16.2019.6

Espulsione dall'ente locato - tutela giurisdizionale nei casi manifesti

21 marzo 2019Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

i proprietari hanno una volta di più notificato

agli inquilini, mediante l'apposito formulario ufficiale, la disdetta del

contratto di locazione per il 31 dicembre successivo.

E. Con istanza del 2 gennaio 2019, promossa nella

procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, CO 1, CO 2 e CO

3 hanno convenuto RE 1, RE 2 e la RE 3, succursale di __________ davanti al

Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere l'espulsione dei

conduttori dall'ente locato. Il Pretore aggiunto ha invitato i convenuti a presentare

le loro osservazioni entro 10 giorni. Il 14 gennaio 2019 i convenuti, adducendo

motivi medici di RE 1, hanno postulato una proroga del termine assegnato loro

di 30 giorni.

F. Statuendo

il 18 gennaio 2019 il Pretore aggiunto ha ordinato l'espulsione

immediata dei convenuti dall'ente locato, disponendone l'esecuzione effettiva e posto le spese processuali di fr. 200.– in solido a carico dei

convenuti, tenuti a rifondere agli istanti, sempre con vincolo di solidarietà,

fr. 500.– per ripetibili.

G. Contro

la decisione appena citata RE 1, RE 2 e la RE 3, succursale di __________,

sono insorti a questa Camera con un

reclamo del 30 gennaio 2019 in cui chiedono di dichiarare nullo il giudizio

impugnato o quanto meno di annullarlo ingiungendo agli istanti di sistemare l'impianto

elettrico dell'appartamento, di garantire loro un posto auto e una cantina,

impegnandosi, “dopo l'esecuzione dei lavori ... a versare la pigione

di febbraio 2019 e due rate di fr. 1000.– dell'importo arretrato”. Con decreto

del 5 febbraio 2019 il presidente di questa Camera ha accolto una richiesta di

effetto sospensivo presentata dai reclamanti. Il memoriale non è stato oggetto

di notificazione.

Considerandi

in diritto: 1. Le decisioni emanate

nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257

CPC) sono impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a

fr. 10 000.–, a questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG) con reclamo entro 10

giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). La decisione impugnata è

pervenuta ai convenuti il 21 gennaio 2019 (cfr. tracciamento degli invii n. 98.__________).

Introdotto il 30 gennaio 2019 il reclamo in esame è senz'altro tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità

di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata

applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della

giurisdizione inferiore. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo

reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e

su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid.

2.4

con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha

un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi

sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre

in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,

accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di

“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento

delle prove o dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare

semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma

occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione

delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la

situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico

chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di

giustizia e d'equità (DTF 142 II 380 consid. 4.3 con rinvii).

3.

Nella

decisione impugnata il Pretore aggiunto ha dapprima respinto la richiesta di

proroga del termine per presentare le osservazioni poiché i convenuti nulla

hanno precisato “circa la natura dei documenti [che sarebbero stati impossibilitati

a produrre] né hanno spiegato cosa intendessero dimostrare producendoli, rispettivamente

perché, considerato plausibile l'impedimento di RA 1, la convenuta sua convivente

RE 2 non sarebbe stata in grado di produrre quei documenti per tempo”. Per il primo

giudice, visto l'atteggiamento inutilmente defatigatorio dei convenuti in mora

con il pagamento delle pigioni già dal mese di luglio 2017, non si giustificava

concedere un breve termine suppletorio per presentare le osservazioni. Premesso

ciò, egli ha accertato la mora dei convenuti nel pagamento della

pigione, l'esistenza di una valida disdetta straordinaria per mora del

contratto di locazione (art. 257d CO) e quindi l'adempimento dei presupposti

per decretare l'espulsione dall'ente locato con la procedura sommaria di tutela

dei casi manifesti.

4.

I reclamanti

lamentano innanzitutto una violazione del diritto di essere sentiti rimproverando

al Pretore aggiunto di non avere tenuto conto delle loro “esaustive

considerazioni di cui alla nostra raccomandata del 15.11.2018” né di avere

indetto un'udienza. Al riguardo essi adducono che “prima dello sfratto”

avrebbero potuto sostanziare e delucidare le loro richieste di lavori di adeguamento

dei locali “di primaria importanza abitativa” ed evidenziare le carenze

strutturali riscontrate nell'ente locato. Per di più, soggiungono, i locatori

non hanno mai messo a disposizione una cantina “costringendoli ad abitare con

scatole, cartoni e imballaggi nel contesto abitativo”. A loro dire, il primo

giudice oltre a dover indire un'udienza, avrebbe dovuto ordinare un'ispezione

oculare e commissionare una perizia. Essi rimproverano altresì agli istanti di

non avere eseguito l'adeguamento dell'impianto elettrico “nonostante fosse

stato allestito un preventivo del quale si chiede l'edizione dalla

controparte”, ciò che ha impedito l'uso di hardware di lavoro. Inoltre, essi

epilogano, i locatori non hanno messo a loro disposizione un posteggio mentre

l'orto era inutilizzabile. In definitiva i reclamanti chiedono che ai locatori

sia ingiunto di sistemare l'impianto elettrico, di garantire loro un posto auto

sotto casa e una cantina non condivisa con altri inquilini, impegnandosi, “dopo

l'esecuzione dei lavori a versare entro il 7 marzo 2019 la pigione di febbraio

2019.

mentre il 31 marzo saranno pagate due rate di fr. 1000.– dell'arretrato di

fr. 10 000.–”.

5.

Nella fattispecie

gli istanti hanno chiesto l'espulsione dall'ente locato per mora dei conduttori

nella procedura sommaria di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti.

a) La procedura sommaria dell'art. 257 CPC costituisce un'alternativa

alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è

di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente

semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre

2012.

consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda tutela

giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione

giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni

per ottenere tutela giurisdizionale in procedura

sommaria, il giudice non entra nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3

CPC). I fatti sono “immediatamente comprovabili” nel senso dell'art. 257 cpv. 1

lett. a CPC se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese.

L'istante deve recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di

regola mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). Se il convenuto fa valere

obiezioni o eccezioni motivate e concludenti che non possono essere risolte

subito e che possono far vacillare il convincimento del giudice, la procedura

di tutela giurisdizionale nei casi manifesti va dichiarata inammissibile (DTF 144

III 464 consid. 3.1 con rinvii; v. anche RtiD II-2013 pag. 894 n. 43c; CCR sentenza

inc. 16.2015.79 del 21 gennaio 2016 consid. 7).

b) Una

situazione giuridica è “chiara” nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC

se, sulla base di dottrina e giurisprudenza invalse, la conseguenza giuridica

sia senz'altro ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un

risultato univoco. Per contro, la situazione giuridica non suole essere chiara

se il convenuto solleva obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può

statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede una decisione

d'apprezzamento o di equità che tenga conto di tutte le circostanze del caso (DTF

144.

III 464 consid. 3.1 con rinvii). Comunque sia, il convenuto non può

limitarsi a muovere obiezioni o eccezioni che potrebbero contraddire la liquidità

della fattispecie o della situazione giuridica; deve addurre mezzi di difesa

motivati e concludenti (sentenza del Tribunale federale 5A_19/2015 del 27

luglio 2016, consid. 2.1).

c) Applicandosi,

come si è visto, la procedura sommaria, per l'art. 256 cpv. 1 CPC il giudice

può rinunciare a tenere udienza e decidere in base agli atti, sempre che la

legge non disponga altrimenti. In concreto, in presenza di una causa matura per

il giudizio e vista la contumacia dei convenuti, non si può dire che nel

rinunciare a tenere un'udienza il primo giudice abbia abusato del suo potere di

apprezzamento. Né, come si vedrà meglio in appresso, sussistevano notevoli

dubbi circa un fatto non controverso, ciò che avrebbe dovuto indurre il Pretore

aggiunto a raccogliere prove d'ufficio (art. 153 cpv. 2 CPC). In circostanze

siffatte, non si riscontrano violazioni procedurali tali da rendere nullo il

giudizio impugnato. Per il resto, i reclamanti alludono una volta di più ai

problemi di salute di RA 1, ma non si confrontano con l'argomentazione del

primo giudice secondo il quale la proroga del termine non si giustificava,

poiché i convenuti non avevano spiegato perché RE 2 non avrebbe potuto

procurarsi la documentazione che essi intendevano presentare. Al riguardo non

occorre pertanto dilungarsi.

d) Premesso ciò, i reclamanti non contestano di essere in mora

con il pagamento della pigione, di avere ricevuto la diffida di pagamento con

l'avvertenza che, scaduto infruttuosamente il termine per pagare gli arretrati,

il rapporto di locazione sarebbe stato disdetto (art. 257d cpv. 1 CO),

né di avere ricevuto la disdetta del contratto sul modulo ufficiale (art. 257d

cpv. 2 CO). Così dandosi un caso chiaro, i presupposti per ottenere l'espulsione

del conduttore dall'ente locato con la procedura sommaria di cui all'art. 257

CPC erano in concreto dati anche se questi hanno introdotto un'azione in

contestazione della disdetta sulla base degli art. 271, 271a e 273 CO

(DTF 144 III 466 consid. 3.3.1 con rinvii; v. anche CCR sentenza inc. 16.2015.79

del 21 gennaio 2016 consid. 7b).

e) Relativamente alle

contestazioni dei reclamanti, per tacere del fatto che esse sono nuove e come

tali sarebbero inammissibili (art. 326 CPC) e che la raccomandata cui essi rinviano

non è agli atti, esse non sono ad ogni modo concludenti. Ammesso e non concesso

che l'ente locato presenti dei difetti, ciò non consente all'inquilino

di non versare la pigione. Il conduttore che ritiene di avere il

diritto a una riduzione della pigione o a un risarcimento danni a causa dei difetti

della cosa locata ha unicamente la possibilità di depositare la pigione (art.

259a cpv. 2 e 259g CO; sentenza del Tribunale federale

4A_537/2016 del 16 novembre 2016 consid. 4.2; v. anche RtiD 2009 II pag. 681). Ciò

che non è stato il caso in concreto. Né i convenuti hanno preteso di vantare nei

confronti dei locatori altri crediti da opporre in compensazione, una

dichiarazione in tale senso sarebbe dovuta comunque sia intervenire prima della

scadenza del termine di grazia (sentenza del Tribunale federale 4A_140/2014 del

6.

agosto 2014, consid. 5.1 et 5.2 in: SJ 2015 I pag. 1).

6.

Nelle circostanze descritte il

reclamo, che non ha evidenziato nessun manifesto errore nell'accertamento dei

fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice dev'essere

respinto. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Non si pone problema di indennità, il reclamo non essendo stato notificato per

osservazioni.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr. 200.– sono poste in solido a carico dei reclamanti.

3. Notificazione a:

;

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.