Contratto di locazione - restituzione anticipata del bene locato - liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pigioni non pagate

Incarto n.

16.2016.8

Lugano

19 febbraio 2016/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Giani,

presidente

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 21 gennaio 2016 presentato da

RE 1

contro

la decisione emessa il 12 gennaio 2016 dall'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Massagno nella causa inc. 89/15 promossa con istanza

del 19 giugno 2015 da

CO 1 e

CO 1

(rappresentati

dallo stesso avv. CO 1);

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: che il 17 febbraio 2011 RE

1 ha sottoscritto con CO 1 un contratto di locazione avente per oggetto un

appartamento in uno stabile in via __________ a __________, per una pigione

mensile di fr. 1400.– oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 200.–

mensili, con conguaglio al termine del relativo esercizio;

che il contratto di

locazione prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 1600.–, versata dal

conduttore su di un conto presso la Banca __________ di __________;

che la locazione è

terminata il 29 settembre 2014;

che il 16 giugno 2015 CO 1

si sono rivolti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di

Massagno, chiedendo la convocazione di RE 1 per un tentativo di conciliazione

volto ad ottenere lo svincolo del deposito di garanzia affitti di fr. 1600.– a

parziale copertura dei canoni di locazione scoperti da luglio a settembre 2014

per complessivi

fr. 4800.–;

che all'udienza di

conciliazione del 12 gennaio 2016, le parti non hanno raggiunto un'intesa;

che in tale occasione l'istante

ha ribadito la sua domanda, mentre il convenuto ha abbandonato l'udienza in

corso senza firmare il relativo verbale;

che statuendo seduta stante,

l'Ufficio di conciliazione ha ordinato la liberazione dell'intero deposito di

garanzia di fr. 1600.– oltre a interessi e spese in favore degli istanti;

che contro la decisione

appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 21 gennaio 2016,

in cui dichiara di “opporsi alla decisione” e di essere disposto a trovare un

accordo a patto che si considerino i fatti nella loro completezza;

che il reclamo non è stato

notificato alla controparte;

e considerando

in diritto: che ove sia impugnata una

decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, davanti al

quale si applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione

del codice di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL 3.3.2.1), il

reclamo alla Camera civile dei reclami deve essere presentato nel termine di 30

giorni dalla notificazione della decisione (CCR, sentenze inc. 16.2012.19 del

19 novembre 2012, consid. 1 e 16.2012.11 del 24 febbraio 2012, consid. 1);

che, in concreto, l'errata

indicazione dei rimedi giuridici menzionati nella decisione impugnata (10

giorni), già segnalata alla medesima autorità (CCR, sentenza inc. 16.2014.19

del 7 luglio 2014), non ha tuttavia comportato alcun pregiudizio al reclamante,

il cui memoriale, introdotto il 21 gennaio 2016, è tempestivo;

che secondo l'art. 320 CPC

con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a)

e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b);

che per l'art. 212 cpv. 1

CPC se l'attore ne fa richiesta, l'autorità di conciliazione può giudicare essa

stessa le controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a fr. 2000.–;

che il reclamante

rimprovera all'Ufficio di conciliazione di avere riportato nel verbale di

udienza del 12 gennaio 2016 solo il fatto che egli ha lasciato

“inaspettatamente la sala udienza, rifiutandosi di firmare il verbale”,

tralasciando di indicare i motivi del suo comportamento;

che a suo dire, all'udienza

di conciliazione egli ha spiegato alla controparte e all'autorità di

conciliazione di non sentirsela di rimanere, perché il diritto di verbalizzare

le proprie asserzioni non gli era stato assicurato e perché uno dei membri dell'autorità

di conciliazione, l'avvocato __________, senza essere contrastato dalla presidente,

ha avuto “un'attitudine impositiva” nei suoi confronti, avendogli in

particolare detto che non era possibile verbalizzare la sua contestazione in

merito alla data di cessazione del rapporto di locazione;

che, per tacere del fatto che

il reclamante non trae alcuna conclusione dall'asserita manchevolezza,

nella procedura di conciliazione le dichiarazioni delle parti non possono

essere verbalizzate, né utilizzate nella susseguente procedura decisionale, il

tutto per garantire la confidenzialità della procedura di conciliazione

e favorire un'intesa tra le parti (art. 205 cpv. 1 CPC);

che, sotto questo profilo,

nulla può essere rimproverato all'autorità di conciliazione;

che, per contro, nella

successiva procedura decisionale dell'art. 212 CPC, alla quale si applicano le

disposizioni relative alla procedura semplificata, va tenuto un verbale che

deve contenere di principio gli elementi essenziali del processo che non

figurino già in atti scritti e segnatamente le conclusioni, le istanze e

dichiarazioni delle parti, così come le indicazioni concernenti i fatti perlomeno

nel loro contenuto essenziale (art. 235 cpv. 1 lett. d CPC: CCR, sentenza inc.

16.2014.7 del 22 aprile 2015, consid,. 5a con riferimenti);

che nelle siffatte circostanze, ove il convenuto non avesse abbandonato l'udienza prima della chiusura del tentativo di conciliazione e fosse

stato presente alla successiva procedura decisionale dell'art. 212 CPC, egli

avrebbe potuto chiedere e ottenere la verbalizzazione delle sue contestazioni;

che il reclamante

rimprovera all'Ufficio di conciliazione di non avere considerato gli sforzi da

lui profusi per trovare un subentrante al contratto di locazione, i candidati

da lui proposti o sono stati rifiutati dai locatori o hanno desistito a

subentrare al contratto di locazione a causa delle precarie condizioni in cui si

trovano sia l'appartamento sia lo stabile;

che quand'anche tali

argomentazioni fossero ricevibili, in sede di reclamo vige il divieto di

addurre nuovi fatti, ovvero non sottoposti all'autorità inferiore (art. 326 cpv.

1 CPC), esse non sussidierebbero alla posizione del reclamante;

che per l'art. 264 cpv. 1 CO

il conduttore che intende dipartirsi dal contratto prima della sua scadenza, è

liberato dai suoi obblighi verso il locatore solo se gli propone un nuovo

conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore

e che sia disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni;

che la verifica

dell'accettabilità o meno del subentrante dev'essere effettuata secondo criteri

oggettivi e in considerazione delle peculiarità del caso concreto (DTF 119 II 38,

consid. 3c, Higi in: Zürcher

Kommentar, n. 32 ad art. 264 CO), ritenuto che di regola il subentrante è

ragionevolmente accettabile se non ci sono validi motivi per rifiutarne la

candidatura (Higi, op. cit., n. 58

ad art. 264 CO) e fermo restando che il locatore non può comunque esigere dal subentrante

più di quello che era richiesto al conduttore uscente (Higi, op. cit., n. 33 ad art. 264 CO; CCC, sentenza inc.

16.2002.34 del 9 ottobre 2002, consid. 8);

che, ad ogni modo, incombe

all'inquilino dimostrare l'adempimento delle condizioni di cui all'art. 264 CO,

ovvero l'accettabilità e la solvibilità del subentrante Bise/Planas, in: Bohnet/Montini [curatori], Le bail à loyer,

Basilea 2010, n. 38 ad art. 264 CO);

che l'applicazione dell'art.

264 CO, oltre ad una chiara manifestazione del conduttore di volere restituire

Fatti

i locali anticipatamente, richiede che il conduttore proceda effettivamente

alla restituzione completa e definitiva della cosa locata, ciò che implica in

principio la restituzione di tutte le chiavi al locatore (sentenza del Tribunale

federale 4C.446/2006 del 26 marzo 2007, consid. 4.1);

che nella fattispecie, a

prescindere del fatto che la restituzione di tutte le chiavi ai

locatori non è avvenuta anticipatamente, ma dopo la fine del contratto di

locazione, il conduttore avendo spedito le due chiavi mancanti ai locatori solo

dopo il 29 settembre 2014, agli atti di questa procedura non vi è alcuna prova

atta a dimostrare che il locatore ha proposto ai locatori perlomeno una persona

solvibile disposta a riprendere da subito il suo contratto di locazione alle

medesime condizioni contrattuali;

che in mancanza di una

prova sul rifiuto immotivato del locatore di accettare un subentrante proposto

dal convenuto, questi restava tenuto al pagamento della pigione fino al momento

in cui per contratto o per legge la locazione si estingue o può essere sciolta

(art. 264 cpv. 2 CO);

che, infine, non consta –

Considerandi

quanto meno in questa procedura – una pretesa dell'inquilino in riduzione della

pigione per il “precario stato” dell'appartamento né una dichiarazione chiara e

univoca di compensazione con le pigioni arretrate;

che il mancato pagamento

della pigione permette al locatore di chiedere alla fine della locazione la liberazione

della garanzia in suo favore (Lachat,

Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 361 n. 2.3.2);

che, di conseguenza,

accertato come il convenuto non ha provato di essere liberato dall'obbligo di pagare

la pigione, nello svincolare la garanzia in favore dei locatori a parziale

copertura delle pigioni scoperte l'autorità di conciliazione non ha

erroneamente applicato il diritto;

che nelle

circostanze descritte il reclamo, nei limiti della sua ricevibilità, deve

essere respinto e può essere deciso nella composizione a giudice unico prevista

dall'art. 48 lett. a n. 2 LOG;

che le spese

giudiziarie seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le

circostanze del caso specifico inducono a rinunciare – eccezionalmente – a

qualsiasi prelievo, il reclamante essendo sprovvisto di cognizioni giuridiche e

avendo agito senza l'ausilio di un patrocinatore (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC);

che non si pone problema

di indennità agli istanti, a cui il reclamo non è stato notificato per

osservazioni.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è

ricevibile, il reclamo è respinto.

2. Non si prelevano spese

processuali.

3. Notificazione a:

–;

–

avv..

Comunicazione all'Ufficio

di conciliazione in materia di locazione di Massagno.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso

di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia

di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla

notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art.

95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione

di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi

previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.