Azione di disconoscimento di debito derivante da un rapporto di locazione: incompetenza per materia del Giudice di pace

Incarto

n.

16.2019.20

Lugano

3 aprile 2020/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 19 marzo 2019 presentato dalla

RE 1

contro

la decisione emessa il 25 febbraio 2019

dal Giudice di pace del circolo di Paradiso nella causa CD18-001 (disconoscimento del debito) promossa nei suoi

confronti con petizione dell'11 settembre 2018

dalla

CO 1 ;

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 23 settembre 2015

la CO 1, proprietaria di un immobile industriale a __________, ha sottoscritto

con la RE 1, rappresentata da __________ D__________ e __________ R__________,

un contratto di locazione per “diversi CA-210 MQ” per una pigione annua di fr.

25 200.–, pagabile in rate trimestrali di fr. 6300.–, oltre alle spese

accessorie e di due posteggi esterni. Il contratto, con inizio previsto il 1°

novembre 2015, contemplava altresì il deposito di una garanzia di fr. 15 000.–.

Le condizioni generali allegate al contratto prevedevano che la garanzia doveva

essere versata al più tardi alla firma del contratto (punto 3.2) e che la

consegna dell'ente locato sarebbe avvenuta il giorno dell'inizio della

locazione “a condizione che nel frattempo il pagamento della prima pigione,

delle spese accessorie e la garanzia siano pervenuti al locatore” (punto 7.3). Il

25 ottobre 2016 la RE 1 ha comunicato alla locatrice la disdetta del contratto

di locazione per il 30 giugno 2017, indicando che avrebbe lasciato i locali il

1° dicembre 2016. Nel marzo del 2017 la locatrice ha trasmesso alla locataria

un conteggio dal quale risultava un credito in suo favore di fr. 2499.70 quale “residuo

affitto pigione febbraio 2017”.

B. Visto il mancato

pagamento la CO 1 ha fatto notificare alla RE 1 il precetto esecutivo n. __________2

dell'Ufficio di esecuzione di Lugano per l'incasso di fr. 2499.70

oltre interessi al 7% dal 1° febbraio 2017, al quale l'escussa ha interposto

opposizione. Adito il 10 luglio 2018 dalla creditrice, con decisione del 27

agosto 2018 il Giudice di pa­ce del circolo di Paradiso ha rigettato

in via provvisoria l'opposizione interposta al citato precetto esecutivo e ha

posto le spese processuali di fr. 180.– a carico della debitrice,

tenuta a rifondere all'istante un'indennità di fr. 80.– (inc. S18-184).

C. Con petizione dell'11

settembre 2018 la RE 1 si è rivolta al medesimo Giudice di pace affinché

disconoscesse il debito nei confronti della CO 1. All'udienza del 13 novembre

2018, indetta per il dibattimento, la convenuta ha proposto di rigettare la

petizione. In memoriali del 7 dicembre 2018 e 8 gennaio 2019 le parti hanno man­tenuto

le loro posizioni.

D. Statuendo con

decisione del 25 febbraio 2019 il Giudice di pace ha respinto la petizione e ha

rigettato in via definitiva l'opposizione interposta al menzionato precetto esecutivo.

Le spese processuali di fr. 250.– sono state poste a carico dell'attrice,

tenuta a rifondere alla convenuta un'indennità di fr. 100.–.

E. Contro la decisione

appena citata la RE 1 è insorta a que­sta Camera con un reclamo del 19 marzo 2019

in cui chiede, di riformare la decisione impugnata nel senso di accogliere la

petizione. Nelle sue osservazioni del 7 maggio 2019 la CO 1 ha concluso per la

reiezione del reclamo.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le

decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di

controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con

reclamo a questa Camera entro trenta giorni dal­la notificazione (art. 321 cpv.

1.

CPC). Nella fattispecie, la motivazione della deci­sione impugnata è

pervenuta all'attrice al più presto il 26 febbraio 2019. Introdotto il 19 marzo

2019, il reclamo in esame è tem­pestivo.

2.

L'azione

di disconoscimento del debito introdotta dalla RE 1 davanti al Giudice di pace

del circolo di Paradiso riguarda pacificamente un credito vantato dalla CO 1 in

virtù del contratto di locazione sottoscritto tra le parti il 23 settembre

2015.

Il primo giudice ha invero accennato all'eventualità che in tal caso

sarebbe stato “opportuno/auspicabile passare prima dall'ufficio di conciliazione

in materia di locazione”. In realtà le cose stanno altrimenti.

a) Un'azione

giudiziaria deve essere promossa davanti al tribunale competente per materia.

Si tratta di un presupposto di ricevibilità che il giudice deve esaminare d'ufficio

(art. 59 cpv. 2 lett. b e 60 CPC). Ove tale esame sia stato omesso, la decisione

emanata da un giudice incompetente è viziata da grave difetto che, a seconda

delle circostanze, può comportare la nullità della stessa (DTF 145 III 438

consid. 4 con rinvii). Le autorità di ricorso sono anch'esse tenute a esaminare

d'ufficio i presupposti processuali delle procedure anteriori, quantunque le

parti non li mettano in discussione. Dandosi incompetenza del giudice di primo

grado, in caso di ricorso l'autorità di appello o di reclamo può e deve

limitarsi ad annullare il giudizio impugnato dichiarando irricevibile l'azione

(sentenza del Tribunale federale 4A_77/2028 del 7 maggio 2018 consid. 6).

b) In

virtù dell'art. 83 cpv. 2 LEF, l'escusso può domandare, entro 20 giorni dal

rigetto dell'opposizione, con la procedura ordinaria il disconoscimento del

debito al giudice del luogo dell'esecuzione. Si tratta di un'azione di diritto

materiale la cui sentenza acquisisce l'autorità di cosa giudicata (DTF 124 III

208, consid. 3a). Essa va promossa pertanto davanti al giudice ordinario (DTF

136.

III 530 consid, 3.2; più recentemente: 5A_450/2019 del 24 febbraio 2020

consid. 3.1; v. anche CEF sentenza inc. 14.2019.161 del 9 gennaio 2020 consid.

2), il quale va determinato secondo il diritto cantonale (art. 4 cpv. 1 CPC). Ove

tale ordinamento preveda tribunali particolari, l'azione va proposta pertanto davanti

a tale autorità (D. Staehelin in:

Basler Kommentar, SchKG, 2ª edizione, n. 39 ad art. 83; Vock in: SchKG,

Kurzkommentar, 2ª edizione,

n. 8 ad art. 82). Nel Cantone Ticino l'art. 31 cpv. 2 LOG esclude dalla

competenza del Giudice di pace le controversie in materia di locazione. L'azione

di disconoscimento di un debito in esame andava pertanto promossa davanti al

Pretore (art. 37 cpv. 1 LOG), fermo restando che una conciliazione previa non

era necessaria (art. 198 lett. e n. 1 CPC; cfr. D.

Staehelin, op. cit., n. 41ad art. 83).

c) In

circostanze del genere, di conseguenza, il Giudice di pace non avrebbe neppure

dovuto entrare nel merito dell'istanza dovendo preliminarmente dichiarare la

propria incompetenza per materia (nel medesimo senso: CCC, sentenza inc. 11.1999.101

dell'11 novembre 1999). Ne segue che il reclamo va respinto ma la decisione del

primo giudice va nondimeno rettificata nel senso che la petizione è dichiarata

irricevibile. Si aggiunga che nel caso specifico foss'anche stata ricevibile,

il reclamo sarebbe ad ogni modo risultato infondato, come si vedrà in appresso.

3.

Nella

decisione impugnata, il Giudice di pace ha accertato che l'entrata in possesso

dell'ente locato da parte dell'attrice è avvenuta con la consegna delle chiavi

del 4 novembre 2015 così come risultava dalla e-mail del giorno precedente. A

suo parere, l'attrice non aveva dimostrato che tale consegna costituiva “un

atto di forza” così come non erano di rilevanza le “affermazioni riguardanti le

e-mail e le considerazioni sul destinatario degli stessi, indirizzo di posta

elettronica”.

4.

La

reclamante asseverava che, contrariamente all'accertamento del Giudice di pace,

le chiavi dell'ente locato le sono state consegnate solo il 18 dicembre 2015,

come risulta dal relativo verbale di consegna. Essa rilevava poi che la proprietaria

aveva modificato senza alcun preavviso alcuni punti indicati nella “riservazione”,

tra cui l'ammontare della cauzione e aveva quindi “ritardato l'avviamento della

neo costituita società”. A suo avviso, dal documento su cui il primo giudice si

è fondato, risultava unicamente che la consegna sarebbe stata stabilita

successivamente.

a) Per l'art.

256.

cpv. 1 CO il locatore deve, in particolare, consegnare la cosa nel

momento pattuito, il quale avviene, di regola, con l'inizio della locazione. L'obbligo

di consegna che il locatore si assume consiste nel tenere l'ente locato a

disposizione del locatario alla data pattuita in modo che quest'ultimo ne possa

prendere il possesso. In linea di principio tale obbligo è rispettato con la

messa a disposizione delle chiavi. Sempre di regola, al momento della consegna

dei locali, le parti compilano il verbale di presa in consegna (Lachat, Le bail à loyer, edizione 2019,

pag. 232 n. 1.3; Giger in: Berner

Kommentar, 2015, n. 27 segg. ad art. 256 CO;

Blumer in: Schweizerisches Privatrecht, vol. VII/3, Basilea 2012, pag.

153.

n. 501 segg.). Se il locatore non consegna la cosa nel momento pattuito, il

conduttore può avvalersi degli art. 107-109 CO relativi all'inadempimento del

contratto (art. 258 cpv.1 CO) e quindi il locatore si troverà in mora.

Le

parti possono però differire contrattualmente la consegna, prevedendo l'adempimento

preventivo di determinati presupposti da parte del conduttore quali la prova

del pagamento della cauzione o della prima pigione. Se il locatario è responsabile

per il ritardo nella consegna della cosa nel momento pattuito, egli non può invocare

un inadempimento da parte del locatore e avvalersi degli art. 107-109 CO (Aubert in: Bohnet/Carron/Montini

[curatori], Droit du bail à loyer et à ferme - Commentaire pratique, 2ª

edizione, n. 10 ad art. 258 CO; Tschudi,

Das Schweizerische Mietrecht, 4ª edizione, n. 6 ad art. 258 CO).

b) Nella

fattispecie, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 23 settembre

2015, indicava, quale data d'inizio il 1° novembre 2015. Esso prevedeva inoltre

il pagamento di una pigione trimestrale di fr. 6300.–, oltre alle spese

accessorie e di due posteggi esterni, così come il deposito di una garanzia di

fr. 15 000.– (doc. C). Le condizioni generali allegate al contratto prevedevano

che la garanzia doveva essere versata al più tardi alla firma del contratto

(art. 3.2) e che la consegna dell'ente locato sarebbe avvenuta il giorno dell'inizio

della locazione “a condizione che nel frattempo il pagamento della prima

pigione, delle spese accessorie e la garanzia siano pervenuti al locatore”

(art. 7.3).

c) Con

la reclamante si sarebbe potuto convenire che la e-mail del 3 novembre 2015 inviata

da __________ SA, rappresentante della locataria, a __________ D__________,

rappresentante della locatrice, non attestava la consegna dell'ente locato, la

mittente avendo specificato che “per la consegna delle chiavi e locali, la

prego di contattarmi quando avete versato la cauzione e i relativi documenti”

(doc. E nell'inc. S18-184 richiamato). Premesso ciò, che la consegna delle

chiavi possa essere avvenuta il 18 dicembre 2015 era verosimile. Non tanto

sulla base dell'aggiunta manoscritta indicante tale data sul verbale di

consegna (doc. E), ma dal tenore delle e-mail del 19 novembre, 14 e 17 dicembre

2015.

(doc. 2-5).

Da

tale corrispondenza emergeva che dopo avere corrisposto due canoni di locazione

il 16 ottobre 2015 (doc. 3 nell'inc. S18-184 richiamato), l'attrice avrebbe

ancora dovuto versare il deposito di fr. 15 000.–. Se non che, nella e-mail del

19.

novembre 2015 essa aveva comunicato alla locatrice di avere versato fr. 10

000.–, preannunciandole il pagamento del saldo “entro venerdì prossimo [27

novembre]” (doc. 3). Alla richiesta della medesima di “poter procedere alla

consegna delle chiavi”, la locatrice aveva però comunicato che “la cauzione

doveva essere interamente alla firma del contratto” e che con l'avvenuto

versamento “provvederemo alla consegna ufficiale” (doc. 2). Nelle e-mail del 14

dicembre 2015, infine, __________ D__________ si scusava per il ritardo nel

pagamento del saldo della cauzione e avvisava __________ dell'imminente

versamento, mentre il 17 dicembre successivo egli aveva chiesto ad __________ K__________,

della C__________ SA, di poter accedere ai locali l'indomani per potervi

depositare del materiale (doc. 4 e 5). Sotto questo profilo l'accertamento del

Giudice di pace, secondo cui già dal 4 novembre 2015 l'attrice aveva a propria

disposizione l'ente locato, era manifestamente errato.

d) Resta

il fatto che la mora nella consegna dell'ente locato era attribuibile all'attrice,

la quale prima di poter prendere possesso dell'ente locato avrebbe dovuto

versare interamente la cauzione, come era stato pattuito contrattualmente. Essa

non poteva quindi prevalersi di un'inadempienza da parte della locataria, la

quale quanto meno dal 1° novembre 2015, teneva l'ente locato a disposizione

dell'attrice affinché quest'ultima potesse prenderne possesso. Poco importava

quindi che la reclamante abbia ricevuto le chiavi solo il 18 dicembre 2015 e abbia

potuto quel giorno accedere all'ente locato. Non si sarebbe disconosciuto che sul

formulario di riservazione del 15 settembre 2015 la cauzione richiesta

ammontava a soli fr. 5000.– (cfr. doc. F nell'inc. S18-184 richiamato). Non

constava tuttavia, né era stato preteso, che la questione fosse stata oggetto

di contestazione o di discussione, tant'è che il contratto poi sottoscritto

menzionava per finire un deposito di fr. 15 000.–. In definitiva, nel risultato

la decisione impugnata avrebbe resistito alla critica.

6.

Le spese processuali

seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Quanto alle ripetibili chieste dalla convenuta, non se ne

giustifica l'attribuzione già per il fatto che essa si è difesa da sé, senza

far capo a un patrocinatore (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC). Che in concreto

ricorrano gli estremi per un'indennità d'inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC) non è

preteso nemmeno dall'interessata.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il

reclamo è respinto.

2. Il

dispositivo n. 1 della decisione impugnata è rettificato nel senso che l'istanza

della RE 1 è dichiarata irricevibile.

3. Le

spese processuali di fr. 200.– sono poste a carico della reclamante.

4. Notificazione a:

–

;

– .

Comunicazione alla

Giudicatura di pace del circolo di Paradiso.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.