Contratto di locazione - espulsione del conduttore in seguito a disdetta straordinaria per mora - contestazione dell’esistenza di una mora nel pagamento della pigione

Incarto n.

16.2016.64

Lugano

19 gennaio 2017/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 14 ottobre 2016 presentato da

RE 1 ed RE 2

contro

la decisione emessa il 6 ottobre 2016 dal Pretore aggiunto della

giurisdizione di Locarno Città nella causa SO.2016.612 (espulsione del

conduttore per mora) promossa con istanza del 3 agosto 2016 dalla

CO 1

(patrocinata dall'avv. PA 1);

esaminati gli atti

Ritenuto

in fatto: A. Il 22

dicembre 2002 la CO 1, in qualità di locatrice ed RE 1 con RE 2, in qualità

di conduttori, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un

appartamento a __________. Il contratto

di locazione, di durata indeterminata, era disdicibile con preavviso di tre

mesi per la fine di ogni mese, salvo quella del mese di dicembre, e prevedeva

il pagamento di una pigione mensile di fr. 1545.– oltre a un acconto mensile

per spese accessorie di fr. 148.– (con conguaglio al termine del relativo esercizio).

Questi importi sono stati in seguito adeguati, da ultimo dal 1° novembre 2012, rispettivamente

a fr. 1306.– e a fr. 250.– mensili.

B. Il 14 aprile

2016 la locatrice ha inviato ai conduttori una diffida

di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi dell'art. 257d CO, invitandoli

a pagare entro 30 giorni fr. 1556.– corrispondenti alla pigione e all'acconto

per le spese accessorie del mese di aprile 2016. Non avendo ricevuto alcun

pagamento, il 7 giugno 2016 la locatrice ha notificato separatamente ai

conduttori, mediante l'apposito formulario ufficiale, la disdetta del contratto

per il successivo 31 luglio. I conduttori non hanno contestato la disdetta

presso il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione né hanno riconsegnato i locali alla scadenza del contratto.

C. Con istanza del 3 agosto 2016, promossa nella procedura di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti, CO 1 si è rivolta al Pretore della

giurisdizione di Locarno Città chiedendogli di ordinare a RE 1 ed RE 2 – sotto

comminatoria dell'art. 292 CP – di riconsegnare l'ente locato entro 10 giorni dall'intimazione della decisione, di

avvertirli che l'inesecuzione dell'ordine di espulsione avrebbe costituito un

valido titolo per chiedere il risarcimento dei danni da liquidare in separata

sede e di pronunciare concrete misure d'esecuzione per consentire l'esecuzione

diretta della decisione. All'udienza del 29 settembre 2016, indetta per il contradditorio, i convenuti

hanno proposto di respingere l'istanza invocando

la nullità delle disdette e hanno instato per il gratuito patrocinio.

D. Statuendo il 6 ottobre 2016 il Pretore aggiunto ha accolto l'istanza

e ha ordinato l'espulsione dei convenuti dall'appartamento di proprietà dell'istante.

Egli li ha avvertiti che l'inesecuzione della decisione avrebbe costituito un

valido titolo per chiedere il risarcimento dei danni (art. 345 CPC), ha

comminato loro l'azione penale ai sensi dell'art. 292 CP, ha ingiunto agli

organi di Polizia preposti (art. 13 LACPC) di prestare man forte all'istante

nell'esecuzione della decisione a sua semplice richiesta, ha diffidato i

convenuti di ritirare mobili e oggetti di loro pertinenza pena il loro deposito

a loro spese in un luogo indicato dall'istante. Le spese processuali di fr.

200.– sono state poste in solido a carico dei convenuti, tenuti a rifondere alla

controparte, sempre con il vincolo della solidarietà, fr. 200.– per ripetibili.

E. Contro la decisione appena

citata RE 1 ed RE 2 sono insorti a questa Camera con un reclamo deI 14 ottobre

2016 per ottenere, in via principale, la riforma del giudizio impugnato nel

senso di respingere l'istanza o, in via subordinata, il differimento dell'esecuzione

della decisione per permettere loro di trovare un nuovo alloggio. Il

memoriale non è stato oggetto di notificazione.

in diritto: 1. Le decisioni emanate

nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC)

sono impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr.

10 000.–, con reclamo entro 10 giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).

In concreto, il Pretore aggiunto ha fissato il valore litigioso in fr. 4668.–

(fr. 1556.– per tre mesi), donde la competenza di questa Camera. Quanto alla

tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta ai convenuti il 10

ottobre 2016 (cfr. tracciamento degli invii postali prodotto dalla Pretura), sicché

il reclamo, introdotto il 14 ottobre successivo, è senz'altro tempestivo.

2. Secondo l'art. 320 CPC con

il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o

l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità

di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata

applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte del giudice di prime cure. Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità

di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti

soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Quanto all'apprezzamento

delle prove, esso è arbitrario solo quando l'autorità inferiore ha

manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o ha

omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di una prova importante, idonea a

influire sulla decisione presa, oppure quando, sulla base degli elementi

raccolti, essa ha fatto delle deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid.

2.3 con rinvii).

3. Nella

decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha innanzitutto rilevato che i

convenuti non contestavano di aver ricevuto, tramite invii separati, le diffide

di pagamento nel rispetto dell'art. 257d cpv. 1 CO, così come le

disdette del contratto di locazione sul formulario ufficiale in ossequio a

quanto previsto dagli artt. 257d cpv. 1 e 266l CO, né,

tantomeno, di essere in mora con il pagamento degli oneri locativi. Egli ha poi

esaminato l'eccezione da loro sollevata secondo cui le diffide e le disdette

sarebbero nulle. Al riguardo, ha constatato che le diffide di

pagamento sono inviate dalla W__________, in rappresentanza della locatrice, presentate

dall'istante erano state sottoscritte da K__________ e da M__________, mentre quelle

ricevute dai convenuti lo erano da S__________ e da E__________. In entrambi i

casi, il primo dei due cofirmatari disponeva di un diritto di firma collettiva

a due, mentre il secondo non aveva alcun diritto di firma.

Egli ha appurato altresì che le disdette del rapporto di locazione recavano

la firma M__________ e D__________, dipendenti della W__________ entrambe prive

di diritto di firma per la società.

Il Pretore aggiunto ha però

ritenuto che tali vizi di forma fossero stati sanati dalla procura del 20

settembre 2016 prodotta dall'istante, in cui essa “autorizza W__________ e

tutti i suoi dipendenti, __________, a rappresentarla nella procedura di espulsione

nei confronti dei conduttori” e “ratifica inoltre tutti gli atti giuridici già

compiuti e le dichiarazioni già fatte da parte della mandataria e dai suoi

dipendenti (ivi inclusi coloro che non hanno diritto di firma iscritto a registro

di commercio)”. Per di più, egli ha soggiunto, prima di ricevere l'istanza di

espulsione i conduttori non avevano dubbi in merito alla validità della diffida

di pagamento e della successiva disdetta. Essi si sono, infatti, accorti che “qualcosa

non quadrava” soltanto alla fine di tali periodi, dunque dopo aver potuto

beneficiare integralmente, senza peraltro rispettarli, dei termini prescritti

dall'art. 257d CO. I convenuti hanno poi palesato i loro dubbi soltanto

all'udienza di contraddittorio del 29 settembre 2016. Alla luce di tali

accertamenti, il primo giudice ha stabilito che la ratifica da parte della

locatrice di tutti gli atti giuridici compiuti da W__________ e da tutti i suoi

dipendenti, intervenuta il 20 settembre 2016, abbia validamente sanato, a

posteriori, i vizi delle diffide di pagamento e delle disdette. Premesso ciò, accertate la validità sia

della diffida di pagamento sia della

disdetta per mora ai sensi dell'art. 257d CO

e la sussistenza dei presupposti per decidere l'espulsione dei convenuti

dall'ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti giusta l'art. 257 CPC,

il Pretore aggiunto ha accolto l'istanza.

4. I reclamanti contestano

anzitutto l'esistenza di una mora nel pagamento della pigione. Sollevata per la

prima volta in questa sede la censura non è ammissibile, l'art. 326 cpv. 1 CPC

vietando alle parti di avvalersi davanti all'autorità di reclamo di nuove conclusioni,

nuovi fatti o nuovi mezzi di prova non addotti in prima sede (Jeandin in: Code de procédure civile

commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art. 326). Per

di più nulla dimostra che i conduttori hanno pagato fr. 1556.– entro il termine

di 30 giorni impartito loro con la diffida di pagamento del 14 aprile 2016

(art. 257d CO). La censura, priva di qualsiasi fondamento, non merita pertanto

ulteriore disamina.

5. I reclamanti si dolgono di

avere subito dal 2008 l'“incompetenza e negligenza dei presunti gestori, senza

autorizzazione e firme valide a RC” e che l'ultimo gestore, D__________, ha

seguito il corso di abilitazione alla gestione immobiliare solo nel 2012. Essi rilevano

poi di avere introdotto una serie di procedure nei confronti della controparte,

in particolare per contestare errati conteggi delle spese di esercizio e per

fare cessare dei comportamenti molesti causati da altri inquilini, vincendole.

Ciò, secondo loro, ha provocato quale ritorsione la disdetta del contratto di locazione.

Se non che, le

critiche sul­l'ope­rato di W__________ esulano dalla presente procedura, in

discussione essendo l'espulsione dei convenuti per mora nel pagamento degli

oneri locativi. Relativamente invece alla pretesa “disdetta rappresaglia”

dovuta alle procedure giudiziarie, l'argomentazione, oltre che nuova e dunque

inammissibile (sopra consid. 4), non giova ai fini del giudizio giacché a

prescindere dal fatto che i conduttori non hanno contestato tempestivamente la

disdetta, la protezione contro le disdette prevista dall'art. 271a cpv.

1 lett. d ed e CO non è applicabile se la questa è stata data ­– come nella

fattispecie ­– per mora del conduttore (art. 271a cpv. 3 lett. b CO; II CCA

sentenza inc. 12.2013.112 del 16 dicembre 2013 consid. 8).

6. I convenuti

lamentano il fatto che l'istanza di espulsione non sia stata preceduta da un

tentativo di conciliazione obbligatorio per legge. La censura è una volta di più nuova e come tale irricevibile (art. 326

cpv. 1 CPC). Per di più, i convenuti non contestano il fatto che

l'istante abbia promosso un'istanza di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti sulla base dell'art. 257 CPC. Ciò premesso, contrariamente alla richiesta

di espulsione di un conduttore promossa con la procedura semplificata (art. 243

segg. CPC), ove un tentativo di conciliazione

previo va esperito, in quella promossa a tutela dei casi manifesti ciò non è

richiesto (art. 198 lett. a CPC; sentenze del Tribunale federale 4A_585/2011

del 7 novembre 2011 consid. 3.1 e 4A_87/2012 del 10 aprile 2012 consid. 3.1.1;

CCR, sentenza inc. 16.2013.31 del 4 settembre 2013 con riferimenti). Il Pretore aggiunto non è dunque incorso in un'errata applicazione

del diritto.

7. Le insinuazioni

rivolte alla situazione finanziaria di M__________, dipendente di W__________, sono

gratuite e non sono attinenti al giudizio impugnato sicché non meritano ulteriore

approfondimento. Quanto al fatto che la controparte non ha rispettato i

“termini e modalità previste dall'ordinamento

giudiziario a vario titolo” e ha prodotto “documentazione con firme non

autorizzate a RC, (…) oltre che artefatta/manipolata”, la censura è del tutto generica.

Fatti

I reclamanti non si confrontano con la puntuale motivazione del primo giudice,

secondo cui i vizi formali erano stati sanati, ciò che rende inammissibile la

doglianza.

8. I convenuti contestano

poi, da quanto è dato di capire, di non avere chiesto al Pretore aggiunto il

beneficio del gratuito patrocinio, asserendo di averlo fatto solo con una petizione

da loro presentata il 26 settembre 2016 nei confronti della controparte “tendente

ad acclarare la grave e iniqua maggiorazione delle quote di partecipazione alle

spese e costi d'esercizio”. Ora, a prescindere dal fatto che dal verbale dell'udienza

del 29 settembre 2016 risulta che i convenuti hanno formulato “istanza di

ammissione al gratuito patrocinio sulla scorta dei relativi certificati inviati

per posta in data odierna”, sapere se essi abbiano chiesto o no questo

beneficio non è di alcun rilievo per l'esito del reclamo poiché nessun dispositivo

della decisione impugnata concerne tale aspetto. Per di più, il Pretore aggiunto

ha indicato espressamente che sulla richiesta di gratuito patrocinio da loro

formulata avrebbe statuito separatamente (decisione pag. 10).

9. I reclamanti chiedono, in via subordinata, la concessione di ulteriore

tempo per lasciare l'appartamento, in

modo da potere trovare un nuovo alloggio. Se non che, per tacere del

fatto che in materia di locazione il diritto federale nemmeno tiene conto di motivi

Considerandi

umanitari, di modo che neanche il giudice può considerarli

(sentenza del Tribunale federale 4A_252/2014 del 28 maggio 2014 consid. 4.2 con

rinvio a 4C.74/2006 del 12 maggio 2006 consid. 3.2.1), con lo sfratto

l'autorità giudicante dovrebbe accordare all'inquilino un termine strettamente

indispensabile sul piano umanitario e pratico per trovarsi una nuova

sistemazione. Per tenere conto del principio di proporzionalità, l'autorità di

esecuzione dello sfratto può concedere un termine di moratoria, di breve durata,

a condizione però che vi siano delle ragioni elementari di umanità (malattia

grave o decesso dell'inquilino o di un membro della famiglia, età avanzata o

situazione economica modesta) o qualora sulla base di indizi seri e concreti si

può presumere che l'inquilino rispetterà spontaneamente l'ordine impartitogli

entro un termine ragionevole. Ad ogni modo il differimento deve comunque essere

breve e non deve equivalere a una proroga del contratto di locazione (sentenza

del Tribunale federale 4A_207/2014 del 14 maggio 2014 consid. 3.1; v. anche CCR

sentenza inc. 16.2015.40 del 21 settembre 2015 consid. 3 con rinvii). Nella

fattispecie, gli interessati hanno già di fatto beneficiato di una dilazione

sufficiente per reperire una nuova sistemazione e organizzare il trasloco, di

modo che la richiesta è inammissibile.

10.

Ne discende che il reclamo, infondato, dev'essere respinto. Le spese

giudiziarie seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le

circostanze del caso specifico inducono a rinunciare – eccezionalmente – a ogni

prelievo, i reclamanti essendo sprovvisti di cognizioni giuridiche e avendo

agito senza l'ausilio di un patrocinatore (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC), mentre

non si pone problema di indennità all'istante, alla quale il reclamo non è

stato notificato per osservazioni.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è

ricevibile, il reclamo è respinto.

2. Non si prelevano spese

processuali.

3. Notificazione a:

–ed;

–

avv..

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Locarno-Città.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.