Ipoteca legale provvisoria a garanzia di contributi per spese comuni

Incarto n.

16.2017.12

Lugano

2 aprile 2019/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Bozzini

vicecancelliera:

F.

Bernasconi

sedente

per statuire sul reclamo 20 aprile 2017 presentato da

RE

1

(patrocinata

dall' PA 1 )

contro

la sentenza emessa il 5 aprile 2017 dal Pretore del Distretto di Lugano,

sezione 2, nella causa SO.2016.5234 (proprietà per piani: iscrizione di ipoteca legale provvisoria a

garanzia di contributi per spese comuni)

promossa con istanza del 28 ottobre 2016 dalla

COMUNIONE

DEI COMPROPRIETARI

DEL

“CO 1”,

(patrocinata

dall' PA 2 ),

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. 1__________

RFD di __________ sorge una proprietà per piani (“CO 1”) composta da 14

quindici unità. RE 1 è titolare della n. 2__________, pari

a 79/1000,

con diritto esclusivo sull'appartamento n. __________, come pure della quota di 1/10 della n. 21__________

pari a 10/1000.

B. Il

28 ottobre 2016 la Comunione dei Comproprietari del CO 1 ha convenuto RE 1

davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, per ottenere, a

titolo cautelare e inaudita parte, l'iscrizione di un'ipoteca

legale provvisoria sulla proprietà per piani n. 2__________ per fr. 6215.40

oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2016, corrispondenti alle spese condominiali

maturate fino al 30 settembre 2016. Con decreto cautelare del 3 novembre

2016, emesso senza contraddittorio, il Pretore ha ordinato l'iscrizione

richiesta (inc. CA.2016.416).

All'udienza del 12 dicembre 2016, indetta per il contraddittorio, la

convenuta ha proposto di respingere l'istanza. Entrambe le parti hanno

notificato prove. Il 17 gennaio 2017 l'istante ha chiesto di aggiornare a fr.

6080.– l'importo per il quale chiedeva l'iscrizione dell'ipoteca legale, RE 1

avendo versato il 4 gennaio 2017 fr. 135.40.

C. Statuendo con

decisione del 5 aprile 2017 il Pretore ha parzialmente accolto l'istanza confermando

per complessivi fr. 6080.– oltre a

interessi al 5% dal 1° gennaio 2016 al 4 gennaio 2017 su fr. 135.40, dal 31

gennaio 2016 su fr. 2760.–, dal 31 luglio 2016 su fr. 2520.– e dal 31

ottobre 2016 su fr. 800.– l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale decretata

senza contraddittorio il 3 novembre 2016 e ha impartito all'istante un termine di 60

giorni per promuovere la causa volta all'iscrizione definitiva dell'ipoteca,

con l'avvertenza che nel caso in cui il termine fosse decorso infruttuoso l'iscrizione

provvisoria sarebbe stata cancellata. La tassa di giustizia e le spese di fr. 250.–,

come pure le spese del decreto superprovvisionale emesso il 3 novembre 2016,

sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere all'istante fr. 400.–

per ripetibili.

D. Contro la decisione

appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 20 aprile 2017

in cui chiede l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso

di respingere l'istanza e cancellare l'ipoteca legale iscritta in via provvisoria.

Nelle sue osservazioni del 22 maggio 2017 la Comunione dei Comproprietari

del CO 1 conclude per il rigetto del reclamo. In una replica spontanea del 30

maggio 2017 RE 1 ha riaffermato il suo punto di vista, così come l'istante in una

duplica spontanea del 7 giugno 2017.

in diritto: 1. L'iscrizione provvisoria di

un'ipoteca legale a garanzia di spese comuni è trattata con la procedura

sommaria degli art. 248 segg. CPC (art. 249 lett. d n. 5 CPC). Dandosi un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, le

decisioni del Pretore in tale materia sono

impugnabili con reclamo entro 10 giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2

CPC). Nella fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta al legale della

convenuta il 10 aprile 2017 (tracciamento dell'invio n. __________). Inoltrato il 20 aprile 2017, ultimo giorno utile, il

reclamo in esame è di conseguenza ricevibile.

2. Secondo l'art. 320

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità

di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata

applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della

giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo

reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e

su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid.

2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha

un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi

sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre

in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,

accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di

“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento

delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta

criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione

propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la

valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto

contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un

principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il

sentimento di giustizia e d'equità (DTF 142 II 380 consid. 4.3 con rinvii).

3. Nella decisione

impugnata il Pretore ha innanzitutto accertato che con il pagamento pendente

causa di fr. 135.40, pari al saldo delle spese comuni del 2015 la convenuta rimaneva

debitrice di fr. 6080.– corrispondenti ai contributi arretrati del 2016, compresa

una rata per il fondo di rinnovamento. Per il primo giudice, “dalla tabella di

ripartizione prodotta dalla stessa convenuta risulta che per la rata di fr.

800.– per il fondo di rinnovamento la scadenza di pagamento era il 31 ottobre

2016, e che per le rate di contributi condominiali di fr. 2760.–

rispettivamente di fr. 2520.– le scadenze erano gennaio 2016 e luglio 2016”. A

suo parere, pertanto, al momento dell'introduzione dell'istanza di iscrizione

dell'ipoteca legale (3 novembre 2016), “tutte le rate arretrate erano perciò

scadute ed esigibili”. Egli ha poi rilevato che l'opposizione della convenuta

risultava finanche pretestuosa poiché il 19 ottobre 2016 essa aveva comunicato

all'amministrazione “di non essere a breve in grado di saldare interamente la

somma ma che ai primi di novembre avrebbe versato un acconto”. Donde in definitiva

l'accoglimento dell'istanza e la conferma dell'iscrizione di un'ipoteca legale

sulla proprietà per piani della convenuta.

4. RE 1 contesta la possibilità

di iscrivere un'ipoteca legale per le spese e oneri comuni per l'anno contabile

in corso. Essa rileva che dal verbale dell'assemblea dei comproprietari del 29 aprile

2016 si evince come il periodo contabile del Condominio si conclude il 31

dicembre sicché, a suo avviso, il mancato pagamento degli acconti per il 2016

non consente l'iscrizione di un'ipoteca legale. Per la reclamante, con il

pagamento dei fr. 135.40 pari al saldo del 2015, gli altri contributi arretrati

concernevano il periodo contabile 2016, ancora in corso al momento dell'istanza,

di modo che l'istanza della Comunione dei comproprietari doveva essere respinta.

Oltre a ciò, essa soggiunge,

l'istante ha erroneamente imputato i pagamenti da lei effettuati per l'anno

2015 come quelli relativi al 2016, tant'è che il Pretore, nel fissare in fr.

6080.– lo scoperto per l'anno 2016, ha riconosciuto che gli acconti da lei

versati il 20 aprile e il 5 luglio 2016 erano riferibili al periodo

contabile 2015. Infatti – soggiunge l'interessata – l'importo di fr. 6080.–

corrisponde al preventivo di ripartizione 2016 da lei prodotto, la prima rata

del 10 gennaio 2016 e la seconda rata del 31 luglio 2016 trovano corrispondenza

con quelle del preventivo di ripartizione 2016. Nulla muta poi infine – a suo

giudizio – che le rate per il 2016 erano scadute ed esigibili, la tutela legale

dei condomini essendo unicamente valida se gli importi si riferiscono a un

periodo contabile chiuso e per importi inerenti al massimo agli ultimi tre anni

contabili, non essendoci esposizioni debitorie fino al 2015 compreso e l'anno

contabile 2016 terminando al 31 dicembre, essa ripete che l'istanza deve essere

respinta.

5. Secondo l'art. 712i

cpv. 1 CC al fine di garantire i suoi crediti per i contributi decorsi negli

ultimi tre anni, la comunione ha il diritto di ottenere la costituzione di un'ipoteca

legale sulla quota di ciascun proprietario. L'iscrizione dell'ipoteca può

essere domandata dall'amministratore (cpv. 2) e per il rimanente si applicano

per analogia le disposizioni concernenti la costituzione dell'ipoteca legale

degli artigiani e imprenditori (cpv. 3). Ove le parti non siano d'accordo sull'importo

del credito da garantire con pegno, l'amministratore della comproprietà può

chiedere, in rappresentanza della comunione dei comproprietari, un'iscrizione

provvisoria (art. 961 cpv. 1 n. 1 CC e 76 cpv. 3 ORF) che il giudice decide con

rito sommario limitato a un esame di mera verosimiglianza (art. 249 lett. d n.

5 CPC; Bohnet, Actions civiles,

Vol, I: CC et LP, 2ª edizione, § 48 n. 32). L'ipoteca legale può anche riguardare

altri pagamenti, quali gli acconti delle spese comuni o l'accantonamento al

fondo di rinnovamento, ove il loro ammontare e la loro periodicità siano

previsti dal regolamento o decisi dall'assemblea (v. DTF 123 III 53 consid. 3d;

sentenza del Tribunale federale 5A_102/2007

del 29 giugno 2007, consid. 2.1 con rinvii), fermo restando che il credito deve

essere esigibile (v. DTF 106 II 194 consid. 3d; Wermelinger, La proprieté par étages, 3ª

edizione, n. 32 ad art. 712i CC).

6. In

concreto, non è revocato in dubbio che l'anno contabile della gestione dei

conti del “CO 1” va dal 1° gennaio al 31 dicembre di ogni anno (doc. D), né che la

scadenza della rata di fr. 800.– per il fondo di rinnovamento “quota 2016” era il 31 ottobre 2016 e

quella per gli acconti spese comuni 2016 erano gennaio 2016 e luglio 2016 (doc.

3). La pretesa della Comunione dei comproprietari si riferisce, dopo il

pagamento di vari arretrati, agli acconti sulle spese del 2016, per complessivi

fr. 5280.–, e alla quota di accantonamento per il fondo di rinnovamento di fr. 800.–

(doc. B). RE 1 non contesta che tali pretese fossero scadute ed esigibili ma

ritiene che, trattandosi di spese riferite al periodo contabile corrente, la

controparte non aveva il diritto di ottenere l'iscrizione di un'ipoteca legale per

tali importi. La questione, che non consta essere stata decisa dal Tribunale

federale, è controversa (cfr. Schmid/Hürlimann-Kaup,

Sachenrecht, 5ª edizione, pag. 296 n. 1051 con rinvio alla nota 104).

a) Secondo

alcuni autori l'ipoteca legale non può essere richiesta per debiti

dell'esercizio contabile corrente, ma solo per quelli di anni contabili

scaduti, ciò anche per quanto attiene agli acconti o ad altri pagamenti (Wermelinger: op. cit., n. 62 ad art. 712i

CC; Bohnet, Actions civiles, op.

cit., § 48 n. 32 e in: PPE contre propriétaire d'étage in: Séminaire sur le

droit du bail, Neuchâtel 2015, pag. 4 n. 22 e 23; Amoos Piguet, Commentaire romand,

CC II, Basilea 2016, n. 9 ad. art. 712i CC; Pellascio in: ZGB Kommentar

Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 3ª edizione, n. 5 ad art. 712i CC). Tale

è l'opinione anche del Tribunale cantonale del Canton Vaud (sentenza della

Camera dei ricorsi civili, HC 2013/124 del 25 gennaio 2013), del Tribunale

cantonale del Canton Vallese (v. ZBJV 150/2014 pag. 545 consid. 3.2 e RVJ 2013

pag. 284 consid. 3.2) e di quello del Cantone dei Grigioni (ZGBR/RNRF 72/1991

pag. 97 e 75/1994 pag. 277 consid. 4b). Per gli acconti per tali autori

pertanto è determinante l'esercizio contabile e non l'anno civile, né la loro

esigibilità è perciò determinante

b) Per altri autori invece l'ipoteca legale può

essere chiesta anche per debiti dell'esercizio contabile corrente, essendo sufficiente

la loro esigibilità, ciò poiché in caso contrario le pretese di terzi contro la

comproprietà non sarebbero coperti ma lo sarebbero

solo dalla fine dell'anno contabile (Maier-Hayoz;

Berner Kommentar, n. 33 e 35 ad art. 712i CC). Tale opinione è condivisa

da Bösch (in: Basler Kommentar, ZGB II,

5ª edi­zione, n. 5 ad art. 712i) e Thurnherr

(Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, Grundlagen und praktische

Problema in: ZStP-Zürcher Studien zum Privatrecht Band n. 219, 2010, n. 458

pag. 227). L'orientamento è stato seguito dall'Obergericht del Canton

Zurigo (ZR 115/2016 consid. 2.4) e, in un primo tempo, dal Tribunale cantonale

vallesano (RVJ 2011 pag. 259 consid. 5b)

c) Nel

caso specifico conviene attenersi a quest'ultimo indirizzo. Intanto, né la

legge, né tanto meno il messaggio del Consiglio federale (FF 1962 II 1498), accennano

al periodo contabile ma si limitano a precisare che l'ipoteca legale garantisce

Fatti

i contributi dovuti per gli ultimi tre anni. Inoltre considerato che con

l'altra soluzione l'iscrizione di un'ipoteca legale può essere chiesta fino a

un anno dopo la fine del terzo esercizio contabile (cfr. Wermelinger, op. cit., n. 66 ad art. 712i

CC), rientra nell'interesse della comunione dei comproprietari di procedere

all'iscrizione dell'ipoteca legale per i contributi dalla loro scadenza ed

esigibilità. In caso contrario oltre a creare problemi per la gestione corrente

del condominio, la dilazione temporale farebbe insorgere incertezze giuridiche

in caso di vendita di un'unità. Ciò appare contrario allo scopo dell'istituto,

Considerandi

che per finire, è quello di garantire i crediti della comunione, oltre che di

quelli di eventuali creditori dei comproprietari. Ne segue, in definitiva, che la

conclusione del primo giudice, il quale ha implicitamente seguito questa

opinione, non può dirsi errata. Visto quanto precede, il reclamo, che non ha evidenziato

nessun manifesto errore nell'accertamento dei fatti o nell'applicazione del

diritto da parte del primo giudice, dev'essere respinto.

7.

Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv.

1.

CPC). La Comunione dei comproprietari del CO 1, che ha presentato

osservazioni per il tramite di un patrocinatore, ha diritto a un adeguata

indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr. 350.– sono poste a

carico della reclamante che rifonderà alla controparte fr. 700.– per ripetibili.

3. Notificazione a:

–

;

.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.