Contratto di mediazione immobiliare: prova dell'esistenza del contratto

Incarto n.

16.2020.5

Lugano

29 gennaio 2021/rg

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 31 gennaio 2020 presentato dalla

RE 1

(patrocinata

dall'avv. PA 1 )

contro

la decisione emessa il 19 dicembre 2019

dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, nella causa SE.2019.150 (mediazio­ne immobiliare) promossa con petizione

del 25 aprile 2019 da

CO

1

(patrocinato

dall'avv. PA 2 ),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Con rogito n. __________

del 27 maggio 2013 del notaio C__________ __________, L__________ __________ ha

concesso alla società RE 1, di cui A__________ __________ era amministratore

unico, un diritto di compera, cedibile e pro­rogabile, sulla particella n. 131 RFD di __________ (edificio di

161 m² e superficie non edificata di 521 m²), a un prezzo di fr. 150

000.– con scadenza al 31 maggio 2014. La durata di tale diritto è poi stata

prorogata fino al 31 marzo 2015.

Il 29 luglio 2014 la RE 1 ha ceduto il

diritto di compera a G__________ e M__________ __________ al prezzo di fr. 120

000.–. Il 13 aprile 2015 il proprietario della particella n. 131 ha

frazionato il fondo ricavando la particella n. 788 (superficie non

edificata di 245 m²) che è stata acquistata il 21 aprile 2015 da G__________

e M__________ __________ mediante esercizio di un diritto di compera.

B. Il 22 dicembre 2017 CO

1 si è rivolto alla RE 1 per ottenere il pagamento di fr. 7200.–, pari al

3% del prezzo di vendita di fr. 240 000.– della particella n. 788 quale mercede

per la mediazione da lui effettuata. La RE 1 ha negato l'esistenza di

un qualsivoglia incarico così come l'esercizio di un'attività di mediazione da

parte del mittente. Il 12 marzo 2018 CO 1 ha fatto notificare alla RE 1 il

precetto esecutivo n. __________ dell'Ufficio di esecuzio­ne di Lugano per

l'incasso di fr. 7200.– oltre interessi al 5% dall'8 gennaio 2018

indicando quale titolo di credito “Commissione compra-vendita mappale

no. 32 RFD __________ (successivamen­te divenuto mapp. no. 788 RFD __________)”,

al quale l'escussa ha interposto opposizione.

C. Il 20 novembre 2018 CO 1 si è rivolto al Segretario assessore della

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, per un tentativo di conciliazione

nei confronti della RE 1 inteso a ottenere il pagamento di fr. 7200.– oltre interessi

al 5% dall'8 gennaio 2018 a titolo di

commissione maturata per la compravendita della particella n. 788 RFD di __________

così come il rigetto in via

definitiva dell'opposizione interposta al menzionato precetto esecutivo. All'udienza

di conciliazione del 25 gennaio 2019 il

Segretario assessore, preso atto della mancata comparizione della convenuta, ha

rilasciato all'istante l'autorizzazione ad agire. Le spese processuali di

fr. 250.– sono state poste a carico dell'istante (inc. CM.2018.742).

D. Con

petizione del 25 aprile 2019 CO 1 ha convenuto la RE 1 davanti

al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere quanto postulato in

sede conciliativa. Nelle sue osservazioni del 31 maggio 2019 la RE

1 ha proposto di respingere la

petizione e ha chiesto, in via riconvenzionale, di accertare l'inesistenza

del debito oggetto dell'esecuzione n. __________ dell'Ufficio di

esecuzione di Lugano, così come di annullarla e di ordinarne la

cancellazione. All'udien­za del 27 agosto 2019, indetta per le prime arringhe,

l'attore ha replicato aumentando la sua pretesa a fr. 8100.– pari al 3% del

prezzo di vendita di fr. 270 000.– e ha concluso per il rigetto della

domanda riconvenzionale. In duplica la convenuta ha confermato le sue domande.

Entrambe le parti hanno notificato prove. In coda all'udienza il

Pretore ha ammesso l'audizione di G__________ __________ e il richiamo dell'incarto relativo

alla procedura di conciliazione, rinviando la decisione sull'assunzione di

ulteriori prove. Il 16 ottobre 2020, al termine dell'audizione testimoniale, il

Pretore ha respinto le altre prove (deposizioni dell'attore e di A__________ __________)

e ha chiuso l'istruttoria. Le parti hanno rinunciato alle arringhe finali,

limitandosi a conclusioni scritte del 27 novembre e 28 novembre 2019 in cui esse

hanno mantenuto le rispettive domande.

E. Statuendo

con decisione del 19 dicembre 2019 il Pretore ha accolto la petizione condannando

la convenuta a versare all'attore fr. 8100.– oltre interessi al 5% dall'8 gennaio

2018 e rigettando in via definitiva l'opposizione interposta al predetto precetto

esecutivo. Le spese processuali, con una tassa di giustizia di fr. 850.–, così

come quelle della procedura di conciliazione di fr. 250.–, sono state

poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere all'attore fr. 1650.– per

ripetibili.

F. Contro

la decisione appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 31

gennaio 2020 per ottenere, previo conferimento dell'effetto sospensivo, la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione

o, in via subordinata, il rinvio degli atti al primo

giudice per una nuova decisione previa audizione di A__________ __________ o in

via ancor più subordinata, di accogliere la petizione limitatamente all'importo

di fr. 2400.– (2% di fr. 120 000.–). Nelle sue osservazioni del 12 marzo 2020 CO 1 propone

di respingere il reclamo. Con decreto del 13

marzo 2020 il presidente di questa Camera ha negato al reclamo l'effetto

sospensivo.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le

decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugna­bili, trattandosi

di controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–,

a questa Camera con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321

cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta al

patrocinatore della convenuta il 27 dicembre 2019 (cfr. tracciamento degli invii, numero dell'invio

98.41.902926.00610103

agli atti). Sospeso dalle ferie giudiziarie, il termine

per l'impugnazione è iniziato a decorre il 3 gennaio 2020 (art. 145 cpv. 1 lett. c CPC) e sarebbe scaduto sabato 1° febbraio 2020, salvo prorogarsi

al lunedì successivo (art. 142 cpv. 3 CPC). Introdotto il 31

gennaio 2020 il reclamo in esame, è pertanto tempestivo.

2.

Secondo

l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del

diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III

367.

consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di

reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se sono

stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in

particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,

accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di

“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento

delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare

semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma

occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione

delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la

situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico

chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di

giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).

3.

Nella decisione

impugnata il Pretore, rammentate le disposizioni applicabili al contratto di

mediazione, ha accertato anzitutto sulla scorta delle risultanze istruttorie che G__________ __________ aveva comperato

da A__________ __________ “titolare di un'immobiliare in via __________ a di __________”

la particella n. 788 RFD di __________ al prezzo di fr. 270 000.–. Egli ha

poi accertato che il compratore si era precedentemente rivolto all'attore chiedendogli

di segnalargli un terreno o una casa da acquistare, che l'attore, dopo avergli mostra-

to un terreno a __________, lo ha presentato ad A__________ __________, che il

compratore ha versato all'immobiliare di cui quest'ultimo era amministratore

unico fr. 30 000.– “per la riservazione” e che quando “le carte del notaio

erano a posto” ha acquistato il terreno unitamente alla moglie. Per il primo

giudice, “nulla modifica a

questa ricostruzione dei fatti” la circostanza che G__________ __________

sia divenuto proprietario del terreno a seguito di esercizio (nel 2015) di un

diritto di compera cedutogli dalla convenuta nel 2014 anziché sulla base di un

“atto di compravendita” – come argomenta la convenuta nelle sue conclusioni –

per evocare una pretesa inattendibilità del teste. A suo parere, la testimonianza

di G__________ __________ è stata “perfettamente

chiara, lineare e senza contraddizioni: quanto rilevante ai fini del giudizio è

chiaramente emer­so, a prescindere dalla terminologia utilizzata, quest'ultima di competenza degli avvocati e notai citati nella

deposizione. Controparte contrattuale all'atto notarile

doc. 3 [rogito di cessione di diritto di compravendita del 29 luglio 2014] erano

il teste, la di lui moglie e __________ nella sua veste di amministratore unico

della convenuta”. Il primo

giudice ha poi ritenuto che senza

l'intervento dell'attore, G__________ __________ non avrebbe acquistato il fondo di __________

e che pertanto l'attore ha dimostrato il nesso causale tra

l'attività di mediazione (per indicazione) da lui svolta e l'acquisto del fondo

da parte degli acquirenti. Ciò posto, egli ha stabilito che l'attore ha diritto alla mercede pattuita poiché “discussa espressamente con la convenuta in occasione dell'incontro tra Cipullo, l'attore e il teste

negli uffici della convenuta”, di fr. 8100.– pari

al 3% del prezzo di vendita di fr. 270 000.–.

4.

Per la reclamante, il Pretore avrebbe dovuto respingere la

petizione già solo per il motivo che l'attore dopo avere inizialmente fornito

una versione dei fatti, l'ha modificata nella replica. Ciò, a suo avviso non è

proceduralmente ammissibile. L'opinione non può essere seguita. Ordinato un

secondo scambio di allegati scritti (art. 225 CPC), con la replica (e poi con

la duplica), le parti, oltre a poter addurre senza alcuna limitazione nuovi

fatti o nuove prove, possono anche completare e correggere le allegazioni

contenute nel loro primo allegato (Tappy

in: Commentaire Romand, Code de procédure civile, 2ª edizione, n. 11 ad art. 225).

Su questo punto il reclamo è pertanto infondato.

5.

La reclamante chiede, ad ogni modo, di

respingere la petizione perché, diversamente da quanto stabilito dal Pretore, l'attore non

ha provato l'esistenza di un

contratto di mediazione, in particolare che le parti si siano accordate su di

un'eventuale mercede e sul tipo d'attività che avrebbe dovuto essere da lui

svolta. A suo parere, l'attività svolta dall'attore, che non è un mediatore

professionista iscritto nell'albo dei fiduciari immobiliari, potrebbe tutt'al

più essere considerata alla stregua di un'offerta o da lei in buona fede

ritenuta tale sicché un contratto nemmeno è sorto per atti concludenti. Per

la reclamante, inoltre, la valutazione delle prove operata dal primo

giudice è manifestamente errata e la sua decisione è arbitraria, poiché basata

esclusivamente sulle dichiarazioni dell'attore e sulla testimonianza di G__________

__________, la quale non è attendibile presentando molte incongruenze.

a) I

requisiti per accertare la conclusione di un contratto di mediazione in virtù

degli art. 412 segg. CO sono già stati illustrati dal Pretore. Al riguardo

basti ricordare che per l'art. 412 cpv. 1 CO, con il contratto di

mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per

concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto

contro pagamento di una mercede. Gli elementi essenziali del contratto di

mediazione sono il principio della sua onerosità e la

descrizione dell'attività che il mediatore deve fornire (sentenza del Tribunale

federale 4A_545/2018 del 23 settem­bre 2019 consid. 4.2.1 con rinvio

a DTF 139 III 217 consid. 2.3).

b) Sapere

se le parti hanno raggiunto un accordo e hanno quindi stipulato un contratto è

una questione di interpretazione delle loro volontà, la quale può essere

manifestata espressamente o tacitamente (art. 1 cpv. 2 CO; DTF 128 III 422

consid. 2.2). Affinché un contratto sia considerato concluso, le parti devono

aver avuto la volontà di esservi vincolate. Confrontato con un litigio

sull'esistenza di un contratto, il giudice deve in primo luogo ricercare la

vera e concorde volontà dei contraenti (interpretazione soggettiva; art. 18

cpv. 1 CO), eventualmente, in modo empirico, sulla base di indizi (DTF 144 III

98.

consid. 5.2.2). Al proposito, costituiscono indizi in tal senso non solo il

contenuto delle dichiarazioni di volontà – scritte o orali – ma anche il

contesto generale, cioè tutte le circostanze che permettono di scoprire la

reale volontà delle parti, siano esse dichiarazioni fatte prima della

conclusione del contratto o fatti successivi ad esso, in particolare il

comportamento successivo delle parti che stabilisce ciò che le parti contraenti

stesse hanno compreso all'epoca. L'interpretazione soggettiva è questione di

fatto.

Ove

non esistono degli accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà

delle parti o se il giudice constata che una parte non ha compreso la volontà

dell'altra, la loro (presunta) volontà viene accertata interpretando le loro

dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento (interpretazione

oggettiva), ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva

ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella

situazione concreta. L'interpretazione oggettiva è questione di diritto (DTF

144.

III 98 consid. 5.2.2 e 5.2.3). Anche la scelta tra i metodi

d'interpretazione soggettivo e oggettivo attiene al diritto. La decisione

spetta al giudice e dipende dall'esito dell'istruttoria. L'art. 18 cpv. 1

CO gli impone di dare la precedenza al metodo soggettivo, a condizione che

vi siano elementi sufficienti per farlo (CCR sentenza inc. 16.2019.68 del 1°

dicembre 2020 consid. 6b).

c) Nel

caso in esame, per CO 1 “già prima di qualunque contatto diretto tra la

convenuta e G__________ __________, l'attore aveva pattuito verbalmente con A__________

__________ [allora amministratore unico della RE 1] il riconoscimento di una

commissione pari al 3% del prezzo di compravendita proprio in favore

dell'attore nel caso la compravendita si fosse perfezionata” (petizione pag. 3

ad 2). Confrontato all'obiezione della convenuta di nemmeno conoscerlo,

l'attore, in replica, ha precisato che “dopo avere visto su internet l'annuncio

della RE 1 che era in vendita il mapp. 788 RFD di __________, ha contattato

telefonicamente A__________ C__________, indicandogli che aveva una persona

interessata all'acquisto, e già discutendo i dettagli della commissione in

oggetto” (replica pag. 2 ad 2).

G__________

__________, acquirente con la moglie della particella n. 788, ha dichiarato di

avere chiesto all'attore “se c'era un terreno in vendita o una casa da

ristrutturare e lui mi ha segnalato un terreno che mi ha detto che avrebbe

potuto portarmi a farmelo vedere (…). Una sera ci siamo incontrati e mi ha

portato a C__________ per farmi vedere il terreno e da lì ho dato la conferma,

dopo averci pensato due giorni e averne discusso con mia moglie, che ci

interessava. Da lì una sera siamo andati all'immobiliare di Via __________.

Presso l'immobiliare eravamo presenti io, CO 1 e A__________ in un ufficio al

piano terra. Prima di quell'incontro non conoscevo A__________ __________. Io

ricordo che ho detto che non stava a me versare un'eventuale commissione ma che

avrebbero dovuto mettersi d'accordo loro due direttamente. (…). Per quanto ne

so chi vende deve versare una commissione. Ricordo che avevamo discusso una

percentuale ma non so più se era del 3% o del 5%. Questo non lo ricordo.” (deposizione

del 16 ottobre 2019, verbali pag. 1 e 2).

d) Ora,

se dalla deposizione testé evocata si può oggettivamente dedurre che nel

presentare alla convenuta il futuro compratore

l'attore abbia esercitato un'attività di mediazione di indicazione o di mediazione

intermedia (“Zuführungs-mäkler”), ciò ancora non significa che le parti avessero

raggiunto un accordo sul principio dell'onerosità della remunerazione, come

pretende l'attore. Intanto questi non ha fornito alcuna prova sull'esistenza tra

le parti di un precedente accordo verbale. Per ammissione dell'attore, egli

stesso, una volta conosciute le intenzioni di G__________ __________ di

acquistare il fondo posto in vendita, si è rivolto alla convenuta per offrirle

il nominativo del compratore. Non è tuttavia dato di sapere come la convenuta

abbia percepito l'offerta dell'attore di agire per lei come mediatore contro

una remunerazione. Che poi la convenuta fosse cosciente del fatto che l'attore

agisse per lei non può dirsi, ove appena si pensi che, come si è visto, G__________ __________ si è sentito di precisare che non

spettava a lui versare un'eventuale commissione.

Tale considerazione appariva del tutto superflua qualora la questione su chi

dovesse versare una mercede fosse stata discussa e risolta tra le parti in

causa. Per di più il fatto che lo stesso teste si sia espresso in prima persona plurale (“avevamo discusso una

percentuale ma non so più se era del 3% o del 5%”) non permette di ritenere che

tra le parti in causa ci fosse un accordo su una remunerazione dei servizi

offerti dall'attore. Infine il fatto che un mediatore dopo avere presentato il

futuro acquirente si disinteressi per oltre due anni dell'esito

dell'intermediazione salvo venirne a conoscenza per “puro caso” non corrisponde

al corso ordinario delle cose. Sull'accordo per una remunerazione sussistono in

definitiva troppe incertezze.

e) Visto

quanto precede, dall'insieme delle circostanze, nulla induce a ritenere che le

parti abbiano concluso un contratto di mediazione in forma orale né che questo

sia sorto per atti concludenti. La conclusione del Pretore secondo cui l'attore

aveva dimostrato che la convenuta si era impegnata a versargli una mercede per

l'attività svolta appare arbitraria, ovvero manifestamente insostenibile. Ne segue che la sentenza impugnata, frutto

di un accertamento manifestamente errato dei fatti (art. 320 lett. b CPC), deve

essere annullata e il reclamo va accolto. Soccorrendo le premesse dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, questa Camera può

statuire essa medesima sulla lite. La decisione impugnata deve quindi essere

riformata nel senso che la petizione deve essere respinta.

6.

Le spese giudiziarie di entrambe le sedi seguono la

soccombenza dell'attore (art. 106 cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I. Il reclamo è accolto è

la decisione impugnata è così riformata:

1. La petizione è respinta.

2. Le spese

processuali con una tassa di giustizia di fr. 850.–, da anticipare come di

rito, così come le spese relative alla procedura di conciliazione CM.2018.742

di fr. 250.–, sono poste a carico dell'attore, il quale rifonderà alla convenuta fr. 1650.– per ripetibili.

II. Le spese processuali del

reclamo di fr. 950.– sono poste a carico di CO 1 che rifonderà alla controparte

fr. 1000.– per ripetibili.

3. Notificazione a:

–

avv. ;

–

avv. .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.