16.2017.17

Contratto di locazione: espulsione del conduttore per mora - facoltà del giudice di ingiungere a una parte manifestamente incapace di condurre la propria causa di far capo a un rappresentante - abitaz

24 luglio 2017Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

B. Il 20 dicembre 2016 la CO 1 ha

inviato a RE 1 una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta (art. 257d

CO), invitandola a pagare, entro 30 giorni, fr. 8188.70, pari al saldo della

pigione del mese di febbraio 2016 (fr. 20.–), alle pigioni e acconti spese da settembre

a dicembre 2016 (4 x 1560.– = fr. 6240.–), al conguaglio delle spese accessorie

al 30 giugno 2016 (fr. 1748.70) e all'acconto per l'elettricità del 15 novembre

2016 (fr. 180.–). Il 6 febbraio 2017 la locatrice ha inviato alla conduttrice, sull'apposito

modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per il successivo 31

marzo. Con istanza del 3 marzo 2017 l'inquilina ha contestato la disdetta

straordinaria davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di

Mendrisio. Vista l'assenza della proprietaria all'udienza del 27 marzo 2017 a RE

1 è stata rilasciata l'autorizzazione ad agire.

C. Con

istanza del 4 aprile 2017, promossa nella procedura sommaria di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti, la CO 1 si è rivolta al Pretore della

giurisdizione di Mendrisio Nord per ottenere – sotto comminatoria dell'art. 292

CP e di una multa disciplinare di fr. 500.– per ogni giorno di inadempimento – l'espulsione

di RE 1 dall'ente locato. Con osservazioni

spontanee dell'11 aprile 2017 la convenuta, rappresentata dal marito A__________,

ha proposto di respingere l'istanza, asserendo che “tutti gli affitti sono

stati regolarmente pagati”. All'udienza dell'11 maggio 2017, indetta per la discussione,

l'istante ha riaffermato le sue domande, rilevando che lo scoperto attuale ammontava

a fr. 12 630.17, mentre la convenuta, sempre rappresentata dal marito, ha nuovamente

concluso per il rigetto dell'istanza, ribadendo di avere pagato le pigioni con

una serie di acconti versati negli ultimi due anni e che gli unici canoni non

pagati erano quelli di aprile e maggio 2017.

D. Statuendo l'11 maggio 2017

il Pretore aggiunto, in parziale accoglimento dell'istanza, ha ordinato a RE 1 –

sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di mettere a disposizione dell'istante

l'ente locato dal 31 maggio 2017. Ha ingiunto altresì agli organi di Polizia

preposti di prestare man forte nell'esecuzione della decisione su semplice

richiesta dell'istante, ha avvertito la convenuta che l'inesecuzione

dell'ordine di espulsione avrebbe costituito un valido titolo per chiedere il

risarcimento dei danni da liquidare in separata sede e che qualora non avesse

ritirato mobili e oggetti di sua pertinenza, la forza pubblica avrebbe fatto

depositare tali beni a sue spese in un luogo indicato dall'istante. Le spese processuali

di fr. 200.– sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere all'istante

fr. 100.– per ripetibili.

E. Contro la decisione appena

citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 22 maggio 2017, per

ottenere, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento del

giudizio impugnato. Con decreto del 30 maggio 2017 il presidente di questa

Camera ha accordato al reclamo l'effetto sospensivo. Il memoriale non è stato

oggetto di notificazione.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni in materia

di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di

procedura sommaria, sono impugnabili, entro il termine di 10 giorni dalla

notificazione, mediante appello se il valore litigioso raggiunge almeno fr. 10

000.

– (art. 308 cpv. 2 CPC e art. 314 CPC) oppure mediante reclamo se il valore

litigioso è inferiore a fr. 10 000.– (art. 319 lett. a CPC e art. 321 cpv. 2

CPC). In concreto, il Pretore aggiunto ha stabilito il valore litigioso in fr.

2641.

, donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG).

Quanto alla tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta alla

convenuta il 12 maggio 2017 (cfr. tracciamento degli invii postali prodotto

dalla Pretura n. 98.41.902926.00189402). Il reclamo, introdotto il 22 maggio

successivo, ultimo termine utile, è tempestivo.

2.

Secondo

l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti

l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della

giurisdizione inferiore. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo

reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e

su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 140 III 88 consid.

2.2

con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha

un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi

sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre

in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,

accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente

errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento

delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta

criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione

propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la

valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto

contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un

principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il

sentimento di giustizia e d'equità (DTF 140 III 19 consid. 2.1 con rinvii). Un

apprezzamento delle prove è arbitrario solo quando l'autorità inferiore abbia

manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o abbia

omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di una prova importante, idonea a

influire sulla decisione presa; oppure quando, sulla base degli elementi

raccolti, essa abbia fatto delle deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266

consid. 2.3 con rinvii).

3.

reclamo RE 1 allega una lettera del 28 dicembre 2016 inviata dalla CO 1 al

legale di suo marito (doc. B) e le ricevute dei versamenti da lei effettuati sul

conto postale dell'istante dal 26 febbraio 2016 al 16 gennaio 2017 (doc. C).

Tale documentazione, non sottoposta al Pretore aggiunto, è inammissibile, l'art.

326.

cpv. 1 CPC vietando alle parti di avvalersi davanti all'autorità di reclamo

di nuove conclusioni, nuovi fatti o nuovi mezzi di prova (Jeandin in: Code de procédure civile

commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art. 326). Né si giustifica l'assunzione degli

atti dall'Ufficio di conciliazione, di nessun rilievo ai fini del giudizio e

nemmeno chiesti al primo giudice.

4.

Il Pretore aggiunto ha accertato

l'esistenza di una valida disdetta straordinaria per mora, sottolineando in

particolare che la convenuta, gravata dall'onere della prova, non ha dimostrato

di avere pagato tempestivamente tutti i canoni di locazione scoperti di cui

alla diffida del 20 dicembre 2016 o di avere ottenuto una dilazione di pagamento.

Egli accertata altresì la sussistenza dei presupposti per decidere l'espulsione

con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC), ha così accolto

l'istanza, salvo la richiesta di condanna della convenuta al pagamento di fr.

500.

– giornalieri per ogni giorno d'inadempimento all'ordine di espulsione.

5.

La reclamante si duole

innanzitutto del fatto che il Pretore aggiunto non le ha impartito un termine

entro cui affidare i suoi interessi a un rappresentante. Essa sostiene che in materia

di locazione vige la massima inquisitoria sociale e la procedura di espulsione

avrebbe potuto comportare per lei delle gravi conseguenze. A suo avviso, la

mancanza del primo giudice costituisce una violazione dell'art. 69 CPC e lede gli articoli 9 e 29 Cost.

a) Giusta

l'art. 69 cpv. 1 CPC se una parte non è manifestamente in grado di condurre la

propria causa, il giudice può ingiungerle di far capo a un rappresentante. Se

la parte non ottempera a tale ingiunzione entro il termine impartito, il

giudice le designa un rappresentante d'ufficio. L'incapacità di condurre la causa cui si riferisce

questa disposizione dev'essere manifesta

e presuppone che la parte sia totalmente incapace di condurre la propria causa senza

l'assistenza di un patrocinatore, così che questa disposizione deve

applicarsi in maniera restrittiva. Costatata un'incapacità manifesta, il giudice dispone

nondimeno di un margine di apprezzamento sull'opportunità di applicare tale norma (sentenza del Tribunale federale

5A_541/2015 del 14 gennaio 2016, consid. 4.1 con rinvii).

b) In

concreto, davanti al Pretore aggiunto la convenuta era rappresentata da suo

marito A__________, il quale ha agito come rappresentante non

professionale ai sensi dell'art. 68 cpv. 1 CPC. Ora, l'art. 69 cpv. 1 CPC prevede la possibilità per il

giudice di ingiungere a una parte manifestamente incapace di condurre

personalmente la propria causa di far capo a un rappresentante, ma non quella

di ingiungere a una parte già rappresentata di scegliere un nuovo

rappresentante perché il proprio è incapace di condurre la causa nel suo interesse.

La norma, in cui senso letterale è indubbiamente chiaro, è concepita, infatti,

per la parte e non per il suo rappresentate (Trezzini in: Commentario al Codice di diritto processuale civile

svizzero, Lugano 2011, art. 69 pag. 258). Per di più quand'anche l'art. 69 cpv.

1.

CPC fosse applicabile anche al rappresentante non professionale, ciò non

gioverebbe alla reclamante, giacché nulla induce a pensare che il suo rappresentante

fosse manifestamente incapace di condurre la causa. Posto che chi procede in giustizia da sé deve

assumere i rischi inerenti alla propria scelta, non soccorrevano in concreto le

premesse per dover far capo all'art. 69 cpv. 1 CPC. Su questo

punto il reclamo è pertanto infondato.

6.

La reclamante lamenta poi

il fatto che la disdetta del contratto di locazione sia stata notificata a lei soltanto,

ancorché la locatrice sapesse che anche suo marito abiti nell'appartamento. Sulla

questione il Pretore non si è espresso anche perché la convenuta non aveva fatto

valere tale contestazione.

a) Ora,

se la cosa locata è adibita ad abitazione familiare, giusta l'art. 266n

CO la disdetta data dal locatore e l'imposizione di un termine di pagamento con

comminatoria di disdetta (art. 257d CO) devono essere notificate separatamente

a ognuno dei coniugi, anche qualora il contratto di locazione sia stato

sottoscritto da uno soltanto dei due coniugi (Lachat,

Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 666). Per abitazione familiare s'intende l'appartamento

o la casa che serve da domicilio ai coniugi e ai loro eventuali figli, vale a

dire il luogo dove essi stabiliscono in modo duraturo il loro centro della vita

comune (CCR sentenza inc. 16.2013.46 del 14 gennaio 2014, consid. 4; Lachat, op. cit., pag. 121; Barrelet in: Bohnet/Carron/Montini

[curatori], Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2ª edizione, n.

4.

ad art. 266m CO). La disdetta notificata ai due coniugi in un solo

plico o a uno soltanto di loro è nulla, ciò che il giudice deve accertare d'ufficio

(art. 266o CO; Lachat in:

Commentaire Romand, CO I, 2ª edizione, n. 6 ad art. 266n CO).

b) Nella

fattispecie, secondo le indicazioni risultanti dalla banca dati sui movimenti

della popolazione (Movpop) A__________ è partito il 14 febbraio 2013 dal comune

di N__________ alla volta di M__________. Dalla procura che sua moglie gli ha

conferito il 20 aprile 2017 risulta inoltre che egli risiede a M__________ (in

via __________) e che si è annunciato all'Ufficio controllo degli

abitanti del comune di N__________ come turista soggiornante nell'appartamento oggetto della vertenza. In siffatte

circostanze, il menzionato appartamento non può essere considerato il luogo ove

entrambi i coniugi sono domiciliati in modo duraturo e dove hanno

stabilito la loro comunione coniugale e domestica. Ne segue che la locatrice

non doveva notificare la disdetta del contratto di locazione pure al coniuge

della conduttrice né tanto meno promuovere anche contro di lui l'istanza di

espulsione (Lachat

in: Commentaire Romand, CO I, op. cit., n. 6 ad art. 273a CO).

7.

RE 1 sostiene che dal

conteggio prodotto dall'istante (doc. D) emerge che tra il 1° marzo 2016 (data

del primo acconto registrato dall'istante) e il 17 gennaio 2017 (data dell'ultimo

acconto registrato nel periodo della disdetta) lei ha versato complessivi fr. 23

243.

, mentre dalle ricevute da lei prodotte in questa sede risulta che per

quello stesso periodo ha versato acconti per complessivi fr. 26 241.–. A suo

parere, la differenza tra i due importi mette in dubbio quanto asserito dalla

locatrice. Se non che, a prescindere dal fatto che – come si è detto – il plico

di ricevute prodotto in questa sede è irricevibile (sopra consid. 3), l'argomentazione

non sussidia alla posizione del reclamante. L'importo complessivo che avrebbe

dovuto pagare da agosto 2015 a dicembre 2016 secondo il menzionato conteggio ammontava

in effetti a fr. 29 651.35 (fr. 7550.– canoni 2015, fr. 18 420.–canoni 2016,

fr. 1420.90 conguaglio riscaldamento dal 1° luglio 2014 al 30 giugno 2015, fr.

1750.30

conguaglio riscaldamento dal 1° luglio 2015 al 30 giugno 2016, fr.

510.15

“elettricità economia dom. 2016”) di modo che, quand'anche avesse

versato acconti per fr. 26 241.–, al momento della scadenza della diffida di

pagamento vi era uno scoperto. L'obbiezione non appare così concludente al punto

da impedire la tutela giurisdizionale in procedura sommaria. Ciò posto il

reclamo, che non ha evidenziato nessun errore manifesto nell'accertamento dei

fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice, dev'essere

respinto.

8.

Gli oneri processuali

seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non

si pone problema d'indennità all'istante, cui il reclamo non è stato notificato

per osservazioni.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr. 200.–

sono a carico della reclamante.

3. Notificazione a:

–e;

–.

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Mendrisio Nord.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.