Contratto di locazione - procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti - espulsione del conduttore cumulata con pretesa per pigioni arretrate - compensazione

Incarto n.

16.2018.55

16.2018.59

Lugano

22 gennaio 20199/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Bozzini

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 23 ottobre 2018 (inc. 16.2018.55) presentato da

RE

1

contro la decisione emessa il 19 ottobre 2018 dal

Pretore della giurisdizione di Locarno Città nella causa SO.2018.680

(contratto di locazione) promossa con istanza del 3 settembre 2018 nei confronti

di

CO

1 ,

così

come sul reclamo del 4 novembre 2018 (inc. 16.2018.59) presentato da CO 1 contro

la medesima decisione,

esaminati gli atti

Ritenuto

in fatto: A. Il

10 gennaio 2017 la società M__________ SA, in veste di locatrice, e RE 1, quale

conduttore, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto una

superficie commerciale (negozio e cantina) ubicata al pianterreno di uno

stabile a __________, per una pigione di fr. 1500.– mensili. II 6 ottobre 2017 RE

1 ha sublocato a CO 1 la metà di tale superficie (“+/-

40 m3”). La sublocazione è iniziata il 13 novembre

2017 e il canone è stato fissato in fr. 1000.– mensili.

B. Il 16

giugno 2018 RE 1 ha fissato a CO 1 un termine di 30 giorni per il

pagamento di complessivi

fr. 1475.– (pigione del mese di

giugno e conguaglio per le spese di elettricità) con la comminatoria della disdetta anticipata ai sensi dell'art. 257d

CO in caso di mancato pagamento. Non avendo ricevuto alcun versamento, il 25 luglio 2018 RE 1 ha notificato al subconduttore, mediante l'apposito

formulario ufficiale, la disdetta del contratto di sublocazione per il

successivo 31 agosto.

C. Ottenuta

l'autorizzazione ad agire dall'autorità di conciliazione in materia di

locazione di Locarno, CO 1 ha convenuto,

il 10 agosto 2018, RE 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città

per ottenere “il ricalcolo della pigione pattuita con una

riduzione del 25% su fr. 1000.– a seguito dei minori metri quadrati di superficie

dell'ente locato, la condanna del convenuto al versamento di fr. 4500.– a

titolo di danni commerciali per il periodo 10 giugno-10 agosto 2018, di poter

accedere al quadro elettrico, al lavandino e al wc comune, la condanna del

convenuto al versamento di fr. 201.02, pari al 50% dei costi di elettricità

secondo fattura della Società elettrica __________” (inc. SE.2018.28). Il 12

ottobre successivo egli si è inoltre

rivolto al medesimo Pretore per ottenere l'annullamento della disdetta notificatagli da RE 1 “in

quanto essendo datata 25.7.2018 non rispetta i termini della diffida di pagamento

di 30 giorni, come previsto dal CO” (inc. SE.2018.39).

D. Nel frattempo, con istanza del 3 settembre 2018,

promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti,

RE 1 ha convenuto CO 1 sempre davanti al medesimo Pretore per ottenere il

pagamento di fr. 4000.– corrispondenti alla pigione da giugno a settembre 2018,

di

fr. 630.– pari ai costi dell'elettricità da novembre 2017 a giugno 2018, l'espulsione

del conduttore, lo sgombero e la pulizia completa del locale occupato dal convenuto.

All'udienza dell'8 ottobre 2018, indetta per il

contraddittorio, l'istante ha confermato le sue domande mentre CO

1 ha proposto di respingere l'istanza.

E. Statuendo

il 19 ottobre 2018 il Pretore ha ordinato l'espulsione

di CO 1 dall'ente sublocato, disponendone l'esecuzione effettiva (dispositivo n. 1), e ha per il

resto respinto (“non entrata in merito”) l'istanza (dispositivo n. 2). Le spese processuali di fr. 200.– sono state

poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno.

F. Contro

il dispositivo n. 2 della decisione appena citata RE 1 è insorto a

questa Camera con un reclamo del 23 ottobre 2018 in cui ne chiede l'annullamento

e la sua riforma nel senso di accogliere la sua domanda di pagamento di fr.

4630.–. Egli chiede inoltre di condannare CO 1 al pagamento di fr. 10 000.– per

ulteriori canoni di sublocazione e rate dell'elettricità non pagati, la perdita di guadagno dal 10

agosto 2018, le spese processuali e il tempo perso. Il memoriale non è stato

oggetto di intimazione.

G. Il

4 novembre 2018 anche CO 1 è insorto contro la decisione del Pretore con un

reclamo in cui chiede, previa concessione dell'effetto sospensivo, in via

principale l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di

respingere integralmente la petizione e in via subordinata la concessione di

una protrazione del contratto di almeno sei mesi. Con decreto del 6 novembre

2018 il presidente di questa Camera ha accolto la richiesta di effetto

sospensivo presentata da CO 1. Un ricorso di RE 1 contro tale decisione è stato

stralciato dai ruoli dal Tribunale federale il 4 gennaio 2019 “a seguito del

ritiro” (inc.4A_617/2018). Il reclamo non

è stato oggetto di notificazione.

in diritto: 1. I rimedi giuridici

in esame sono diretti contro la stessa decisione e vertono sui medesimi

oggetti. Si giustifica così di congiungere le due procedure e di emanare una

sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).

2. Le

decisioni emanate nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi

manifesti (art. 257 CPC) sono

impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr. 10

000.–, a questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG) con reclamo entro 10 giorni

dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). La decisione impugnata è pervenuta

all'istante il 22 ottobre 2018 (cfr. tracciamento degli invii n. 98.__________05).

Introdotto il 23 ottobre 2018 il reclamo di RE 1 è senz'altro tempestivo.

Quanto al rimedio

giuridico del convenuto, il giudizio impugnato gli è stato notificato il 29

ottobre 2018 (cfr. tracciamento degli invii prodotto 98.__________03).

Inoltrato il 5 novembre 2018 (cfr. timbro sulla busta d'invio raccomandato),

anche il reclamo di CO 1 è stato presentato in tempo utile.

3. Nella procedura di

reclamo, salvo casi che qui non ricorrono (art. 326 cpv. 2 CPC), non sono

ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti, né la produzione

di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la

documentazione allegata da RE 1 al reclamo (fatture concernenti la fornitura di

energia elettrica datate 18 ottobre 2017, 17 gennaio 2018, 25 aprile 2018, 26

giugno 2018 inviategli dalla Società Elettrica __________) e quella prodotta da

CO 1 con il suo reclamo (autorizzazione ad agire del 12 luglio 2018 rilasciata

dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno; lettera del

1° ottobre 2018 da __________ C__________ a CO 1) non sottoposte al primo

giudice, non sono pertanto ricevibili.

4. Secondo

l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte della giurisdizione inferiore. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del

diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III

367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di

reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto

se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso

occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,

accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di

“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)

nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare

l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata

contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo

l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente

insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi

di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in

contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 142 II

380 consid. 4.3 con rinvii).

5. Nella

decisione impugnata il Pretore, esposti i presupposti della procedura

sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC), ha rilevato che qualora un'istanza

contenga diverse domande di causa, il giudice può concedere la tutela

giurisdizionale per alcune pretese e non entrare nel merito per altre ma che

comunque ogni singola conclusione di causa dev'essere accolta integralmente

oppure dichiarata irricevibile. Premesso ciò, egli ha accertato l'esistenza di

una valida disdetta straordinaria per mora del contratto di sublocazione (art.

257d CO) e la sussistenza dei presupposti per decidere l'espulsione dall'ente

locato con la pro­cedura sommaria di tutela dei casi manifesti, donde l'accoglimento

della domanda dell'istante volta all'espulsione del convenuto dall'ente locato.

Per contro, riguardo alla domanda di condannare il convenuto al pagamento di

fr. 4630.–, a suo parere, “la situazione in merito all'importo di

fr. 630.–, che l'istante configura quale costo per l'elettricità da novembre

2017 a giugno 2018, non si avvera essere per nulla chiara” poiché agli atti

“non è neppure stata prodotta l'eventuale fattura della Società elettrica __________

per il citato periodo” e “non si comprende per quale ragione RE 1 dovrebbe

poter chiedere al convenuto di pagargli le spese di elettricità che, secondo il

contratto di locazione principale […], RE 1 stesso non è tenuto a pagare in

quanto già comprese nella pigione da lui dovuta alla proprietaria dell'immobile

locato”. Egli ha inoltre soggiunto che “anche per quanto riguarda le pigioni,

non vi è chiarezza, ritenuto come il subconduttore abbia chiesto e chieda una

loro riduzione retroattiva a seguito della asserita minore superficie

commerciale a lui attribuita rispetto a quella indicata sul contratto di

locazione (va osservato comunque che sul contratto si parla di “+/- 40 m3”

e non m2)”. Ciò premesso, il primo giudice, ritenuti

inadempiuti i presupposti dell'art. 257 cpv. 1 CPC, non è entrato nel merito della

richiesta condannatoria.

Fatti

I. Sul reclamo di RE 1

6. L'istante indica di “fare

reclamo” e di contestare il considerando 2 della decisione impugnata “dove

viene respinta la sua richiesta di ricevere gli affitti arretrati e la parte

dell'elettricità per un totale di fr. 4630.–” ma non adduce alcun motivo a

sostegno del suo reclamo né tantomeno esprime una sola critica nei confronti della

decisione del Pretore. Egli non si confronta nemmeno, venendo

meno al proprio obbligo di motivazione (art. 321 cpv. 1 CPC), con i motivi che

hanno indotto il primo giudice a ritenere irricevibile la sua domanda

volta a ottenere il pagamento di fr. 4630.–. Ne segue che su

questo punto la decisione impugnata resiste alla critica.

Giovi

rammentare che la procedura sommaria dell'art.

257 CPC costituisce un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata

normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi

manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e rapida. Il giudice

accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati

o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione

giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni

per ottenere tutela giurisdizionale in procedura

sommaria, il giudice non entra nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3

CPC). In tal caso, non generandosi alcun effetto di regiudicata materiale,

l'istante potrà riproporre la medesima domanda in procedura ordinaria o semplificata

sul medesimo oggetto litigioso (Trezzini,

Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, vol. 2,

2ª edizione, n. 45 ad art. 257).

Quanto alla richiesta volta

a ottenere il pagamento da parte di CO 1 di fr. 10 000.– per ulteriori canoni

di sublocazione e rate dell'elettricità non pagati, la perdita di guadagno dal

10 agosto 2018, le spese processuali e il tempo perso, a prescindere dal fatto

che essa non è minimamente sostanziata, questa pretesa è nuova poiché non è stata

fatta valere in prima sede, ciò che la rende d'acchito inammissibile (art. 326

cpv. 1 CPC). In siffatte circostanze, il reclamo di RE 1 si rivela irricevibile.

Considerandi

II. Sul reclamo di CO 1

7.

Il reclamante

riconosce di non avere pagato il canone di locazione per il mese di giugno 2018,

ma fa valere di avere promosso davanti al Pretore una causa per ottenere “un

ricalcolo delle pigioni e una richiesta di danni commerciali”. Egli afferma di

non avere pagato la pigione poiché RE 1, oltre ad averlo ostacolato nell'“anda­mento

della [sua] attività commerciale nel locale da lui sublocato”, gli ha causato

una “diminuzione delle entrate della [sua] attività per l'assenza di corrente

elettrica”. Inoltre, tenuto conto dell'effettiva superficie da lui locata e del

fatto che il contratto di locazione principale prevede una pigione di

fr. 1500.–, ritiene che il canone stipulato nel contratto di sublocazione di

fr. 1000.– debba essere ridotto del 25% ragione per cui egli vanta un credito

nei confronti di RE 1 “per le pigioni pagate da novembre 2017 a

maggio 2018” che compensa “l'affitto del mese di giugno 2018 e che annulla “la

disdetta da cui deriva lo sfratto”.

a) Così

argomentando il reclamante solleva la compensazione di sue pretese con la

pigione scaduta. Ora, giusta l'art. 257d cpv. 1 CO, quando, dopo la

consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o

delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine

per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il

rapporto di locazione sarà disdetto. Se il conduttore non paga entro il termine

fissato, il locatore può, nel caso di locali d'abitazione o commerciali,

recedere dal contratto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un

mese. Al fine di impedire la disdetta straordinaria, un'eventuale compensazione

dev'essere tuttavia invocata durante il termine di grazia (sentenza

del Tribunale federale 4A_140/2014 del 6 agosto 2014 consid.

5.2

in: SJ 137/2015 pag. 3; RtiD 2009 II pag. 681CCR

inc. 16.2017.18 del 19 giugno 2017 con rinvio a DTF 119 II 248 consid. 6b/bb-cc

e Wessner in: Bohnet/Carron/Montini

[curatori], Droit du bail à loyer, Com­mentaire pratique, 2ª edizione, n.

29.

ad. art. 257d CO). Nella fattispecie, dagli atti non risulta che l'interessato

abbia eccepito l'estinzione del suo debito per compensazione entro il termine di

grazia, scadente il 31 agosto 2018, assegnatogli da RE 1 con la disdetta del 25 luglio 2018. Su

questo punto il reclamo è pertanto destinato all'insuccesso.

b) Né

giova al reclamante l'argomentazione secondo cui la proprietaria dell'ente da

lui locato ha nel frattempo disdetto il contratto di locazione con RE 1 e si è

detta disposta a pattuire con lui un nuovo contratto di locazione, giacché queste

circostanze non mutano il fatto che il contratto di sublocazione in virtù del

quale egli occupava i locali è stato validamente disdetto e che attualmente

egli non ha concluso alcun contratto di locazione con la proprietaria. Quanto

all'art. 325bis CP invocato da CO 1, riguardante le infrazioni alle

disposizioni sulla protezione dei conduttori di locali d'abitazione e

commerciali, la sua applicazione non compete a questa Camera ma semmai alle

autorità penali. Né entra in linea di conto una protrazione del contratto di locazione,

la richiesta, oltre che nuova e pertanto inammissibile (art. 326 cpv. 1 CPC), è

ad ogni modo esclusa in caso che la disdetta sia stata notificata, come in

concreto, per mora del conduttore (art. 272a cpv. 1 lett. a CO).

c) Ne

segue, in definitiva, che anche il reclamo di CO 1, privo di critiche

ammissibili nei confronti della sentenza del Pretore, deve essere respinto.

III. Sulle spese e le

ripetibili

8.

Gli

oneri processuali di entrambi i reclami seguono la rispettiva soccombenza (art.

106.

cpv. 1 CPC). Non si pone problema di indennità, i reclami non essendo sono

stati notificati per osservazioni.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Le cause inc. 16.2018.55 e

inc. 16.2018.59 sono congiunte.

2. Il reclamo di RE 1 è

irricevibile.

3. Le spese processuali di

tale reclamo di fr. 200.– sono poste a carico di RE 1.

4. Nella misura in cui è

ricevibile, il reclamo di CO 1 è respinto.

5. Le spese processuali di

tale reclamo di fr. 200.– sono poste a carico di CO 1.

6. Notificazione a:

– ;

– .

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno Città.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.