Tutela giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore - interpello

Incarto n.

16.2021.1

Lugano

11 maggio 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 18 gennaio 2021 presentato da

RE

1

(patrocinata

dall'avv. PA 1 )

contro

la decisione emessa l'11 gennaio 2021 dal Pretore della giurisdizione di

Mendrisio Sud nella causa SO.2020.944 (tutela

giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore) promossa nei

suoi confronti con istanza del 7 dicembre 2020

da

CO 1 e

CO 2

(rappresentati dalla RA 1 ),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 14 febbraio 2000 P__________ B__________ e M__________

C__________ C__________, mem­bri della comunione ereditari fu P__________

M__________, quali locatrici, han­no concluso

con RE 1, quale conduttrice, un contrat­to di locazione di durata

indeterminata avente per oggetto un appartamento di tre locali a __________,

per una pigione annuale indicizzata di fr. 8820.– pagabile in rate mensili

anticipate di fr. 735.– cadau­na oltre a un acconto per le spese

accessorie di fr. 780.– annui pagabile in rate mensili anticipate di

fr. 65.–. Nel mese di novembre 2019 la società CO 1 e CO 2 sono diventati comproprietari,

in ragione di un mezzo ciascuno, dell'immobile ove è ubicato l'ente locato subentrando

nel contratto di locazione con RE 1.

B. L'8 giugno 2020 i

locatori hanno inviato alla conduttrice una diffi­da di pagamento con

comminatoria di disdetta in applicazione dell'art. 257d CO invitandola a

pagare entro un termine di 30 gior­ni complessivi fr. 4020.– (fr. 4000.– per le

pigioni e spese acces­sorie arretrate da febbraio a giugno 2020 e a fr. 20.–

per le spese di richiamo). La conduttrice ha versato fr. 800.– per la pigio­ne e

l'acconto spese di febbraio 2020 e fr. 400.– come accon­to sulla pigione

di marzo 2020. Il 22 luglio 2020 le parti hanno stipulato un accordo in virtù

del quale RE 1 si impegnava a versare lo scoperto di fr. 2820.– in sei

rate mensili da pagarsi entro la fine del mese in aggiunta al corrispettivo e

all'acconto spese accessorie mensili di fr. 800.– (clausole 4a e 4b). L'accor­do

prevedeva inoltre che in caso di mancato rispetto dei termini di pagamento

l'intero importo sarebbe stato immediatamen­te esigibile (clausola 4e) e indicava

che esso valeva come riconoscimen­to di debito (clausola 5) e quale diffida

secondo l'art. 257d CO (clausola 6). Il 29 luglio 2020 la conduttrice ha

versato ai locatori la prima rata di fr. 400.– e la pigione con l'acconto spese

accessorie di fr. 800.– mentre il 6 ottobre 2020 ha versato ulteriori fr. 500.–.

Preso atto del mancato rispetto dei termini di pagamento fissati nell'accordo, i

locatori hanno notificato a RE 1, il 15

ottobre 2020, la disdetta del contratto con il modulo ufficiale per la scadenza

del 30 novembre 2020. La

conduttrice non ha contestato la disdetta ma neppure ha resti­tuito l'ente

locato.

C. Con istanza del 7

dicembre 2020, promossa nella procedura som­maria di tutela giurisdizionale nei

casi manifesti, la CO 1 e CO 2 si sono rivolti al Pretore della giurisdizione

di Mendrisio Sud per ottenere l'espulsione di RE 1 dall'ente locato. All'udienza

dell'11 gennaio 2021, indetta per la discussione, gli i­stanti hanno confermato

la loro domanda mentre la convenuta ha chiesto un ulteriore termine di pagamen­to

per far fronte alle difficoltà economiche dovute alla pandemia.

D. Statuendo seduta

stante, il Pretore ha accolto l'istanza nel senso che

ha ordinato alla convenuta – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di liberare

l'appartamento di proprietà degli istanti entro il 31 gennaio 2021, l'ha

diffidata a ritirare mobili e oggetti di sua pertinen­za pena il loro deposito

a sue spese in un luogo indicato dagli istanti, l'ha avvertita che

l'inesecuzione della decisione avreb­be dato titolo agli istanti per chiedere

il risarcimento dei danni e ha ingiunto agli organi di Polizia preposti di prestare man forte agli istanti nell'esecuzione

della decisione a loro semplice richiesta. Le spese processuali di fr. 100.–

sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere agli istanti

fr. 200.– per ripetibili.

E. Contro la decisione

appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 18 gennaio 2021

per ottenere, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento del

giudizio impugnato e la riforma dello stesso nel senso respingere l'istanza.

Con decreto del 22 gennaio 2021 il presidente di questa Camera ha accordato al

reclamo l'effetto sospensivo. Nelle loro osservazioni del 17 febbraio 2021 la CO

1 e CO 2 han­no concluso per la reiezione del reclamo.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni in

materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), trattandosi di procedura sommaria, sono

impugna­bili entro il termine di 10 giorni dalla notificazione con recla­mo se

il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000.– (art. 319 lett. a CPC e

art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore ha quantificato il valore

litigioso in fr. 4800.– donde la competenza di questa Came­ra (art. 48 lett. d

n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione

impugnata è stata notificata alla convenuta l'11 gennaio 2021. Introdotto il 18 gennaio 2021 (cfr. timbro postale

sulla busta d'invio) il reclamo in esame è tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena

l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la

violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato

(DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti,

l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli

soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in

tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e

circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne

di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)

nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare

l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata

contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo

l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente

insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi

di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in

contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III

146.

consid. 2 con rinvii).

3.

Nella decisione

impugnata, il Pretore ha accertato, sulla scorta degli atti, la regolarità della

messa in mora della conduttrice con la fissazione del termine di pagamento e la

comminatoria di disdetta, così come della disdetta. Per il primo giudice, i

termini dell'accordo di dilazione di pagamento del 22 luglio 2020 non erano stati

integralmente rispettati ragione per cui la situazione di fatto e di diritto

era “liquida e pienamente giustificata”. Donde l'accoglimento dell'istanza salvo

differire la data dell'espulsione per ragioni umanitarie alla fine del mese di

gennaio 2021.

4.

RE

1, ribadito che il ritardo nei pagamen­ti è

dovuto alle difficoltà economiche legate all'attuale pandemia, ritiene che il

Pretore avrebbe dovuto respingere l'istanza

perché la disdetta del contratto di locazione è nulla non essendo stata

preceduta da una valida diffida in virtù dell'art. 257d cpv. 1 CO. A suo

avviso la clausola n. 6 dell'accordo di

dilazione di pagamen­to del 22 luglio 2020, che prevede la facoltà per i

locatori di disdire il contratto senza notificarle una nuova diffida, contravviene

all'art. 257d CO e non è quindi valida. Essa rileva che con il mancato

pagamento della 2a rata, il saldo degli arretrati di fr. 2400.– è divenuto

esigibile e i locatori avrebbero dovuto notificarle una nuova diffida di

pagamento per questo importo. In mancanza di una tale diffida, la successiva

disdetta del contratto inviatale il 15 ottobre 2020 è pertanto nulla. Secondo

la reclamante “la convenzione 22.07.20 non può valere quale diffida secondo

l'art. 257d CO, per un credito non ancora esigibile. In base alla

convenzio­ne, proprio in ragione della dilazione di pagamento concessa dai

locatori, il saldo degli arretrati è divenuto difatti esigibile solamen­te il

31.08.20

(doc. C, pto 4/e)”. Tanto più, essa soggiunge, “la diffida prevista

dall'art. 257d CO è possibile solamente per le pigioni e le spese

scadute. Non può essere notificata anticipata­mente, neppure con il consenso

del conduttore”. In definitiva, a suo parere, dopo l'invio della diffida

prevista dall'art. 257d CO il locatore deve decidere se disdire il

contratto o concedere delle dilazioni di pagamento fermo restando che se rinuncia

alla disdet­ta e concede delle nuove dilazioni di pagamento, egli deve ripetere

l'intera procedura prevista dalla legge.

5.

L'azione in espulsione dell'art. 267 CO può

formare oggetto – come nel caso in esame – di una procedura sommaria per casi

manifesti in applicazione dell'art. 257 CPC. Questa procedura costituisce

un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile.

Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria

particolarmente semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 4A_420/2012

del 7 novembre 2012 consid. 4, in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda

tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione giuridica

è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni per

ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non

entra nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC).

I

fatti sono “immediatamente comprovabili” nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a

CPC se possono essere accertati senza indugio e senza troppe spese. L'istante

deve recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola

mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). Una situazione giuridica è

“chiara” nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC se, sulla base di

dottrina e giurispru­denza invalse, la conseguenza giuridica sia senz'altro

ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un risultato univoco. Chi

è convenuto in una procedura a tutela giurisdizionale nei casi manifesti può sollevare obiezioni ed

eccezioni, purché sostanzia­te e concludenti (substanziiert und schlüssig, motivées

et concluantes), al punto che non possano essere scartate immediatamente e

siano idonee a insinuare seri dubbi nel convincimento

del giudice (DTF 138 III 623, 141 III 26 consid. 3.2, 144 III

464.

consid. 3.1; analogamente: CCR sentenza inc. 16.2019.38 del 20 febbraio 2020

consid. 5).

6.

La domanda di espulsione, introdotta nella procedura

di tutela nei casi manifesti ai sensi dell'art. 257 CPC, presuppone che il

contratto di locazione sia validamente terminato, poiché la fine della

locazione è una condizione del diritto alla restituzione dell'ente locato (art.

267.

cpv. 1 CO). La nullità della disdetta può essere invocata in qualsiasi

momento e l'autorità competente può verificarla d’ufficio anche in assenza di

contestazioni (II CCA inc. 12.2019.217 del 3 giugno 2020 consid. 3; Hi­gi/Wildisen in: Zürcher Kommentar, 5ª edizione, n. 6 ad art. 266o CO; Lachat, Commentaire romand, CO I, 2a

edizione, n. 3 ad art. 266o CO). In sede di reclamo, ciò può tuttavia

avvenire unicamente sulla base dei fatti già allegati dalle parti in prima

sede, l'art. 326 cpv. 1 CPC vietando in seconda sede nuove conclusioni,

allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuove prove.

a) Premesso ciò, secondo l'art. 257d cpv. 1 CO

quando, dopo la consegna del­la cosa, il

conduttore sia in mora al pagamen­to del corrispet­tivo o delle spese

accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il

pagamento e avvertirlo che, sca­duto infruttuosa­mente questo termine, il

rapporto di locazione sarà disdetto; per i locali d'abitazione o commerciali

detto ter­mine deve essere di al­meno 30 giorni. In deroga all'art. 257d cpv. 1 CO, l'art. 2 dell'ordinanza

sull'attenuazione dell'impatto del cononavirus COVID 19 in materia di

Iocazione e affitto del 27 mar­zo 2020 (RS 221.213.4) prevedeva che il termine

fissato dal locatore per il pa­gamen­to di corri­spettivi o spese acces­sorie

scaduti tra il 13 mar­zo e il 31 maggio 2020 doveva essere di almeno 90 giorni

se lo stato di mora del conduttore era cau­sato dai provvedimenti ordinati dal

Consiglio fe­derale per com­bat­tere il coronavirus. La proroga del termine di

pagamento mirava a concedere ai condut­tori che si trovavano in difficoltà

economiche in seguito ai provvedimenti adottati dal Consiglio federale, ad

esempio perché avevano dovuto chiudere la loro attività, più tempo per

procurarsi i mezzi necessari al pagamento o per trovare con il locatore una

soluzione consensuale (Rapporto espli­cativo dell'Ordinanza COVID-19 locazione

e affitto del 27 mar­zo 2020, pag. 3).

b) L'art.

257d cpv. 2 CO prevede poi che se il conduttore non paga entro il

termine fissato, il locatore può recedere i contratti d'abitazione o commer­ciali

con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. La disdetta per i

locali d'abitazione e commerciali deve essere data su formulario ufficiale

(art. 266l cpv. 2 CO). Trascor­so il termine ultimo per il pagamento, il

locatore non deve necessariamente chiedere la disdetta. In effetti, egli può

rinunciare a questo diritto, insistendo sull'adempimento del contratto oppure

concedere una dilazione di pagamento, fissando un ulteriore termine di grazia

entro cui il conduttore dovrà provvedere al pagamento (Reudt in: SVIT, Das Schweizerische Mietrecht

Kommentar, 4ª edizione, n. 42 ad art. 257d CO; Hi­gi/Wildisen, op. cit., n. 29 ad art. 257d CO).

7.

Nella fattispecie, il Pretore ha accertato senza che la reclamante abbia mosso obbiezioni,

che l'8

giugno 2020 i locatori hanno inviato alla

conduttrice una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi

dell'art. 257d CO invitandola a pagare entro 30 giorni fr. 4000.– per le

pigioni e spese acces­sorie dei mesi da febbraio a giugno 2020 e fr. 20.– per

le spese di richiamo. Egli ha constatato altresì che RE 1 non aveva interamente

rispettato i punti 4e, 5 e 6 dell'accordo di dilazione sottoscritto dalle parti

il 22 luglio 2020. La reclamante, come si è detto, non contesta di non avere

rispettato le scadenze di pagamento pattuite nel noto accordo, ma ritiene, in

estrema sintesi che con il mancato pagamento della 2a rata, il saldo degli arretrati di

fr. 2400.– era bensì diventato esigibile ma che i locatori avrebbero

dovuto notificarle una nuova diffida di

pagamento per questo importo. In mancanza di una tale diffida, la successiva

disdetta del contratto inviatale il 15 ottobre 2020 è pertanto nulla.

a) Il

noto accordo, oltre a indicare precise scadenze per il pagamento delle varie

rate a estinzione del debito, prevedeva in caso di mancato pagamento di una

rata entro il termine stabilito l'immediata esigibilità dell'“intero importo a

saldo” (doc. C, clausola 4e) e il fatto che “il

presente scritto vale anche quale diffida secondo l'art. 257d del CO,

pertanto il locatore avrà diritto d'inoltrare la disdetta per mora del

conduttore nel caso in cui questi non dovesse rispettare i termini indicati al

p.to 4/b del presente accordo. Il locatore non sarà quindi più tenuto ad

inoltrare ulteriori richiami e/o diffide con l'assegnazione del termine come

previsto dagli art. 257d cpv. 1 e 2 del CO; il conduttore è stato

erudito su questo aspetto.” (doc. C,

clausola 6).

b) Ora,

che una diffida di pagamento riguardi solo le pigioni scadute è pacifico (art. 257d

cpv. 1 CO). Nel caso in esame non può seriamente essere messo in

discussione che le pigio­ni e spese accessorie da marzo a giugno 2020 fossero

scadute e che quindi al momento della diffida di pagamento fossero esigibili. L'accordo

tra le parti prevedeva unicamente la dilazione del termine di pagamento dello

scoperto e non del pagamento delle pigioni. Poco importa che nelle varie rate

ci fosse anche la pigione corrente, la diffida concernendo pacificamente solo le

pigioni già scadute. Sotto questo profilo il reclamo è sprovvisto di

fondamento.

c) In realtà la questione non si esaurisce in questi soli

termini. Come si è detto in precedenza, il 27 mar­zo 2020 il Consiglio federale

ha emanato l'ordinanza sull'attenuazione dell'impatto del cononavirus COVID 19

in materia di Iocazione e affitto in cui ha previsto che il termine fissato dal

locatore per il pa­gamen­to di corri­spettivi o spese acces­sorie scaduti tra

il 13 mar­zo e il 31 maggio 2020 doveva essere di almeno 90 giorni se lo stato

di mora del conduttore era cau­sato dai provvedimenti ordinati dal Consiglio fe­derale

per com­bat­tere il coronavirus. Nel caso concreto, le pigioni arretrate cadono

nel periodo indicato e all'udienza dell'11 gennaio 2021 la convenuta aveva indicato

che le difficoltà economiche erano riconducibili alla pandemia, il che non

appare d'acchito inverosimile ove appena si pensi che l'interessata svolge

lavoro di pulizie per delle scuole che in quel periodo erano notoriamente chiuse.

Stessero così le cose, il termine di pagamento delle pigioni arretrate doveva

essere di 90 giorni in difetto del quale, quanto meno per una parte della

dottrina, la diffida era nulla con contestuale inefficacia della successiva

disdetta (sulle differenti correnti

dottrinali: cfr. Wessner in:

Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à fer­me

- Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 19 ad art. 257d CO). L'obiezione della convenuta

apparirebbe pertanto concludente.

d) Il

problema è che l'allegazione della convenuta non era sostanziata, risultando

così manifestamente incompleta, ciò che avrebbe dovuto indurre il Pretore a far

uso dell'interpello dandole l'opportunità di rimediarvi ponendo pertinenti

domande (art. 56 CPC). E ciò a maggior ragione trattandosi di una parte sprovvista

di conoscenze giuridiche, senza il patrocinio di un legale e che si era limitata

a fornire indicazioni laconiche e frammentarie. Non potendosi scartare immediatamente l'obiezione

in questione, nemmeno si può ritenere che essa non sia idonea a insinuare seri

dubbi nel convincimento del giudice. Posto ciò, non rimane nella fattispecie che accoglie­re

il reclamo e annullare la decisione impugnata ritornando gli atti al primo

giudice perché interpelli la convenuta (art. 327 cpv. 3 lett. a CPC),

invitandola a specificare le sue allegazioni di fatto. Sulla base di tali

indicazione, egli emanerà una nuova decisione in cui esaminerà se la situazione

giuridica è chiara.

8.

Le spese del reclamo seguono il precetto

della soccom­benza (art. 106 CPC). La reclamante ottiene causa vinta sul

principio, ma non è possibile prevedere come deciderà il Pretore in esito al

rinvio della causa (né si può escludere che possa emanare la stessa decisione),

di modo che si giustifica di suddividere gli oneri a metà e di compensare le

ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è accolto nel senso che la sentenza impugnata è

annullata e gli atti sono rinviati al Pretore per nuovo giudizio nel senso dei

considerandi.

2. Le spese processuali di fr.

250.– sono poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate

le ripetibili.

3. Notificazione a:

–

avv. ;

– .

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Mendrisio sud.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115

LTF.