Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: contratto di locazione - disdetta per mora - espulsione del conduttore - eccezione di compensazione

Incarto n.

16.2020.53

16.2021.3

Lugano

17 marzo 2021/rg

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 23 dicembre 2020 presentato da

RE

1

(patrocinato dall'avv. PA 1 )

contro

la decisione emessa il 10 dicembre 2020

dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa SO.2020.734 (tutela giurisdizionale nei

casi manifesti: espulsione del conduttore) da lui promossa con istanza del 1° settembre 2020

nei confronti di

CO

1

(patrocinata dall'avv. PA 2 )

e sulla richiesta di

gratuito patrocinio formulata il 26 gennaio 2021 da CO 1 nelle osservazioni al

reclamo (inc. 16.2021.3),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 24 febbraio 2009

A__________ __________, in qualità di locatore, e CO 1, come conduttrice, hanno

stipulato un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento a __________ per una pigione di fr. 1100.– e un acconto per le spese

accessorie di fr. 150.–. A__________ __________ è deceduto il 21 settembre

2013 e nel rapporto di locazione è subentrato il figlio RE 1.

B. In esito a una

procedura avviata da CO 1 il 7 giugno 2016, con decisione del 19 ottobre 2016

il Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud ha, tra l'altro, condannato RE

1 a sistemare l'impianto di riscaldamento dell'appartamen­to, provvedendo alle

dovute regolazioni, così come a ogni altro intervento necessario a garantire

una temperatura costante minima di 20° nella zona giorno e 18° nella zona

notte, concedendo nel contempo alla conduttrice una riduzione della pigione del

10%, ovvero fr. 110.– mensili, nei mesi da ottobre a marzo compresi, la prima

volta per il mese di marzo 2015 e fino a completa eliminazione del difetto (inc.

SE.2016.37). Statuendo l'8 febbraio 2019 questa Camera ha parzialmente accolto

il reclamo del 16 novembre 2016 presen­tato dal locatore nel senso di far

decorrere la riduzione della pigione da marzo 2016 (inc. 16.2016.71).

C. Il

4

aprile 2019 CO 1 ha segnalato al proprietario la sussistenza del problema al

riscaldamento, chiedendogli di indicarle, entro il 30 aprile successivo, in

quale modo egli intendeva restituirle l'importo di fr. 2090.– corrispondente

alle sue spettanze in riduzione della pigione per gli anni 2016 - 2018 e per i primi

tre mesi del 2019 o se questo importo avrebbe dovuto essere da lei compensato

con le pigioni future. Il locatore non ha reagito sicché il 9 maggio 2019 la

conduttrice gli ha comunicato che avreb­be compensato tale importo con parte

delle pigioni dei mesi di giugno 2019 (per fr. 1000.–) e di luglio 2019 (per

fr. 1010.–) così come con una fattura relativa alla siliconatura della

vasca da bagno (per fr. 80.–).

D. Il 7 novembre 2019 CO

1 ha lamentato ulteriori difetti (al forno e al piano cottura) depositando la

pigione del mese di gennaio 2020. Nell'ambito della procedura da lei promossa davanti

al Pretore, le parti si sono accordate sulla sostituzione del for­no e sulla

riduzione della pigione con liberazione proporzionale in favore del locatore del

corrispettivo depositato (inc. SE.2020.13).

E. Il 30 gennaio 2020 la

conduttrice ha nuovamente informato il locatore che avreb­be compensato fr.

550.–, corrispondenti alla riduzione della pigione dovuta per i mesi da ottobre

2019 a febbraio 2020, con parte della pigione di febbraio 2020. L'11 febbraio

successivo il locatore ha intimato all'inquilina di versare entro cinque giorni

gli arretrati di complessivi fr. 2560.– (fr. 1000.– per giugno 2019, fr. 1010.–

per luglio 2019 e fr. 550.– per febbraio 2020) oltre alle spese di diffida di fr.

40.–. Il 17 febbraio 2020 CO 1 ha contesto la richiesta e il 28 febbraio

successivo ha avvisato il locatore che per il successivo mese di marzo avrebbe unicamente

versato fr. 990.–, compensando così la riduzione di pigione dovuta per quel

mese.

F. Nell'ambito di una

procedura promossa da CO 1 volta all' esecuzione della decisione pretorile del 19

ottobre 2016, all'udien­za del 4 maggio 2020 la conduttrice ha preso atto di un

rapporto della verifica del sistema di riscaldamento effettuato il 9 ottobre

2019 dalla M__________ Sagl secondo cui la temperatura rilevata all'interno

dell'appartamento, inferiore a 20 °C, era dovu­ta alla chiusura della valvola

d'entrata dell'acqua calda provenien­te dalla caldaia e alla sua opposizione a

una corretta apertura per evitare spese di riscaldamento eccessive, ha dato atto che “quanto previsto nelle sentenze può

essere adeguatamente rispettato”, riservandosi “tuttavia di rivalutare la

situazione al sopraggiungere della prossima stagione fredda, permettendo al

locatore di effettuare le verifiche compreso il controllo della corret­ta

apertura dei rubinetti garantendo che la conduttrice non possa modificare la

regolazione”. Il Pretore ha stralciato la causa dai ruoli “per transazione” (inc.

SO.2020.213).

G. Il 13 maggio 2020 RE

1 ha fissato a CO 1 un termine di 30 giorni per versare complessivi

fr. 3810.–, corrispondenti alle pigioni scoperte dei mesi di

giugno 2019 (fr. 1000.–), di luglio 2019 (fr. 1010.–), di gennaio 2020 (fr.

1100.–), di febbraio 2020 (fr. 550.–), di marzo 2020 (fr. 110.–) oltre alle

spese di diffida (fr. 40.–), con la comminatoria della disdetta anticipata

in applicazione dell'art. 257d CO in

caso di mancato pagamento. Il 2 giugno 2020 la conduttrice ha contestato

di essere in mora, avendo depositato la pigione del mese di gennaio 2020 e

compensato quelle restan­ti con le sue pretese in riduzione della pigione. L'8

luglio 2020 RE 1 ha notificato a CO 1 con modulo ufficiale la disdetta

straordinaria del contratto per il 31 agosto successivo. Il 10 agosto 2020 l'inquilina

ha contestato tale disdet­ta davanti all'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Chiasso. All'udienza del 29 settembre 2020 le parti non

hanno raggiunto un'intesa e l'autorità di conciliazione ha rilasciato

all'istante l'autorizzazione ad agire (inc. 60/20).

H. Nel frattempo, con

istanza del 1° settembre 2020, promossa nel­la procedura sommaria di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti, RE 1 si è rivolto al Pretore chiedendo

l'espulsione di CO 1 dall'ente locato. All'udienza del 5 ottobre 2020, indetta

per la discussione, la convenuta ha proposto – previo conferimento del gratuito

patrocinio – di dichiarare l'istanza irricevibile o quanto meno di respingerla.

Il Pretore ha fissato all'istante un termine di venti giorni per replicare per

iscritto precisando che analogo termine sarebbe stato fissato alla convenuta per

duplicare dopo di che avrebbe emanato la decisione. Nei loro memoriali dell'11 novembre

e del 4 dicembre 2020 le parti hanno riaffermato le loro posizioni. Statuendo con decisione del 10 dicembre 2020 il Pretore ha dichiarato

l'istanza irricevibile. Le spese processuali di fr. 400.– sono

state poste a carico dell'istante tenuto a rifondere alla convenuta fr. 800.–

per ripetibili. CO 1 è stata ammessa al beneficio del gratuito patrocinio.

I. Contro

la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 23

dicembre 2020 per ottenere l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma

nel senso di accogliere la sua istanza. Nelle sue osservazioni del 26 gennaio

2021 CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo instan­do per il beneficio

del gratuito patrocinio.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni in

materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di procedura sommaria, sono

impugna­bili entro il termine di 10 giorni dalla notificazione con recla­mo se

il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000.– (art. 319 lett. a CPC e

art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore ha quantificato il valore litigioso

in fr. 7500.– donde la competenza di questa Came­ra (art. 48 lett. d n. 1 LOG).

Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è

pervenuta al patrocinatore dell'istante il 14 dicembre 2020 (cfr. traccia degli

invii postali n. __________ agli atti). Depositato

il 23 dicembre 2020 (cfr. timbro postale sulla busta d'invio) il reclamo

in esame è tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena

l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la

violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato

(DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti,

l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli

soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in

tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e

circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne

di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)

nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare

l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata

contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo

l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente

insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi

di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione

urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2

con rinvii).

3.

Nella decisione

impugnata il Pretore, dopo avere respinto l'audizione di un testimone offerta dalla

convenuta, ha accertato che non essendo più contestato il deposito della pigione

del mese di gennaio 2020, litigiosa rimaneva la questione di sapere se la

conduttrice potesse compensare le restanti pigioni scoperte indicate nella

diffida, così come un residuo dei corrispettivi di febbraio e marzo 2020, per

complessivi fr. 2670.–. A suo avviso, la sentenza dell'8 febbraio 2019 della

Camera civile dei reclami accordava alla conduttrice una riduzione della

pigione sicché tale decisione rappresentava di principio un valido titolo su

cui la convenuta poteva fondare la propria pretesa compensatoria. Il primo

giudice, accertato che dagli atti risultavano “riscontri discordanti in merito

alla difettosità del riscaldamento”, ha ritenuto che i rapporti prodotti dal

locatore erano smentiti da quello più recente, prodotto dalla conduttrice (doc.

14), dal quale risulta un “effettivo problema al sistema di riscaldamento, non

ancora risolto”. Ne ha dedotto che la fattispecie necessitava di approfondimenti

istruttori “che tuttavia non sono compatibili con la presente procedura e che

come tali rendono non manifesto il caso a giudizio”. A suo parere, nemmeno la

transazione del 4 maggio 2020 era determinante giacché dalla stessa non risultava

“in alcun modo un'esplicita rinuncia della conduttrice alla riduzione della

pigione a suo tempo accordatale”. In siffatte circostanze, egli ha concluso, “il

caso in esame non appare manifesto, nella misura in cui l'eccezione di

compensazione sollevata dalla convenuta non può dirsi già di primo acchito

pretestuosa o infondata”. Ciò posto, il primo giudice ha dichiarato irricevibile

l'istanza.

4.

Il reclamante lamenta innanzitutto una violazione del

suo diritto di essere sentito poiché gli è stata negata la possibilità di

esprimer­si sulla “relazione tecnica” dell'11 novembre 2020 della M__________

SA (doc. 14) prodotta dalla convenuta con la duplica. Egli contesta inoltre che

sulla base di tale documento il Pretore potes­se ritenere l'esistenza di “riscontri

discordanti in merito alla difettosità del riscaldamento” e che i rapporti da

lui prodotti “appaio­no smentiti da quello più recente, prodotto dalla

conduttrice (doc. 14) dal quale emergerebbe un effettivo problema”. A suo parere,

se il Pretore gli avesse permesso di esprimersi sul menzionato rapporto egli avrebbe

potuto “presentare le proprie contro-deduzioni circa la valenza probatoria di

quel documento per rapporto al verbale di udienza del 4 maggio 2020 nel quale

la conduttrice ammette di accettare le conclusioni del rapporto di ispezione della

M__________ Sagl, secondo cui la temperatura all'interno dell'appartamento

della convenuta era sì inferiore a 20° gradi, ma la ragione era da ricondurre

al fatto che l'inquilina stessa aveva chiuso la valvola principale e le valvole

dei circuiti delle serpentine nei singoli locali per risparmiare sulle spese di

riscaldamento”.

a) Il diritto di essere sentito delle parti, sancito dagli

art. 29 cpv. 2 Cost. e 53 CPC, comprende tra l'altro il diritto di

prendere conoscen­za di tutte le argomentazioni o prove sottoposte al tribunale

e di determinarsi su di esse (cosiddetto diritto di repli­ca incondizionato), a

prescindere dal fatto che contengano o no elemen­ti di fatto o diritto nuovi e

siano atte a influen­zare il giudizio. Ogni allegazione o prova prodotta va portata a conoscen­za delle stesse,

affinché possano decidere se usufruire o no della possibilità di prendere

posizione (DTF 146 III 104 consid. 3.4.1 con riferimenti). Il diritto di

prendere conoscen­za di tutte le argomentazioni o prove sottoposte all'autorità

e di determinarsi su di esse è dato anche quando un atto è notificato solo per

conoscenza, senza che sia nel contem­po assegnato un termine per prendervi

posizione (DTF 144 III 118 consid. 2.1). Ci si deve infatti aspettare che la

parte che intende esprimersi lo faccia, o chieda perlomeno che le sia assegnato

un termine per farlo, senza indugi, altrimenti si ritie­ne che vi abbia

rinunciato (DTF 138 I 486 consid. 2.2; sentenza del Tribunale federale

5A_688/2019 del 6 novembre 2019 consid. 5.2). Quale

periodo di attesa sia sufficiente dipende dal singolo caso (sentenza del

Tribunale federale 5A_242/2020 del 30

giugno 2020 consid. 3.2.1). Nondimeno una rinuncia non può

essere presunta prima che siano trascorsi almeno dieci giorni dalla notificazio­ne

(sentenza del Tribunale federale 2C_5/2020 del 7 febbraio 2020 consid. 2.3 con

rinvii). L'autorità che statuisce senza attendere un lasso di tempo sufficiente

dalla notifica dell'ultimo atto processuale viola il diritto di essere

senti­to della parte (DTF 146 III 105 consid. 3.5.1; analogamente: CCR,

sentenza inc. 16.2019.52 del 6 mar­zo 2020 consid. 4).

b) Considerata

la natura essenzialmente formale del diritto di essere

sentito, una sua violazione implica in linea di principio l'annullamento della

decisione impugnata, a prescindere dal­le possibilità di successo nel merito

(DTF 142 II 226 consid. 2.8.1 con riferimenti). Il diritto di essere sentito

non è però un diritto fine a sé stesso, costituisce un modo di evitare che una

procedura giudiziaria sfoci in un giudizio viziato a causa della violazione del

diritto delle parti di partecipare al procedimento. Se non è dato di comprendere

quale influenza la violazione di questo diritto possa avere esercitato sul

procedimento, non occorre annullare la decisione impugnata (DTF 143 IV 386

consid. 1.4.1; 142 II 226 consid. 2.8.1; sentenza del Tribunale federale 4A_241/2020 del 9 settembre 2020 consid. 3.6). Spetta alla parte ricorrente che si duole

di non essere stata associata a un atto procedurale indicare quali mezzi

avrebbe fatto valere dinanzi all'istanza precedente se il suo diritto di essere

sentito fosse stato rispettato e spiegarne la pertinenza. In

mancanza di questa dimostrazione, in effetti, un rinvio della causa

all'autorità precedente per questa sola violazione sarebbe una vana

formalità e causerebbe un'inutile protrazione della procedura (DTF 143 IV 386 consid.

1.4.1; sentenza del Tribunale federale 5D_74/2019 del 29 maggio 2019 consid.

4.2).

c) In

concreto il Pretore, ricevuta il 7 dicembre 2020 la duplica alla quale la convenuta

aveva allegato la relazione tecnica della

M__________ SA (doc. 14), l'ha notificata all'istante il giorno stesso e ha emesso la

sua decisione il 10 dicembre successivo.

Così agendo, è evidente che l'istante

non ha praticamente potuto disporre di alcun lasso di tem­po per

determinarsi su tale nuovo documento. Certo, all'udienza del 5 ottobre 2020 il

primo giudice aveva annunciato la volontà di emanare la decisione “ricevuta la

duplica” senza che le parti abbiano eccepito alcunché al riguar­do. Ciò

nondimeno, non si può ragionevolmente ritenere che ciò valesse anche nel caso

in cui, come poi successo, la convenuta adducesse nuovi fatti e presentasse

nuovi documenti di rilievo ai fini del giudizio. Proprio perché quell'allegato

conteneva novità pertinenti, il Pretore non poteva presumere che

l'istante avesse preventivamente rinunciato ad avvalersi del suo diritto

di esprimersi.

Si è quindi in presenza di una violazione del

diritto di essere sentito che comporterebbe l'annullamento del giudizio

impugnato. In concreto si può tuttavia prescindere da un annullamento del giudizio

impugnato giacché, come si vedrà in appresso, l'esito del reclamo non muterebbe

anche prescindendo dalla relazione della

M__________ SA.

5.

Il reclamante ribadisce che la riduzione del

canone di locazione del 10% concessa con decisione dell'8 febbraio 2019 da

questa Camera a CO 1 presupponeva una difettosità del riscaldamen­to ma siccome l'impianto non lo era, la conduttrice non

dispo­neva di alcun credito da compensare. Egli rimprovera al Pretore di

avere ritenuto che la mancanza di difetti del riscaldamento non sarebbe un

fatto immediatamente comprovabile e che la questio­ne della difettosità dell'impianto

necessiterebbe di ulteriori approfondimenti istruttori incompatibili con la

procedu­ra sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti. A suo avviso il primo giudice non sarebbe giunto a questa

conclusione se avesse tenuto conto del fatto che la convenuta, benché gravata

dall'onere di pro­vare l'esistenza del contestato difetto, si era limitata a

produr­re unicamente la relazione della M__________ SA (doc. 14), la quale può

tutt'al più considerarsi un indizio della presenza di problemi al riscaldamento

nel mese di novembre 2020 ma non costi­tuisce una prova della difettosità dell'impianto

per i mesi ogget­to delle pigioni scoperte.

Per

il reclamante, l'inesistenza di un difetto al riscaldamento è provata dalla

dichiarazione del 27 ottobre 2016 della E__________ SA secondo cui la caldaia

funzionava correttamente (doc. F), dal rilievo delle temperature

nell'appartamento locato effettuato l'11 novembre 2016 da S__________ __________i

secondo il quale alle ore 15.00 vi erano 22° in soggiorno, 23° in cucina, 23°

nella camera matrimoniale e 20° in bagno (doc. G) e dal rapporto allestito il 9

ottobre 2019 dalla M__________ Sagl secondo cui la temperatura inferiore a 20°

nell'appartamento è dovuta alla chiusura da parte della conduttrice della

valvola di entrata principale dell'acqua calda proveniente dalla caldaia (doc.

L). Egli rileva inoltre che CO 1, la quale nel 2017 e 2018 non si era lamentata

di una temperatura insufficiente nell'appartamento, ha segnalato i difetti al

riscaldamento soltanto dopo avere ricevuto la sentenza dell'8 febbraio 2019 di

questa Camera. Il reclamante rimprovera altresì al primo giudice di non avere tenuto

conto che all'udienza

del 4 maggio 2020 la conduttrice aveva ammesso “l'inesistenza del difetto

all'impian­to di riscaldamento per gli anni 2016, 2017, 2018 e per il periodo

da ottobre 2019 a marzo 2019” e che già solo per questa ammissione, “i fatti

circa l'inesistenza del difetto e, quindi, l'impossibilità di esercitare il

diritto di compensare sono pertanto immediatamente comprovabili”.

a) La

procedura sommaria dell'art. 257 CPC costituisce un'alternativa alla procedura

ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire

all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e

rapida (sentenza del Tribunale federale 5A_29/2020 del 6 maggio 2020 consid. 2

con riferimento a 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 4 in: SJ 2013 I 129).

Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono

incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione

giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni

per ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra

nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC). I fatti sono “immediatamente

comprovabili” nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a CPC se possono essere

accertati senza indugio e sen­za troppe spese. L'istante deve recare la prova

piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola mediante documenti (art.

254.

cpv. 1 CPC), una verosimiglianza non essendo sufficien­te. Se il convenuto

fa valere obiezioni o eccezioni motivate e concludenti che non possono essere

risolte subito e che possono far vacillare il convincimento del giudice, la

procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti va dichiarata

inammissibile (DTF 144 III 464 consid. 3.1; sentenza del Tribunale federale

4A_422/2020 del 2 novembre 2020 consid. 4; RtiD II-2013 pag. 894 n. 43c).

Tra

queste eccezioni vi è quella di compensazione, il debitore potendola invocare

anche se il credito è contestato (art. 120 cpv. 2 CO). È sufficiente che tale

eccezione sia suscettibile di minare la convinzione del giudice

riguardo al buon fondamento della domanda (sentenza del Tribunale federale

4A_142/2020 del 3 settembre 2020 consid. 3.1 in SJ 143/ 2021 pag. 92; cfr.

anche II CCA, sentenza inc. 12.2019.65 del 5 settembre 2019 consid. 8).

b) Una

situazione giuridica è “chiara” nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC

se, sulla base di dottrina e giurispruden­za invalse, la conseguenza giuridica

sia senz'altro ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un

risultato univo­co. Per contro, la situazione giuridica non suole essere chia­ra

se il convenuto solleva obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può

statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede una decisione

d'apprezzamento o di equità che tenga conto di tutte le circostanze del caso (DTF

144.

III 464 consid. 3.1; 141 III 25 consid. 3.2; sentenza del Tribunale

federale 5A_29/2020 del 6 maggio 2020 consid. 2). Comunque sia, il

convenuto non può limitarsi a muovere obiezioni o eccezioni che potrebbero

contraddire la liquidità della fattispecie o della situazione giuridica; deve

addurre mezzi di difesa motivati e concludenti.

c) Secondo l'art. 257d

CO quando, dopo la consegna della co­sa locata, il conduttore sia in mora al

pagamento del corrispettivo e delle spese accessorie scaduti, il locatore può

fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente

questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto; detto termine deve

essere di almeno trenta giorni per le locazioni di locali d'abitazione o

commerciali (cpv. 1). Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il

locatore può recedere dal contratto senza preavviso; le locazioni di locali

d'abitazione o commerciali possono essere disdette con un preavviso minino di

trenta giorni per la fine di un mese (cpv. 2). Il credito del conduttore, per

essere compensabile con quello del locatore, deve essere scaduto e esigibile

(art. 120 cpv. 1 CO) e la compensazione deve essere invocata prima della

scadenza del termine comminatorio dell'art. 257d cpv. 1 CO

(sentenza del Tribunale federale 4A_422/2020 del 2 novembre 2020 consid. 4.2).

d) Un'istanza di espulsione

di un conduttore secondo la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei

casi manifesti (art. 257 CPC) è ammissibile anche se il convenuto ha introdotto

un'azione in contestazione della disdetta. Il tal caso, il giudice dell'espulsione deve

esaminare, a titolo pregiudiziale, la validità della disdetta della locazione,

che non deve essere ineffica­ce, nulla o annullabile (sentenza del Tribunale

federale 4A_295/2017 del 25 aprile 2018 consid. 3.3.1). Solo se la disdetta è chiara

ai sensi dell'art. 257 CPC può non entrare nel merito dell'istanza (DTF 144 III

466.

consid. 3.3.1; sentenza del Tribunale federale 4A_422/2020 del 2 novembre

2020.

consid. 4.3; v. anche CCR, sentenza inc. 16.2019.6 del 21 marzo 2019

consid. 5d).

e) Nel

caso in esame, all'istanza di espulsione presentata da RE 1, CO 1 ha contestato

la validità della disdetta straordinaria facendo valere di non essere in mora

nel pagamento delle pigioni menzionate nella diffida sia perché quel­la del mese

di gennaio 2020 (fr. 1100.–) era stata da lei regolarmente depositata sia

perché aveva compensato le altre pigioni scoperte indicate nella diffida con la

sua pretesa di fr. 2750.– corrispondente alle sue spettanze in riduzione

della pigione per il periodo da marzo 2016 a marzo 2020 derivanti dalla

decisione pretorile del 19 ottobre 2016 parzialmente riformata l'8 febbraio 2019

da questa Camera. In circostanze siffatte, per confutare l'esistenza del

credito posto in compensazione dalla convenuta, l'istante doveva provare di

avere sistemato l'impianto di riscaldamento, ciò che gli imponeva la decisione

del 19 ottobre 2016, e quindi l'inesistenza di un difetto al riscaldamento dell'ente

locato nei periodi di “mancato” pagamento della pigione indicati nella diffida.

f) Se

non che, la dichiarazione del 27 ottobre 2016 della E__________ SA (doc. F) e il

rilievo dell'11 novembre 2016 effettuato da S__________ __________ (doc. G)

sono sì successivi alla sentenza pretorile del 19 ottobre 2016 ma erano stati

presentati a que­sta Camera nell'ambito del reclamo contro tale decisio­ne,

salvo dichiararli inammissibili poiché nuovi (sentenza dell'8 febbraio 2019

consid. 2). Tali documenti erano stati presentati nell'ottica di contestare la

difettosità del riscaldamen­to nella precedente procedura e nella presente

causa non possono servire a rimettere in discussione una sentenza passata in

giudicato. Essi non sostanziano pertanto una risoluzione dei problemi al

riscaldamento successiva alla senten­za del Pretore e di questa Camera.

Quanto

al rapporto di ispezione del 9 ottobre 2019 della M__________ Sagl (doc. L), non

si disconosce che l'insufficien­te temperatura misu­rata quel giorno nei locali

sia da ricondur­re al comporta­mento della conduttrice ma ciò non dimostra, né

è stato sostenuto, che il sistema di riscaldamento fosse stato oggetto di sistemazione

e che il difetto fosse sta­to risolto. Non consta per altro che il proprietario

abbia ingiunto alla conduttrice di posizionare regolarmente le valvole per

permettere una corretta misurazione della temperatura. Quanto alla transazione

del 4 maggio 2020, è

possibile che l'inquilina abbia ammesso che in quel momento il difetto fos­se

risolto, quantunque la formulazione dell'accordo, infelice, non permetta di

accertare la vera e concorde volontà delle parti né il senso che ognuna di loro

poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà

dell'altro nella situazione concreta. Resta il fatto che, come rilevato dal

Pretore, senza che il reclamante pretenda essere arbitrario, il tenore

dell'accordo non permette di stabilire se il siste­ma fosse correttamente

funzionante, ovvero se si fosse messo fine alla difettosità. In definitiva l'obiezione

della convenuta non può reputarsi sin d'ora manifestamente infondata o

destituita di qualsiasi pertinenza. Ne segue che la conclusione del primo giudice,

secondo cui la situazione di fatto non è liquida resiste, quanto meno nel

risultato, alla critica.

6.

Il

reclamo, che non ha evidenziato nessun manifesto errore nell'accertamento dei

fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice dev'essere

respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv.

1.

CPC). Il reclamante rifonderà alla controparte, che ha presentato

osservazioni per il tramite di un patrocinatore, un'equa indennità per

ripetibili. Ciò rende la richiesta di gratuito

patrocinio presentata da CO1 senza

oggetto (DTF 133 I 248 consid. 3 in fine), nulla lasciando a supporre difficoltà o

impossibilità d'incasso (DTF 109 Ia 11 consid. 5; 133 I 248 consid.

3; più recentemente: sentenza 5A_821/2019 del 14 luglio 2020 consid. 7; 5A_536/2019 del

13.

luglio 2020 consid. 4.2; v.

anche CCR, sentenza

inc. 16.2019.34 del 14 settembre 2020 consid. 11).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr.

250.– sono poste a carico del reclamante, che rifonderà alla controparte fr. 800.–

per ripetibili.

3. La richiesta di gratuito

patrocinio presentata da CO 1 è dichiarata senza oggetto.

4. Notificazione a:

–

avv. ;

–

avv. .

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Mendrisio Sud.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.