16.2016.71

Locazione: difetti dell'ente locato, temperatura ideale dei locali - riduzione della pigione

8 febbraio 2019Italiano18 min

Fatti

B. Nell'ambito

di un'azione promossa da CO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di

Mendrisio Sud in relazione alla presenza di difetti nell'ente locato, all'udienza del

12 settembre 2013 le parti hanno raggiunto un accordo in virtù del quale, tra l'altro, l'amministrazione dello stabile avrebbe inviato un tecnico per la

verifica dello stato del tappo del lavandino e per la pulizia del troppopieno

dello stesso, la conduttrice avrebbe segnalato al locatore al momento dell'accensione dell'impianto di riscaldamento l'eventuale

persistenza di una temperatura insufficiente dell'ente locato mentre l'amministrazione

avrebbe provveduto poi a inviare un tecnico a controllare e a porvi rimedio. I

difetti segnalati nel bagno sono stati successivamente sistemati.

C. Il 5 dicembre 2014 CO 1 ha notificato

nuovamente al locatore problemi all'impianto di riscaldamento e il 2 gennaio 2015

l'amministrazione dello stabile le ha comunicato che dal

sopralluogo eseguito le temperature erano risultate conformi ai parametri di

legge. A un'autorizzazione ad agire ottenuta in esito a

un'istanza di conciliazione del 18 marzo 2015 CO

1 non ha dato seguito. In un rapporto di constatazione del 21 gennaio 2016 il

perito comunale, intervenuto su richiesta della conduttrice, ha evidenziato una temperatura nell'ente locato insufficiente per una corretta

vivibilità e ha riscontrato delle problematiche al lavabo del bagno. Il 4 marzo

2016 l'inquilina ha notificato al proprietario tali difetti invitandolo a porvi

rimedio. Nel mese di aprile del 2016 la conduttrice ha depositato la pigione all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________.

D. Ottenuta l'autorizzazione ad agire, con petizione del 7 giugno 2016 CO 1

si è rivolta al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere da RE

1 – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – l'eliminazione dei difetti all'impianto di riscaldamento alfine di

garantire una temperatura costante minima di 20° nella zona giorno e 18° nella

zona notte, così come quelli al lavandino. Essa ha altresì postulato una

riduzione della pigione del 30% (fr. 330.– mensili) dalla prima notifica dei

difetti fino alla loro eliminazione definitiva. Invitato a

presentare osservazioni scritte, il convenuto è rimasto silente. All'udienza del 13 ottobre 2016, indetta per

il dibattimento, l'attrice ha confermato le sue domande, mentre il convenuto, sulla scorta di un memoriale scritto, ha proposto di respingere la

petizione chiedendo di liberare a suo favore l'importo depositato all'Ufficio

di conciliazione. Nella loro replica e duplica le parti hanno riaffermato i

rispettivi punti di vista.

E. Statuendo

il 19 ottobre 2016 il Pretore ha accolto parzialmente la petizione nel senso

che ha condannato il convenuto a

riparare lo scarico del lavabo nel bagno e il suo comando, così come a stuccare

le scheggiature del lavabo (dispositivo 1.1) e a sistemare l'impianto di riscaldamento,

provvedendo alle dovute regolazioni e a ogni altro intervento necessario a

garantire una temperatura costante minima di 20° nella zona giorno e 18° nella

zona notte (dispositivo 1.2.). Egli ha concesso altresì all'attrice una riduzione

della pigione del 10% (fr. 110.–) per i mesi da ottobre a marzo compresi “la

prima volta per il mese di marzo 2015 e sino a completa eliminazione del

difetto relativo al sistema di riscaldamento e alla conseguente insufficiente

temperatura nell'ente locato” (dispositivo 1.3.), prevedendo la liberazione delle

pigioni depositate all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________

integralmente a favore del convenuto “in quanto riferite ai mesi da aprile a

settembre” e in ragione del 10% (fr. 110.–) in favore di CO 1 e per il restante

90% (fr. 990.–) in favore di RE 1 “in quanto riferite ai mesi da ottobre a

marzo” (dispositivo 1.4.). Le spese processuali di complessivi fr. 200.– sono state

poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno, compensate le ripetibili.

F. Contro la decisione appena citata RE 1 è

insorto a questa Camera con un reclamo del 16 novembre 2016, in cui chiede l'annullamento

del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di respingere integralmente

la petizione e di liberare integralmente a suo favore la pigione relativa al

mese di aprile 2016 depositata presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione

di __________. Nelle sue osservazioni del 15 dicembre 2016 CO 1 conclude per il

rigetto del reclamo.

Considerandi

in diritto: 1. Le

decisioni emanate nella procedura semplificata in controversie patrimoniali con

un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.– sono impugnabili con reclamo entro

trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In concreto, il Pretore

ha accertato, senza alcuna contestazioni delle parti, che il valore litigioso “non eccede i fr. 10 000.–” (sentenza impugnata pag. 6), donde la competenza

di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del

rimedio giuridico, la decisione impugnata è stata notificata alla

rappresentante del convenuto il 24 ottobre 2016. Datato 16 novembre 2016 ma

impostato il giorno successivo (cfr. timbro postale sulla busta d'invio), il reclamo

in esame è ricevibile.

2.

reclamante chiede di assumere, in applicazione dell'art. 317 CPC, un'email del 12 novembre 2016 di __________ M__________i all'amministrazione

dello stabile in cui sono indicate le temperature rilevate l'11 novembre 2016 nell'appartamento

locato a CO 1 (doc. Q) e una lettera inviatagli il 27 ottobre 2016 dalla ditta

E__________ SA la quale dichiara che secondo i controlli da lei eseguiti nel

corso del 2015 e del 2016 la caldaia funziona correttamente (doc. R). Se non

che l'art. 317 cpv. 1 CPC, che prevede a quali condizioni possono essere

considerati nella procedura di appello nuovi fatti e nuovi mezzi di prova, non si

applica alla procedura di reclamo, nella quale, salvo casi che qui non

ricorrono (art. 326 cpv. 2 CPC), non è ammessa la produzione di nuovi mezzi di

prova (art. 326 cpv. 1 CPC). La nuova documentazione, non sottoposta al

Pretore, è quindi inammissibile in questa sede.

3.

Secondo

l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del

diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367

consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di

reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto

se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso

occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,

accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di

“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento

delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta

criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione

propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la

valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto

contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un

principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il

sentimento di giustizia e d'equità (DTF 142 II 380 consid. 4.3 con rinvii).

4.

Il Pretore, dopo avere illustrato i principi giurisprudenziali e dottrinali

in materia di difetti dell'ente locato e di riduzione della pigione in caso di

difetto dell'ente locato giusta gli articoli 258, 259, 259a e

segg. CO, ha accertato

sulla scorta del rapporto del perito comunale che il comando dello scarico del

lavabo non funzionava correttamente, che lo scarico del troppopieno era ammuffito

e incrostato di calcare, che lo stesso lavandino aveva delle perdite dovute a

rottura oltre a presentare diverse scheggiature. A suo parere, la presenza di

incrinature del lavabo al momento della consegna dell'ente locato “è una

questione ininfluente perché il conduttore ha in ogni caso diritto a un bene

scevro da difettosità” mentre la circostanza secondo cui il lavabo era stato

oggetto di interventi negli anni passati “nulla toglie al fatto che il medesimo

presenta delle problematiche irrisolte, rispettivamente, ripresentatesi”. Per

il primo giudice, per contro, la pulizia di muffa e incrostazioni di calcare

incombe alla conduttrice. Ciò premesso, il primo giudice ha stabilito che

“tutto ben ponderato” il lavabo è “difettoso” ragione per cui al locatore

incombe “l'obbligo di porre rimedio alle problematiche riscontrate (…) con interventi

puntuali (sistemazione scarico e comando scarico e stuccatura delle

scheggiature)”, fermo restando che “in caso di difetti il conduttore ha

unicamente diritto a una riparazione e non a un rinnovo” e che spetta comunque

al locatore valutare se non sia economicamente preferibile sostituire il lavabo

anziché ripararlo.

Relativamente al sistema di riscaldamento, il

Pretore ha considerato, sempre sulla scorta del rapporto del perito comunale, che

nell'appartamento la temperatura era inferiore ai valori dovuti per una

corretta vivibilità, in modo particolare nel bagno dove al momento del

sopralluogo “si raggiungevano a malapena i 18°”. Egli ha ritenuto ininfluente l'esistenza di una precedente procedura

per difetti perché “dagli atti

risulta che la problematica lamentata dalla conduttrice si è poi ripresentata

negli inverni successivi, ragione per cui, di principio, la stessa ha ora

nuovamente diritto a pretendere l'eliminazione del difetto”, così come priva di

interesse la questione relativa al “fatto che la conduttrice abbia tardato ad

agire, lasciando decadere una prima autorizzazione ad agire rilasciatale dal

competente Ufficio di conciliazione” anche perché “il decadimento di quell'autorizzazione

ad agire comportava unicamente una rinuncia riferita a quell'iniziativa processuale

e non la perdita del diritto di agire per ottenere l'eliminazione del difetto e

la riduzione della pigione”. Egli ha altresì considerato irrilevante la

circostanza secondo cui dalla “documentazione agli atti emergerebbe una

temperatura conforme nei locali a dicembre 2014 (doc. 7)” giacché “la stessa –

oltre che smentita dal referto del perito comunale (…) – non è atta ad

escludere che il problema della temperatura si sia poi nuovamente presentato” e

come pure senza rilievo l'argomento del convenuto per il quale “l'inverno

2015/2016 sarebbe stato mite” poiché “indipendentemente dalle peculiarità della

stagione concreta il conduttore ha, infatti, diritto ad una temperatura idonea

nei locali ed il fatto che il riscaldamento, mediante sonda, non si adatti alle

specificità del clima esterno è semmai dimostrazione che il sistema presenta

effettivamente delle problematiche”. Ciò posto, il primo giudice ha appurato

che l'impianto di riscaldamento presenta quindi un difetto che il locatore è

tenuto a eliminare.

merito alla riduzione della pigione, il Pretore ha considerato che la

problematica al lavabo risulta minima e non giustifica una diminuzione della

pigione, mentre quella del riscaldamento configura invece un difetto di media

entità che legittima una riduzione della pigione del 10% per i mesi invernali da

ottobre a marzo compresi, la prima volta dal mese di marzo 2015 (primo mese

utile dopo la segnalazione del 18 febbraio 2015) e fino a completa risoluzione

del problema. Infine, il primo giudice ha stabilito che le pigioni depositate all'Ufficio di conciliazione “devono essere ripartite tenendo conto della riduzione

della pigione”.

5.

1.

chiede di riesaminare la

decisione del Pretore in merito alle problematiche del lavabo che considera manifestamente ingiusta. Egli rimprovera al

primo giudice di non avere considerato che il 27

marzo 2009, quando CO 1 ha preso in consegna l'appartamento, le tre scheggiature alla superficie

del lavabo erano già presenti sicché già all'inizio della locazione l'inquilina

era a conoscenza dello stato del sanitario, “situazione che negli anni non è peggiorata”. A suo parere, una determinata situazione di fatto – nella

fattispecie le tre piccole scheggiature del lavabo – non può essere invocata da

un conduttore come un difetto, se al momento della conclusione del contratto di

locazione la stessa gli era nota o avrebbe potuto essergli nota qualora avesse

prestato l'attenzione richiesta dalle circostanze.

a) Se

non che, così argomentando, il reclamante si limita a riprodurre le argomentazioni

sviluppate nel suo allegato scritto del 13 ottobre 2016. Tale modo di procedere

è però inammissibile in questa sede, il reclamo dovendo contenere i motivi di

fatto e di diritto sui cui si fonda ed essere motivato (sopra consid. 3). La

semplice trascrizione delle conclusioni di causa o di altri allegati di prima

istanza o la riproduzione di ampi stralci degli stessi non è conforme ai

presupposti di motivazione (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; I CCA sentenza inc.

11.2012.53

consid. 3 del 14 ottobre 2014; RtiD I-2010 pag. 683 n. 7c). Al

riguardo, il reclamante non si confronta con la motivazione del primo giudice,

per il quale “secondo l'art. 256

CO il conduttore ha il diritto di ricevere la cosa in uno stato idoneo all'uso

cui è stata destinata; il fatto che non reagisca, contestando l'esistenza di un

difetto apparente al momento della redazione del verbale di consegna dell'ente o del contratto,

non significa che vi sia una rinuncia implicita o definitiva a prevalersi delle

disposizioni sulla garanzia per i difetti dell'ente locato; la legge, infatti,

non pone a carico del conduttore un preciso obbligo di notificare

immediatamente i difetti pena la decadenza dei suoi diritti” e il fatto che le

scheggiature fossero già presenti al momento della consegna dell'ente locato “è

ininfluente (…) il conduttore avendo in ogni caso diritto ad un bene scevro da

difettosità” (cfr. decisione del 19 ottobre 2016, pag. 4). Privo di

adeguata motivazione, nel senso dell'art. 321 cpv. 1 CPC, il reclamo è su questo punto irricevibile.

b) Quanto

al fatto che, a suo avviso, la

rottura del sifone del lavabo è riconducibile a un errato intervento dell'inquilina,

riparazione che le incombeva contrattualmente, il reclamante adduce una circostanza che non ha mai sollevato davanti al

Pretore. L'argomentazione, nuova, non può essere vagliata per la prima volta in

questa sede (art. 326 cpv. 1 CPC). Anche

su questo punto il reclamo si rivela irricevibile.

6.

Il reclamante rimprovera al Pretore di avere

accertato un difetto dell'impianto di riscaldamento e di avere concesso alla

conduttrice una riduzione della pigione. Egli afferma che il perito comunale

non ha indicato le temperature di tutti i locali ma soltanto del bagno.

Inoltre, a suo avviso, l'esperto ha precisato che “per poter verificare

correttamente il funzionamento occorrerebbe poter accedere al locale

riscaldamento per verificare i valori della temperatura nelle condotte di

partenza” e consigliato “di far eseguire una perizia da parte di un tecnico di

impiantistica che presenti un rapporto con l'indicazione delle temperature

misura[te] nei diversi locali durante diversi periodo della giornata”. Il che è vero. Resta

il fatto che per costante giurisprudenza l'impianto di riscaldamento deve

garantire, quanto meno in inverno, una temperatura di almeno di 18° nelle

camere da letto e 20° negli altri locali abitativi (soggiorno, cucina e sala da

bagno: II CCA, sentenza 195/94 del 26 gennaio 1995, consid. 2.2 in: Raccolta di

giurisprudenza in materia di locazione 1994/ 95 Vol. 2, pag. 51; v. anche II

CCA, sentenze inc. 12.99.55 del 1° giugno 1999 consid. 7 e inc. 11.2003.7 del 23

gennaio 2004 consid. 3.2 con rinvii). Ciò premesso, in presenza di una

temperatura ideale insufficiente, come accertato senza arbitrio dal Pretore, la

conclusione dello stesso secondo cui ciò costituisce un difetto dell'ente

locato a cui il locatore deve porvi rimedio non può dirsi errata (cfr. anche Tschudi, Das Schweizerische Mietrecht, 4ª

edizione, n. 62 alle note introduttive agli art. 258-259i CO).

7.

Secondo il

reclamante il primo giudice ha erroneamente considerato che la conduttrice avesse

provato l'esistenza di temperature insufficienti nell'appartamento dal mese di

marzo 2015. Egli sostiene poi che dopo la riaccensione dell'impianto di

riscaldamento nell'autunno del 2015 alcuna segnalazione gli è giunta dalla

conduttrice, una nuova notifica essendogli stata recapitata solo nel mese di

marzo 2016.

a) Ora,

è vero che il 18 febbraio 2015 la locatrice ha segnalato al proprietario la

persistenza di un difetto all'impianto di riscaldamento (doc. D). Se non che,

per tacere del fatto che la segnalazione di un difetto non ne prova la sua

esistenza, nulla agli atti dimostra quale fosse a quel momento la temperatura

dei locali. Certo, l'inquilina ha poi promosso un'istanza di conciliazione

volta alla riduzione della pigione ma, ottenuta l'autorizzazione ad agire,

essa non ha introdotto l'azione di merito. Ciò non le precludeva di far

nuovamente valere la sua pretesa ma non dimostra che questa fosse fondata. Al

riguardo la conclusione del Pretore non resiste alla critica.

b) Relativamente

all'inverno 2015/2016 il difetto all'impianto di riscaldamento è stato

segnalato solo il 4 marzo 2016 quantunque il perito comunale avesse svolto le

sue misurazioni il 21 gennaio precedente. Tenuto conto che per l'art. 259d CO

il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a

partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino

all'eliminazione del medesimo, una riduzione della pigione sarebbe entrata in

considerazione solo dal mese di marzo 2016, nessuna circostanza particolare

permetteva di chiedere una riduzione retroattiva (DTF 130 III 507 consid. 3). In

circostanze del genere la conclusione del Pretore secondo cui l'attrice ha

diritto di ottenere una riduzione della pigione per i mesi da ottobre 2015 a

febbraio 2016 deve essere considerata errata.

c) Visto

quanto precede, soccorrendo le premesse dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, la

riduzione della pigione può essere decretata solo da marzo del 2016 fino alla completa

eliminazione del difetto relativo al sistema di riscaldamento e alla conseguente

insufficiente temperatura dell'ente locato. La percentuale di riduzione non è

per altro contestata. Ne segue che il reclamo deve essere accolto entro tali

limiti.

8.

1.

rileva infine che il

Pretore, anziché disporre la liberazione delle pigioni depositate presso l'Ufficio

di conciliazione di Chiasso integralmente in suo favore in quanto riferite “ai

mesi da aprile a settembre” e in ragione del 10% in favore di CO 1 e del 90% in

suo favore in quanto riferito “ai mesi da ottobre a marzo”, doveva liberare a

suo favore unicamente la pigione del mese di aprile 2016. Ora, per tacere del

fatto che l'interessato non pretende che nel frattempo la conduttrice gli abbia

versato le pigioni da maggio del 2016, è vero che agli atti non vi è la prova

del deposito della pigione dopo il mese di aprile 2016. Resta il fatto che il

primo giudice ha disposto le modalità con cui liberare le pigioni riferite “ai

mesi da aprile a settembre” e quelle “riferite ai mesi da ottobre a marzo” nella

misura in cui le stesse fossero “ad aggi depositate” presso l'Ufficio di

conciliazione. Tale formulazione non può significare altro che qualora, come

sostiene il reclamante, l'attrice abbia depositato la sola pigione di aprile

2016, l'Ufficio libererà unicamente questa mensilità in favore della persona

indicata dal Pretore. Al riguardo

non occorre dilungarsi.

9.

Le spese

processuali seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). Visto

l'esito del reclamo, equitativamente si giustifica di suddividere gli oneri in

ragione di un mezzo ciascuno. Non si pone per problemi di indennità di

inconvenienza, nessuna delle parti, non rappresentate da patrocinatori, avendo affrontato

spese di rilievo (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC). L'analogo dispositivo sulle

spese di prima sede può rimanere invariato.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è parzialmente

accolto e il dispositivo n. 1.3. della decisione impugnata è così riformato:

A CO 1 è concessa una riduzione della pigione del 10%, ovvero

fr. 110.–, nei mesi da ottobre a marzo compresi, la prima volta per il mese di

marzo 2016 e sino a completa

eliminazione del difetto relativo al sistema di riscaldamento e alla conseguente

insufficiente temperatura nell'ente locato.

Per il resto il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr.

400.–, da anticipare dal reclamante, sono poste a carico delle parti in ragione

di un mezzo ciascuno.

3. Notificazione a:

–

;

–

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Mendrisio Sud.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.