Locazione - disdetta per mora - espulsione

Incarto n.

16.2018.52

Lugano

10 ottobre 2018/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Bozzini

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo 27 settembre 2018 presentato da

RE

1

contro

la sentenza 13 settembre 2018 del Pretore aggiunto della giurisdizione di

Locarno Campagna nella causa SO.2018.566 (espulsione del conduttore) promossa

con istanza 4 luglio 2018 dalla

CO 1

(rappresentata

da RA 1 ),

esaminati gli atti

ritenuto

in fatto: A. Con contratto di

locazione del 27 gennaio 2017 la CO 1 ha concesso in locazione a RE 1un

appartamento a __________ per una pigione di fr. 1400.– mensili oltre a un

acconto per spese accessorie di fr. 180.– mensili. Le parti hanno altresì

concordato la locazione di un posteggio scoperto al costo di fr. 50.– mensili. Il

15 marzo 2018 la locatrice ha diffidato il locatario a voler corrispondere

entro 30 giorni le pigioni arretrate da novembre 2017 a marzo 2018 per complessivi

fr. 7900.–, avvertendolo che decorso infruttuosamente tale termine avrebbe

disdetto il contratto di locazione. Il 19 aprile 2018 la CO 1 ha notificato a RE

1 la disdetta straordinaria del contratto per il 31 maggio successivo mentre il

25 maggio 2018 essa ha significato all'inquilino una nuova disdetta

straordinaria del contratto per il 30 giugno successivo.

Fatti

B. Il 9 maggio 2018 RE 1

ha contestato la prima disdetta davanti all'ufficio di conciliazione in materia

di locazione di __________ e all'udienza del 12 giugno 2018 egli ha contestato

anche la seconda disdetta. In tale occasione, le parti non hanno raggiunto un'intesa

e l'autorità di conciliazione ha rilasciato l'autorizzazione ad agire. Il 9

luglio 2018 RE 1 ha convenuto la CO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di

Locarno Campagna postulando l'annullamento delle due disdette per mora. La procedura

è in fase di scambio degli scritti (inc. SE.2018.32).

C. Nel frattempo, con

istanza del 4 luglio 2018, promossa nella procedura sommaria di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti, la CO 1 si è rivolta al medesimo Pretore per

ottenere l'immediata espulsione di RE 1 dall'ente locato. Invitato a presentare

osservazioni, in una lettera del 3 agosto 2018 il convenuto ha ricordato al

Pretore la pendenza dell'azione di contestazione delle disdette e ha chiesto di

essere convocato a un'udienza per discutere un accordo con la controparte. Il

29 agosto 2018 il Pretore aggiunto ha respinto una richiesta del convenuto

volta al rinvio dell'udienza di discussione indetta per il 5 settembre

successivo. In tale occasione l'istante, unico comparente, ha riconfermato la

sua domanda.

D. Statuendo con

decisione del 13 settembre 2018, il Pretore aggiunto ha ordinato l'immediata

espulsione del conduttore dall'ente locato, disponendone l'esecuzione effettiva

e ha posto le spese processuali di fr. 200.– a carico del convenuto, tenuto a rifondere

alla controparte un'indennità di fr. 100.–.

E. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa

Camera con un reclamo del 27 settembre 2018 in cui chiede, previo conferimento

dell'effetto sospensivo e del gratuito patrocinio, di annullare il giudizio

impugnato nel senso di respingere l'istanza avversaria. Il memoriale non è

stato oggetto di notificazione.

Considerandi

in diritto: 1. Le

decisioni emanate nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi

manifesti (art. 257 CPC) sono

impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr. 10

000.

–, a questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG) con reclamo entro 10 giorni

dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). La competenza di questa Camera è

pacifica, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in “meno di fr. 10

000.

–”. Quanto alla tempestività, la decisione impugnata è pervenuta al convenuto

il 18 settembre 2018 (cfr. tracciamento degli invii n. 98.__________ prodotto dalla

Pretura). Datato 27 settembre ma impostato il 28 settembre 2018, ultimo giorno

utile, il reclamo in esame è ricevibile.

2.

Il

Pretore aggiunto, richiamata l'assenza del convenuto all'udienza di

discussione, ha accertato che “la domanda si fonda sul rapporto di locazione a

suo tempo venuto in essere tra le parti, correttamente rescisso per mora del

conduttore (v. doc. da A a E)”. Il reclamante, ricordato che la

sua contestazione della disdetta è tuttora pendente davanti al medesimo

Pretore, sostiene che lo sfratto non può essere ordinato “prima di una decisione definitiva sulla disdetta notificata dalla

proprietaria”.

3.

Per

l'art. 267 cpv. 1 CO alla fine della locazione il conduttore deve restituire i

locali presi in locazione. Se non adempie volontariamente, il locatore può

introdurre un'azione di espulsione. Tale azione presuppone che il contratto di

locazione abbia validamente preso fine ragione per cui il giudice

dell'espulsione esamina, a titolo pregiudiziale, la validità della disdetta,

che non deve essere inefficace, nulla o annullabile (sentenza del Tribunale

federale 4A_295/2017 del 25 aprile 2018 consid. 3.3.1). Se tale questione ha

già fatto oggetto di un'azione in contestazione della disdetta, con decisione

definitiva ed esecutiva, il giudice dell'espulsione è vincolato dalla stessa (Trezzini, Commentario pratico al Codice

di diritto processuale civile svizzero, Vol. 2, 2ª edizione, n. 47 e 48 ad art.

257).

L'azione

in espulsione dell'art. 267 CO, può formare altresì oggetto di una procedura

per casi manifesti in applicazione dell'art. 257 CPC. Il giudice accorda così tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257

cpv. 1 lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett.

b). Per costante giurisprudenza, una richiesta di espulsione nella procedura di

tutela giurisdizionale nei casi manifesti secondo l'art. 257 CPC è in linea di

principio ammissibile anche quando il conduttore ha contestato giudizialmente

l'antecedente disdetta e questa procedura è pendente (DTF 141 III 263 consid.

3; sentenza del Tribunale federale 4A_295/2017 del 25 aprile

2018.

consid. 3.3.1; II CCA sentenza inc. 12.2015.209 dell'8 agosto 2016

pag. 8). Nell'ambito dell'esame

delle condizioni di espulsione, il giudice del caso manifesto esaminerà

pregiudizialmente se la disdetta è valida o meno, così da evitare – nei casi

manifesti – il rallentamento dell'espulsione dovuta all'attesa della procedura

di protezione della disdetta. In caso di risposta negativa dichiara l'istanza

inammissibile e l'istante dovrà riproporre la richiesta in procedura

semplificata (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC; Trezzini,

op. cit., n. 49 e 50 ad art. 257).

4.

In concreto, non è

chiaro se il Pretore aggiunto abbia tenuto conto del fatto che il convenuto

aveva contestato le disdette, quantunque l'azione fosse pendente davanti a lui.

D'altro canto è vero che questi non si è presentato all'udienza di discussione

del 5 settembre 2018 anche se nelle sue osservazioni scritte del 3 agosto 2018

egli aveva accennato alla questione. Sia come sia, il primo giudice ha

accertato che il contratto di locazione era stato validamente rescisso per mora

del conduttore, ciò che, a ben vedere, il reclamante in questa sede nemmeno

contesta.

Certo, nella parallela

azione egli contesta le disdette poiché “non considerano la situazione del sottoscritto

e le relative difficoltà economiche che hanno impedito il regolare versamento

delle pigioni”, dichiarandosi disposto a “rientrare nei tempi più brevi con

tutti gli arretrati”. Tali argomentazioni son lungi dal ritenere contrarie alle

regole della buona fede le disdette del contratto. L'art. 271 cpv. 1 CO, in

effetti, si applica eccezionalmente – come ultima ratio – quando la

disdetta è data per mora del conduttore secondo l'art. 257d CO (DTF 120

II 32 consid. 4a). Al riguardo occorrono delle circostanze particolari, non

date nel caso in esa­me (per una casistica: DTF 140 III 594 consid. 1). E in

concreto, l'interessato non nega di essere in arretrato con il pagamento delle

pigioni per almeno fr. 7900.–, non contesta che la locatrice gli abbia inviato

una diffida di pagamento con comminatoria della disdetta in caso di ulteriore

mancato adempimento entro il termine di almeno 30 giorni così assegnato (art. 257d

cpv. 1 CO) né di avere ricevuto, una volta accertato il mancato pagamento

nel termine, la disdetta con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese

(art. 257d cpv. 2 CO). Dal profilo oggettivo la disdetta è quindi

valida, mentre nulla induce a ritenere che nel chiedere l'espulsione del

conduttore in mora la locatrice sia trascesa in un comportamento abusivo. Ne segue

che il reclamo, infondato, deve essere respinto senza che occorra esaminare se

si giustifichi una protrazione del contratto, tale possibilità essendo esclusa

in caso di disdetta per mora (art. 272a cpv. 1 lett. a

CO).

5.

L'emanazione dell'attuale decisione rende senza oggetto la

richiesta di effetto sospensivo contenuta nel reclamo.

6.

Le

spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le

circostanze del caso specifico inducono a ri­nunciare – eccezionalmente – a

ogni prelievo, il reclamante es­sendo sprovvisto di cognizioni giuridiche e

avendo agito senza l'ausilio di un patrocinatore (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC).

Ciò rende senza oggetto la domanda di gratuito patrocinio. Non si pone problema

di indennità alla controparte, alla quale il reclamo non è stato notificato per

osservazioni.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella

misura in cui è ricevibile, il reclamo è respinto.

2. Non

si prelevano spese processuali.

3. Notificazione

a:

–

;

–

.

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.