Proprietà per piani: tentativo obbligatorio di conciliazione in controversie con un valore litigioso fino a 5000 franchi – competenza per materia

Incarto n.

16.2021.2

Lugano

25 gennaio 2021/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Giani,

presidente

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 15 gennaio 2021 presentato da

RE

1

contro

la decisione emessa il 17 dicembre 2020

dal Pretore aggiunto del Distretto di Lugano, sezione 1, nella causa CM.2020.729 (proprietà per piani:

tentativo di conciliazione) da lei promossa con istanza del 16 dicembre 2020 nei

confronti della

CO 1 ,

Ritenuto

in fatto: A. Sulla

particella n. 535 RFD di __________ sor­ge una proprietà per piani composta di 116

unità. RE 1 è titolare, in comproprietà con il marito D__________, della

proprietà per piani n. 28810 (4/1000)

con diritto esclusivo sull'appartamento n. 75. All'assemblea generale ordinaria

del 7 ottobre 2020 sono stati discussi – tra l'altro – i seguenti oggetti, così

annunciati all'ordine del giorno:

9. Regolamento condominiale.

10. Lavori di risanamento: aggiornamento situazione

seconda fase (fase 2).

Relativamente

all'oggetto n. 9 ai comproprietari è stato ricordato che all'assemblea

ordinaria precedente, del 6 giugno 2019, i punti del regolamento condominiale

inerente la locazione degli appartamenti era stato modificato ed era stato in particolare

vietata, salvo eccezioni, la locazione degli stessi come B&B. Inoltre D__________

__________ aveva comunicato all'assemblea di avere tolto dalla facciata

dell'immobile una sonda per la chiusura automatica della tenda da sole in caso

di vento, impegnandosi a ripristinare “il tutto nei migliori dei modi”. I

presenti ne hanno preso atto. Quanto all'oggetto n. 10, dopo l'aggiornamento sulla

situazione dei lavori di risanamento, D__________ __________ ha lamentato

problemi di “pozze d'acqua all'entrata” e la presenza di una piastrella rotta “da

sostituire”. Anche al riguardo, i presenti ne hanno preso atto.

Fatti

B. Il 16 dicembre 2020 RE

1 ha convenuto la CO 1, amministratrice del condominio, davanti al Pretore del

Distretto di Lugano, sezione 1, con un'istanza di conciliazione affinché fosse “modificata

la delibera assembleare del 7 ottobre 2020”, indicando, quale valore litigioso,

fr. 200.– “sonda vento della tenda da sole”. Il giorno successivo, il Pretore aggiunto,

preso atto del valore litigioso di fr. 200.– ha respinto in ordine

l'istanza per incompetenza

materiale.

C. Contro la decisione

appena citata RE 1 si è rivolta al Pretore aggiunto con un reclamo del 15

gennaio 2021 sostenendo che la controversia ha valore superiore a fr. 5000.– poiché,

oltre alla questione della sonda della tenda da sole, per errore essa non aveva

inserito la richiesta di annullare la delibera assembleare relativa al divieto

di esercitare un B&B e quella di vedersi rilasciare i preventivi per la

sostituzione delle piastrelle posate nel cortile del condominio. Il reclamo,

trasmesso a questa Camera, non è stato oggetto di notificazione.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni prese dalle autorità di conciliazione sono impugnabili per principio con

appello o reclamo (art. 308 e 319 CPC). Dandosi un valore litigioso inferiore a

fr. 10 000.–, il Pretore aggiunto avendolo

fissato in fr. 200.–, è pertanto dato reclamo a questa Camera (art. 319 lett. a

CPC). Presentato entro 30 giorni dalla notifica della decisione impugnata (art.

321.

cpv. 1 CPC), il rimedio giuridico in esame è ricevibile.

2.

Il Pretore aggiunto ha

respinto in ordine l'istanza di conciliazione denotando d'acchito la mancanza

di un presupposto processua­le. In particolare, preso atto che l'istante aveva

indicato il valore litigioso in fr. 200.–, egli ha escluso la sua competenza

materiale per trattare l'istanza, fino a un valore di fr. 5000.– la stessa appartenendo

al Giudice di pace. La reclamante chiede di “accogliere l'istanza di

conciliazione in virtù di un'aggiunta della domanda di conciliazione,

erroneamente non inserita precedentemente”, donde una controversia con valore

litigioso superiore a fr. 5000.–.

3.

In concreto, come si

è detto (sopra consid. B), nell'istanza di conciliazione del 16 dicembre 2020 RE

1.

ha chiesto la “modifica della delibera assembleare del 7 ottobre 2020”,

indicando, quale valore litigioso, fr. 200.– "sonda vento della tenda da

sole”. All'istanza, oltre al verbale dell'assemblea, essa ha allegato una

lettera del 1° dicembre 2020 in cui il di lei marito chiedeva

all'amministrazione di modificare il verbale assembleare nel senso di

completarlo con i suoi interventi in relazione alla rimozione della sonda della

tenda da sole e alla nomina dei delegati condominiali (oggetto n. 5). Né

l'istanza, né la lettera allegata accennano però ad altre contestazioni, tanto

meno a delibere di assemblee precedenti. Il litigio era pertanto circoscritto

agli oggetti trattati all'assemblea del 2020. Anche tenendo conto che l'istante

è sprovvista di cognizioni giuridiche non si può semplicemente parlare di un errore

nell'indicazione dell'oggetto litigioso. E dandosi un valore litigioso

inferiore a fr. 5000.–, la competenza materiale per trattare l'istanza di conciliazione

spettava al Giudice di pace, ciò che la reclamante non discute. Basandosi sulle

allegazioni dall'istante, la competenza materiale del Pretore aggiunto non era

manifestamente data.

Non si disconosce che le

domande di un'istanza di conciliazione possano essere completate o mutate sino

al termine della procedura di conciliazione (cfr. sentenze del Tribunale

federale 4A_222/2017 dell'8 maggio 2018 consid. 4.1.1 e 5A_588/2015 del 9 febbraio

2016.

consid. 4.3.1 entrambe con vari riferimenti). In concreto, le nuove

richieste tendevano all'annullamento di delibere assembleari del 2019. Si

trattava pertanto di una modifica dell'oggetto litigioso che andava trattato

come nuova istanza di conciliazione. Ma a quel momento, il termine perentorio (ovvero

che non può essere prolungato o ripristinato), di un mese (art. 75 CC applicabile

su rinvio dell'art. 712m cpv. 2 CC) per impugnare davanti al giudice le delibere

assembleari era ormai estinto donde la perdita del diritto per la comproprietaria

di contestarle. Ne segue che la decisione del primo giudice non può ritenersi

errata. Il reclamo vede così la sua sorte segnata e può essere deciso da questa

Camera in composizione monocratica (art. 48b cpv. 1 lett. b n. 3 LOG).

4.

Si aggiunga, a

futura memoria, che un'azione di contestazione di delibere assembleari non va promossa

contro l'amministratore della proprietà per piani ma contro la comunione dei

comproprietari (DTF 119 II 408 consid. 5; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 6ª

edizione, pag. 520 n. 1867).

5.

Le

spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma le

circostanze del caso specifico inducono – eccezionalmente – a ogni prelievo, la

reclamante essendo sprovvista di cognizioni giuridiche e avendo agito senza

l'ausilio di un patrocinatore (art. 107 cpv. 1 lett. f). Non si pone problema

di ripetibili, la convenuta non essendo stata chiamata a formulare osservazioni

al reclamo.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto

2. Non si riscuotono spese

processuali.

3. Notificazione a:

–

;

–

.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale

d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.