Proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari

Incarto n.

16.2019.36

Lugano

14 maggio 2020/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

F.

Bernasconi

sedente

per statuire sul reclamo del 5 giugno 2019 presentato da

RE 1 e RE 2

contro

la decisione emessa il 20 maggio 2019 dal

Giudice di pace del circolo di Lugano Ovest nella causa 10B18CO (proprietà per piani:

contestazione di risoluzioni assembleari) promossa

con istanza del 4 aprile 2018 nei confronti del

CO

1

(rappresentata

dalla RA 1 )

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Sulla particella n. 1526

RFD di Lugano, sezione __________, sorge una proprietà per piani (‟CO 1”)

costituita di 62 unità suddivise in 5 blocchi. RE 2 è titolare della proprietà

per piani n. 14493 (19/1000), con diritto

esclusivo sull'appartamento n. 53 situato al piano terreno del blocco 5. Il 21 febbraio 2018 ha avuto luogo un'assemblea dei

comproprietari del blocco 5, con il seguente ordine del giorno:

1. ev. delibera lavoro porta

autorimessa (vedi offerta già in vostro possesso)

2. situazione in merito alla

liberazione parti comuni in solaio e eliminazione piante ecc., sopra le griglie

di aerazione garage

3. riconferma incarico a signora D__________

L'assemblea

si è tenuta alla presenza di 8 comproprietari, presenti o rappresentati per

112/1000 su 152/1000. RE 1, presentatosi alla riunione in

rappresentanza della moglie RE 2, non ha potuto partecipare alle delibere

poiché sprovvisto della procura rilasciata dalla proprietaria, così come deciso

all'unanimità dagli altri comproprietari in apertura dell'assemblea.

B. In esito

all'assemblea, i comproprietari hanno sospeso la discussione sull'oggetto n. 1 in

attesa di ulteriori ragguagli sul costo dei lavori, hanno deciso all'unanimità

di autorizzare il futuro rappresentante “di blocco” ad asportare qualsiasi oggetto

depositato sulle parti comuni, previo avvertimento al proprietario, e hanno

confermato all'unanimità l'incarico di custode a __________ D__________ con

un'indennità di fr. 80.– mensili.

C. Il 4 aprile 2018 RE 1 e RE 2 hanno

convenuto il CO 1 davanti al Giudice di pace del circolo di Lugano Ovest per

ottenere l'annullamento delle delibere assembleari del 21 febbraio 2018. All'udienza di conciliazione del 16 maggio

2018, le parti non hanno raggiunto un'intesa. Statuendo in applicazione

dell'art. 212 CPC con decisione del 20 maggio 2019 il Giudice di pace ha dichiarato

l'istanza irricevibile. Le spese

processuali di fr. 100.– sono state condonate.

D. Contro

la decisione appena citata RE 1 e RE 2 sono insorti a questa Camera con un reclamo

del 5 giugno 2019 in cui chiedono di riformare il giudizio impugnato nel senso

di accogliere “la loro richiesta di nullità del verbale” dell'assemblea

condominiale. ll reclamo non è

stato intimato per osservazioni.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni emanate dal Giudice di pace

come autorità di conciliazione in applicazione dell'art. 212 cpv. 1 CPC sono impugnabili con reclamo entro trenta

giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC; Honegger in: Sutter-Somm/Hasen­böhler/Leuen­berger

[curatori], ZPO Kommentar, 3ª edizione, n. 10 ad art. 212). Nella fattispecie, la decisione impugnata è

pervenuta agli istanti non prima del 21 maggio 2019. Introdotto il 5 giugno

2019.

il reclamo in esame è pertanto tempestivo.

2.

RE

1.

e RE 2 hanno promosso causa contro il CO 1, se non che, un “condominio” è

un'entità sprovvista della

personalità giuridica e della capacità di essere parte a un procedimento

giudiziario (art. 59 cpv. 2 lett. c CPC; v. RtiD II 2018 pag. 802 consid. 2a).

Il com­proprietario che intende contestare la validità di deliberazioni assem­bleari

di una proprietà per piani, comprese quelle di una “sotto-comunione” (Wermelinger, La proprieté par étages,

3ª edizione, n. 227 ad art. 712m CC), deve convenire la comu­nione

dei comproprietari (cfr. I CCA, sentenza inc. 11.2015.85 del 7 marzo 2017

consid. 3a con richiami). Premesso

ciò, in concreto, non sussistono confusione o dubbi in merito alla parte convenuta,

tant'è che l'amministratore della stessa è intervenuto nella lite. Ne

segue che la denominazione della parte convenuta “nel rubrum” può essere

corretta senza ulteriori formalità (cfr. DTF 142 III 787 consid. 3.2.1).

3.

Nella decisione

impugnata il Giudice di pace, accertata la tempestività della contestazione

delle delibere assembleari del 21 febbraio 2018, ha dichiarato irricevibile l'istanza

poiché le trattande discusse all'assemblea corrispondevano all'ordine del

giorno e le decisioni risultavano essere state prese dall'unanimità dunque, “seppur

opinabili, non possono essere annullate”.

4.

Secondo

gli art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia

aderito a una risoluzione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima

davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza. Censurabili

davanti al giudice sono solo risoluzioni contrarie alla legge (compresi

principi giuridici come il divieto del­l'abuso di diritto e il precetto della

parità di tratta­mento) o a disposizioni convenzionali che disciplinano la

proprietà per pia­ni (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e

l'uso, regolamento della casa, regolamento del fondo di rinnovazione ecc.).

Risoluzioni inadeguate, insoddisfacenti, inop­portune o finanche inique

sfuggono all'annullamento, giacché non tocca al giudice sostituirsi in simili

casi alla volontà dei comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con

rinvii; I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti; più recentemente: I

CCA, sentenza inc. 11.2016.104 del 21 febbraio 2018 consid. 3c con

rinvii).

Premesso

ciò, legittimati a impugnare la risoluzione di un'assemblea condominiale sono in

particolare i comproprietari che non l'hanno approvata. I terzi, anche se

parenti, non hanno di regola analoga facoltà (RtiD II-2010 pag. 646 n. 28c; v.

anche Wermelinger in:

Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 235 ad art. 712m CC; Piccinin, La propriété par étages en

procès, Ginevra/Zurigo/Basilea 2015, pag. 228 n. 480). In concreto RE 1 non è

un comproprietario di modo che non era legittimato a contestare le delibere

assembleari in esame. Considerato che l'azione è stata promossa anche da RE 2,

sulla questione non occorre dilungarsi.

5.

RE 2 esprime

anzitutto dubbi sull'ammissibilità e la validità di sotto assemblee separate

per ogni blocco del condominio che sono “fonte di incomprensioni e di cattivi

umori per l'intera comunità”. A suo dire, la suddivisione dell'assemblea in

sotto-assemblee “dà adito a interpretazioni spesso discordanti e che il più

delle volte porta danni per l'intera comunità”.

Ora, di principio ogni

proprietà per piani comporta una comunione dei comproprietari, ma può accadere

che ciò non sia sufficiente per rispondere ai bisogni dei comproprietari. In

tali circostanze si può prevedere la costituzione di “sotto comunioni” di

comproprietari (“Untergemeinschaft”, “sous-communauté”), ovvero di un organo che

raggruppa taluni comproprietari con lo scopo di disciplinare questioni che li riguardano

(Wermelinger, Zürcher Kommentar, op. cit., n. 153 ad

art. 712l CC). Ciò posto, nella fattispecie, il regolamento

per l'amministrazione e l'uso della

proprietà per piani prevede che l'assemblea dei comproprietari, organo

supremo della stessa, “sarà suddivisa in sotto-assemblee di ogni blocco”, fermo

restando che “in caso di decisioni contrastanti tra le assemblee dei singoli

blocchi deciderà l'assemblea di tutti i condomini” (art. 14 del regolamento).

Ci si può chiedere se la

norma riguardi le deliberazioni delle “sotto assemblee” su temi di competenza

dell'assemblea generale di tutti i comproprietari o se riguarda “sotto assemblee”

di “sotto comunioni” che deliberano su temi riferiti a un singolo blocco del

condominio. Ad ogni modo, in concreto è in discussione solamente la validità

degli oggetti discussi all'assemblea del 21 febbraio 2018 riguardante il blocco

5.

Che in linea generale decisioni di una “sotto comunione” di un blocco

possano dare adito a interpretazioni discordanti con decisioni di altre “sotto comunioni”

è possibile, ma il regolamento disciplina la risoluzione di tali conflitti

delegando il tutto all'assemblea di tutti i comproprietari.

6.

La reclamante

assevera che i millesimi (152/1000 ) riconducibili

alle proprietà per piani del blocco 5 riguardano 12/13 comproprietari e non

solo 9 come l'amministratore suole convocare alle assemblee. In effetti, essa

soggiunge, oltre ai 9 appartamenti, vi sono tre autorimesse di 1/1000 ciascuna sicché anche i loro titolari

vanno convocati alle assemblee. Tale vizio di forma, a suo giudizio, rende ‟tutto

annullabile e/o nulloˮ.

Premesso che in linea di

principio le carenze formali conducono all'annullabilità delle decisioni

assembleari e non alla loro nullità, dai verbali delle assemblee del blocco 5 risulta

che per l'amministrazione il valore della cosa è costituito da 152/1000 riferito a 9 comproprietari. In

realtà, come evidenzia la reclamante, tale valore si riferisce ai nove

appartamenti di quel blocco, per un totale di 149/1000

, cui però si aggiungono tre proprietà per piani del valore di 1/1000 che danno ciascuna diritto all'uso

esclusivo su un garage di cui almeno due titolari non lo sono di unità di quel

blocco. Ora, è indubbio che la questione di sapere se anche i titolari di

queste tre proprietà per piani facciano parte della “sotto comunione” del

blocco 5 andrebbe esaminata e finanche risolta. Sta di fatto che all'assemblea

del 21 febbraio 2018, le cui delibere sono oggetto di contestazione, risultano

essere stati presenti 8 comproprietari che rappresentavano 112/1000 pari ad almeno la metà del valore di tale

blocco. Di per sé essa era legalmente costituita. Che possano essere stati

violati i diritti dei comproprietari delle 3 proprietà per piani riconducibili

al blocco 5 è possibile ma incombeva semmai a costoro lamentarsene. Sotto

questo profilo non si scorgono lesioni dei diritti della reclamante.

7.

La reclamante

lamenta poi una disparità di trattamento nei suoi confronti poiché

all'assemblea in esame a suo marito sprovvisto di procura non è stato consentito

di rappresentarla, allorquando altri rappresentati si trovavano nella stessa

situazione.

a) Che

all'assemblea i comproprietari, oltre a intervenire di persona, possano farsi

rappresentare è incontestato (art. 712p cpv. 1 CC). La rappresentanza di

un comproprietario presuppone, tuttavia, l'esistenza dei poteri di

rappresentanza in favore del rappresentante, ciò che il presidente

dell'assemblea deve assicurarsi prima di permettere al rappresentante di

partecipare all'assemblea. Tuttavia,

salvo diversa disposizione

regolamentare, una rappresentanza è ammessa anche senza una procura scritta (Wermelinger, op. cit., n. 41 segg. ad art. 712m CC;

v. anche Meier-Hayoz in: Berner

Kommentar, 1988, n. 79 ad art. 712m CC).

b) In

concreto, premesso che il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani nulla

prevede al proposito, è

indubbio che al momento di presentarsi all'assemblea del 21 febbraio 2018 RE 1

non disponeva di una procura scritta rilasciatagli dalla moglie. Se non che, è

incontestato che fino a quell'assemblea egli aveva sempre rappresentato la consorte

senza suscitare reazioni da parte degli altri né necessitare di una procura. Non

è dato di vedere perché in questa occasione il presidente della “sotto assemblea”

non potesse dare per acquisito il potere di rappresentanza dell'interessato.

Certo, in caso di incertezze sulla persona presente non è escluso che

all'inizio dell'assemblea si esiga la prova della rappresentanza, ma nel caso

in esame non sussisteva alcun dubbio sul fatto che RE 1 rappresentasse la

moglie, come successo in precedenti assemblee. La decisione degli altri

comproprietari, quantunque presa all'unanimità, non bastava per modificare il regolamento

per l'amministrazione e l'uso

della proprietà per piani e

imporre restrizioni al diritto di rappresentanza. Sotto questo profilo si può

senz'altro ammettere una violazione del diritto di RE 2 di farsi rappresentare

dal marito. Ciò tuttavia non comporta l'annullamento del giudizio impugnato né,

tanto meno, delle risoluzioni adottate all'assembla del 21 febbraio 2018.

8.

Come si è detto, in

esito all'assemblea, i comproprietari hanno sospeso la discussione sull'oggetto

n. 1 in attesa di ulteriori ragguagli sul costo dei lavori, hanno deciso

all'unanimità di autorizzare il futuro rappresentante “di blocco” ad asportare

qualsiasi oggetto depositato sulle parti comuni, previo avvertimento al

proprietario e hanno confermato all'unanimità l'incarico di custode a __________

D__________ con un'indennità di fr. 80.– mensili.

a) Relativamente

alla prima trattanda, RE 2, davanti al Giudice di pace, si è lamentata della

sostituzione del motore della porta dell'autorimessa poiché ancora funzionante

e senza apparenti problemi. Ora, per tacere del fatto che i comproprietari non

hanno ancora deliberato il lavoro, nulla rende verosimile l'allegazione

dell'interessata. Del resto appare poco credibile che tutti gli altri comproprietari

siano disposti a sostituire il motore della porta, assumendosi costi, solo per

un capriccio, fermo restando che non è compito del giudice sindacare su risoluzioni

inadeguate, insoddisfacenti, inop­portune

o finanche inique sostituendosi alla volontà dei comproprietari (sopra

consid. 4). Nemmeno riproposta in questa sede, la doglianza non merita

ulteriore approfondimento.

b) In

merito allo sgombero delle parti comuni, l'attrice sosteneva di avere “cessato

la protesta togliendo quanto appoggiato temporaneamente sulla porta d'entrata

del nostro solaio, ma altri analoghi abusi sono da noi denunciati … restano con

il benestare dell'amministrazione”. Se non che, per tacere del fatto che nulla

vieta all'interessata di sollecitare l'amministrazione a prendere adeguati

provvedimenti in caso di abusi da parte di altri condomini, la delibera in

questione prevede unicamente una modalità di esecuzione, da esercitarsi in

futuro, in caso di ulteriori depositi di materiale sulle parti comuni. Perché

tale decisione violerebbe la legge o il regolamento non è dato di vedere.

c)

In merito alla custode, davanti al primo giudice, l'attrice ha addotto di

non capire “l'attivismo del sig. __________ D__________ S__________,

nell'ambito del palazzo… che sfocia in evidente ostilità nei nostri confronti e

non solo”. Pur concordando sulla necessità di un custode per l'intero

complesso, essa si è sempre opposta a tale incarico “in quanto non capiamo di

che tipologia contrattuale si tratti”. Ora, per quel che riguarda quest'ultima

argomentazione, nulla impedisce alla parte di chiedere e ottenere le debite spiegazioni.

Per il resto, è pacifico che quale datore di lavoro, la comunione dei comproprietari,

o l'amministratore se così disposto, deve provvedere alle necessarie coperture

assicurative del custode. Spetta infine ai comproprietari dolersi davanti

all'assemblea di eventuali comportamenti della custode o del di lei marito, contrari

alle loro prerogative. Anche su

questo punto non si intravvede una violazione di norme legali o regolamentari.

9.

In definitiva, il reclamo, che non ha

evidenziato manifesti errori nell'accertamento dei fatti o errori nell'applicazione

del diritto da parte del primo giudice, dev'essere respinto. Le spese

processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema

di indennità alla controparte, alla quale il reclamo non è stato notificato per

osservazioni.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr.

250.– sono poste a carico della reclamante.

3. Notificazione a:

–

;

–

.

Comunicazione alla

Giudicatura di pace del circolo di Lugano Ovest.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.