Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: contratto di locazione - disdetta per mora - espulsione del conduttore con pretesa per pigioni arretrate

Incarto n.

16.2020.54

Lugano

12 maggio 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 28 dicembre 2020 presentato da

RE

1

(patrocinato

dal MLaw PA 1 )

contro

la decisione emessa il 14 dicembre 2020

dal Pretore della giurisdizione di Locarno Città nella causa SO.2020.775 (tutela giurisdizionale nei

casi manifesti: espulsione del conduttore) promossa nei suoi confronti con

istanza del 9 settembre 2020 da

CO 1 e

CO 2

(patrocinati

dall'avv. PA 2 ),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 28 dicembre 2011 O__________ M__________, quale locatrice, e RE 1,

quale conduttore, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto

un locale adibito a uso commerciale (calzoleria) ubicato al pianterreno di uno

stabile a __________ per una pigione di fr. 600.– mensili. ll 20 agosto 2013 l'immobile in cui è posto l'ente locato

è stato acquistato da CO 1 e CO 2, in ragione di un mezzo ciascuno, subentrando

nel contratto di locazione. Il 10 giugno 2019 le parti hanno stipulato un nuovo

contratto avente lo stesso oggetto, di durata indetermina­ta, con

inizio il 1° luglio successivo, che prevedeva un aumento della pigio­ne a fr. 620.–

mensili ed era disdicibile con preavviso di sei mesi, la prima volta per il 31

dicembre 2020.

B. Il 19 aprile 2020 CO

1 e CO 2 hanno fissato a RE 1 un termine di 90 giorni per il pagamento di

complessivi fr. 6760.– corrispondenti alle pigioni scoperte da

gennaio 2019 a marzo 2020 (fr. 3000.– per le pigioni dei mesi da gennaio a

maggio 2019, fr. 1240.– per quelle da luglio

ad agosto 2019, fr. 1860.– per quelle da ottobre a dicembre 2019,

fr. 1860.– per quelle da gennaio a marzo 2020, già dedotto un ac­conto di

fr. 1200.– versato il 14 aprile 2020) con la comminatoria della disdetta

anticipata in applicazione dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento.

Il conduttore ha versato ai locatori il 21 apri­le 2020 fr. 600.–, il 20 maggio

2020 fr. 620.– e il 9 giugno 2020 fr. 3000.–.

C. L'8 luglio 2020 i

locatori hanno trasmesso al conduttore un aggiornamento della situazione contabile,

secondo il quale, rispetto alla diffida di pagamento del 19 aprile 2020, lo

scoperto ammontava a fr. 2540.– e hanno rilevato inoltre che anche le

pigioni da aprile a luglio 2020, per un totale di fr. 2480.–, non erano

state pagate. Lo stesso giorno essi hanno inviato al

conduttore una seconda diffida di pagamento con comminatoria di disdetta

invitandolo a pagare entro un termine di 30 giorni anche quest'ultimo importo

scoperto di fr. 2480.–. Il 9 luglio 2020 il conduttore ha versato ai locatori fr. 620.–.

D. Il 13 luglio 2020 i

locatori, accortisi che il conduttore aveva specificato che l'acconto di

fr. 600.– versato il 21 aprile 2020 era da dedursi dalla pigione del mese

di aprile 2020, gli hanno trasmes­so un nuovo aggiornamento della situazione

contabile, in base al quale, rispetto alla diffida del 19 aprile 2020, l'importo

scoperto ammontava a fr. 2520.– (debito di fr. 7960.–, meno fr. 1200.–

versati il 14 aprile 2020, meno fr. 620.– versati il 20 maggio, meno fr. 3000.–

versati il 9 giugno, meno fr. 620.– versati il 9 luglio 2020) e hanno altresì

indicato che rimanevano scoperte le pigioni relative ai mesi da maggio a luglio

2020 (1860.–) e parzialmente quella del mese di aprile 2020 (fr. 20.–) per un

totale di fr. 1880.–. Il medesimo giorno essi hanno trasmesso al convenuto

una nuova diffida in virtù art. 257d CO per fr. 1880.–, che “annulla e

sostituisce quella dell'8 luglio 2020”, fissandogli un termine di 90.– per

pagare le pigioni di fr. 640.– relative ai mesi da aprile a maggio 2020 e un

termine di 30 giorni per pagare le pigioni di fr. 1240.– relative ai mesi

di giugno e luglio 2020.

E. Il 25 luglio 2020 CO

1 e CO 2, preso atto che il conduttore non aveva saldato interamente l'importo

di cui alla diffida del 19 aprile 2020 entro il termine di 90 giorni

impartitogli, gli hanno notificato con modulo ufficiale la disdetta

straordinaria del contratto per il 31 agosto successivo. Il 10 agosto 2020 RE 1

ha versato fr. 1880.– e ha presentato all'Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Locarno un'istanza di conciliazione volta all'annullamento

della disdetta e alla protrazione della locazione. Il 17 agosto 2020 i locatori

hanno comunicato all'Ufficio di conciliazione che la disdetta era fondata sulla

diffida del 19 aprile 2020 concernente i mesi da gennaio 2019 a marzo 2020 e

non su quella del 13 luglio 2020 riguardante i mesi da aprile 2020 a luglio 2020.

F. Con istanza del 9 settembre 2020, promossa nella procedura sommaria

di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, CO 1 e CO 2 si sono rivolti al

Pretore della giurisdizione di Locarno Città per ottenere da RE 1, sotto

comminatoria dell'art. 292 CPC, la restituzione dell'ente locato e

l'autorizzazione a procedere allo sgombero forzato dell'im­mobile con l'ausilio

della polizia, così come il pagamento di fr. 2520.–, a titolo di pigioni, oltre

interessi al 7% dal 1° aprile 2020 e di indennità per l'occupazione illecita

del negozio fino alla data della sua restituzione, oltre interessi al 7%. Nelle sue osservazioni del 13 ottobre 2020 il convenuto ha

chiesto in via principale di dichiarare l'istanza irricevibile e in via

subordinata di respingerla. Con replica del 2 novembre 2020 e duplica del 18

novembre 2020 le parti hanno mantenuto le loro posizioni.

G. Statuendo

con decisione del 14 dicembre 2020 il Pretore,

in parziale accoglimento dell'istanza, ha ordinato al convenuto – sotto

comminatoria dell'art. 292 CP – di liberare l'en­te locato. Inoltre, ha ingiunto agli organi di Polizia preposti

di prestare man forte nell'esecuzione della decisione su semplice richiesta degli

istanti, ha avvertito il convenuto che qualora non provvedesse a ritirare mobili

e oggetti di sua pertinenza, la forza pubblica provvederà a fare depositare

tali beni a sue spese in un luogo indicato dagli istanti. Ha obbligato altresì

il convenuto a pagare agli istanti fr. 2520.– oltre interessi al 5% dal 1°

aprile 2020 a titolo di pigioni arretrate. Le spese processuali di fr. 200.– sono

state poste a carico degli istanti, in solido, per 3/10 e a carico del

convenuto per 7/10. Gli istanti, ai quali non è stata riconosciuta un'indennità

di inconvenienza, sono stati tenuti a rifondere, sempre con vincolo di

solidarietà al convenuto fr. 100.– per ripetibili ridotte.

H. Contro

la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 28

dicembre 2020, per ottenere, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento

del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di dichiarare l'istanza

irricevibile o quanto meno di respingerla. Con decreto del 29 dicembre 2020 il

presidente di questa Camera ha accordato al reclamo

l'effetto sospensivo. Nelle loro

osservazioni del 27 gennaio

2021 CO 1 e CO 2 han­no concluso per la reiezione del reclamo.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di procedura sommaria, sono

impugnabili, entro il termine di 10 giorni dalla notificazione con reclamo se

il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000.– (art. 319 lett.

a CPC e art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore ha

quantificato tale valore in fr. 8720.–, donde la competenza di questa Camera (art.

48.

lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione

impugnata è pervenuta al patrocinatore del convenuto il 15 dicembre 2020 (cfr.

tracciamento degli invii postali n. 98.__________, agli atti). Cominciato a

decorrere l'indomani, il termine di ricorso sarebbe scaduto il 25 dicembre

2020, salvo prorogarsi al lunedì 28 dicembre 2020 in virtù dell'art. 142

cpv. 3 CPC, il 25 e il 26 dicembre essendo giorni festivi (art. 1 della legge

canto­nale concernente i giorni festivi ufficiali nel Cantone Ticino: RL 843.200)

e il 27 dicembre 2020 essendo domenica. Introdotto il 28 dicembre 2020 (cfr.

timbro sulla busta d'invio), ultimo giorno utile, il reclamo in esame è

pertanto tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena

l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la

violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato

(DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti,

l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli

soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in

tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e

circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne

di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)

nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare

l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata

contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo

l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente

insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi

di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in

contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III

146.

consid. 2 con rinvii).

3.

Nella decisione impugnata, il Pretore ha

accertato che la domanda

di espulsione si fondava su una valida disdetta straordinaria per mora in virtù

dell'art. 257d CO, “notificata al convenuto il 28 luglio 2020 (…) a

causa del mancato versamento integrale delle pigioni per i mesi da gennaio 2019

a marzo 2020, per un importo complessivo inizialmente pari a fr. 6760.–

(…), in seguito, ridottosi, dapprima a fr. 2540.– (…) e, poi, a fr. 2520.– (…),

con effetto al 31 agosto 2020”. Per di più, a suo parere, la diffida di

pagamento del 19 aprile 2020 contemplava bensì un termine di pagamento di 90

giorni ma, dal punto di vista legale, ne sarebbero bastati solo 30 giacché l'Ordinanza

sull'at­tenuazione dell'im­patto del

coronavirus (COVID 19) in materia di Iocazione e affitto del 27 marzo 2020 non era

applicabile al caso in esame, le pigioni scoperte riguardando i mesi da gennaio

2019.

a marzo 2020. Per il primo giudice

“dall'aggiorna­mento della situazione contabile dell'8 luglio 2020” risultava in

relazione alla diffida del 19 aprile 2020 uno scoperto di fr. 2540.– per il

periodo gennaio 2019-marzo 2020 e che per i mesi da aprile 2020 a lu­glio 2020

lo scoperto ammontava a fr. 2480.–. Egli ha così accertato che per quest'ultimo

im­porto il convenuto aveva ricevuto una nuova diffida. Inoltre, egli ha

soggiunto, la diffida del 13 luglio 2020, che annullava e sostituiva quella

dell'8 luglio 2020 e non quella del 19 aprile 2020, ri­guardava solo le pigioni

ancora scoperte per i mesi di aprile (parzial­mente), maggio, giugno e luglio

2020, pari a fr. 1880.–. Per il primo giudice la tesi

del convenuto, secondo cui vi era confusione quanto all'ammontare scoperto e,

soprattutto, che con il suo versamento di fr. 1880.–, ef­fettuato il 10

agosto 2020, egli avrebbe saldato l'ultimo importo scoperto, non poteva essere seguita

giacché egli aveva soltanto saldato lo scoperto riferito al periodo aprile-luglio

2020.

e non oggetto della procedura in esame. Posto che nulla impedisce

al locatore di inviare al conduttore una diffida di pagamento per ogni mese

scaduto e che ogni diffida segue il suo corso, per il Pretore “è quindi

possibile risultare in mora per pigioni relative a precedenti diffide, specie

se non si indica su quale pi­gione scoperta deve essere imputato un determinato

versamento”. In definitiva il Pretore, accertata la

sussistenza dei presupposti degli art. 257d

CO e 257 CPC, ha accolto la domanda degli istanti volta all'espulsione

del conve­nuto dall'ente locato con le con­testuali misure di esecuzione. Egli

ha stabilito inoltre che “vi è ancora uno scoperto per pi­gioni di fr. 2520.–”,

donde l'accoglimento della domanda volta alla condanna del convenuto a versare tale

importo, su cui ha riconosciu­to interessi di mora al tasso

legale del 5%. Per contro, sulla richiesta di “indennità per occupazione

illecita, fino alla data di restituzione dell′ente locato, oltre interes­si

al 7%” non è entrato nel merito, non ritenendo adempiute le condizioni per

ottenere la tutela giurisdizionale.

4.

Il

reclamante rimprovera anzitutto al Pretore di avere ritenuto la fattispecie sufficientemente chiara da

poter essere evasa con la procedura sommaria per casi manifesti, nonostante le obiezioni da lui

sollevate in merito agli importi scoperti. A suo dire, contrariamente agli accertamenti pretorili, gli

istanti non hanno disdetto il contratto di locazione sulla base della diffida

di pagamento con la comminatoria di disdetta del 19 aprile 2020 ma sulla base

di quella del 13 luglio 2020, “in quanto

i locatori hanno precisato che la diffida di medesima data annulla e

sostituisce la preceden­te e quindi anche quella del 19.04.2020 per superamento

degli eventi, tanto che con la diffida 13.07.2020 i locatori aggiorna­no i

calcoli e menzionato come unico importo ancora scoperto la somma di fr.

1880.–”. Egli sostiene, altresì, che la disdetta, “facendo

seguito alla comminatoria 13.07.2020, è irrispettosa del termine legale di

trenta giorni previsto dall'art. 257d cpv. 1 CO” ed è pertanto nulla. A

suo parere, anche qualora si ritenesse che la disdetta faccia seguito alla comminatoria

di pagamento del 19 aprile 2020, il 13 luglio successivo i locatori gli hanno

comunica­no che l'ammontare scoperto ammontava

a un totale di fr. 1880.– e giacché egli ha pagato questo importo

entro il termine di trenta giorni, tutti i canoni locativi relativi alla

diffida del 19 aprile 2020 sono stati da lui saldati e i locatori non potevano quindi

rescindere il contratto per mora. Per il reclamante qualora vi fossero stati

ancora degli scoperti in relazione alla diffida del 19 aprile 2020, i locatori

avrebbero potuto notificargli la disdetta senza fargli recapitare una nuova

diffida di pagamento il 13 luglio 2020, “ciò che però non è stato il caso

perché tutti gli importi relativi alla diffida 19.04.2020 sono stati

integralmente saldati e l'unico importo ancora scoperto di fr. 1880.–, è stato

da lui pagato nel termine di trenta giorni”. Egli ritiene infine che “i

conteggi dei locatori sono così poco chiari che (…) non permettono certo la

conclusione a cui è giunto il Pretore e meglio l'accertamento di fr. 2520.–

quale importo arretrato” che egli dovrebbe pagare ai locatori.

5.

L'azione in espulsione dell'art. 267 CO può

formare oggetto – co­me nel caso in esame – di una procedura sommaria per casi

manifesti in applicazione dell'art. 257 CPC. Questa procedura costituisce

un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile.

Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria

particolarmente semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012

del 7 novembre 2012 consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione

giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni

per ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non

entra nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC).

I

fatti sono “immediatamente comprovabili” nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a

CPC se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. L'istante

deve recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola

mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). Una situazione giuridica è

“chiara” nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC se, sulla base di

dottrina e giurispru­denza invalse, la conseguenza giuridica sia senz'altro

ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un risultato univoco. Chi

è convenuto in una procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti può sollevare obiezioni ed

eccezioni, purché sostanzia­te e concludenti (substanziiert und schlüssig, motivées

et concluantes), al punto che non possano essere scartate imme­diatamente e

siano idonee a insinuare seri dubbi nel convincimento

del giudice (DTF 138 III 623, 141 III 26 consid. 3.2, 144 III

464.

consid. 3.1; analogamente: CCR sentenza inc. 16.2019.38 del 20 febbraio 2020

consid. 5).

6.

Nella fattispecie, con la diffida di

pagamento del 19 aprile 2020, i locatori hanno fissato al conduttore un termine

di 90 giorni per pagare complessivi fr. 6760.– pari alle pigioni

scoperte dei mesi da gennaio 2019 a marzo 2020 con la comminatoria della

disdet­ta anticipata in virtù dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento. Premesso ciò, il reclamante non contesta l'accertamento

del Pretore secondo cui, entro il 21 luglio 2020, il convenuto ave­va pagato ai

locatori, oltre a un acconto di fr. 600.– versato il 21 aprile 2020 da

dedurre dalla pigione del “mese aprile” (doc. E2), unicamente

fr. 4240.– (fr. 620.– il 20 maggio 2020, fr. 3000.– il 9 giugno 2020

e fr. 620.– il 9 luglio 2020; doc. E3 e doc. E4). In

siffatte circostanze, alla scadenza del termine di pagamento di 90 giorni impartitogli il 19 aprile 2020, vi era uno scoperto

di fr. 2520.– riferito alle pigioni da gennaio 2019 a marzo 2020.

Contrariamente

all'inconsistente e finanche pretestuosa tesi del reclamante, la diffida

del 13 luglio 2020 annullava e sostituiva quella dell'8 luglio 2020, come

figura a chiare lettere sulla diffida stessa, e non quella del 19 aprile 2020,

giacché essa riguardava le pigioni scoperte per i mesi di aprile

(parzialmente), maggio, giugno e luglio pari a fr. 1880.– (cfr. doc. H e

doc. I). L'aggiornamento contabile allegato alla medesima indicava per altro

che “con riferimento (…) alla diffida di pagamento 19.4.2020, rimane tuttora

scoperto l'importo di fr. 2520.–” e che “inoltre rimangono scoperti gli

affitti di maggio, giugno e luglio e parzialmente aprile per un totale di fr.

1880.–” (cfr. doc. L). Nemmeno il reclamante pretende che i locatori avessero

poi rinunciato alle pigioni scoperte da gennaio 2019 a marzo 2020. Né la

disdetta del rapporto di locazione del 25 luglio 2020 è avvenuta a seguito

della diffida di pagamento del 13 luglio 2020, ove appena si pensi che in una lettera

al conduttore del 22 luglio 2020 i locatari hanno indicato la loro chiara

volontà di disdire il contratto di locazione “in riferimento alla diffida del

19.

aprile 2020” (cfr. doc. C).

Alla

luce di tali considerazioni, le contestazioni sollevate dal convenuto, prive di

fondamento, non sono sufficienti a rimettere in discussione il fatto che egli era

in mora con il pagamento delle pigioni del periodo da gennaio 2019 a marzo 2020

per un totale di fr. 6760.–, che malgrado i locatori lo abbiano diffidato il

19.

aprile 2020 a versare loro questo importo entro 90 giorni (art. 257d cpv.

1.

CO), alla scadenza del termine vi era ancora uno scoperto di fr. 2520.–

e che egli ha ricevuto la disdetta del contratto su modulo ufficiale (art. 257d cpv.

2.

CO). Non essendo le sue obiezioni concludenti e potendo essere scartate a

priori, un loro approfondimento sarebbe apparso inutile. Così essendo i fatti

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica chiara, i presupposti per

ottenere l'espulsione del conduttore dall'ente locato con la procedura sommaria

di cui all'art. 257 CPC erano in concreto

dati anche se il convenuto ha introdotto un'azione in

contestazione della disdetta (DTF 144 III 466 consid.

3.3.1

con rinvii; sentenza del Tribunale federale 4A_422/2020 del 2

novembre 2020 consid. 4.3; v. anche CCR sentenze inc. 16.2019.6 del 21 marzo

2019.

consid. 5d e 16.2015.79 del 21 gennaio 2016 consid. 7b). Ne segue

che al Pretore non può essere rimproverato di avere considerato

che le obiezioni sollevate dal convenuto non escludessero l'applicazione della

procedura sommaria di tutela dei casi manifesti e di avere accolto l'istanza.

7.

Nelle circostanze descritte il reclamo,

che non ha evidenziato nessun manifesto errore nell'accertamento dei fatti o

nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice dev'essere respinto. Le spese processuali seguono la

soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). I resistenti, assistiti da un patrocinatore,

hanno diritto a un'adeguata indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr.

200.– sono poste a carico di RE 1 che rifonderà alle controparti complessivi

fr. 500.– per ripetibili.

3. Notificazione a:

–

MLaw ;

–

avv. .

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno Città.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale

d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.