Locazione: tentativo obbligatorio di conciliazione nelle controversie in materia di locazione con un valore litigioso fino a 5000 franchi – competenza dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione e non del Giudice di pace

Incarto

n.

16.2019.15

Lugano

25 maggio 2020/rn

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 15 febbraio 2019 presentato dalla

RE 1

contro

la decisione emessa il 24 gennaio 2019 dal

Giudice di pace del circolo delle Isole

nella causa SE 5/2018 (locazione) promossa nei suoi confronti con petizione del 12 ottobre 2018 da

CO

1 ,

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Nel mese di marzo

2018 la società RE 1, cui è affidata la gestione del lido patriziale di __________,

ha concluso un accordo con CO 1 in virtù del quale essa concedeva a

quest'ultimo la possibilità di istallare in una porzione dell'area dello

stabilimento balneare, da metà maggio a metà settembre 2018, un banco per la

vendita di dolci e popcorn, dietro rimborso del costo dell'elettricità, così

come di poter stazionare, in occasione di eventi musicali e durante i fine

settimana, un furgoncino dotato di cucina attrezzata per la preparazione e la

vendita di pasti (food truck) dietro versamento di un corrispettivo

“pari al 20% sul venduto”. CO 1 ha iniziato la sua attività il 25 giugno 2018 salvo

vedersela interrompere il 18 luglio 2018 su disdetta della RE 1.

B. Il 17 agosto 2018 CO

1 si è rivolto con un'istanza di conciliazione al Giudice di pace del circolo

delle Isole per ottenere dalla RE 1 il pagamento di fr. 4999.– a titolo di

mancato guadagno della sua attività dal 15 luglio al 15 agosto 2018. Il

tentativo di conciliazione è decaduto infruttuoso, di modo che CO 1 ha

convenuto il 12 ottobre 2018 la RE 1 davanti al Giudice di pace per ottenere

quanto richiesto in conciliazione. Nelle sue osservazioni del 13 novembre

2018 la convenuta ha proposto di respingere la petizione e in via

riconvenzionale ha rivendicato il pagamento di fr. 4498.– quale “affitto

per il posizionamento del food truck dell'attore nell'area del lido”. Replicando

il 19 novembre 2018 l'attore si è opposto alla domanda riconvenzionale.

Duplicando il 12 dicembre 2018 la convenuta ha confermato il suo punto di

vista. Alle prime arringhe del 10 dicembre 2018 (sic!), proseguite

il 13 dicembre successivo, le parti hanno ribadito le loro posizioni. Il

Giudice di pace ha comunicato alle parti “di non fare ulteriore istruttoria” e

ha assegnato loro un termine per presentare le conclusioni. Nel suo memoriale dell'11

gennaio 2019 la convenuta ha confermato una volta di più le sue domande.

L'attore è rimasto silente.

C. Statuendo con

decisione del 20 gennaio 2019 il Giudice di pa­ce ha parzialmente accolto la

petizione obbligando la convenu­ta a versare all'attore fr. 2250.–. Le spese

processuali di complessivi fr. 480.–, compresa la tassa di giustizia della

procedura di conciliazione, sono state poste per un terzo a carico dell'attore

e per il resto a carico della convenuta, tenuta a versare alla controparte

fr. 360.– a titolo di indennità. La domanda riconvenzionale è sta­ta

respinta, senza riscuotere oneri processuali.

D. Contro la decisione

appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 15 febbraio

2019 in cui chiede l'annullamento decisione impugnata. Nelle sue osservazioni

del 15 aprile 2019 CO 1 ha proposto la reiezione del reclamo. In una replica spontanea

del 16 maggio 2019 e in una duplica spontanea del 23 maggio 2019 le parti

hanno mantenuto i loro punti di vista.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni emanate

nella procedura semplificata sono impugna­bili con reclamo entro trenta giorni

dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC), sempre che si tratti di controversie

patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–. In concreto,

tale pre­supposto è dato anche considerando che alla petizione con un valore di

fr. 4999.– è stata con­trapposta una domanda riconvenzionale del valore di fr.

4498.– (cfr. art. 94 cpv. 1 CPC), don­de la competenza di questa Camera

(art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la

decisione impugnata è pervenuta alla convenuta al più presto il 21 gennaio

2019.

Il reclamo datato 15 febbraio 2019 ma impostato il 18 febbraio

2019.

(cfr. timbro postale sulla busta d'invio) è pertanto tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte della giurisdizione inferiore. Per quanto concerne invece i fatti,

l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i

fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato (DTF

142.

II 380 consid. 4.3 con rinvii).

3.

Al reclamo la RE 1,

oltre a documenti già presenti nell'incarto trasmesso d'ufficio dal Giudice di pace,

allega delle dichiarazioni scritte di __________ R__________, __________ S__________

e __________ D__________ del 9, 10 e 12 febbraio 2019. Alle osservazioni al

reclamo CO 1 acclude il formulario per la notificazione di attività alimentari

del 2 maggio 2018. Nella procedura di reclamo, tuttavia, nuove conclusioni,

nuovi fatti o nuovi mezzi di prova sono esclu­si (art. 326 cpv. 1 CPC). Non

sottoposti al Giudice di pace, questi documenti sono perciò inammissibili.

4.

La reclamante chiede

il semplice annullamento della decisione impugnata. Ora, è vero che di

principio il reclamo è un rimedio cassatorio, ma un reclamante non può tuttavia

limitarsi a postulare l'annullamento della decisione impugnata, ma deve

indicare anche quali siano le modifiche proposte affinché l'autorità

giudiziaria superiore possa statuire nel caso in cui la causa sia matura per il

giudizio nel senso dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC (Jeandin in: Commentaire romand, CPC, 2ª edizione, n. 5 ad

art. 321; cfr. I CCA, sentenza inc. 11.2018.88 dell'11 novembre 2019

consid. 3a con rinvio). In concreto, dalla motivazione del memoriale, letta in

parallelo con la decisione impugnata, emerge ad ogni modo senza ombra di dubbio

che la reclamante vuole ottenere l'integrale reiezione della petizione e l'accoglimento

della sua domanda riconvenzionale.

5.

Nella fattispecie, CO 1 rivendica l'importo

di fr. 4999.– quale risarcimento del danno per l'inadempimento di

un contratto da parte della convenuta. La qualifica giuridica del loro

accordo non è tuttavia stata precisata dalle parti né è stata stabilita dal

Giudice di pace. Questi ha invero definito “affitto” il corrispettivo che

l'attore era tenuto a pagare alla convenuta ciò che potrebbe fare pensare a un

contratto di locazione o simili. Prima di vaglia­re il reclamo occorre quindi

determinare la natura dell'accordo tra le parti, valutando l'insieme delle

circostanze del caso concreto, (sentenza del Tribunale federale 4A_21/2015

dell'8 marzo 2016, consid. 3 con riferimenti). Tale disamina va svolta a

maggior ragione ove si pensi che in virtù dell'art. 31 cpv. 2 lett. b LOG in materia

di locazione i giudici di pace non hanno competenza né per fungere da autorità

di conciliazione né per statuire sulle controversie anche quando il valore

litigioso non supera fr. 5000.–.

a) In concreto, il Giudice di pace ha accertato che le parti avevano

concluso un accordo orale secondo cui “l'attore avreb­be

potuto tenere un banco fisso di vendita di derrate alimentari all'interno del

lido di __________ e che raggiunta una certa so­glia di guadagno avrebbe dovuto

corrispondere alla convenuta un compenso (20% del guadagno lordo conseguito)”.

In realtà, dagli atti risulta che per la stagione 2018 la

convenuta concedeva all'attore l'uso gratuito di una superficie all'interno del

lido patriziale di __________ per potere installare un banco per la vendita di

dolci e popcorn dietro pagamento di “un minimo rimborso per l'elettricità” da

lui utilizzata (cfr. e-mail del 9 aprile

2018.

della RE 1 a CO 1). La convenuta, inoltre, in

occasione di eventi musicali e durante i fine settimana, concedeva

altresì all'attore l'uso di una superficie nell'area del lido dove

posizionare il suo food truck e contro pagamento di un corrispettivo “pari

al 20% sul venduto” (cfr. e-mail del 9

aprile 2018 della RE 1 a CO 1).

b) Le

parti hanno quindi pattuito due accordi. Il primo con elementi

riconducibili al comodato, il quale pur essendo di

principio gratuito non esclude che il comodatario sia tenuto ad assumersi gli

oneri legati o generati dal suo utilizzo, quali i costi della corrente

elettrica (art. 307 cpv. 1 CO; Higi in:

Zürcher Kommentar, 3ª edizione, n. 11 ad art. 307 CO).

Quanto al secondo accordo, nella misura in cui la RE 1 cedeva in uso a CO

1.

una parte di superficie del fondo da lei gestito per una certa

durata dietro pagamento di una parte della cifra d'affari, le parti si sono

accordate sui quattro elementi essenziali della locazione nel senso dell'art.

253.

CO, ovvero la cessione dell'uso, di un bene, per una certa durata e un

certo corrispettivo (Bohnet/ Dietschy-Martenet in:

Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme

– Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 58 ad art. 253 CO), fermo

restando che il corrispettivo può consistere in una pigione proporzionale alla

cifra d'affari (DTF 116 II 587 consid. 2a; Lachat, Commentaire romand, CO I, 2a edizione, n. 23 ad. 269a CO).

c) In

concreto, sapere se le parti abbiano pattuito un contratto misto (di comodato e

locazione) o un contratto composto (da un contratto di comodato e uno di

locazione) non è decisivo. Dandosi come elemento preponderante l'aspetto locativo,

un eventuale litigio va sottoposto previamente alle autorità di con­ciliazioni

paritetiche. Il problema è che secondo l'art. 4 della legge di applicazione del

codice di diritto processuale ci­vile svizzero (LACPC; RL 270.100) gli Uffici

di conciliazione in materia di locazione istituiti nel Cantone Ticino sono

competenti per le controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni

e di locali commerciali, come pure di posteggi. Con l'entrata in vigore, il 14.11.2014,

della modifica di tale norma, il Cantone Ticino ha sostanzialmente esteso la

competenza di tali uffici paritetici a tutte le liti formulate nel quadro di un

rapporto di locazione riferite a tutti i beni immobiliari (cfr. Mes­saggio 25 giugno 2013 n. 6823 del Consiglio di Stato,

pag. 8; Rapporto 27 agosto 2014 n. 6823 R della Commissione della

legislazione, pag. 11), salvo gli appartamenti di vacanza locati per meno di

tre mesi (Trezzini, Commentario

pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, Vol. 2, 2ª edizione,

n. 3 ad art. 201 con rinvio alla nota 73). In circostanze siffatte, l'istanza

di conciliazione andava obbligatoriamente preceduta da un tentativo di

conciliazione davanti all'Uf­ficio di conciliazione in materia di locazione di

Minusio, con giurisdizione nel comune di Ascona (art. 4 lett. h LACPC).

d) Certo, la convenuta non ha eccepito la mancanza di una valida

autorizzazione ad agire né ha contestato la competenza materiale del giudice

adito. Resta il fatto che l'esistenza di una valida autorizzazione ad agire è

una condizione di ricevibilità dell'azione (presupposto processuale) che il

giudice deve esaminare d'ufficio (art. 60 CPC; DTF 141 III 163 consid. 2.1 con

rinvio; 140 III 229 consid. 3.2). Spetta quindi al giudice del merito verificare

che l'autorizzazione ad agire sia stata rilasciata dall'autorità di

conciliazione competente (sentenza del Tribunale federale 4A_135/2020 consid.

7.1). Inoltre, dandosi un'autorità materialmente incompetente, la decisione è a

rischio nullità (DTF 142 II 187 consid. 2.2.3). Ne segue che sotto questo

profilo in mancanza di una valida autorizzazione ad agire, la petizione deve

essere dichiarata inammissibile.

e) Relativamente

alla domanda riconvenzionale è vero che essa è un'azione indipendente e che di

principio sussiste anche in casi di non entrata in materia sull'azione

principale. Se non che, venendo meno la possibilità di trattare in un solo

procedimento la pretesa e la contro pretesa senza poi correre il rischio di giudizi

contraddittori, si giustifica eccezionalmente di non entrare nel merito nemmeno

della domanda riconvenzionale (cfr. Willisegger

in: Basler Kommentar, ZPO, 3ª edizione, n. 19 e 57 ad art. 224; Pahud in: Brunner/Gasser/Schwander

[curatori], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Vol II, 2ª edizione,

n. 30 ad art. 224).

6.

Le spese del

giudizio odierno seguirebbero il vicendevole grado di soccombenza (art. 106

cpv. 2 CPC), ma le circostanze del ca­so specifico inducono a rinunciare

– eccezionalmente – a ogni prelievo (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC). Non

si pone problema di ripetibili o indennità di inconvenienza,

oltre a non essere state rivendicate, le parti non si sono avvalse del

patrocinio di legali e le stesure dei loro rispettivi memoriali non hanno

verosimilmente causato spese di rilievo (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC). L'esito

del giudizio impone una modifica del dispositivo sugli oneri processuali

di primo grado che sono suddivisi tra le parti in ragione di metà

ciascuno. Non ricorrono invece gli estremi per attribuire alle parti

un'indennità d'inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I. Il reclamo è parzialmente

accolto nel senso che la decisione impugnata è così riformata:

1. La petizione è irricevibile.

2. La

domanda riconvenzionale è irricevibile.

3. Le

spese processuali di complessivi fr. 480.–, compresa la tassa di giustizia

della procedura di conciliazione, anticipate dall'attore, sono poste a carico

delle parti in ragione di metà ciascuno.

II. Non si prelevano spese

processuali.

III. Notificazione a:

–

;

–

.

Comunicazione alla

Giudicatura di pace del circolo delle Isole.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.