16.2017.20

Locazione: liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pigioni non pagate - contenuto del verbale nella procedura dell'art. 212 CPC

29 settembre 2017Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

B. In

esito a un'istanza presentata il 4 ottobre 2016 da CO 1, con sentenza

del 1° febbraio 2017 il Pretore supplente del Distretto di Leventina ha

ordinato l'espulsione immediata di RE 1 dall'ente locato (inc. SO.2016.224). Il

reclamo dell'8 febbraio 2017 presentato da RE 1 è stato dichiarato irricevibile questa Camera con sentenza del 22 marzo

2017 (inc. 16.2017.4). Tale decisione è passata in giudicato.

C. Il 26

aprile 2017 CO 1 si è rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di Biasca chiedendo di convocare RE 1 per un tentativo di

conciliazione volto a ottenere lo svincolo del deposito garanzia affitti di fr.

1800.– oltre interessi quale parziale risarcimento delle pigioni arretrate da

settembre 2014 a settembre 2016 per complessivi fr. 5940.–. All'udienza

di conciliazione del 10 maggio 2017 le parti non hanno raggiunto un'intesa. L'istante ha così

chiesto all'autorità di conciliazione di decidere la controversia, confermando

la sua domanda, mentre la convenuta ha proposto di respingere l'istanza. Con

decisione del 24 maggio 2017 l'Ufficio di conciliazione ha ordinato la

liberazione in favore dell'istante del deposito di garanzia di fr. 1800.– oltre

agli interessi.

D. Contro il giudizio appena

citato RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 6 giugno 2017,

postulandone l'annullamento. Il memoriale non è stato notificato

alla controparte.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni emanate

ai sensi dell'art. 212 CPC da un Ufficio di conciliazione in materia di

locazione, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr. 10

000.

–, sono impugnabili a questa Camera con un reclamo entro trenta giorni

dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC; CCR, sentenza inc. 16.2016.8 del 19

febbraio 2016). Nella fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta alla

convenuta al più presto il 25 maggio 2017, sicché il reclamo, introdotto il 6

giugno 2017, è senz'altro tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale,

cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore. Per quanto

concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione

limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in

modo manifestamente errato. Quanto all'apprezzamento delle prove, esso è

arbitrario solo quando l'autorità inferiore ha manifestamente disatteso il

senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o ha omesso, senza fondati motivi,

di tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione

presa, oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa ha fatto delle

deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).

3.

La documentazione

prodotta con il reclamo (e non davanti al primo giudice) è irricevibile, l'art.

326.

cpv. 1 CPC vietando espressamente alle parti di avvalersi davanti

all'autorità di reclamo di nuove conclusioni, di allegazioni di nuovi fatti o

nuovi mezzi di prova (Jeandin in:

Code de procédure civile commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art. 326).

4.

L'Ufficio di

conciliazione in materia di locazione, ricordato che con la sentenza emanata il

1° febbraio 2017 il Pretore supplente del Distretto di Leventina aveva

accertato la mora della convenuta, ha ritenuto adempiuti i presupposti per la

liberazione del deposito di garanzia in favore dell'istante.

5.

reclamante sostiene anzitutto che il domicilio “principale” della controparte si

trova a __________ mentre quello di __________ è un “domicilio additivo”. Ora,

a prescindere dal fatto che non è dato di capire il senso della doglianza, l'interessata non ne trae alcuna conseguenza giuridica. Sulla questione

non occorre dilungarsi.

6.

RE 1 si duole del fatto che l'Ufficio di conciliazione non l'ha ascoltata

e non ha accettato né considerato le sue prove scritte. Se non che, la

reclamante non spende una parola per specificare quali allegazioni e quali prove

l'autorità le ha impedito di addurre e di produrre. Non si può pertanto

ritenere che vi sia stata una violazione del diritto di essere sentito, donde

l'inconsistenza della censura.

7.

Per la reclamante all'udienza del 10 maggio 2017 l'Ufficio di

conciliazione ha erroneamente applicato l'art. 212 CPC, perché si è limitato a verbalizzare la

mancata conciliazione, la richiesta dell'istante di emanare una decisione e che

accettava di pronunciare un giudizio, anziché segnalare alle parti che il suo ruolo di autorità di conciliazione cambiava

in giurisdizione di prima istanza e verbalizzare le dichiarazioni e le

richieste di prove delle parti. A suo dire non vi è un verbale di prima istanza

che riporti le dichiarazioni e le offerte di prove dalle parti.

a) Secondo

l'art. 212 cpv. 1 CPC, nel caso le parti non giungano a un'intesa, l'autorità

di conciliazione può, se richiesta dall'attore, giudicare essa stessa le

controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a fr. 2000.–. Lo scopo

della norma è di permettere all'autorità di conciliazione di emettere un

giudizio nelle vertenze semplici sia dal punto di vista dei fatti che del

diritto, e che non necessitano di un'istruttoria particolare (Bohnet in: Code de procédure civile

commenté, Basilea 2011, n. 9 ad art. 212 CPC). Ora, che per

emanare una decisione l'autorità di conciliazione deve essere così richiesta

dall'istante è indubbio. Tale richiesta deve di principio figurare nell'istanza

di conciliazione, affinché la parte convenuta possa essere a conoscenza di una

possibilità del genere, ma la stessa può anche essere formulata successivamente,

segnatamente in sede d'udienza, fermo restando che nella citazione all'udienza

di conciliazione la parte convenuta sia resa attenta della facoltà per la parte

attrice di presentare una richiesta del genere. Fallita la conciliazione o in

caso di mancata comparsa della parte convenuta, la parte attrice può così

chiedere all'autorità di conciliazione di decidere la controversia (RtiD

II-2014 pag. 870 n. 40c; CCR, sentenza inc. 16.2014.54 del 16 aprile 2016

consid. 5).

b) Nella

fattispecie, è pacifico che nell'istanza di conciliazione CO 1 non ha chiesto

all'Ufficio di conciliazione di emanare – in

caso di mancata conciliazione – una decisione ai sensi dell'art. 212 CPC.

All'udienza di conciliazione del 10 maggio 2017 le parti non hanno raggiunto un'intesa

e l'istante ha espressamente chiesto all'autorità di conciliazione di decidere,

tant'è che il relativo verbale riporta “La parte istante chiede espressamente

seduta stante a codesto Ufficio di voler emanare una decisione”. La convenuta,

sebbene l'autorità di conciliazione abbia manifestato espressamente l'intenzione

di procedere all'emanazione della decisione (cfr. verbale del 10 maggio 2017:

“L'Ufficio emanerà la propria decisione che intimerà alle parti”), nulla ha

eccepito. In circostanze del genere la reclamante non può eccepire la pretesa

irregolarità per la prima volta in questa sede (art. 52 CPC; DTF 138 III 376

consid. 4.3.2; 126 III 253 consid. 3c).

Non

si disconosce il fatto che l'autorità di conciliazione non avrebbe dovuto verbalizzare

le dichiarazioni delle parti nella procedura di conciliazione (art. 205 cpv. 1

CPC), ma avrebbe dovuto verbalizzarle solo dopo avere chiuso formalmente a verbale la procedura di conciliazione e aperto formalmente la procedura decisionale dell'art. 212 cpv. 2

CPC (CCR, sentenza inc. 16.2014.54 del 14 aprile 2016 consid. 6a con riferimenti).

Resta il fatto che l'autorità di conciliazione ha verbalizzato la posizione

della convenuta (“La parte convenuta si oppone alla liberazione della pigione [recte

deposito di garanzia] sostenendo che l’importo suindicato [fr. 1800.–] non corrisponde

a pigioni arretrate ma a una riduzione giustificata della stessa”), la quale ha

poi sottoscritto senza riserve il verbale. Ove avesse riscontrato manchevolezze

nella verbalizzazione, avrebbe dovuto segnalarle all'autorità di conciliazione,

giacché il contenuto di un verbale d'udienza si presume esatto finché non sia

dimostrata l'inesattezza del suo contenuto (Trezzini,

Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, Vol. 2, 2ª

edizione, pag. 1288). Una volta di più, l'interessata non può eccepire la

pretesa irregolarità in questa sede.

8.

La reclamante contesta che vi siano pigioni scoperte per

fr. 5940.–, tanto meno che ciò sia stato accertato dal Pretore supplente del

Distretto di Leventina nella causa SO.2016.224, o che risulti dal verbale di

un'udienza tenutasi il 17 novembre 2016 davanti al medesimo Pretore nella causa

inc. SE.2016.15. Anzi, essa soggiunge, dal verbale in questione risulta solo che tra le parti è intervenuto un accordo secondo cui lei

avrebbe dovuto lasciare l'abitazione

il 31 gennaio 2017.

Ora, ci si

può chiedere se nell'accordo raggiunto all'udienza del 17 novembre 2016 la

reclamante abbia espressamente riconosciuto l'importo di fr. 5940.– per pigioni

arretrate. Sia come sia, all'udienza

del 10 maggio 2017 la convenuta ha chiesto di respingere l'istanza sostenendo “che l'importo di fr. 1800.– non corrisponde a pigioni

arretrate ma a una riduzione giustificata della stessa”. Così argomentando,

essa ha riconosciuto implicitamente di non avere versato l'integralità della

pigione pattuita ma di averne trattenuta una parte. Se non che, un conduttore è

tenuto a pagare la pigione pattuita (art. 257c CO) e non può unilateralmente

ridurne l'ammontare. Anche qualora egli

ritenga la pigione eccessiva e ne abbia chiesto la riduzione, il contratto di

locazione permane valido senza alcun cambiamento durante il procedimento di

conciliazione se le parti non raggiungono un'intesa (art. 270e lett. a CO) e durante il procedimento

giudiziario, fatti salvi eventuali provvedimenti cautelari ordinati dal giudice

(art. 270e lett. b CO). Nella fattispecie, la convenuta allega diversi

motivi per i quali ritiene giustificata la riduzione della pigione da lei effettuata,

ma non sostiene – né tantomeno prova – di avere ottenuto dal giudice una

decisione che l'autorizzasse a

procedere in tal modo. Anche su questo punto, il reclamo si rivela infondato.

9.

Per RE

1.

la liberazione del deposito in favore del locatore è

possibile solo per garantire il risarcimento di eventuali danni causati dall'inquilino

all'ente locato. Ora, salvo diversa

pattuizione delle parti, la garanzia prestata dal conduttore copre tutte

le pretese del locatore che concernano la locazione (Lachat in: Commentaire Romand, Code des obligations I, 2ª edizione,

n. 2 ad art. 257e CO), ciò che comprende anche le pigioni arretrate (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008,

pag. 361 n. 2.3.2). In tali circostanze la liberazione della garanzia in favore

dell'istante non costituisce un'errata applicazione del diritto da parte

dell'autorità di conciliazione e il reclamo dev'essere respinto.

10.

La fattispecie merita un'ultima

chiosa, in merito al riferimento dottrinale contenuto nella decisione impugnata

“p.ti 1.1 e 1.2 pagg. 353-354 (D. Lachat)”, ricordando all'autorità di

conciliazione che oltre a citare integralmente l'opera, essa deve spiegare anche

perché il passaggio citato attiene al caso concreto.

11.

Le spese processuali

seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di indennità

alla controparte, alla quale il reclamo non è stato notificato per osservazioni.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è

ricevibile, il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr.

200.– sono poste a carico della reclamante.

3. Notificazione a:

–

;

–

Comunicazione all'Ufficio

di conciliazione in materia di locazione di Biasca.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono

il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle

controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile,

entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF),

il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i

motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale

(art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76

LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo

stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale

federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione

a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.