Ripristino accesso veicolare su fondo altrui: in virtù di un diritto reale, di un diritto di natura obbligatoria o a titolo precario?

Incarto n.

16.2021.51

Lugano

23 dicembre 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo (“ricorso”) del 9 dicembre 2021 presentato da

RE

1

(patrocinata

dall' PA 1 )

contro

la decisione emessa il 5 novembre 2021 dal Pretore aggiunto del Distretto di

Lugano, sezione 2, nella causa SE.2019.112 (passo) promossa con petizione del

27 marzo 2019 nei confronti di

CO

1

(patrocinata

dall' PA 2 ),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 17 ottobre 1979 V__________ B__________, a quel tempo proprietaria

della particella 301 RFP

di __________ (oggi n. __________60 RFD), ha autorizzato RE 1, proprietaria del fondo vicino n. 300 RFP (oggi

n. __________59 RFD) a “eseguire delle aperture di finestre per la

riattazione” dell'immobile posto sulla di lei

proprietà. Nel contempo le ha comunicato, nell'ottica di “stabilire

dei buoni rapporti di vicinato”, di avere arretrato di qualche metro dal

confine della strada comunale che corre tra i due fondi un muro di sostegno “per permettervi un più facile accesso alla vostra proprietà”. Con atto pubblico del 27 luglio 1982 è poi stata costituita una servitù di apertura di finestre a

favore della particella n. 300 RFP e a carico della n. 301, che è stata iscritta nel registro fondiario

il giorno successivo.

B. Il

30 dicembre 1986 V__________ B__________ ha venduto la particella

n. __________60 RFD a CO 1. L'accesso veicolare a questo fondo avviene tramite una

rampa che dalla via pubblica (__________: particella n. __________48

RFD) conduce a uno spiazzo leggermente sopraelevato, adibito a parcheggio

scoperto per due automobili, sorretto da un muretto eretto sul confine. Tale

rampa è stata modificata nel 2012 con la posa di una nuova pavimentazione in

calcestruzzo, che, raccordando gradualmente la quota dello spiazzo di posteggio

a quella inferiore della strada, lungo il confine ovest funge (anche) da

prolungamento del muro di sostegno esistente. Il Comune ha rilasciato la

licenza edilizia il 9 maggio 2017, respingendo

un'opposizione inoltrata da RE 1. Un ricorso presentato da quest'ultima contro

il rilascio del permesso di costruzione è stato respinto dal Consiglio di Stato

il 30 aprile 2019. Un ricorso

inoltrato al Tribunale cantonale amministrativo ha seguito identica sorte il 26

aprile 2021 (inc. 52.2019.287). Tale decisione è passata in giudicato.

C. Nel frattempo, il 10

giugno 2013, RE 1 si è rivolta al Segretario

assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, per un tentativo di conciliazione volto a

ottenere la demolizione o modifica della rampa edificata sul fondo di CO 1 in modo da

consentire “nuovamente e in misura

equivalente” l'accesso veicolare alla sua proprietà. Dopo

varie sospensioni della procedura, il Segretario assessore, constata

l'impossibilità di conciliare le parti, ha rilasciato il 18 dicembre 2018 ad RE

1 l'autorizzazione ad agire (inc. CM.2013.351). Frattanto, sulla

particella n. 460 è sorta una casa plurifamiliare.

D. Il 27 marzo 2019 RE 1 ha adito il

Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, per

ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nelle sue osservazioni del 16 maggio 2019 CO 1 ha proposto di

respingere la petizione. In una replica del 18 giugno 2019

l'attrice ha riaffermato il suo punto di vista. Alle prime arringhe del

13 settembre 2019 la convenuta ha duplicato, confermando la sua posizione, e le

parti hanno notificato prove. L'istruttoria è stata chiusa il 4

giugno 2020 e al dibattimento

finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro ri­spettivi

memoriali del 26 agosto e del 14 ottobre 2020 esse hanno

mantenuto le rispettive domande. Statuendo con

decisione del 5 novembre 2021 il Pretore aggiunto ha respinto la

petizione. Le spese processuali di complessivi

fr. 700.–, oltre a fr. 300.– della procedura di conciliazione, sono

state poste a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 4500.–

per ripetibili.

E. Contro

la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo

(“ricorso”) del 9 dicembre 2021 in cui chiede di riformare il giudizio

impugnato nel senso di accogliere la petizione e di ridurre a fr. 1500.– l'indennità

per ripetibili riconosciute alla parte vincente. Nelle sue osservazioni del 25

gennaio 2022 CO 1

conclude per la reiezione del reclamo. In una replica spontanea dell'11 febbraio 2022 RE 1 ha ribadito il proprio punto di vista. CO 1 non ha duplicato.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni emanate

nella procedura semplificata in controversie patrimoniali con un valore

litigioso inferiore a fr. 10 000.– sono impugnabili, a questa Camera, con

reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Quanto

alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è stata

notificata al patrocinatore dell'attrice l'8 novembre 2021 (cfr. tracciamento

dell'invio postale n. __________, agli atti). Cominciato a decorrere

l'indomani, il termine d'impugnazione sarebbe così scaduto l'8 dicembre

2021(Immacolata), salvo prorogarsi al giorno successivo in virtù dell'art. 142

cpv. 3 CPC e dell'art. 1 della legge cantonale concernente i giorni festivi

ufficiali nel Cantone Ticino (RL 843.200). Consegnato alla cancelleria del Tribunale di appello il 9 dicembre

2021, ultimo giorno utile, il reclamo in esame è pertanto tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320 CPC

con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a)

e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di

reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata

applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della

giurisdizione inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo

reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e

su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid.

2.4

con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha

un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati

accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in

particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,

accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di

“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)

nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare

l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata

contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo

l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente

insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi

di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in

contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III

146.

consid. 2 con rinvii).

3.

Nella decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha accertato

innanzitutto che l'attrice non beneficia di alcun diritto di passo veicolare sul fondo della convenuta, né sotto forma di servitù prediale né di servitù

personale. Egli ha appurato altresì che anche dopo la modifica della rampa

d'accesso ai posteggi situati sulla particella n. __________60 l'accessibilità

veicolare al fondo dell'attrice è garantito tramite la strada comunale (__________)

“seppure in modo meno agevole”. Premesso ciò il primo giudice ha ritenuto che la

decisione di mantenere arretrato il muretto lungo il confine ovest per facilitare

l'accesso alla particella n. __________59, oggetto della lettera del 17 ottobre 1979 della precedente proprietaria della

particella n. __________60, poteva essere avvenuta o a titolo precario o

quale semplice diritto obbligatorio. A suo avviso, nel primo caso, l'attrice

non potrebbe tuttavia “basarsi sulla mera autorizzazione di benevolenza dei

precedenti proprietari per accampare un diritto, poiché la proprietaria

successiva non è vincolata da tale condotta”, tanto più che un'autorizzazione

precaria può essere revocata in ogni momento senza alcuna condizione

preliminare. Nel secondo caso, per il primo giudice, l'attrice non ha

dimostrare che tale accordo era stato ripreso dalla convenuta diventandone a

sua volta vincolata. Per il Pretore aggiunto,

inoltre, l'eventuale conoscenza dell'accordo

da parte della convenuta, per altro non provato, non sarebbe ad ogni modo sufficiente

per ammettere il subingresso nell'obbligazione assunta dalla precedente

proprietaria, “la semplice

tolleranza pluriennale tenuta da CO 1 dal 1987… al 2012 … non basta a ritenere il subentro per atti concludenti

dell'obbligazione originaria e a conferire ad RE 1 dei diritti acquisiti”. Donde, in definitiva,

la reiezione della

petizione.

4.

Nel suo reclamo RE 1 ribadisce di aver concluso

nel 1979 con V__________ B__________ un accordo, dimostrato appunto dalla lettera

inviata dal marito di quest'ultima al proprio il 17 ottobre 1979, in virtù del

quale in cambio della corresponsione di un onere la vicina si era obbligata a

concederle l'accesso veicolare su un triangolo di terreno posto all'estremità

nord-ovest del suo fondo per permetterle di raggiungere il proprio. A suo avviso,

l'obbligazione assunta da V__________ B__________ è poi stata ripresa da CO 1 con

l'acquisto della particella n. __________60 RFD.

a) Nella

fattispecie è pacifico che tra

le parti non è stata costituita alcuna servitù o alcun altro diritto reale

limitato avente per oggetto l'accesso veicolare alla particella n. __________59

RFD, nulla desumendosi al proposito dal registro fondiario (art. 731

cpv. 1 CC).

Come ricordato dal Pretore aggiunto, il passaggio su fondi altrui

può avvenire anche a titolo meramente precario o in virtù di un semplice

diritto di natura obbligatoria. In entrambi

i casi, qualora il fondo “serviente” è venduto l'acquirente non è di principio

tenuto ad assumersi gli obblighi verso il terzo. Premesso

ciò, in concreto, spettava pertanto all'attrice, la quale pretende di poter

transitare sulla particella n. __________60 RFD, dimostrare l'esistenza di un

accordo di carattere vincolante con la proprietaria di tale fondo.

b) Per

quanto riguarda i fatti, la reclamante rimprovera al Pretore aggiunto di non

avere accertato che l'accordo concluso tra lei e V__________ B__________ “fu di

carattere oneroso”. A suo dire, questa circostanza è stata confermata da suo

figlio, nonché suo patrocinatore, nel corso della deposizione testimoniale da

lui resa il 20 novembre 2019, quantunque nulla di tutto ciò risulti dal

relativo verbale. Ora, come si è

detto, in una lettera del 17 ottobre 1979 il marito di V__________ B__________

ha comunicato al marito dell'attrice di autorizzare l'esecuzione di determinate

finestre per poi precisare quanto segue:

...“L'arretramento

a monte, come avrete già potuto notare che il muro di sostegno è stato eseguito

3.

+ 4 metri dal confine strada onde permettervi un più facile accesso alla

vostra proprietà. Questa mia offerta mira a stabilire dei buoni rapporti di

vicinato”… (doc. E).

Ammesso

che ciò costituisca un accordo, nulla è dato di sapere quale fosse la volontà

dell'altra parte, come rileva la reclamante medesima il fatto che essa abbia

fornito una controprestazione di carattere oneroso, su cui tuttavia tutto si

ignora, “poco muta al tenore dell'accordo”. Ad ogni modo, ove avesse riscontrato manchevolezze nella verbalizzazione,

della propria deposizione una parte, a maggior ragione se un avvocato,

conformemente al principio della buona fede processuale (art. 52 CPC), avrebbe dovuto segnalarle al primo giudice anziché

firmare il verbale senza riserve. Il contenuto di un verbale d'udienza, in effetti, si presume

esatto finché non sia dimostrata l'inesattezza del suo contenuto (Trezzini, Commentario pratico al Codice

di diritto processuale civile svizzero, Vol. 2, 2ª edizione, n. 16 ad art. 235;

Heinzmann/ Pasquier in: CPC, Petit

commentaire, Basilea 2021 n. 14 e 16 ad art. 235). Eccepita soltanto in questa

sede, la pretesa irregolarità si sarebbe di

conseguenza rilevata tardiva e come tale inammissibile.

c)

La reclamante contesta altresì l'accertamento

del Pretore aggiunto secondo cui la convenuta non fosse a

conoscenza del noto accordo giacché il

contrario risulta dalla testimonianza di suo figlio. Premesso che

l'apprezzamento delle prove risulta arbitrario se il giudice ha

manifestamente misconosciuto il senso e la portata di un mezzo di prova, se ha omesso senza una ragione oggettiva di

considerare un mezzo di prova rilevante e importante per l'esito della causa o

ancora se sulla base degli elementi raccolti procede a deduzioni insostenibili,

questioni alle quale la reclamante nemmeno accenna, per l'art. 157 CPC il giudice fonda il proprio convincimento apprezzando liberamente

le prove. Ciò detto, non può seriamente essere messo in discussione il

fatto le dichiarazioni di

testi vicini a una delle parti, dettata dalla parentela o dall'essere

patrocinatore di una di loro, pur non pregiudicando a priori la loro rilevanza

vanno apprezzate con prudenza e circospezione (Trezzini,

op. cit., Vol. 1, 2ª edizione, n. 96 ad art. 157). Premesso ciò, come ricordato

dal Pretore aggiunto, la testimonianza di PA 1 non è per finire rilevante ai

fini del giudizio poiché, come si vedrà in appresso, la conclusione del primo giudice

secondo cui l'attrice non ha dimostrato che la convenuta, foss'anche stata al

corrente dell'accordo, si sia assunta l'obbligazione dalla precedente

proprietaria resiste alla critica.

d) La

reclamante censura la conclusione del Pretore aggiunto di ritenere che la

facoltà concessale da V__________ B__________ di transitare su una parte del

proprio fondo sia avvenuta a titolo

precario. Essa ribadisce di avere concluso con la precedente vicina un accordo

a carattere obbligatorio che è stato ripreso dalla convenuta, tanto più che dall'atto di compravendita del 30 dicembre

1986.

risulta che essa “ha acquistato i beni nello stato di fatto e diritto in

cui si trovano, noti alle parti”. Quest'argomentazione

sfiora il pretesto ove si pensi che con tale locuzione l'acquirente prende atto,

in particolare, delle iscrizioni risultanti dai pubblici registri. E in

concreto nel registro fondiario non risulta essere iscritta alcuna servitù di

passo. Da tale frase, poi, non si può ad

ogni modo concludere che la

venditrice abbia informato l'acquirente di avere concesso un accesso veicolare

ad RE 1 né tantomeno che l'acquirente si sia impegnata a continuare a garantire

questa concessione alla vicina. E una convenzione

con portata obbligatoria esplica effetti esclusivamente fra le parti,

rispettivamente fra i loro successori a titolo universale, e non per i terzi

acquirenti. Né l'accordo

invocato dalla reclamante accenna alla volontà dell'allora proprietaria della

particella n. __________60 RFD di concedere un diritto reale, contrariamente

alla questione delle aperture finalizzata poi nella costituzione di una servitù

prediale. Nelle circostanze descritte, la conclusione del primo giudice di

ritenere che la volontà di V__________ B__________ di concedere alla vicina

l'accesso veicolare su un triangolo di terreno posto all'estremità nord-ovest

del proprio fondo non poteva che essere avvenuta a titolo precario o in virtù

di un semplice diritto di natura obbligatoria non può dirsi errata. Anche al riguardo il reclamo manca pertanto di

consistenza.

5.

La

reclamante deplora altresì che il Pretore aggiunto abbia negato come la

tolleranza pluriennale della convenuta

le ha conferito dei diritti e si duole che egli non abbia affrontato la

questione della prescrizione acquisitiva del diritto reale limitato. Essa ritiene

inoltre che il primo giudice avrebbe dovuto tenere conto che per

più di trent'anni ha pacificamente potuto raggiungere il proprio fondo passando

su quello della convenuta e pronunciarsi, d'ufficio,

“sulla nascita del diritto sulla

scorta di altri principi e/o normative,

che non quelle del diritto obbligatorio”. L'argomentazione non può essere seguita.

Per

tacere del fatto che la reclamante mai ha preteso che la convenuta abbia tenuto

un comportamento tale da destarle un'aspettativa degna di protezione, una

semplice tolleranza configura da sé sola mera compiacenza e non conferisce alla

controparte diritti acquisiti. Né una tolleranza equivale ad accettazione, la

mera passività di una parte nei rapporti di vicinato potendosi anche intendere

come semplice permesso precario. Quanto al fatto che il Pretore aggiunto

avrebbe dovuto esaminare, d'ufficio, la possibilità di un'acquisizione della

servitù per prescrizione, la reclamante equivoca. In prima sede, essa ha

chiesto la demolizione di una rampa facendo valere il rispetto di un accordo

tra proprietari, mai essa ha chiesto di riconoscerle il diritto a una servitù.

Ad ogni modo, un diritto reale può essere acquisita per prescrizione solo alle

condizioni degli art. 661 a 663 CC, applicabili in virtù dell'art. 731 cpv. 2

CC. Ora, un'eventuale acquisizione tabulare della servitù (art. 661 CC) è

manifestamente esclusa, nessuna indebita iscrizione figurando nel registro

fondiario, mentre un'acquisizione per prescrizione extratabulare (art. 662 CC)

è ormai inammissibile dopo il 1912 (cfr. I CCA sentenza inc. 11.2010.81 del 13

gennaio 2012 consid. 6 con rinvii; v. anche Steinauer,

Les droits réels, vol. II, 4ª edizione, pag. 445 segg. n. 3358 segg.). Né, per

avventura, si ravvisa una servitù acquisita per stato di fatto immemorabile, ovvero

un esercizio ininterrotto e pacifico per 80 anni. In definitiva, da qualunque

parte la si guardi, non è dato di vedere quale motivo potesse giustificare

l'accoglimento dell'azione. Il reclamo, infondato su questo punto, deve

pertanto essere respinto.

6.

La

reclamante ritiene infine eccesiva l'indennità per ripetibili di fr. 4500.–

riconosciuta alla convenuta. A suo parere, tenendo conto di un valore di causa

di fr. 9999.– e di una percentuale del 15% in considerazione del fatto che la

procedura non ha comportato né difficoltà particolari né un importante

dispendio di tempo, l'ammontare dell'indennità non può superare fr. 1500.–. Ora, il

Pretore aggiunto ha stabilito le ripetibili in fr. 4500.– “commisurate al

dispendio di patrocinio richiesto dalla procedura”.

a) Dandosi una causa dal valore

litigioso determinato o determinabile, l'indennità per ripetibili è commisurata

al valore stesso (art. 11 cpv. 1 del citato regolamento). Per una causa ordinaria

dal valore litigioso fino a fr. 20 000.–, l'art. 11 cpv. 1 del regolamento del

Consiglio di Stato sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di

assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (RL 3.1.1.7.1)

prevede ripetibili varianti dal 15 al 25% del valore medesimo. Dandosi un

valore litigioso di fr. 9999.–, come indicato dalla reclamante, di

conseguenza, l'ammontare minimo per ripetibili (piene) sarebbe di fr. 1777.– e

quello massimo di fr. 2955.–. Tra il minimo e il massimo l'indennità va

poi fissata in base alle circostanze concrete, “secondo l'importanza della

lite, le sue difficoltà, l'ampiezza del lavoro svolto e il tempo impiegato

dall'avvocato, avuto riguardo allo svolgimento del patrocinio” (art. 11 cpv.

5). L'art. 13 cpv. 1 del regolamento dispone inoltre che “nel caso di

manifesta sproporzione tra il valore litigioso o le prestazioni eseguite e

l'onorario dovuto in base alla presente tariffa e nel caso in cui le

particolarità del caso o gli interessi delle parti in causa lo giustifichino,

l'autorità competente può derogare alle disposizioni precedenti”.

b) Nella fattispecie, è vero che

l'indennità riconosciuta dal Pretore aggiunto supera il limite massimo previsto

dalla tariffa. Se non che, all'atto pratico questo remunera una decina di ore

di lavoro alla tariffa di fr. 280.– l'una (art. 12 del citato

regolamento), che non appare tuttavia adeguato all'impegno profuso dalla legale

della convenuta nella conduzione del patrocinio, ove si consideri che la

procedura ha implicato la redazione di tre memoriali (osservazioni del 16

maggio 2019, la duplica del 12 settembre 2019, le conclusioni del 26 agosto

2020), la partecipazione a due udienze e a un sopralluogo a __________, senza

scordare le relazioni personali ed epistolari

con la cliente così come la partecipazione alla procedura di conciliazione. Tutto ponderato,

l'importo di fr. 4500.– riconosciuto dal Pretore aggiunto.–, già comprensivo delle spese e

dell'IVA, pari alla retribuzione di circa tredici ore di lavoro, rispetta le

particolarità del caso e non denota né eccesso né abuso del potere

d'apprezzamento. Ne segue in definitiva che il reclamo vede la sua sorte

segnata.

7.

Le spese processuali del giudizio odierno seguono la soccombenza

(art. 106 cpv. 1 CPC). La reclamante rifonderà alla controparte, che ha

presentato osservazioni per il tramite di una patrocinatrice, un'adeguata

indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto

2. Le spese processuali di fr.

500.– sono poste a carico della reclamante che rifonderà alla controparte fr. 800.–

per ripetibili.

3. Notificazione a:

–

;

–

.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.