Contratto di locazione - risoluzione senza preavviso del contratto per difetti o restituzione anticipata dell'ente locato - interessi sull'importo della garanzia locativa prestata dalla conduttrice

Incarto n.

16.2020.41

Lugano

16 dicembre 2021/rg

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 21 settembre 2020 presentato da

RE

1

(patrocinata

dall'avv. PA 1 )

contro

la decisione emessa il 28 agosto 2020 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna nella causa

SE.2017.67 (locazione) promossa con petizione del 16 novembre 2017 nei

confronti di

CO

1

(patrocinato

dall'avv. PA 2 ),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 15

aprile 2016 CO 1, quale locatore, e RE 1, quale conduttrice, hanno stipulato un contratto di locazione avente

per oggetto un locale a uso

commerciale, adibito a salone di estetista, al pian terreno dello stabile “Casa CO 1” a __________, oltre a un

posteggio scoperto “1 x la clientela (privato solo occasionale)”. Il contratto, di durata indeterminata, poteva

essere disdetto con preavviso di 6 mesi la prima

volta il 31 gennaio 2019 e prevedeva una pigione di fr. 600.– mensili, un acconto spese

accessorie di fr. 75.– mensili e un deposito di garanzia di fr. 1800.–. Le parti hanno inoltre concordato che

indicativamente dal 1° agosto 2016 la locazione avreb­be avuto quale oggetto

anche un appartamento a uso abitativo al 1° piano dello stabile, per una

pigione complessiva per l'appartamento e il “negozio” di fr. 1400.–

mensili e un ulteriore deposito di garanzia di fr. 2400.–.

B. Il 9 agosto 2016 CO 1 e RE 1 hanno sottoscritto un nuovo contratto di

locazione, che “annulla e sostituisce quello per il negozio”, per “negozio PT e

app. 1 P” con un posteggio scoperto “1 x la clientela (privato solo

occasionale)”, come “abitazione famigliare per 1-2 persone” e “studio

estetista” con inizio della locazione il 1° agosto 2016 per durata

indeterminata, disdicibile con preavviso di 6 mesi la prima volta il 1° febbraio

2019, per una pigione complessiva di fr. 1400.– mensili oltre un acconto spese

di fr. 150.– mensili e un deposito di

garanzia di fr. 4200.–. Il 1° settembre 2016 il locatore ha confermato per

scritto che, a seguito del versamento il 28 aprile 2016 di fr. 1800.– e

l'8 agosto 2016 di fr. 2400.–, aveva ricevuto integralmente il

deposito di garanzia di fr. 4200.–.

C. Il 21

marzo 2017 il locatore ha rammentato alla conduttrice che i posteggi dovevano

essere lasciati a disposizione della clientela e non utilizzati privatamente, revocando

l'autorizzazione a posteggiare a uso privato “due vetture piccole (S__________)

nei due posteggi demarcati appositamente” durante il giorno, poiché la conduttrice e un'altra inquilina vi posteggiavano

vetture più grandi. Il 5 aprile 2017 la conduttrice ha contestato le

rimostranze del locatore, rivendicando l'uso di due posteggi, uno per la

clientela e uno privato. Il 19 aprile 2017 l'inquilina gli ha comunicato che

non essendo stato ripristinato “l'uso

dell'ente locato come pattuito (concessione posteggi […])”, “questo difetto (risp. inadempienza contrattuale)

rendono impossibile la continuazione della locazione” e ha dichiarato di

recedere con effetto immediato dal contratto (abitazione

e negozio), sicché “nessuna pigione è più dovuta”, con l'impegno a

depositare presso l'Ufficio di conciliazione “un adeguato importo a valere

quale indennizzo per il periodo intercorso fra la scaden­za dell'ultima pigione

pagata (aprile 2016) e il trasloco”. Il 24 aprile 2017 il locatore ha

contestato il recesso immediato del contratto e ricordato alla conduttrice il

suo dovere di trovare un subentrante qualora avesse voluto restituire

anticipatamente l'ente locato. Il 29 maggio 2017 la conduttrice ha comunicato

al locatore che “i clienti non posteggeranno più in loco, ma altrove, per cui

verrà occupato unicamente 1 posteggio”.

D. Il 18 agosto 2017 RE 1, preso atto che sotto il cartello “P Riservato

ai clienti” posato nel piazzale dello stabile era stato coperto il nominativo

del suo salone di estetista, ha rinnovato la “disdetta immediata” per gravi

motivi con effetto il 31 agosto successivo preannunciando la riconsegna

dell'ente locato al 29 agosto. Lo stesso giorno la conduttrice ha poi precisato

che la disdetta con effetto immediato era

quella del 19 aprile precedente e che dopo di allora sono stati “versati

importi di indennizzo per la protrazione dell'occupazione, ma in assenza di

contratto di locazio­ne”. La consegna dell'ente locato è infine avvenuta il 14

settembre 2017.

E. Il

20 settembre 2017 RE 1 si è rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di

Minusio per un tentati­vo di conciliazione nei

confronti di CO 1 volto a ottenere “la restituzione del deposito di

garanzia di fr. 4200.– non depositato a norma di legge nonché il pagamento da

parte del convenuto di un indennizzo per danni finanziari”. L'autorità di

conciliazione, constatata l'impossibilità di conciliare le parti, ha rilasciato

il 24 ottobre 2017 l'autorizzazione ad agire all'istante (inc. 102/17).

F. Con petizione del 15 novembre 2017 RE

1 ha adito il Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere la

condanna di CO 1 al pagamento di

fr. 4200.– oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2016 su fr. 1800.– e dal 9 agosto 2016 su fr. 2400.– “quale restituzione del deposito locativo” o

quanto meno l'ordine al convenuto, sotto comminatoria delle sanzioni civili e

penali (art. 292 CP), a depositare su un conto bancario vincolato fr. 4200.–

oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2016 su fr. 1800.– e dal 9

agosto 2016 su fr. 2400.– fino alla data dell'apertura

del conto. Nelle sue osservazioni del 24 gennaio 2018 il convenuto ha proposto

di respingere la petizione e in via riconvenzionale ha chiesto di condannare

l'attrice a versargli fr. 7750.– “a titolo di canoni locativi arretrati

(acconto spese accessorie incluso) per i mesi da settembre 2017 a gennaio 2018

inclusi”, fr. 191.45 “a titolo di conguaglio delle spese accessorie per il

periodo dal 1° agosto 2016 al 31 agosto 2017” e fr. 1775.50 quale risarcimento

per la riparazione dei difetti “a lei imputabili” così come di liberare in suo

favore il deposito di garanzia di fr. 4200.– a parziale compensazione del suo

credito nei confronti dell'attrice. Con replica e risposta riconvenzionale

dell'8 marzo 2018 RE 1 ha ribadito le sue domande e ha concluso per la

reiezione della riconvenzione, ponendo in compensazione a eventuali pretese

riconvenzionali riconosciute al convenuto fr. 567.95 per

un lavandino, fr. 278.65 per una maniglia, fr. 167.40 per uno zerbino,

fr. 700.– per una porta, fr. 6000.– per il mancato uso della

lavanderia, fr. 2000.– per “l'inesistenza di una cantina-ripostiglio

prevista contrattualmente” e per “oggetti e vestiario” deteriorati portati in

discarica e almeno fr. 100 000.– per il “pregiudizio alla sua salute e capacità

lavorativa causatole dal trattamento persecutorio del convenuto”. Alle prime arringhe del 22

maggio 2018 le parti hanno ribadito le loro posizioni, il convenuto contestando le pretese poste in compensazione dall'attrice.

Entrambe hanno notificato prove. Esperita

l'istruttoria, le parti hanno rinunciato alle arringhe finali, limitandosi a

conclusioni scritte. Nei loro allegati del 9 giugno e

del 10 luglio 2020 esse hanno riaffermato le loro doman­de, il convenuto

quantifican­do inoltre in fr. 11 432.– l'indennità per ripetibili. In un

memoriale spontaneo del 16 luglio 2020 l'attrice ha contestato l'indennità per

ripetibili chiedendo di estromettere dagli atti la nota d'onorario del

patrocinatore del convenuto. Il 21 luglio 2020 quest'ultimo ha avversato la

richiesta avversaria.

G. Statuen­do

con decisione del 28 agosto 2020 il Pretore ha respin­to la petizione e ha

accolto parzialmente la domanda riconvenzion­ale

nel senso che ha condannato l'attrice a versare

fr. 3300.– al con­venuto, il quale è stato autorizza­to

a tenere la garanzia di fr.

4200.–. Le spese processuali

di complessivi fr. 870.– sono state poste per fr. 670.– a carico dell'attrice e per fr. 200.– a carico del convenuto,

al quale l'attrice è stata tenuta a rifondere fr. 2500.–

per ripetibili parziali.

H. Contro

la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un re­clamo del

21 agosto (recte: settembre) 2020 in cui chiede l'annullamento del

giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di accogliere parzialmente la sua

petizione obbligando CO 1 a versarle fr. 3700.– oltre interes­si al 5% su fr.

4200.– dal 1° febbraio 2016 su fr. 1800.– e dal 9 agosto 2016 su fr. 2400.– e

di respingere l'azione riconvenzionale. Nelle

sue osservazioni del 28 ottobre 2020 CO 1 conclude per la reiezione del reclamo.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni emanate

nella procedura semplificata sono impugna­bili, trattandosi di controversie

patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con reclamo

entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In concreto, il

Pretore ha fissato il valore litigioso in fr. 9716.95, donde

la competenza di questa Camera. Quanto alla

tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è pervenuta al

patrocinatore dell'attrice il 31 agosto 2021. Introdotto il 21 settembre 2020, il

reclamo in esame è pertanto tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena

l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la

violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato

(DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti,

l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli

soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in

tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e

circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne

di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)

nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare

l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata

contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo

l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente

insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi

di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in

contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III

146.

consid. 2 con rinvii).

3.

Nella decisione

impugnata, il Pretore, riassunte le divergenti posizioni delle parti e

constatato che il contratto di locazione prevedeva un posteggio scoperto “1 x la

clientela (privato solo occasio­nale)”, ha ritenuto che con quest'ultima

espressione il locatore si era obbligato a mettere a disposizione della conduttrice un posteg­gio per la clientela ma

utilizzabile la sera e i festivi a scopo privato, e un altro a uso privato

durante il giorno per il parcheggio di una S__________ ma non per un altro

veicolo più grande come quello acquistato in corso di locazione dalla controparte.

Per il primo giudice inoltre, il 29 maggio 2017 la conduttrice aveva rinunciato

al posteggio per la clientela “sicché è lei la

responsabile del difetto sul quale fonda il recesso senza preavviso”. Egli ha

così stabilito che i difetti

dell'ente locato fatti valere dall'attrice non giustificava­no una rescissione

senza preavviso del contratto, di modo che per non dover versare la pigione dall'agosto 2017

alla prima scadenza contrattuale del 1° febbraio 2019 la conduttrice avreb­be dovuto trovare un subentrante, ciò che però non ha ossequiato.

Quanto al locatore, il primo giudice ha accertato che egli aveva esposto un

cartello fuori dai locali per una rilocazione e aveva pubblicato annunci al più

tardi da ottobre 2017 di modo che non era rimasto inattivo per troppo tempo. Per

il Pretore, visto che il locatore rivendicava in via riconvenzionale la pigione

fino a gennaio 2018 pur avendo rilocato l'ente dal 1° luglio 2018, ha obbligato

la conduttrice a versargli la pigione da settembre 2017 a gennaio 2018 per

complessivi fr. 7000.–. Relativamente alle altre pretese del locatore, il

Pretore ha respinto quella di fr. 750.– per spese accessorie ma ha accolto

limitatamen­te a fr. 500.– quella volta al rimborso delle riparazioni dei danni costatati alla riconsegna dell'ente

locato. Per questi

motivi, egli ha obbligato l'attrice a versare al

convenuto fr. 7500.–, importo parzialmente compensabile con quello della

garanzia di fr. 4200.– “mai depositata dal convenuto” donde un saldo in favore del locatore di fr. 3300.–.

4.

RE 1, che non

contesta di essere tenuta a versare al convenuto fr. 500.– a titolo di

riparazione dei difetti dell'ente locato a lei imputabili, censura l'ammissione

della pretesa riconvenzionale del convenuto

di fr. 7000.– corrispondenti alla pigione da settembre 2017 a gennaio 2018,

ritenendo di non doverla corrispondere perché il contratto di locazione

è stato da lei validamente rescisso senza preavviso in virtù dell'art. 259b

lett. a CO. Ella rimprovera al primo giudice di avere ritenuto nulla la sua

disdetta con effetto immediato per avere considerato a torto che il 29 maggio

2017.

il suo precedente patrocinatore avrebbe rinunciato per suo conto al posteggio

per la clientela. A suo avviso, tale comunicazione non equivaleva a una

rinuncia al posteggio fisso per la clientela, giacché nell'indicare che avreb­be

occupato un solo posteggio non intendeva dire che avreb­be occupato unicamente

il posteggio occasionale per uso privato (usato assieme a un'altra persona) ma

quello fisso per la clientela. Inoltre, la reclamante soggiunge, si trattava

solamente di una proposta, mai accettata, per attenuare l'ostilità del

locatore. Rileva poi di avere dopo il 29 maggio 2017 “rinunciato ad usare il

solo posteggio occasionale, limitandosi a utilizzare normalmente quello che le

spettava di diritto e il cui uso era compreso, ovviamente, nel canone di

locazione” e che qualora avesse rinunciato anche al posteggio per la clientela

avrebbe chiesto una riduzione del canone di locazione. Per di più, nel mese di

agosto 2017 il locatore le ha poi impedito l'uso anche del posteggio per la

clientela, lasciandola senza alcun posteggio, ciò che le ha causato un “pregiudizio

notevole nella fruizione dell'appartamento e del negozio” che a suo avviso

rende legittima la sua rescissione dal contratto ai sensi dell'art. 259b

lett. a CO.

5.

In concreto,

il

Pretore ha sostanzialmente accertato, senza che la reclamante muova obiezioni,

che oggetto della locazione era un solo posteggio garantito per la clientela,

utilizzabile la sera e i festivi a scopo privato e che contrattualmente il

locatore si era assunto l'obbligo di mettere a disposizione un secondo

posteggio a uso privato per una S__________. Egli ha poi accertato che il 21

marzo 2017 il locatore ha revocato l'autorizzazione eccezionale a posteggiare la

S__________ durante il giorno poiché l'inquilina possedeva una vettura più

grande (doc. E). Il 5 aprile successivo la conduttrice ha contestato le

rimostranze del locatore chiedendo “Preso

atto della mancata volontà del locatore di ripristinare l'uso di mettere – nero

su bianco – a disposizione un posteggio privato (oltre a quello per la

clientela) scelto fra quelli attualmente in loco sul sedime [posteggio CO 1]”

(doc. G). dell'ente locato come pattuito (concessione posteggi sul sedime), il

19.

aprile 2017 l'inquilina ha rescisso il contratto, misura contestata dal

locatore il 24 aprile successivo (doc. I e L). Con messaggio di posta

elettronica del 29 maggio 2017 l'avv.

__________ C__________, precedente patrocinatore dell'attrice, ha comunicato al

legale del convenuto che “i clienti non posteggeranno più in loco, ma altrove,

per cui verrà occupato unicamente 1 posteggio” (doc. 3). Il 18 agosto 2017,

dopo che sotto il cartello “P Riservato ai clienti” nel piazzale della “Casa CO

1” è stato coperto il nominativo del negozio di estetista della conduttrice

(doc. H), quest'ultima ha rinnovato la “disdetta immediata” dal contratto per

gravi motivi con effetto il 31 agosto e preannunciato la consegna dell'ente il

29.

agosto (doc. M).

Ora, per tacere del fatto

che a ben vedere la reclamante nemmeno spiega come andasse intesa la

dichiarazione del 29 maggio 2017, dal tenore della stessa il destinatario poteva ragionevolmente ritenere che la

conduttrice avrebbe posteggiato il suo veicolo privato in uno degli stalli

usufruibili dalla clientela e che i suoi clienti avrebbero parcheggiato

altrove. Detto altrimenti, RE 1 aveva sostanzialmente proposto di modificare

l'attribuzione contrattuale del posteggio non più in favore della clientela ma

per sé privatamente. La reclamante parte dall'assunto che avesse diritto

a due posteggi, di cui uno per sé privatamen­te, allorquando quest'ultima

possibilità era “occasionale” nel senso che si trattava di un impegno del locatore

a concederle un posteggio per un determinato veicolo, alla stregua di una mera

autorizzazione. Cambiato veicolo e caduta l'autorizzazione, ella non aveva più

alcun diritto di posteggiare la sua vettura durante gli orari di apertura dei

negozi che si affacciano sul posteggio. Posto che non contesta che dopo di allora i suoi clienti hanno

continuato a posteggiare nel piazzale della “Casa CO 1”, contrariamente

a quanto dichiarato il 29 maggio 2027 all'atto pratico ella occupava per finire

due stalli, di cui uno in modo continuo per sé, senza averne in realtà diritto.

Il locatore, nel vietare ai clienti della conduttrice di occupare i posteggi ha

di fatto seguito le indicazioni di

quest'ultima. In circostanze siffatte, la conclusione del Pretore

secondo cui l'attrice aveva delle respon­sabilità per il difetto invocato a

sostegno della rescissione immediata dal contratto di locazione, ovvero la

mancata messa a disposizione di parcheggi per la clientela, non può ritenersi manifestamente

errata, ovvero insostenibile. Sulla base di tale accertamento, la conclusione

del Pretore di applicare l'art. 264 CO non può dirsi errata. Su questo punto il

reclamo vede la sua sorte segnata.

6.

La

reclamante lamenta inoltre il mancato riconoscimento degli interessi di mora al

5% da lei chiesti su fr. 1800.– dal 1° febbraio 2016 e su fr. 2400.– dal 9

agosto 2016. Fa valere che in violazione dell'art. 257e CO il locatore non

ha depositato su un conto bancario vincolato quanto da lei prestato a titolo di

garanzia ragione per cui il locatore deve risarcirle il danno causatole e rifonderle

il vantaggio illecitamente conseguito a suo

discapito. Soggiunge che “l'obbligo di corrispondere almeno un interesse

moratorio del 5% è il minimo che il conduttore può pretendere con riferimento

all'art. 104 CO e all'esigibilità della prestazione in quanto tale”. Il

Pretore non ha affrontato la questione.

a) Ora,

sulla base delle motivazioni da lei addotte,

la conduttrice non ha diritto a interessi di mora virtù dell'art. 104

cpv. 1 CO, che sono dovuti sull'importo della garanzia prestata dal conduttore

soltanto se il locatore si trova in mora, ciò

che presuppone che l'obbligazione di restituire la garanzia sia

esigibile, ossia che il contratto di locazione sia terminato, che il ritardo

nell'esecuzione sia ingiustificato e che vi sia stata un'interpellazione. La

conduttrice tutt'al più ha diritto agli interessi bancari che sarebbero

maturati sull'importo prestato a titolo di garanzia. In effetti, secondo l'art. 257e cpv. 1 CO se il conduttore di locali

d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il

locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di

deposito intestato al conduttore. L'art. 6 cpv. 1 della legge di

applicazio­ne delle norme federali in materia di locazione di locali

d’abitazione e commerciali e di affitto del 24 giugno 2010 (RL 222.100) precisa che il locatore che

riceve, a seguito del contratto di

locazione, denaro contante a titolo di garanzia, deve depositarlo entro

10.

giorni su un libretto di risparmio o di deposito intestato al conduttore presso una banca avente sede o agenzia

nel Canton Ticino. Il locatore che omette di effettuare un tale

deposito, oltre a essere suscettibile di incorrere in sanzioni previste dal Codice

penale (art. 138 CP) o dalle diposizioni penali cantonali (art. 11 della legge

cantonale; cfr. Marchand in:

Bohnet/Carron/ Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme

– Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 23 ad art. 257e CO), è

tenuto a pagare al conduttore a titolo di risarcimento danni la somma corrispon­dente

agli interessi che sarebbero maturati sulla garanzia in denaro secondo il tasso

usuale in vigore nel cantone dove si trova l'ente locato (Marchand, op. cit, n. 24 ad art. 257e CO).

b) In

concreto, è indubbio che il locatore non ha depositato la garanzia prestata

dalla locatrice su un conto bancario vincolato tant'è che egli non contesta di

avere ricevuto una multa di fr. 200.–. Il problema è che tutto si ignora

del tasso usuale in vigore nel Cantone Ticino nel 2016, al momento della

consegna della garanzia. Né questo può dirsi notorio. In mancan­za di dati che

incombeva all'attrice addurre, la sua pretesa non può essere accolta. Ne segue

che anche al riguar­do il reclamo è destinato all'insuccesso.

7.

Le spese processuali

seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Quanto alle ripetibili, CO 1 rivendica

un'indennità

di complessivi fr. 1000.–. Ora, l'indennità per ripetibili in cause dal valore litigioso di fr. 9716.95 prevista dall'art. 11 cpv.

1.

del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e

di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (RL

178.310) è compresa tra il 15 e il 25% del valore medesimo. In sede di reclamo,

le ripetibili sono comprese tra il 30 e il 60% di quelle calcolate per la prima

sede (art. 11 cpv. 2 del

citato regolamento). In concreto, dandosi un'indennità per ripetibili in prima

sede di fr. 3904.30 l'importo rivendicato si giustifica già in base all'aliquota

minima 30% prevista dall'art. 11 cpv. 2 lett. b del noto regolamento, ciò che

si giustifica anche retribuendo circa tre ore di lavoro a fr. 280.– oltre spese

e IVA.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr.

200.– sono poste a carico della reclamante che rifonderà alla controparte fr. 1000.–

per ripetibili.

3. Notificazione a:

–

avv. ;

–

avv. .

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.