Liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore – azione promossa dal “condominio”– erronea designazione della parte attrice suscettibile di rettifica o mancanza di legittimazione attiva?

Incarto n.

16.2016.75

Lugano

27 marzo 2018/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 25 novembre 2016 presentato da

RE 1

(rappresentato

dall'RA 1)

contro

la decisione emessa il 28 ottobre 2016 dall'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione Agno nella causa n.073/16 (locazione) promossa con istanza

del 25 luglio 2016 da

CO 1

(rappresentato

dalla RA 2);

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. Sulla

particella n. __________ RFD di __________ sorge il “Condominio CO 1”,

composto di 22 proprietà per piani (dalla n. 10818 alla 10838 e la

n. 11853). La proprietà per piani n. 10818 (38/1000) con diritto esclusivo sull'appartamento

n. 1 al primo piano, è costituita in proprietà coattiva correlata alle unità

dal n. 10819 al n. 10838. Il 17 gennaio 2000 il “Condominio CO 1”,

rappresentato dalla società RA 2, ha sottoscritto con RE 1 un contratto di

locazione avente per oggetto l'appartamento in questione per una pigione

mensile di fr. 760.– oltre a un acconto di fr. 100.– mensili per le spese accessorie.

Il contratto di locazione prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 1500.–,

versata dal conduttore sul conto n. __________ del __________ di __________. La

locazione è terminata il 30 settembre 2015, giorno in cui è avvenuta la

riconsegna dell'ente locato con contestuale redazione del verbale di

constatazione dei danni. Lamentando l'esistenza di danni all'ente locato e la

mancata riconsegna di una chiave, il 22 febbraio 2016 il locatore ha invitato

il conduttore a sottoscrivere una dichiarazione che l'autorizzava a prelevare

dal conto di garanzia e affitti complessivi fr. 1590.85 (fr. 1509.85 per la

riparazione del pavimento e fr. 81.– per il duplicato della chiave). RE 1 non

ha risposto all'invito.

Fatti

B. Il 25 luglio 2016 il “Condomino

CO 1” si è rivolto all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________,

chiedendo la convocazione di RE 1 per un tentativo di conciliazione volto a

ottenere lo svincolo in suo favore del deposito di garanzia affitti di fr.

1590.85. Il 29 agosto 2016 l'Ufficio di conciliazione ha notificato l'istanza

alle parti e le ha invitate a comparire per il tentativo di conciliazione il 27

settembre 2016, rendendole attente dell'obbligo di comparizione personale all'udienza

(art. 204 CPC) e alle “disposizioni procedurali applicabili pubblicate sul

retro e in particolare sulle conseguenze della mancata comparizione (art. 206

CPC)”. All'udienza di conciliazione è

comparsa la sola parte istante, la quale ha ribadito le sue domande e ha

chiesto l'emanazione di una decisione sulla base dell'art. 212 cpv. 1 CPC.

C. Statuendo il 28

ottobre 2016 l'Ufficio di conciliazione ha accolto l'istanza ordinando la

liberazione del deposito di garanzia in ragione di fr. 1590.85 in favore dell'istante

e il saldo in favore del convenuto. Non sono state prelevate spese né assegnate

indennità.

D. Contro la decisione

appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 25 novembre

2016, in cui chiede, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento

del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di respingere l'istanza. Con

decreto del 2 dicembre 2016 il presidente di questa Camera ha respinto la

richiesta di effetto sospensivo. Nelle sue osservazioni del 12 gennaio 2017 il “Condomino

CO 1” ha concluso per la reiezione del reclamo.

Considerandi

in diritto: 1. Ove sia impugnata

una decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, davanti al

quale si applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione

del codice di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL 3.3.2.1), il

reclamo alla Camera civile dei reclami deve essere presentato nel termine di 30

giorni dalla notificazione della decisione (CCR, sentenza inc. 16.2014.19 del 7

luglio 2014 con riferimenti). Nella fattispecie, il reclamo, introdotto il 25 novembre

2016, è tempestivo.

2.

L'istanza di

conciliazione è stata presentata dal “Condominio CO 1”, ma tale entità è

manifestamente sprovvista della personalità giuridica e quindi

della capacità di essere parte a un procedimento giudiziario. Si pone pertanto

la questione della legittimazione attiva, che va esaminata d'ufficio a ogni

stadio del procedimento.

a) Ora,

con la designazione di “Condominio”, si sarebbe potuto fors'anche intendere la

Comunione dei comproprietari, la quale è sì sprovvista anch'essa della

personalità giuridica ma alla quale per

ragioni pratiche, sicurezza del diritto ed eco­no­mia di giudizio la legge

conferisce una certa capacità processuale (Wermelinger,

La proprieté par étages, 3ª edizione, n. 4 segg. ad art. 712l CC). Così,

a salvaguardia di interessi comuni, la Comunione dei comproprietari

può in proprio nome, stare in lite come attrice o con­venuta, escutere o essere

escussa (art. 712l cpv. 2 CC). Se non

che, in concreto, la proprietà per piani n. 10818 con diritto esclusivo sull'appartamento n.

1.

al primo piano del “Condomino CO 1” è costituita in proprietà

coattiva correlata alle unità dal n. 10819 al n. 10838 del fondo base n. __________

RFD di __________. Si tratta quindi di una comproprietà

dipendente (art. 655a cpv. 1 CC) appartenente ai proprietari attuali delle

singole unità condominiali, alla quale si applicano le norme della comproprietà

ordinaria. E quantunque il fondo dipendente segua la sorte del fondo

principale, esso può essere oggetto di una locazione separata (Steinauer in: Commentaire Romand, Code

civil II, Basilea 2016, n. 9 ad art. 655a). Quanto al contratto di

locazione stipulato con RE 1, nulla è dato di sapere, menzionando anch'esso

come parte locatrice il “Condominio CO 1”. Trattandosi comunque sia di una

pluralità di persone si è in presenza di un contratto di

locazione “comune” e la relazione interna che esiste fra le persone che

compongono la parte locatrice potrebbe finanche essere assimilabile alla

società semplice (art. 530 segg. CO). Posto ciò, per far valere le pretese

derivanti dalla locazione spettava quindi agli attuali titolari delle proprietà

per piani agire congiuntamente alla stregua di colocatori (litisconsorti necessari:

art. 70 cpv. 1 CPC).

b) Premesso

ciò, nella procedura civile le parti, sia attrice che convenuta, devono essere

designate con esattezza, già a partire dall'istanza di conciliazione. In caso

di errata designazione di una parte, una rettifica è possibile se si tratta di

un'inesattezza puramente formale, ovvero quando non sussista

dubbio alcuno sulla reale identità della parte, in specie ove questa risulti

dall'oggetto del litigio. Per contro, una rettifica non entra in linea di conto

ove l'errore riguardi la legittimazione attiva o passiva (DTF 142 III 783

consid. 3). In concreto, come si è detto, il Condominio CO 1 o la comunione dei

comproprietari dell'omonimo condominio non sono titolari della pretesa fatta

valere in giudizio e difettano pertanto della legittimazione attiva. Una tale

mancanza non è suscettibile di rettifica ciò che comporta la reiezione dell'azione

(DTF 142 III 788 consid. 3.2.2). Trattandosi di un vizio materiale e non puramente

formale, la mancata rettifica della parte non costituisce un formalismo

eccessivo. Ne discende che il reclamo va accolto già per questo motivo e la

decisione impugnata va riformata di conseguenza.

3.

Le

spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'istante

rifonderà al reclamante un'equa indennità.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è accolto e la

decisione impugnata è così riformata:

1. L'istanza 073/16 introdotta il 25 luglio 2016

dal Condominio CO 1 è respinta.

2. annullato

Per il resto

la decisione impugnata rimane invariata.

2. Non si prelevano spese

processuali. L'opponente rifonderà al reclamante un'indennità di fr. 100.–.

3. Notificazione a:

– ;

– .

Comunicazione all'Ufficio

di conciliazione in materia di locazione di Agno.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.