Contratto di affitto agricolo: manutenzione e riparazioni della cosa affittata

Incarto n.

16.2020.33

Lugano

25 febbraio 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 22 giugno 2020 presentato da

RE

1

contro

la decisione emessa il 18 maggio 2020 dal

Giudice di pace del circolo della Riviera

nella causa 0010-2019-o (affitto agricolo) da lei promossa con petizione del 10 settembre 2019

nei confronti del

CO 1

(rappresentato

dall'Ufficio patriziale),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 30 maggio 1996 RE 1, che gestiva a __________

un'azien­da agricola dedita per lo più all'allevamento di bovini, ha concluso

con il CO 1 un contratto d'affitto agricolo aven­te per oggetto gli Alpi di __________

e __________ con un fitto di fr. 200.– annui. Il contratto, che prevedeva una

durata iniziale di sei anni, fino al 31 dicembre 2001, era disdicibile un anno

prima della scadenza e prevedeva altresì la possibilità di disdetta anticipata

“alla fine di ogni anno” nei casi “di gravi violazioni delle con­dizioni del

presente capitolato”. Per tutto quanto non espressamente precisato, il

contratto rinviava al regolamento degli alpi del CO 1 (NRA), al Codice delle

obbligazioni e alla legislazione vigente in materia di affitti agricoli. Il

contratto si è rinnovato tacitamente ogni sei anni.

B. Il 5 agosto 2013 RE 1 ha

chiesto al CO 1 di rimborsarle fr. 460.– per la sostituzione di una parte della

recinzione del pascolo e fr. 2000.– per i lavori annuali da lei eseguiti lungo

il sentiero che conduce all'Alpe di __________ dal 2010 al 2013. Il CO 1 non ha

dato seguito alla richiesta. Il

30 dicembre 2018 RE 1 ha reiterato la rivendicazione, aumentando la pretesa per

i lavori eseguiti sul sentiero a fr. 4500.–. Visto il rifiuto del Patriziato, RE 1 gli ha fatto notificare, il 1° aprile

2019, il precetto esecutivo n. 27__________ dell'Ufficio di esecuzione di

Biasca per ottenere fr. 2859.– più interessi del 5% dal 10 gennaio 2019,

fr. 814.– e

fr. 100.– indicando quali titoli di credito “1)

fattura manutenzione sentiero + recinzione (fr. 4960.–) ./. affitti vari

2018 (fr. 2091.–), 2) interessi (dal 31.10.2014 al 09.01.2019) su fr. 3960.–,

3) spese”, cui l'escusso ha interposto

opposizione.

C. Il 29 maggio 2019 l'“Azienda RE 1” si è rivolta al

Giudice di pace del circolo di Riviera per un tentativo di conciliazione nei

confronti del CO 1 inteso a ottenere il pagamento di complessivi fr. 3846.30 (fr.

2859.– più interessi del 5% dal 10 gennaio 2019, fr. 814.– per gli

interessi su fr. 3960.– dal 31.10.2014 al 09.01.2019, fr. 100.– per spese e fr.

73.30 per spe­se esecutive). Constatata l'impossibilità di conciliare le parti

all'udienza di conciliazione del 7 giugno 2019, il Giudice di pace ha

rilasciato il 18 giugno 2019 l'autorizzazione ad agire all'istante e posto a

suo carico la tassa di giustizia di fr. 200.– (inc. 0022-2019-t).

D. Con petizione del 10 settembre 2019 l'“Azienda RE 1”

ha convenuto il CO 1 davanti al medesimo Giudice di pace per ottenere il

pagamento di fr. 3773.– oltre interessi al 5% dal 10 gennaio 2019 (fr.

4960.– per spese di “manutenzione e messa in sicurezza strada che porta all'Alpe di __________” e di “sostituzione di parte di

recinzione”, più fr. 914.– per interessi

e spese, meno fr. 2091.– per “affitti vari 2018”). Nelle sue osservazioni del 10 ottobre 2019 il

convenuto ha proposto di respingere la petizione. Replicando il 2 novembre 2019

l'attrice ha reiterato le sue richieste. In una duplica del 19 dicembre 2019 il

convenuto ha riaffermato il suo punto di vista. Alle prime arringhe del 2

marzo 2020 le parti hanno mantenuto le loro posizioni. Non essendovi altre

prove da assumere, al termine dell'udienza il Giudice di pace ha assegnato alle

parti un termine fino al 20 marzo successivo per presentare conclusioni scritte.

Nei loro memoriali del 12 e del 16 marzo 2020 le parti hanno ribadito una volta

di più le loro domande. Statuendo

con decisione del 18 maggio 2020 Giudice di pace ha respinto la petizione e

posto le spese processuali di fr. 250.– a carico dell'attrice.

E. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorta a

questa Camera con un reclamo del 22 giugno 2020 per ottenere la riforma del

giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione. Nelle sue

osservazioni del 15 settembre 2020 il CO 1 ha concluso per la reiezione

del reclamo. In una repli­ca spontanea del 15 ottobre 2020 la

reclamante ha mantenuto il suo punto di vista.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni emanate

nella procedura semplificata sono impugna­bili, trattandosi di controversie

patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, a questa Camera

con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC).

Nella fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta all'attrice il 26 maggio

2020.

Datato 22 giugno 2020 ma impostato il 24 giugno successivo (cfr.

timbro postale sulla busta d'invio) il reclamo in esame è pertanto tempestivo.

2.

L'azione è stata

promossa dall'“Azienda RE 1” rappresentata da RE 1. Se non che, una ditta

individua­le è sprovvista della personalità giuridica e della capacità di

essere parte, legittimato ad agire essendo solo il suo titolare, quale persona

fisica (CCR, sentenza inc. 16.2019.2 del 27 marzo 2020 consid. 2). Premesso

ciò, in concreto, non sussistono confusione o dub­bi in merito alla parte

attrice, RE 1, titolare della ditta, avendo lei stessa sottoscritto tutti gli

atti della procedura. Ne segue che la denominazione della parte attrice “nel

rubrum” va corretta senza ulteriori formalità (cfr. DTF 142 III 787 consid.

3.2.1).

3.

Al reclamo RE 1 acclude la

“fattura/lettera” del 5 agosto 2013 da lei inviata al CO 1 (doc. C), la “fattura/lettera” del 6

novembre 2016 da lei inviata al CO 1 (doc. D), l'art. 24 del Nuovo regolamento degli alpi del CO 1

(doc. E), la lettera dell'11 dicembre 2014 inviatale dal CO 1 (doc. F), l'art. 22 LAAgr (doc. G) e

delle fotografie (doc. H e H1). I documenti C, E, G, H e H1 figurano già nell'incarto trasmesso a

questa Camera dal Giudice di pace di modo che la loro produzione si rivela

superflua. Quanto ai documenti D e F, essi non figurano nel fascicolo processuale, quantunque la reclamante sottintenda una loro produzione con la “petizione/conciliazione“. La questione

andrebbe delucidata, l'elenco atti trasmesso dal Giudice di pace, che si

presume esatto, non facendone menzione. Sia come sia, essi non appaiono di

rilievo ai fini del giudizio, sicché al riguardo non occorre dilungarsi.

4.

Secondo

l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con

pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del

diritto – federale, cantonale o estero – da parte del giudice di prime

cure. Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di

cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in

modo manifestamente errato (cfr. DTF 144

III 146 consid. 2 con rinvii). Quanto

all'apprezzamento delle prove, esso è

arbitrario solo quando l'autorità inferiore ha manifestamente disatteso il

senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o ha omesso, senza fondati motivi,

di tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione

presa, oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa ha fatto delle

deduzioni insostenibili (DTF 143 IV 503 consid. 1.1 con rinvii).

5.

Nella decisione impugnata, il Giudice di pace ha

esaminato anzitutto la pretesa dell'attrice di rimborso delle spese per i

lavori da lei effettuati lungo il sentiero d'accesso all'Alpe di __________

fondata sull'art. 24 del Nuovo regolamento degli alpi del CO 1 secondo cui il

proprietario dell'alpe deve provvedere alla “manutenzione ordinaria non di

competenza del gestore”. A suo avviso, “l'intervento annuale (e altresì

provvisorio)” effettuato dall'attrice sul sentiero “era chiaramente volto alla

messa in sicurezza del sentiero” con la “posa di paletti e filo al fine di

evitare la caduta del bestiame” e esula “evidentemente dal concetto di manutenzione

ordinaria”. A suo avviso l'attrice non aveva dimostra­to “la messa in

esecuzione di opere che andassero al di là dei bisogni gestionali della propria

azienda agricola e che si ripercuo­tessero sulla conservazione infrastrutturale

dei sentieri e di altre vie d'accesso”.

Riguardo

invece alla richiesta di rimborso delle spese di riparazione di parte della

recinzione del pascolo, il Giudice di pace ha ritenuto che l'intervento

dell'attrice “su una limitata parte di rete metallica” non costituisce una

grande riparazione i cui costi devono essere assunti dal locatore, ma una

piccola riparazione a carico dell'affittuario come prevede l'art. 22 cpv. 3 LAAgr.

A suo parere, poi, l'attrice non poteva fondare alcuna pretesa sugli art. 5, 6

e 7 della Legge organica patriziale

“queste disposizioni limitandosi

a specificare quali sono i beni patriziali e i compiti dei patriziati”. In

definitiva, secondo il Giudice di pace l'attrice non ha provato “il compimento

di lavori che esulassero dai suoi obblighi specifici di affittuaria/gestore” né

che “tali lavori siano stati preventivamente concordati e/o autorizzati” dal

convenuto, donde il rigetto della petizione.

6.

RE

1, che il 30 maggio 1996 aveva

concluso con il CO 1 un contratto d'affitto agricolo avente per oggetto in

particolare il pascolo di bestiame sull'alpe di __________, chiede il rimborso delle spese da lei assunte tra il 2008 e il

2018.

per i lavori di “posa provvisoria di 100 paletti e 800 metri di filo 4 ore

di lavoro per 2 persone” da lei eseguiti lungo il sentiero che porta all'alpe. Rimprovera al Giudice di pace di non avere considerato

che in virtù dell'art. 24 del Nuovo regolamento degli alpi la manutenzione ordinaria

delle “strade e dei sentieri principali d'accesso all'alpe” incombeva al Patriziato.

A suo avviso, il primo giudice non ha

tenuto conto che “si trattava di un sentiero per animali e di un

regolamento degli alpi per gli animali di modo che la manutenzione ordinaria” è

“in funzione del carico degli animali sull'alpe”. Inoltre, ella soggiunge, l'11

dicembre 2014 lo stesso Patriziato aveva confermato che “la recinzione o

protezio­ne è di sua competenza” e aveva asserito di avere posato una

recinzione nei tratti più pericolosi, preannunciando la volontà di sistemare i

tratti più pericolosi prima della prossima stagione alpestre senza però darvi

seguito.

Ora, quale sia il fondamento della pretesa, l'attrice non ha spiegato. Nella misura in cui

invoca il rispetto di una disposizio­ne contenuta nel regolamento patriziale, Nicoletta

Rodoni avrebbe dovuto seguire le vie previste dal diritto pubblico. Ove il Patriziato

non avesse dato seguito alla richiesta di ripristino della sicurezza ella

avrebbe dovuto segnalare l'inazione all'autorità di vigilanza o provocare una

decisione che le consentiva di adire le autorità superiori. Nella misura in cui

invoca la medesima disposizione quale clausola accessoria contenuta nel

contratto di affitto agricolo, è possibile che ella avesse diffidato il

locatore a risistemare il sentiero d'accesso all'alpe, ma prima di provvedervi

da sé avrebbe dovuto ottenere la condanna del convenuto a eseguire la

prestazione e in caso di inottemperanza farsi autorizzare dal giudice

all'esecuzione sostitutiva. Posto che l'attrice nemmeno ha specificato, né tantomeno provato, quali fossero i

punti del sentiero che avrebbero necessitato una messa in sicurezza, nessuna norma, di carattere pubblico o

privato, l'abilitava a procedere da sé a lavori di “manutenzione” del sentiero

a spese del Patriziato. Ella non dispone pertanto di alcun titolo per ottenere

il rimborso della spesa rivendicata. Su questo punto il reclamo è pertanto

destinato all'insuccesso.

7.

Per quanto riguarda il rifacimento della recinzione,

la reclamante contesta di essersi limitata a meri lavori di riparazione ma

sostie­ne di avere proceduto alla sostituzione della rete metallica del pascolo.

A suo avviso, il Giudice di pace ha confuso “la riparazione con la sostituzione

integrale della recinzione” e per questo motivo ha erroneamente ritenuto che i

lavori da lei eseguiti non costituissero una riparazione importante a carico

del locatore. Ella ritiene inoltre errata l'argomentazione del primo giudice

secondo cui l'intervento da lei eseguito sarebbe una piccola riparazione perché

il suo costo sarebbe stato minimo e che “all'affittuario spetta solo la

manutenzione ordinaria e non le riparazioni o sostituzioni di costruzioni

danneggiate da terzi”. La reclamante, poi, sostiene che il locatore non ha dato

seguito alla sua ingiunzione di ripristinare la recinzione ragione per cui non

necessitava di alcuna autorizzazione per eseguire le opere.

a) Per l'art. 22 cpv. 1 LAAgr il

locatore deve eseguire a sue spe­se le grandi riparazioni che durante l'affitto si

rendano necessarie alla cosa affittata, non appena l'affittuario

gliene abbia indicata la necessità. L'art. 22 cpv. 2 LAAgr aggiunge che l'affittuario ha il diritto

di eseguire lui stesso le grandi riparazioni necessarie se il locatore,

debitamente avvisato, non vi abbia provveduto entro congruo termine e non abbia

contestato d'esservi tenuto; in tal caso, può pretendere d'essere indennizzato

il più tardi alla fine dell'affitto. Secondo

l'art. 22 cpv. 3 LAAgr l'affittuario deve invece

provvedere a sue spese all'ordinaria manutenzione della cosa affittata. È

tenuto alle piccole riparazioni in conformità degli usi locali, segnatamen­te

all'ordinaria manutenzione delle strade, dei passaggi, dei fossi, delle dighe,

delle siepi, dei tetti, degli acquedotti e simi­li. In sintesi, le riparazioni a carico del locatore sono quelle necessarie per

mantenere la cosa affittata in uno stato conforme al contratto (sentenza del

Tribunale federale 4A_679/2012 del 1° maggio 2013 consid. 2.3). I lavori

di rappezzo di recinzioni dei pascoli costituiscono una piccola riparazione a cui l'affittuario

deve provvedervi personalmente a proprie

spese (Studer/Hofer, Das landwirtschaftliche

Pachtrecht, 2ª edizione, n. 479 ad art. 22 cpv. 3 LAAgr).

b) Nel

caso in esame, si può anche ritenere che la sostituzione della recinzione di un

pascolo possa costituire un'opera necessaria per mantenere la cosa affittata in

uno stato conforme al contratto. Se non che, dagli atti risulta fors'anche che

il locatore fosse a conoscenza della necessità di ripristinare la recinzione

danneggiata da terzi (doc. C), ma non che l'affittuaria gli abbia richiesto di

eseguirla fissandogli un congruo termine per provvedervi. E in mancanza della

prova del rispetto di tale condizione non si può ritenere che ella avesse il

diritto di eseguire personalmente la riparazione e di pretenderne

successivamente l'indennizzo.

c) Si aggiunga che dandosi contestazione sull'obbligo per

il locatore di provvedere alla sostituzione della recinzione, incombeva

all'affittuario provare la qualità di “grande riparazione” (Studer/Hofer, op. cit., n.

475.

ad art. 22 cpv. 2 LAAgr). In concreto, tutto però si ignora sull'estensione

della recinzione e sulla natura dell'intervento eseguito, l'attrice essendosi

limitata a indicare che la pretesa di fr. 460.– si riferiva alla “rete

metallica, filo, 3 ore di lavoro per due persone” (doc. C). Si tratta tuttavia

di un'indicazione tanto generica quanto priva di riscontri probatori. In

mancanza di elementi più precisi, l'accertamento del primo giudice secondo cui

l'affittuaria si era limitata a “riparare la recinzione” non è arbitrario,

ovvero manifestamente insostenibile. E sulla scorta di tale accertamento,

l'applicabilità dell'art. 22 cpv. 3 LAAgr alla fattispecie non appare pertanto

errata. Per il resto, la reclamante richiama nuovamente le norme della Legge

organica patriziale ma, come rilevato dal primo giudice, esse si limitano a

elencare i beni amministrativi e i compiti della corporazione che sono poi

esplicitati nel regolamento dei singoli patriziati. In definitiva, il reclamo

vede la sua sorte segnata.

8.

Le spese processuali seguono la

soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di indennità di inconvenienza, il Patriziato essendosi

difeso da sé solo, senza l'ausilio di un patrocinatore (art. 95 cpv. 3

lett. c CPC). Il fatto di aver fatto capo a un “proprio consulente giuridico”

non dà diritto a un'indennità del genere (Tappy

in: Commentaire Romand, Code de procédure civile, 2ª edizione, n. 33 ad art. 95).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr.

150.– sono poste a carico della reclamante.

3. Notificazione a:

–

;

–

.

Comunicazione alla

Giudicatura di pace del circolo della Riviera.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.