione, non basta per rendere non chiara la

situazione giuridica. Intanto la transazione giudiziaria, che ha gli stessi

effetti di una sentenza, escludeva una protrazione (punto n. 1). Inoltre, la

reclamante dimentica che, come ricordato dal primo giudice, la domanda è

soggetta al termine dell'art. 273 cpv. 2 lett. b CO, ciò che nella fattispecie,

essa non ha rispettato. In circostanze siffatte la decisione del primo giudice,

secondo cui erano date le premesse per una tutela giurisdizionale in procedura sommaria

non costituisce un'errata applicazione del diritto. Ne discende che il reclamo,

infondato, deve essere respinto.

8.

Le spese giudiziarie

seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli opponenti, che hanno

presentato osservazioni tramite un patrocinatore, hanno diritto a un'equa

indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è

ricevibile, il reclamo è respinto.

2. Le spese giudiziarie di fr. 300.–

sono poste a carico della reclamante, che rifonderà all'opponente un'indennità

di fr. 250.–.

3. Notificazione a:

–;

–

avv..

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Leventina.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.