Azione confessoria: servitù di restrizione di destinazione

Incarto n.

16.2016.10

Lugano

25 luglio 2018/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

F.

Bernasconi

sedente

per statuire sul reclamo del 1° febbraio 2016 presentato dalla

Comunione

dei comproprietari della particella n. 644 RFD di

(rappresentata

dalla RA 1 e

patrocinata

dall'avv. dott. PA 1 )

contro

la sentenza emessa il 16 dicembre 2015 dal Pretore del Distretto di Lugano,

sezione 3, nella causa SE.2014.152 (azione confessoria) promossa nei suoi

confronti con petizione del 14 aprile 2014 da

CO 1

CO 2 , e

CO 3

(patrocinati

dall'avv. PA 2 ),

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. Il 25 ottobre 2011 CO

2, allora proprietario della particella n. 639 RFD di __________ ha convenuto PA

2, titolare della proprietà per piani n. 15 446 del fondo base n. 644

e al beneficio di un diritto d'uso preclusivo su una parte del fondo oggetto di

una servitù di “restrizione di destinazione” a favore della contigua particella

n. 639, davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere la

rimozione di un caminetto-grill in contrasto con la citata servitù. Con decisione

del 23 marzo 2012 il Pretore ha dichiarato la petizione inammissibile, l'azione

dovendo essere proposta nei confronti della comunione dei comproprietari (inc.

SE.2011.354). Un reclamo presentato il 25 aprile 2012 dall'attore è stato

respinto da questa Camera con decisione del 26 febbraio 2013 (inc. 16.2012.25).

Nel frattempo, il 13 dicembre 2011 CO 2 ha donato il fondo

alla figlia CO 1 e costituito un diritto di usufrutto a vita in suo

favore e della moglie CO 3.

B. Ottenuta il 28

gennaio 2014 l'autorizzazione ad agire (CM.2013.774), con petizione del 14

aprile 2014 CO 1, CO 2e CO 3 hanno convenuto la Comunione dei comproprietari

della particella n. 644 RFD di __________, davanti al medesimo Pretore per

ottenere la rimozione del citato caminetto entro dieci giorni, sotto

comminatoria di una multa disciplinare di fr. 50.– per ogni giorno di inadempimento

e chiedendo a ogni agente della forza pubblica di prestare manforte nel

consentire agli attori di eseguire la sentenza, con le relative spese a carico

della controparte. Nelle sue osservazioni del 19 maggio 2014 la convenuta ha

proposto di respingere l'azione. All'udienza del 23 giugno 2014, indetta

per il dibattimento, le parti hanno riconfermato le loro posizioni notificando

prove. Il Pretore ha ammesso solamente il richiamo all'inc. SE.2011.354 negando

alle parti altri mezzi di prova e chiudendo seduta stante l'istruttoria. Alle arringhe finali le parti hanno

rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte del 22 e 31 luglio 2014 in

cui ognuno ha essenzialmente ribadito il proprio punto di vista.

C. Statuendo con sentenza del 16 dicembre 2015, il Pretore ha accolto la petizione

‟come ai considerandiˮ nel

senso che ha ordinato alla convenuta di “allontanare ed eliminare dalla zona oggetto della

servitù segnata in verde sulla planimetria di cui al doc. F, il caminetto-grill

entro 30 giorni dal passaggio in giudicato della decisione, autorizzando le

attrici a ricorrere ad ogni agente della forza pubblica per prestare manforte

nell'esecuzione dell'ordine impartito alla convenuta”. Le spese processuali di complessivi fr. 600.–

sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere agli attori fr.

1000.– per ripetibili.

D. Contro

la sentenza appena citata la

Comunione dei comproprietari della

particella n. 644 RFD di __________, è

insorta a questa Camera con un reclamo del 1° febbraio 2016 in cui chiede

– previo conferimento dell'effetto sospensivo – la riforma del giudizio

impugnato nel senso di respingere la petizione. Con decreto del 5 febbraio 2016

il presidente di questa Camera ha accolto la richiesta di effetto sospensivo.

Nelle sue osservazioni del 9 marzo 2016 CO 1, CO 2e CO 3 hanno concluso per la

reiezione del reclamo.

in diritto: 1. Le decisioni emanate nella procedura semplificata in controversie

patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.– sono impugnabili

con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In concreto, il Pretore ha fissato

il valore litigioso in fr. 6000.– (sentenza impugnata pag. 10, consid.

11), donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto

alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è stata

notificata al patrocinatore della convenuta il 17 dicembre 2015. Il

termine di ricorso è rimasto sospeso dal 18 dicembre 2015 al 2 gen­naio

2016 incluso (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC). Introdotto il 1° febbraio 2016,

ultimo giorno utile, il reclamo in esame è pertanto

ricevibile.

2. Al

reclamo la Comunione dei comproprietari acclude la fotocopia della definizione

di ‟Bauwerkˮ, ‟Bauteˮ e ‟Festˮ del dizionario tedesco

online ‟www.dulden.deˮ (doc. C) e tre fotografie del caminetto-grill (doc.

D). In sede di reclamo non sono ammissibili tuttavia nuovi mezzi di

prova (art. 326 CPC).

3. Secondo

l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del

diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 140 III 88

consid. 2.2 con rinvii; 140 III 116 consid. 2).

4. Il

Pretore, ammessa la legittimazione degli usufruttuari di promuovere

un'azione confessoria ed esclusa la tardività così come l'abusività dell'azione,

ha considerato che l'iscrizione nel registro fondiario non permetteva di

definire i diritti e gli obblighi che discendevano dalla servitù di ‟restrizione

di destinazione” iscritta in favore della particella n. 639 e a carico della n.

644, donde la necessità di far capo all'atto costitutivo. Egli ha così

accertato che il rogito del 19 giugno 1986, sottoscritto da CO 2 e P__________

N__________, prevedeva nella sua versione italiana che la striscia di terreno

contrassegnata in verde della particella n. 644 “dovrà essere destinata

esclusivamente ad area verde o prato; in particolare non potranno essere

costruiti o posati né piscine né altri infissiˮ mentre nella traduzione in

lingua tedesca che “die Grunddienstbarkeit der Bestimmungseinschränkung ...

wonach der obenerwähnte mit grüner Farbe bezeichnete Landstrich ausschliesslich

zu grüner Zone oder Wiese zu bestimmen ist; im besondere kann kein Schwimmbad

oder keine anderen festen Bauten eingelegt werden”. A suo parere, salvo

che ciò sia espressamente escluso per accordo o dalla legge la posa di un barbecue

è di regola compatibile con la destinazione ad area verde o prato “inteso come

spazio ricoperto da manto erboso” utilizzato quale giardino.

Se non che, nella

fattispecie, quantunque il caminetto-grill occupi uno spazio esiguo, sia poco

visibile dal fondo dominante e non modifichi lo stato dei luoghi in maniera

sensibile, è stabilmente fissato al terreno, sicché va considerato un ‟infissoˮ

nel senso indicato nell'atto costitutivo. E al riguardo egli ha ritenuto che

per “infissoˮ dovesse intendersi un “manufatto fissato, ancorato o

conficcato nel terreno: festen Bautenˮ e non, come sosteneva la convenuta

un ‟telaio collegato alla muratura sul quale si monta il serramento”. Il

Pretore ha pertanto stabilito che nella misura in cui è stabilmente ancorato al

suolo il caminetto-grill in esame contrasta con la servitù donde in definitiva l'accoglimento

della petizione.

5. La reclamante censura

l'interpretazione della servitù eseguita dal Pretore ribadendo che per ‟infissoˮ

va inteso il significato linguistico e letterario oggettivo secondo i maggiori

dizionari (Zinga-relli: tutto ciò

che in un edificio è stabilmente vincolato alle strutture murarie rispetto alle

quali ha funzione secondaria di finimento e protezione; Treccani: tutte quelle opere che negli edifici servono alla

chiusura dei vani di porte e finestre e Hoepli:

in un edificio, ciò che è stabilmente fissato alle strutture murarie e ha

funzione di rifinitura o di protezioneˮ. Ne segue, a suo parere, che tale

termine non definisce qualsiasi costruzione ‟fissata, ancorata o

conficcata nel terrenoˮ e ciò, a maggior ragione, ove si pensi che essa e PA

2 non hanno partecipato alla stesura del contratto di servitù. Per di più, il termine

tradotto in tedesco di ‟festen Bautenˮ, che a suo giudizio non fa

stato, significa secondo il dizionario Dulden

‟grösserer, durch seine architektonische Gestaltung beeindruckender

Bauˮ, sicché non si riferisce a un semplice grill, mentre

‟festˮ significa ‟stabile solido e resistenteˮ.

Essa soggiunge che lo

scopo della servitù era il mantenimento dell'area verde o prato sulla striscia

di terreno in questione e che pertanto, come ritenuto nella decisione del 23

marzo 2012, il caminetto-grill non viola la servitù. Per la reclamante la

servitù non ha lo scopo di vietare ogni manufatto ancorato al terreno come un camino

o una panchina di sasso, tanto più che il grill è un elemento abituale nelle

aree verdi e se così non fosse per motivi pianificatori non sarebbe possibile

dotare di grill le aree di svago. A suo dire, il divieto di ogni manufatto

contrasta il principio secondo cui una servitù è da interpretare in maniera

restrittiva senza limitare i diritti del fondo serviente più di quanto occorra

al normale esercizio della servitù. L'interessata sostiene infine che il

caminetto-grill, posato con un sottile strato di cemento su ‟piode in

sassoˮ solo appoggiate sul terreno, non è nemmeno ancorato o incementato

al suolo ragione per cui il primo giudice ha accertato in modo errato i fatti.

6. Innanzitutto va

subito sgombrato il campo dall'asserzione secondo cui il Pretore avrebbe dovuto

confermare quanto già deciso nella precedente decisione del 23 marzo 2012 in

cui aveva ritenuto che il grill in questione non “costituisce un infisso che le

parti avrebbero voluto escludere tramite quanto pattuito con la servitù”. Tale argomento, addotto solo a titolo abbondanziale e a un

sommario esame, non è altro che un mero obiter dictum che non è però un giudizio di merito e non vincola il giudice.

7. I criteri preposti

all'interpretazione di una servitù sono già stati enunciati dal Pretore (consid.

6). Al riguardo basti rammentare che un'iscrizione

nel registro fondiario fa fede circa l'estensione della servitù in quanto

determini chiaramente i diritti e le obbligazioni che ne derivano (art. 738

cpv. 1 CC). Entro i limiti dell'iscrizione, l'estensione di una servitù può

risultare dal titolo d'acquisto o dal modo in cui il diritto è stato esercitato

per molto tempo, pacificamente e in buona fede (art. 738 cpv. 2 CC, lex

specialis dell'art. 971 CC). Se è chiara, l'iscrizione esclude qualsiasi esegesi.

Se invece non è concludente, occorre far capo all'atto costitutivo della

servitù (contratto, testamento, transazione, sentenza, decisione, richiesta di

iscrizione nel registro fondiario). Se nemmeno questo è concludente, l'estensione

della servitù dipen­de dal modo in cui il diritto è stato esercitato per molto

tempo, pacificamente e in buo­na fede (I CCA,

sentenza inc. 11.2016.74 del 30 marzo 2018, consid. 7 con richiamo).

8. Nella

fattispecie la descrizione della servitù nel registro fondiario (“restrizione

di destinazione”) è puramente telegrafica – come accertato

dal primo giudice – e non permette di deter­minare da sé sola quale sia la

superficie gravata né quali diritti e obblighi essa comporti (DTF 137 III 449

consid. 3.3). Occorre pertanto far capo al

titolo d'acquisto, il quale, trattandosi di un contratto, va interpretato secondo

Fatti

i principi applicabili in materia contrattuale (art. 18 CO, ovvero secondo la

reale e comune volontà delle parti, eventualmente – se questa non può essere

ricostruita – secondo le regole della buona fede v. DTF 144 III 98 consid.

5.2.2). Nei confronti di terzi che non hanno partecipato alla costituzione

della servitù, nondimeno, tali principi interpretativi sono limitati

all'affidamento che ognuno può riporre nell'istituto del registro fondiario

(art. 973 CC), compresi i documenti giustificativi che precisano la portata

dell'iscrizione (art. 971 cpv. 2 CC). Circostanze e motivi di carattere

personale che non risultano dal contratto, per contro, non sono opponibili a

terzi di buona fede, nemmeno ove siano stati decisivi per formare la volontà

dei contraenti al momento di costituire la servitù (DTF 139 III 406 consid.

7.1; sentenza del Tribunale federale 5A_372/2017 del 2 novembre 2017 consid.

5.2.2 con rinvii; analogamente: RtiD I-2009 pag. 646 consid. 7; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2016.74

del 30 marzo 2018, consid. 7 con richiamo). Posto ciò, l'interpretazione

soggettiva (la vera e concorde volontà dei contraenti) è una questione di

fatto, mentre quella oggettiva (secondo il principio dell'affidamento) è una

questione di diritto.

9. Quanto

al titolo di acquisto, il contratto di compravendita immobiliare, con costituzione

di servitù in deroga alle distanze legali e di servitù prediale del 19 giugno

1986 sottoscritto da CO 2 e P__________ N__________, a quel tempo a proprietari

dei due fondi, prevedeva in particolare quanto segue (doc. G, pagine 3, n.

5.3):

“le parti convengono di costituire e costituiscono a carico della striscia di terreno contrassegnata in

verde sulla planimetria inserto A della part. n. 644 e a favore della part. n.

639 una servitù prediale di restrizione

di destinazione nel senso che la suddetta superficie di terreno colorata in

verde dovrà essere destinata esclusivamente ad area verde o prato; in

particolare non potranno essere costruiti o posati né piscine né altri infissiˮ.

a) In

concreto né la reclamante né gli opponenti erano parti al contratto di costituzione

della servitù. Ne segue che occorre far capo ai documenti giustificativi, così

come le parti potevano, in buona fede comprendere al momento dell'acquisto dei rispettivi

fondi. Così come pattuita la servitù restringe chiaramente la libertà del

proprietario del fondo serviente di sistemare a suo piacimento il terreno a

livello del suolo, imponendogli di adibire la porzione di terreno indicata a

uno specifico scopo. E un'area verde o un prato nelle immediate vicinanze di un

edificio non può che indicare una porzione di terreno non edificata adibita

essenzialmente a giardino. Nel vincolare esplicitamente la destinazione,

l'obiettivo era manifestamente quello di tutelare una certa tranquillità, proteggendosi

da immissioni, ovvero di conferire al fondo dominante vantaggi suscettibili di

consentire una più elevata qualità di vita e un benessere che sarebbero stati

compromessi nel caso di una diversa destinazione del fondo.

b) Quanto

al termine di infisso, è indubbio che letteralmente esso abbia anche il

significato di “opera di finitura di un edificio destinata alla chiusura dei

vani di porte e finestre” (Treccani.it,

Considerandi

L'enciclopedia italiana in: ww.treccani.it/ enciclopedia/infisso>), così

come ‟ciascuno degli elementi edilizi fissati stabilmente nei muri dei

fabbricati (come i telai delle finestre e delle porte, le casse degli

avvolgibili, i tubi, le inferriate, le ringhiere, ecc.) o anche porta finestra,

imposta, persiana, avvolgibileˮ (Battaglia,

Grande dizionario della lingua italiana, vol. VII, pag. 969). Il vocabolo, tuttavia,

è usato anche come sostantivo o aggettivo e può così definire un oggetto ‟conficcato;

fermato, fissato, inchiodato, affondato o piantato nel terrenoˮ (Battaglia, op. cit., pag. 969; Grande Dizionario Hoepli di Aldo Gabrielli,

edizione online <www.grandi-dizionari.it/Dizionario_Italiano/parola/I/ infisso.aspx?

query=infisso>; Treccani.it,

L'enciclopedia italiana in: <ww.treccani.it/ vocabolario/infisso>).

c) Nelle

circostanze descritte, tenuto conto della

situazione dei luoghi, tale termine non può oggettivamente e in buona fede

essere inteso nell'accezione intesa dalla convenuta, totalmente avulsa dal

contesto, essendo privo di ogni logica vietare la posa di ‟infissiˮ

su un'area verde priva di costruzioni. Certo nell'altra accezione il termine “infissi”

non è particolarmente preciso, ma si può ragionevolmente ritenere che esso

designi una paletta di oggetti particolarmente estesa, nel senso che la

porzione di terreno del fondo serviente adibita esclusivamente ad area verde o

prato doveva essere libera da corpi estranei, in particolare da strutture

stabili. E ciò a maggior ragione ove si pensi alla specificazione relativa al

divieto di costruire o posare una piscina, costruzione che – solitamente – si

sviluppa in profondità piuttosto che in altezza.

d) Ciò

posto, è necessario esaminare se il caminetto-grill in questione sia conciliabile

con la servitù. Al riguardo, per il Pretore l'opera, eseguita in muratura con

parti prefabbricate, è stabilmente ancorata e fissata nel terreno. La reclamante

rileva che il grill è, per contro, solamente incementato su quattro piode appoggiate

sul terreno. Dalla fotografia agli atti risulta che il grill in questione è un caminetto

prefabbricato poggiato su sostegni cementati su lastre di granito (piode)

parzialmente interrate (doc. 4). La costruzione, quantunque di dimensioni

piuttosto contenute, non può essere ad ogni modo spostata e va considerata pertanto

alla stregua di una costruzione durevolmente infissa nel terreno. Ciò che la servitù

esclude.

e) Non

si disconosce che ogni servitù va interpretata restrittivamente e non deve limitare

i diritti del fondo serviente più di quanto occorra al suo normale esercizio

(v. I CCA sentenza inc. 11.2008.45 del 26 novembre 2008 consid. 6 con rinvii;

v. anche sentenza del Tribunale federale 5A_377/2017 del 27 febbraio 2018

consid. 3.4; Argul in: Commentaire

Romand, Code civil II, Basilea 2016, n. 3 ad art. 738). In concreto, il divieto

comprende unicamente l'impossibilità costruire o posare manufatti stabilmente

fissati al suolo ma non altre costruzioni mobili. Ne segue che anche al

riguardo la decisione impugnata resiste alla critica.

f) Che

poi per il diritto pubblico la posa di un grill sarebbe compatibile con le aree

di svago è possibile ma non è di rilievo in concreto ove appena si pensi che la

servitù in esame esclude, ad ogni modo, la presenza di installazioni fisse come

quella litigiosa. Senza dimenticare che norme di diritto pubblico possano essere prese in considerazione per determinare il contenuto di

una servitù prediali solo a determinate condizioni (DTF 139 III

404.

consid. 7.4.2), estranee alla fattispecie. In definitiva il reclamo,

che non ha evidenziato nessun errore manifesto nell'accertamento dei fatti o

nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice, dev'essere respinto.

10.

Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv.

1.

CPC). La reclamante rifonderà alle controparti, che hanno presentato osservazioni

tramite un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art. 106 cpv.

1.

CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le

spese processuali di fr. 650.– sono poste a carico della reclamante, che rifonderà

alle controparti fr. 800.– complessivi per ripetibili.

3. Notificazione a:

–

avv. dott. ;

–

avv. .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.