Locazione - riduzione della pigione per difetti

Incarto n.

16.2020.15

Lugano

30 maggio 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 28 febbraio 2020 presentato dall'

RE

1

(ora

patrocinato dall'avv. PA 1 )

contro

la decisione emessa il 23 gennaio 2020 dal

Pretore del Distretto di Vallemaggia nella causa SE.2019.6 (contratto

di locazione) promossa nei suoi

confronti con petizione del 17 giugno 2019

da

CO 1

(patrocinata

dall'avv. PA 2 ),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 19 novembre 2018 RE

1, in qualità di locatore, e CO 1, quale conduttrice, hanno concluso un contrat­to

di locazione, per una pigione mensile di fr. 1500.–, avente

per oggetto alcuni locali di uno stabile situato a __________. Il

contratto, con inizio al 1° gennaio 2019 e di durata indeterminata,

poteva essere disdetto con preav­vi­so di tre mesi per la scadenza del 31

dicembre, la prima volta per il 31 dicembre 2021.

B. Il 1° febbraio 2019 il Municipio di __________ ha

convocato RE 1 per l'8 febbraio successivo a un sopralluogo dell'immobile

locato per controllarne lo stato generale e valutarne l'abitabilità. L'autorità

comunale ha altresì chiesto spiegazioni per quanto concerne l'erogazione

dell'acqua potabile, interrotta dal 2014 e il cui ripristino non era stato previamente

richiesto. Il sopralluogo si è svolto alla presenza del tecnico

comunale __________ __________, dell'esperto canto­nale antincendio AICAA ing. __________ __________ e della conduttrice. Il locatore non

vi ha partecipato, non avendo ritirato la convocazione speditagli

tramite invio raccomandato. Al termine del sopralluogo, il

tecnico comunale ha comunicato a CO 1 che avrebbe proposto al Municipio di

emanare una decisione di inabitabilità perché l'immobile era in uno stato tale

da non garantirne la sicurezza.

C. Il 18

marzo 2019 CO 1 ha chiesto al locatore di eliminare i difetti che

pregiudicavano l'abitabilità dell'ente locato entro il 31 marzo successivo, con

la precisazione che se ciò non fosse stato possibile, avreb­be disdetto il

contratto con effetto immedia­to. Il 24 marzo 2019 l'Ufficio tecnico di __________

ha confermato a CO 1 che lo stato della casa locata non ne garantiva la

sicurezza, specificando che vi era altresì “un rischio residuo antincen­dio non accettabile”. L'indomani CO 1 ha comunicato al locatore la disdetta del contratto preannunciando

il deposito della pigione di quel mese all'Ufficio di conciliazione in materia

di locazione di Minusio. Il 1° aprile 2019 essa si è poi trasferita in un

appartamento ad __________. Con decisione del 4 aprile 2019 il Municipio di __________

ha dichiarato l'immobile appartenente a RE 1 inabitabile con effetto immediato.

Al ricorso interposto contro tale decisione, del cui esito non è dato di sapere,

il Consiglio di Stato non ha concesso l'effetto sospensivo.

D. Il

29 aprile 2019 CO 1 si è rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di Minusio per un tentativo di con­ciliazione nei confronti di RE 1

inteso a ottenere, in via principale, l'accertamento della

nullità del contratto di locazione a causa dell'inabitabilità dell'abitazione

locata con conseguente condan­na del locatore al pagamento di fr. 4500.– a

titolo di restituzione delle pigioni versate, di fr. 8415.– a titolo di

risarcimento danni, consistenti nei lavori di miglioria e di manutenzione da

lei effettuati e nei lavori occasionati dal trasloco anticipato, e di fr. 200.–

a titolo di danni morali. In via subordinata, essa ha postulato l'accertamento

del recesso immediato del contratto il 25 marzo 2019, la riduzione del 90%

delle pigioni dei mesi da gennaio a marzo 2019 con conseguente rimborso di

fr. 4050.– ([fr. 1500.– x 3] x 90%) e la condanna del convenuto

al pagamento di fr. 8415.– a titolo di risarcimento danni e di

fr. 200.– per danni morali. Constatata l'impossibilità di conciliare le

parti, il 16 maggio 2019 l'autorità di conciliazione ha rilasciato

all'istante l'autorizzazione ad agire.

E. Con petizione del 17 giugno 2019 CO 1 ha convenuto

RE 1 davanti al Pretore del

Distretto di Vallemaggia per ottenere,

previo conferimento del gratuito patrocinio, quanto postulato in sede di

conciliazione, chiedendo inoltre la liberazione in suo favore di fr. 1500.– corrispondenti alla pigione

di marzo 2019 depositata all'Ufficio di conciliazione e la riduzione dell'80%

delle pigioni dei mesi da gennaio a marzo 2019 con conseguente rimborso di

fr. 3600.– ([fr. 1500.– x 3] x 80%). Il 5 luglio 2019 il Pretore ha ammesso l'attrice al beneficio

del gratuito patrocinio. Nelle sue osservazioni del 12 luglio 2019 il convenuto

ha proposto di respingere la petizione. Alle prime ar­rin­ghe del 21 agosto

2019 le parti hanno riaffermato le loro posizioni e hanno notificato pro­ve.

L'istruttoria è terminata il 4 dicembre 2019 e al dibattimento finale le parti

hanno rinunciato limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale del

17 dicembre 2019 l'attrice ha ribadito le proprie doman­de, salvo

ridurre a fr. 500.– la pretesa di risarcimento

danni. Nel suo allegato del 16 dicembre 2019 il convenuto ha ribadito il

suo punto di vista.

F. Statuendo con

decisione non motivata del 20 dicembre 2019 il Pretore ha parzialmente

accolto la petizione accordando all'attrice una riduzione del 100% della

pigione dall'8 febbraio 2019 al 31 marzo 2019 con conseguente condanna del convenuto a versare fr. 2586.– di cui fr. 1500.–

depositati presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di

Minusio al quale ne ha ordinato la liberazione in favore dell'attrice. Le spese

processuali di complessivi fr. 297.65 come pure le spese di cancelleria

(fotocopie) di fr. 26.– sono state poste a carico del convenuto. Così invitato

da RE 1,

il 23 gennaio 2020 il Pretore

ha motivato la decisione e ha posto gli ulteriori oneri

processuali per la motivazione della decisione di fr. 135.90 (fr. 120.– di

tassa di giustizia e fr. 15.90 di spese) a carico del convenuto.

G. Contro

la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 28

febbraio 2020 in cui chie­de di riformare il giudizio impugnato nel senso di respingere

la petizione. Invitata a presentare osservazioni al reclamo, CO 1 è

rimasta silente.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni emanate

nella procedura semplificata sono impugna­bili, entro il termine di 30 giorni

dalla notificazione, mediante appello se il valore litigioso “secondo l'ultima

conclusione riconosciuta” raggiunge almeno fr. 10 000.– (art. 308 cpv. 2

CPC e art. 311 cpv. 1 CPC) o mediante reclamo se lo stesso è inferiore a

fr. 10 000.– (art. 319 lett. a CPC e

art. 321 cpv. 1 CPC). Nel caso in esame, l'attrice dopo avere

chiesto in un primo tempo il pagamento di fr. 13

115.–, nelle conclusioni essa ha ridotto la sua pretesa a

fr. 5200.– (fr. 4500.– per le pigioni

da gennaio a marzo 2020, fr. 500.– a titolo di risarcimento danni e

fr. 200.– per danni morali). Dandosi un valore litigioso inferiore a

fr. 10 000.–, la decisione in esame è impugnabile me­dian­te reclamo davanti

a questa Camera. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisio­ne

è pervenuta al convenuto il 31 gennaio 2020 (cfr. tracciamento dell'invio

postale n. 98.__________ agli atti). Introdotto il 28 febbraio 2020

il reclamo in esame è tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena

l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la

violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato

(DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti,

l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli

soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in

tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e

circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne

di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)

nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare

l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata

contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo

l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente

insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi

di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione

urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2

con rinvii).

3.

Nella decisione

impugnata, il Pretore ha innanzitutto respinto la richiesta dell'attrice di dichiarare

nullo il contratto di locazione poiché all'inizio della locazione

l'inquilina aveva acconsentito di abitare in quei luoghi quantunque l'appartamento

fosse verosimilmente già inabitabile secondo le prescrizioni di diritto pubbli­co.

Posto che l'inabitabilità è stata decisa solo in un secondo tempo e che prima

di allora l'abitazione non era vietata, per il primo giudice “non si può ritenere che il contratto fosse nullo,

in quanto non vi è la prova che RE 1 sapesse che l'appartamento da lui locato

potesse essere oggetto di critiche da parte dell'autorità comunale”.

Quanto alla

richiesta dell'attrice di riduzione del corrispettivo in applicazione

dell'art. 259d CO, il Pretore ha considerato

che con ogni evidenza “un

appartamento destinato all'abitazione di un'inquilina e di una piccola bambina,

qualificato inabitabile dall'Autorità comunale, deve essere considerato affetto

da grave difetto”. Per il primo

giudice, la decisione del Municipio di __________ ha infatti privato all'attrice

la possibilità giuridica e oggettiva di poter gode­re della prestazione

caratteristica del contratto di locazione poiché “secondo la decisione, l'occupazione dei locali avrebbe espo­sto lei e

sua figlia a pericoli per la sua salute e la sua sicurezza”. Ciò, egli ha proseguito, ha

costretto l'inquilina ad abbandonare l'ente locato e a cercare al più presto

un'abitazione alternativa. A suo avviso, quindi, la dichiarazione di inabitabilità

dell'en­te locato ha privato l'attrice di abitare nei locali “nella maniera più assoluta, pertanto una

riduzione del 100% del canone di locazione è l'unica soluzione possibile per

ristabilire l'equilibrio tra le prestazio­ni delle parti e ciò a partire dalla

qualifica di inabitabilità dell'en­te locato da parte del Municipio”. Ciò

posto, egli ha concluso che la pigione era dovuta fino all'8 febbraio 2019 “giorno in cui l'Ufficio tecnico ha anticipato

oralmente a parte attrice che l'ente locato sarebbe stato dichiarato

inabitabile”. In definitiva il

convenuto è stato obbligato a restituire all'attrice complessivi fr. 2586.–

di cui fr. 1500.– depositati presso l'Ufficio di conciliazione. Per contro, le pretese di risarcimen­to danni e per torto morale sono state respinte “in quanto non sono state sufficientemen­te comprova­te da un lato e

motivate dall'altro”.

4.

RE 1

censura la decisione del Pretore di riconoscere all'attrice il diritto a una

riduzione della pigione prima del 4 aprile 2019 quando l'autorità comunale ha revocato

con effetto immediato l'abitabilità dell'ente locato. Egli rimprovera al primo

giudice di avere accordato una riduzione della pigione dall'8 febbraio 2019,

evidenziando che quel giorno il tecnico comunale aveva anticipato l'intenzione

di proporre al Municipio l'inabitabilità dell'immobile alla sola conduttrice senza

che lui ne fosse informato. Egli contesta pertanto di dover restituire le

pigioni per i mesi di febbraio e marzo 2019 e ciò, a maggior ragione,

considerato il fatto che l'attrice ha abitato l'ente locato fino a fine marzo

2019.

e ha consegnato le chiavi solo verso la fine del mese di giu­gno 2019. Per

di più, egli epiloga, il Pretore ha ridotto integralmente la pigione

allorquando l'attrice aveva chiesto una riduzio­ne soltanto dell'80%.

5.

Le condizioni per

ottenere una riduzione della pigione in caso di difetti dell'ente locato sono già

state illustrate dal Pretore. Al riguar­do basti

rammentare che la nozione di difetto si riferisce allo stato appropriato

all'uso per cui la cosa è stata locata e presuppone un paragone fra lo stato

reale della cosa e quello che era stato pattuito. Vi è quindi un difetto se la

cosa non presenta una qualità che il locatore aveva promesso o se essa non ha

una caratteristica su cui il conduttore poteva legittimamente contare considerando lo stato appropriato all'uso pattuito

(DTF 135 III 347 consid. 3.2, più recentemente: sentenza 4A_411/2020 del

9.

febbraio 2021 consid. 3.1.1). Un difetto, oltre che materiale, può anche essere

immateriale, ovvero giuridico come l'impossibilità di usare i locali dovuta

alla mancanza di un'au­torizzazione amministrativa (sentenza del Tribunale

federale 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016 consid. 3.1; v. anche Tschudi, Das Schweizerische Mietrecht, 4ª edizione, n. 52 alle note

introduttive agli art. 258-259i CO con vari esempi; Lachat Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 270 n. 4.7; Higi/Wildisen in: Zürcher Kommentar, 5ª

edizione, n. 33 ad art. 258 CO).

a) Nel

caso concreto, come si è detto, il Pretore ha fatto decorrere la riduzione

della pigione dall'8 febbraio 2019, ovvero dal giorno in cui la conduttrice è

venuta a conoscenza del fatto che l'ente locato sarebbe stato dichiarato

inabitabile. In realtà, ai fini dell'applicazione dell'art. 259d CO determinante

non è quando il difetto è conosciuto dal locatario ma il momento in cui il

locatore ne viene a conoscenza. Poco importa come egli lo venga a sapere,

potendone prendere conoscen­za personalmente, esserne informato dal conduttore

medesimo, da suoi ausiliari o da terzi (autorità: Aubert in: Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à

loyer et à ferme - Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 11 ad art. 259d

CO). La ricezione dell'avviso di difetti determina il punto di partenza

del diritto alla riduzione del corrispettivo, se il locatore non ne ha avuto

conoscenza precedentemente (Lachat, op.

cit., pag. 282, n. 1.11).

b) Ora,

che RE 1 fosse assente al sopralluogo organizzato dal Comune per l'8

febbraio 2019 è incontestato. Certo, qualora egli si fosse presentato quel

giorno, dando seguito all'invito trasmessogli per raccomandata, egli sarebbe

venuto a conoscenza delle intenzioni dell'autorità comunale. Ci si può così chiedere

se tale assenza non debba essergli imputata.

Resta il fatto che la decisione di inabitabilità dell'ente locato è

stata emanata il 4 aprile 2019 e soltanto dal quel mo­mento la conduttrice

sarebbe stata impossibilitata a usare i locali a causa di un divieto di diritto

pubblico. Se non che, a quel momento, la locatrice aveva già disdetto il contratto

di locazione e finanche lasciato l'abitazione. Prima di allora, e in particolare dall'8 febbraio

2019, sussisteva una mera prospettiva di inabitabilità dell'ente locato, ma non

si può ritenere che per ciò solo l'idoneità dell'ente locato all'uso cui era

destinato fosse diminuita o pregiudicata.

c) Non

si disconosce che alla base della decisione di inabitabilità decisa

dall'autorità comunale ci fosse la relazione rilasciata il 12 febbraio

2019.

dall'ing. __________ __________ da cui emerge che “il mancato rispetto

delle direttive antincendio per quanto riguarda il pericolo di incen­dio

proveniente dall'esistente focolare completa­mente aper­to”, “che la canna

fumaria, data la vetustà del camino, necessita di una verifica integrale che ne

certifichi l'idoneità”, che “l'impianto elettri­co si presenta talmente mal

ridotto da necessitare una nuova veri­fica con

l'emissione di un nuovo rapporto RaSi”, per cui l'abitazione presenta “un

rischio residuo antincendio non accettabile” e “necessita di un immediato in­tervento

di risanamento affinché lo stabile abitativo sia messo in si­curezza”. Dalla

decisione risultava inoltre che la manomissione “del sigillo dell'Azienda

comunale acqua potabile di __________ che, su richie­sta degli stessi

proprietari, sanciva l'avvenuta chiusura dell'al­lacciamento dell'immobile in

oggetto alla rete dell'acquedotto co­mu­nale” determina “ulteriormente che

l'abitazione di fatto non era agibile e non poteva essere locata senza regolare

ripri­stino di questo allacciamento”.

d) Ora,

come si è detto, il locatore, assente al sopralluogo dell'8 febbraio 2019, non

è venuto a conoscenza delle manchevolezze riscontrate dall'esperto canto­nale

antincendio AICAA. Quanto alla lettera della conduttrice del 18 marzo 2019, essa

ha bensì diffidato il locatore a “eliminare i difetti entro e non oltre il 31

marzo 2019” (doc. C allegato all'istanza di conciliazione nel fascicolo richiamo

“UC Minusio”), ma non ha specificato in alcun modo quali fossero i difetti, né

esigeva la riduzio­ne della pigione e da quando, donde la sua inefficacia (cfr.

DTF 142 III 562 consid. 8.3.1). Anzi, a ben vedere, mai prima di allora l'inquilina

si era lamentata con il locatore

dell'esisten­za di difetti o

aveva preteso che l'uso dell'ente locato fosse limitato o pregiudicato. Certo,

il reclamante non può seriamente pretendere di non essere stato a conoscenza

dell'inabitabilità temporanea dell'abitazione sin dall'inizio della locazione ove

appena si pensi che l'impianto per l'erogazione dell'acqua potabile era

piombato. Che il proprietario sia passibile di contravvenzione per aver

ripristinato l'erogazione dell'acqua senza avvisare l'azienda comunale è

possibile, resta il fatto che nel rapporto privato con l'inquilina ciò non è

determinante giacché durante tutta la locazione questa ha sempre potuto

usufruire dell'acqua potabile. Non si può dunque ritenere che si fosse in

presenza di un difetto che riduces­se o impedisse l'idoneità dell'ente locato

così come pattui­to tra le parti. In circostanze del genere, la decisione del

Pretore di accordare una riduzione integrale della pigione dall'8 febbraio 2019

si rivela errata. Il reclamo risulta pertanto fondato e soccorrendo le premes­se

dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, la decisione impugnata va riformata nel senso

che la petizione deve essere respinta.

6.

Le spese processuali del giudizio odierno seguirebbero

la soccom­benza (art. 106 cpv. 2 CPC). CO 1 non ha tuttavia presentato

osservazioni e non può essere considerata soccombente di modo che non può

essere tenuta al pagamento di spese (CCR, sentenza inc. 16.2019.18 del 4 giugno

2020.

consid. 9; v. anche DTF 139 III 38 consid. 5 in fine). In condizioni del

genere tanto vale rinunciare in questa sede al prelievo di oneri e ad assegnare

ripetibili. Allo Stato del Cantone Ticino, poi, possono essere addebitate spese

processuali, ma non quelle ripetibili (art. 107 cpv. 2 CPC). Gli oneri di primo grado sono posti a carico dell'attrice

e per essa, al beneficio del gratuito patrocinio, a carico dello Stato.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I. Il reclamo è accolto, nel

senso che la sentenza impugnata è così riformata:

1. La petizione è respinta.

1.1. Annullato

2. Le

spese processuali di fr. 459.55 (tassa di giustizia in fr. 80.–, spese in fr.

217.65, spese di cancelleria (fotocopie) in fr. 26.– e motivazione della

decisione: tassa di giustizia in fr. 120.–, spese in fr. 15.90) sono poste a

carico dell'attrice e per essa a carico dello Stato.

II. Non si

prelevano spese processuali di reclamo.

III. Notificazione a:

–

avv. ;

–

avv. .

Comunicazione a:

– Pretura del Distretto di

Vallemaggia;

–

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale

d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115

LTF.