16.2016.13

Contratto di locazione: validità della notifica della disdetta - espulsione del conduttore

4 maggio 2016Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

B. Il

14 agosto 2015 i locatori hanno inviato al conduttore, all'indirizzo dell'ente

locato, una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta, invitandolo a pagare

entro 30 giorni fr. 7200.–, corrispondenti alle pigioni scoperte da gennaio ad

agosto 2015. RE 1 non ha ritirato il plico raccomandato contenente la diffida,

la quale gli è stata trasmessa dai locatori in copia l'8 settembre 2015 tramite

invio semplice. Il 28 settembre 2015 RE 1 ha proposto a CO 1 e CO 2 di saldare lo

scoperto con pagamenti rateali di fr. 1800.– da fine ottobre 2015. La proposta

è stata rifiutata dai locatori, i quali il 6 ottobre 2015 hanno inviato al

conduttore, sempre all'indirizzo di __________, la disdetta straordinaria del

contratto per il 30 novembre 2015 sull'apposito modulo ufficiale. Preso atto

che il plico raccomandato non era stato ritirato, CO 1 e CO 2 hanno spedito il

26 ottobre 2015 al conduttore una copia della disdetta tramite invio semplice. Il

2 novembre 2015 RE 1 ha comunicato ai locatori il suo dissenso alla rescissione

del contratto, la quale però non è stata oggetto di contestazione davanti al

competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione. L'ente locato non

è stato restituito alla scadenza.

C. Con

istanza del 1° dicembre 2015, promossa

nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, CO 1 e CO

2 si sono rivolti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città, chiedendogli

di ordinare – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – l'immediata espulsione di RE

1 dall'ente locato e di avvertirlo che l'inesecuzione dell'ordine

avrebbe costituito un valido titolo per esigere il risarcimento dei danni da

liquidare in separata sede. Essi hanno chiesto inoltre che ogni usciere o

agente della forza pubblica fosse tenuto a prestare man forte nell'esecuzione

della decisione a loro semplice richiesta. All'udienza del 4 febbraio

2016, indetta per la discussione, il convenuto ha proposto di respingere l'istanza,

eccependo l'inefficacia della disdetta, poiché non notificatagli al suo domicilio.

D. Statuendo l'11 febbraio 2016

il Pretore aggiunto ha accolto l'istanza e ha ordinato a RE 1 – sotto

comminatoria dell'art. 292 CP – di mettere a disposizione degli istanti l'ente

locato. Egli ha ingiunto altresì agli organi di Polizia preposti di prestare man

forte nell'esecuzione della decisione su semplice richiesta degli istanti e ha

avvertito il convenuto che l'inesecuzione

dell'ordine di espulsione avrebbe costituito un valido titolo per chiedere il risarcimento

dei danni da liquidare in separata sede e che qualora non avesse ritirato

mobili e oggetti di sua pertinenza, la forza pubblica avrebbe fatto depositare

tali beni a spese di lui in un luogo indicato dagli istanti. Le spese processuali

fr. 200.– sono state poste a carico del convenuto, tenuto a rifondere agli istanti

fr. 200.– per ripetibili.

E. Contro la decisione appena

citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 22 febbraio 2016,

postulandone, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento e la

riforma nel senso di respingere l'istanza. Con decreto del 24 febbraio 2016 il

presidente di questa Camera ha accordato al reclamo l'effetto sospensivo. Nelle

loro osservazioni del 15 marzo 2016 CO 1 e CO 2 hanno concluso per la reiezione

del reclamo.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni emanate

nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257

CPC) sono impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a

fr. 10 000.–, con reclamo entro 10 giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2

CPC). In concreto, il primo giudice ha stabilito il valore litigioso in fr.

2400.

–, donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto

alla tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore

del reclamante il 12 febbraio 2016. Presentato

il 22 febbraio 2016, ultimo giorno utile, il reclamo in esame è pertanto

tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320 CPC con

il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o

l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità

di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti

l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero

– da parte del giudice di prime cure. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione

del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 134 II 246 consid. 2.1). Per quanto concerne invece i fatti,

l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i

fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato.

Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara

e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione

di "manifestamente errato"

corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle

prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta

criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione

propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la

valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili,

in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o

di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante

con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 140 III 19 consid. 2.1 con rinvii). Un apprezzamento delle prove è arbitrario solo

quando l'autorità inferiore abbia manifestamente disatteso il senso e la

rilevanza di un mezzo probatorio o abbia omesso, senza fondati motivi, di

tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa;

oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa abbia fatto delle

deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha accertato che il convenuto è bensì domiciliato

a Lugano, ma che soggiorna a __________ nell'appartamento appartenente agli

istanti. A suo avviso, il caso in esame non è assimilabile a quello oggetto di

una sentenza emessa il 31 maggio 1995 dalla Seconda Camera civile del Tribunale

d'appello, perché diversamente da

quel caso “il convenuto non risulta

né irreperibile al recapito di __________, né partito senza lasciare indirizzo”.

E per il primo giudice, il convenuto non ha né asserito di aver detto agli

istanti di essere domiciliato o di risiedere di fatto a Lugano, né di aver dato

loro (o agli impiegati postali) istruzioni di recapitargli in quest'ultimo Comune

la corrispondenza concernente l'ente – peraltro adibito ad uso personale – da

lui locato a __________. Per di più, ha soggiunto, è proprio a quell'indirizzo che il convenuto ha indicato, nella sua

lettera del 2 novembre 2015, di abitare ed è sempre a __________ che la

citazione all'udienza gli è stata notificata tramite la polizia comunale. Alla

luce di tali accertamenti, il primo giudice ha stabilito che il

convenuto non ha semplicemente ritirato entro il termine di

giacenza le raccomandate indirizzategli

correttamente dai locatori. Ne ha concluso che la contestazione del

convenuto relativa alla disdetta configura un manifesto abuso di diritto ai

sensi dell'art. 2 cpv. 2 CC. Premesso ciò, accertata

l'esistenza di una valida disdetta per mora ai sensi dell'art. 257d CO e

la sussistenza dei presupposti per decidere l'espulsione del convenuto

dall'ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, il

Pretore aggiunto ha accolto l'istanza.

4.

a) La

notifica di una disdetta del contratto di locazione è sottoposta al principio

della ricezione, ovvero esplica i suoi dal momento in cui entra nella sfera di influenza del destinatario e questi ne può prenderne

conoscenza (DTF 140 III 244 consid. 5.1 con riferimenti). Di

principio la disdetta deve essere indirizzata al domicilio del conduttore. Restano

riservati gli accordi delle parti di diverso tenore. È infine usualmente ammesso

l'invio della disdetta all'indirizzo dell'ente locato (sentenza del Tribunale federale

4A_350/2014 del 16 settembre 2014 consid. 2.2 con rinvio a Corboz, Les congés affectés d'un vice,

in 9° séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, pag. 15; v. anche Montini in: Bohnet/Montini [curatori], in:

Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Basilea 2010, n. 32 ad art. 266o

CO; II CCA, sentenza inc. 12.2010.203 del 20 dicembre 2010). L'onere della

prova della ricezione della disdetta incombe al locatore. Ove il destinatario

non riceva la disdetta (o quanto meno l'avviso di ritiro del plico raccomandato

alla posta) questa è nulla. Ciò è il caso qualora la disdetta è notificata

all'indirizzo dell'ente locato benché il locatore abbia sempre trasmesso tutta

la corrispondenza a un altro indirizzo su desiderio dell'inquilino (sentenza

del Tribunale federale 4A_350/2014 del 16 settembre 2014 consid. 2.2 con

riferimento a Bohnet/Dietschy in: Bohnet/Montini [curatori], Droit du bail à loyer, op.

cit., n. 10 ad art. 266a CO).

b) In concreto, il Pretore aggiunto ha accertato che i locatori hanno

spedito la disdetta del contratto di locazione il 6 ottobre 2015 all'indirizzo di __________ per invio postale raccomandato. L'avviso

di ritiro è stato lasciato l'indomani nella cassetta delle lettere del convenuto, il quale non ha però ritirato il plico che è stato

ritornato al mittente con la dicitura “non ritirato”(doc. D).

c) Ora,

è vero che il primo giudice ha altresì accertato che dal

sistema generalizzato ticinese dei dati anagrafici (movpop), il convenuto risulta domiciliato a __________.

Se non che, per tacere del fatto che nemmeno il reclamante pretende che i

conduttori fossero a conoscenza di tale circostanza – come si è visto – una

disdetta può essere inviata all'indirizzo dell'ente locato. E siccome nella fattispecie

il reclamante non pretende di avere avvisato i locatori di spedire la corrispondenza

a lui destinata a un indirizzo diverso da quello indicato sul contratto di locazione,

nulla può essere rimproverato ai conduttori.

d) Che il reclamante non fosse sempre presente a __________ è possibile,

ma ciò non l'ha reso irreperibile. Dalla stessa cronologia da lui evocata

risulta come le varie raccomandate non gli sono state consegnate poiché non era

stato rinvenuto all'indirizzo indicato, tant'è che queste sono state ritornate

al mittente siccome “non ritirate”, e non perché egli risultasse trasferito in

altro luogo sconosciuto. Per di più, il reclamante ha, per finire, ricevuto

tutta la corrispondenza trasmessagli dai conduttori, tant'è che ha risposto

alla lettera di diffida dell'8 settembre 2015 (doc. C e Z), così come alla disdetta

in cui per altro ha finanche indicato l'indirizzo di __________ (doc. I). L'argomentazione

secondo cui egli ha fornito tale indicazione solo per “circoscrivere

il tema sviluppato dalla missiva” oltre che nuova e dunque irricevibile (art.

326.

CPC), non appare plausibile già per il fatto che secondo l'ordinario corso

delle cose con un'indicazione di un indirizzo in alto a sinistra della

lettera il mittente segnala al destinatario il desiderio di ricevere la

corrispondenza proprio a quell'indirizzo. Infine, anche gli atti

giudiziari recapitati tramite polizia intercomunale, modo che l'art. 138 cpv. 1

CPC non esclude, sono stati notificati all'indirizzo di __________ (cfr. relazioni

di notifiche agli atti).

e) Il

reclamante nemmeno può essere seguito ove rimprovera al primo giudice di non

avere considerato che per gli art. 10 CPC e 23 CC ogni atto giuridico deve

essere notificato al domicilio della persona interessata e che la possibilità

di procedere alla notifica nel luogo di residenza (art. 11 CPC) è possibile

solo “in difetto di domicilio”. Il richiamo a tali disposizioni non è pertinente,

già per il fatto che in concreto non è in discussione la determinazione del

foro ma la validità della disdetta del contratto di locazione, la quale non è

un atto giudiziario (sentenza del Tribunale federale 4A_74/2011 del 2 maggio

2011, consid. 3). E siccome questa è stata notificata all'indirizzo dell'ente

locato senza che risultino un accordo o una volontà contrari, non si può

ritenere che il primo giudice abbia erroneamente applicato il diritto.

f) RE

1.

si duole del fatto che i locatori gli abbiano notificato direttamente la disdetta

evitando così di coinvolgere il suo patrocinatore, a quel momento già noto. In

concreto, è vero che la lettera del 28 settembre 2015 è stata redatta dall'avv.

PA 1 e che, pertanto, perlomeno da quel momento i locatori sapevano che il

conduttore era assistito da un legale. Tuttavia, né dalla lettera in questione né

da altri atti risulta che essi siano stati invitati a trasmettere la

corrispondenza riguardante il conduttore direttamente al legale di lui. In tali

circostanze, non si vede per quale motivo i locatori non avrebbero potuto

inviare la disdetta direttamente all'inquilino. Quanto al fatto che

nell'istanza i locatori non abbiano indicato il rappresentante del convenuto, è

vero che essi avrebbero potuto designarlo, ma da tale omissione il convenuto

non pretende di avere subìto un pregiudizio, tanto meno se si pensa che egli si

è costituito in giudizio con l'assistenza di un patrocinatore. Anche sotto

questo profilo il reclamo è destinato pertanto all'insuccesso.

g) Ne segue, in ultima analisi, che accertata la presenza di una disdetta validamente

notificata e la mancata riconsegna dell'ente locato, nell'accordare tutela

giurisdizionale in procedura sommaria il Pretore aggiunto non ha erroneamente applicato

il diritto. Le obiezioni o eccezioni sollevate dal convenuto, in parte

speciose, non gli impedivano di statuire immediatamente sicché

non ostavano all'accoglimento della domanda di sfratto fondata

sull'art. 257 CPC. Ciò posto il reclamo, che non ha evidenziato nessun errore

manifesto nell'accertamento dei fatti o nell'applicazione del diritto da parte

del primo giudice, dev'essere respinto.

5.

Le spese giudiziarie

seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli opponenti, che hanno presentato

osservazioni per il tramite di un patrocinatore, hanno diritto a un'equa indennità

per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese giudiziarie di fr. 300.–

sono poste a carico del reclamante, che rifonderà agli opponenti fr. 500.– di

ripetibili.

3. Notificazione a:

–

avv.;

–

avv..

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Locarno Città.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.