16.2022.27

Locazione: liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pretese risarcitorie e spese accessorie

15 giugno 2023Italiano27 min

ha indicato l'ammontare dei costi, o una loro stima, per il ripristino dei difetti

Source ti.ch

Incarto n.

16.2022.27

Lugano

15 giugno 2023/bs

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 22 agosto 2022 presentato da

contro

la decisione emessa il 12 agosto 2022 dal

Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona nella causa SE.2022.4 (contratto di locazione) da lei promossa unitamente

a S__________ con petizione del

18 gennaio 2022 nei confronti di

CO 2

e CO 1,

(rappresentati dall'RA 1, ),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 31 maggio 2015 RE

1, quale locatrice, e CO 2 e CO 1, quali conduttori, hanno concluso un

contratto di locazione avente per oggetto un appartamento a __________ per una

pigione di fr. 1550.– mensili e un

acconto per spese accessorie di fr. 200.– mensile con conguaglio al

termine del relativo esercizio, così come

una garanzia di fr. 3100.–. In aggiunta, le parti hanno stipulato un

contratto di locazione per un posteggio coperto per un

canone di fr. 100.– mensili. Il contratto è terminato con

effetto al 31 marzo 2021 a seguito della

disdetta dei conduttori. Il verbale di riconsegna dell'appartamento è stato

allestito il 29 marzo 2021 e il successivo 31 marzo 2021 è stato trasmesso

ai conduttori con ulteriori aggiunte “comunicate a voce”.

B. Il 12 aprile 2021 RE

1, con il marito S__________, ha trasmesso a CO 2 e a CO 1 un conteggio in cui

ha indicato l'ammontare dei costi, o una loro stima, per il ripristino dei difetti

riscontrati sia durante locazione dell'appartamento (fr. 4109.80) sia dopo

la sua riconsegna (8742.35) per complessivi fr. 12

852.15. Deducendo una spesa di fr.

870.– a suo carico, ha notificato loro una pretesa di complessivi fr. 11 982.15.

Il 23 aprile 2021 i conduttori hanno eccepito la tardività della pretesa, comunicando

alla locatrice di avere comunque segnalato alla propria assicurazione i danni

da loro riconosciuti ossia “scalfitture lavabo, facciata esterna veranda e sostituzione

cilindro” e di assumersi anche i difetti già

presenti nell'appartamento allorquando sono subentrati nel contratto di

locazione, segnatamente fr. 130.– per “le riprese supplementari per copertura colore”,

fr. 150.– per “la chiusura diversi buchi sul plafone terrazzo portico”,

così come i costi, non ancora quantificati, per la rimozione di ganci dalla parete

del bagno.

C. Il 23 luglio 2021 RE 1, sempre con il marito, ha trasmesso

a CO 2 e a CO 1 un secondo conteggio di complessivi fr. 9881.15 più

fr. 358.03 (stima conguaglio spese 2021) con deduzione di fr. 1790.–

da loro assunti e fr. 4803.– già incassati dall'assicurazione e ha

notificato loro una pretesa di fr. 3646.16 da corrispondere per fr. 3100.–

mediante la liberazione della garanzia e per i restanti fr. 546.16 mediante

accredito bancario. Il 29 luglio 2021 i conduttori

hanno comunicato alla controparte di riconoscere, in aggiunta a quanto

corrisposto dalla loro assicurazione (fr. 4803.–), complessivi fr. 390.–

(fr. 130.– e fr. 150.– da loro già ammessi il 23 aprile 2021, fr. 30.–

per rimozione di ganci dalla parete del bagno e fr. 80.– per la tassa

rifiuti 2019), ma di opporre fr. 150.– in compensazione, per avere riconsegnato l'appartamento con tre giorni di anticipo,

con “saldo di ogni pretesa” in favore

della locatrice di fr. 240.– fatta eccezione per il conguaglio delle spese

accessorie dell'anno 2021.

D. Il 9 agosto 2021 RE 1 e il marito hanno trasmesso a CO

2 e a CO 1 il conteggio seguente, nel quale hanno ribadito le loro richieste e, dedotti fr. 240.– nel frattempo incassati,

hanno chiesto il pagamento di fr. 3406.16 mediante liberazione a loro favore della garanzia di fr. 3100.– e versamento

di fr. 306.16.

non

considerate

assicurazione

richiesto

CHF

1.1

1.2

Danno provocato da topo

L__________ 31.12.2019 cattura topo e disinfezione

Buono 161-55-215.40 CHF -53.85 che potete recuperare

direttamente, assieme alla partecipazione dal comune come mi avete comunicato

S__________ R__________ 3.11.2019 smontaggio lamella e rimontaggio e

riparazione buco causato da topo

215.40

153.–

215.40

153.–

Pulizia scarico cucina comune con appa. G__________, art. 12.1g

contratto

F__________ 28.1.2019 50%

361.85

180.93

Riparazione facciata terrazza causa buco

A__________ A__________ 27.11.2020

1250.–

Contatore riscaldamento chiuso, art. 14.5 contratto

EN__________ 30.10.2020

356.50

Presa elettrica bagnata, art. 15.5 contratto e corrispondenza

EL__________ 17.12.2020

264.40

Lavabo bagno fessurato

R__________ T__________ 24.3.2021

2200.–

1273.–

927.–

Tazza wc scheggiata

R__________ T__________ stima preventivo

450.–

Sostituzione cilindri e chiavi,

art. 14.6 contratto

T__________ 11.6.2021

1866.–

Sostituzione manovelle, ferma aste e argano rotti, art. 15.5 contratto

S__________ R__________ 1.4.2021

97.–

161.–

97.–

161.–

Sostituzione presa elettrica bruciata e posa coperchio scatola elettrica, art.

15.5 contratto

S__________ D__________ 7.4.2021 stima

50.–

Sostituzione lastre in granito rotte

A__________ N__________ 12.4.2021 stima

250.–

Riprese supplementari pittura per copertura colore

A__________ A__________ 30.3.2021 stima

Riconosciuto Racc. Boisco 23.4.2021 e 29.7.2021

Imprevisto! Causa più riprese di bianco per coprire

il colore stacco intonaco

A__________ A__________ 20.5.2011 stima

L__________ S__________ stima

130.–

150.–

300.–

150.–

300.-

130.–

Pulizia con prodotti appropriati facciata lato fiume

A__________ A__________ 12.4.2021 stima

100.–

Sostituzione cerniera rotta armadio a muro, art. 15.5 contratto

T__________ 5.5.2021

156.–

Fornitura teglia forno mancante

M__________ 12.4.2021

stima

40.–

Sostituzione diverse piastrelle rotte nel terrazzo portico

A__________ N__________ 12.4.2021 stima

350.–

Chiusura diversi buchi sul plafone terrazzo portico

A__________ A__________ 12.4.2021 stima Riconosciuto Racc. CO

1 23.4.2021 e 29.7.2021

150.–

Ricerca gancio porta tenda smarrito, acquisto e sistemazione

T__________. 12.4.2021 stima

100.–

Togliere neon sopra lavello cucina sotto il mobile pensile

S__________ D__________ 12.4.2021 stima

50.–

Sistemazione cancello giardino rotto

A__________ N__________

250.–

Sistemazione prato

L__________ T__________

300.–

Conguaglio 2021 stima

Racc. 21.5.2021

358.93

Togliere diversi ganci in bagno

Racc. CO 1 23.4.2021

30.–

Stesura contratto e targhette nomi, art. 21 contratto

100.–

Tassa sui rifiuti comunale, dal 2019 a 1/2 proprietari Bellinzona 25.5.2021

2019 80.–

2020 80.–

2021 3/12 80.–

180.–

Acconto valuta 2.8.21, lettera 29.7.21

- 240.–

TOTALI

9881.15

1790.–

non

considerate

4803.–

assicurazione

3406.16

richiesto

Deposito cauzione

Saldo a nostro favore

3100.–

306.16

Non avendo ottenuto quanto

chiesto, il 18 ottobre 2021 RE 1 e S__________

hanno fatto notificare a CO 2 e CO 1, in via solidale, i precetti

esecutivi n. __________8 e n. __________1 dell'Ufficio esecuzione di

Bellinzona per l'incasso di fr. 3406.16 oltre interessi al 5% dal 9 agosto 2021

a titolo di “spese danni appartamento, Via __________,

__________, secondo raccomandata del 09.08.2021”, ai quali gli escussi hanno

interposto opposizione.

E. Il 25 novembre 2022 RE 1 e S__________ si

sono rivolti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di

Bellinzona per un tentativo di conciliazione nei

confronti di CO 2 e CO 1 volto a ottenere la liberazione a loro

favore della garanzia di fr. 3100.– depositata presso la B__________, il pagamento

di fr. 306.16, così come di fr. 146.60 per le spese dei due precetti esecutivi

e degli interessi di mora al 5% dal 9 maggio 2021. Constatata all'udienza del

16 dicembre 2021 l'impossibilità di conciliare le parti, l'autorità

di conciliazione ha rilasciato il 21 dicembre 2021 agli istanti l'autorizzazione

ad agire (inc. 64-2021).

F. Con petizione del 18

gennaio 2022 RE 1 e S__________ hanno convenuto CO 2 e CO 1 davanti al Pretore aggiunto del

Distretto di Bellinzona per ottenere quanto postulato in sede di conciliazione, salvo indicare

l'importo della garanzia da liberare in loro favore in fr. 3000.–. Nelle loro osservazioni

del 22 febbraio 2022 i convenuti hanno proposto di respingere la petizione e, in via riconvenzionale, hanno chiesto la

liberazione in loro favore del deposito di garanzia di fr. 3100.–, così come la

cancellazione dei due precetti. Al dibattimento del 3 maggio 2022 gli

attori, invitati dal Pretore aggiunto a munirsi di un patrocinatore “considerando

la procedura abbastanza tecnica”, hanno

risposto “di essere in grado di difendersi da soli e di non aver bisogno di un

legale”. Non

essendoci altre prove da assumere oltre

a quelle documentali,

il Pretore aggiunto ha chiuso seduta stante l'istruttoria. Le parti hanno rinunciato al dibattimento finale limitandosi

a conclusioni scritte. Nei loro allegati del 20 maggio e del 2 giugno 2022 esse

hanno ribadito le rispettive domande, gli attori cifrando in fr. 3100.–

l'importo della cauzione da liberare in loro favore. Il 6 luglio 2022 gli

attori hanno trasmesso al Pretore aggiunto il “conguaglio spese 2021 definitivo

con richiesta della differenza” inviato ai convenuti.

G. Statuendo con decisione del 12 agosto 2022

il Pretore aggiunto ha respinto la petizione promossa da S__________ per

carenza della legittimazione attiva, senza riscuotere spese processuali e

assegnare ripetibili. In parziale accoglimento della petizione introdotta da RE

1, il Pretore aggiunto ha ordinato la liberazione del deposito di garanzia in

favore di lei in ragione di fr. 150.– oltre interessi al 5% dal 9 agosto 2021 e

sino alla data della liberazione della garanzia e per il resto in favore dei

convenuti. Le spese processuali di fr. 150.– sono state poste a carico dell'attrice

per fr. 130.– e a carico dei convenuti per fr. 20.–. RE 1 è stata inoltre tenuta a rifondere ai convenuti

fr. 500.– per ripetibili ridotte.

H. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa

Camera con un reclamo del 22 agosto 2022 in cui chiede, in riforma del giudizio

impugnato, di obbligare CO 2 e CO 1 a versarle fr. 2987.08 oltre interessi al

5% dal 9 maggio 2021 e liberare entro tali limiti la garanzia a suo favore,

così come di condannarli a pagare fr. 146.– a titolo di rimborso delle spese

per i precetti esecutivi. Nelle loro osservazioni del 22 settembre 2022 CO 2 e CO

1 hanno concluso per la reiezione del reclamo.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni emanate

nella procedura semplificata in controversie patrimoniali con un valore

litigioso inferiore a fr. 10 000.–

sono impugnabili a questa Camera con reclamo entro trenta giorni dalla

notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la decisione

impugnata è pervenuta all'attrice il 16 agosto 2022 (tracciamento dell'invio n.

98.__________, agli atti). Introdotto il 22 agosto successivo il reclamo in

esame è pertanto tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte della giurisdizione inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del

diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III

367.

consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di

reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi

sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre

in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,

accompagnandole con un'argomentazione esaustiva. La definizione di

“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)

nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare

l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole

una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei

fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in

aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di

un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con

il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 145 II 41 consid. 5.1 con rinvii).

3.

Nella decisione impugnata, il

Pretore aggiunto dopo avere negato la legittimazione attiva di S__________, ha accertato

che l'attrice, a fronte della contestazione dei convenuti riguardante la tardività della notifica dei

difetti, non aveva fornito la prova della loro tempestività. Al riguardo egli

ha ritenuto che “la sola stesura del verbale di consegna […] non assurge a

valore di notifica dei difetti” ragione per cui “la prima valida notifica dei

difetti è rappresentata dalla raccomandata ai convenuti del 12 aprile 2021” di

modo che “la stessa essendo intervenuta ben 14 giorni dopo Ia consegna dell'immobile

è da considerare certamente tardiva”. In siffatte circostanze, il primo giudice

ha considerato unicamente i danni riconosciuti dai convenuti, segnatamente,

oltre quelli già notificati e liquidati dall'assicurazione ammontanti a fr. 4803.–, quelli

ammessi in un loro

scritto del 29 luglio 2021 per complessivi fr. 390.–. Egli ha tuttavia stabilito

che, relativamente a quest'ultimo importo, i convenuti effettivamente avevano

versato fr. 240.– e che essi non potevano porre in compensazione fr. 150.– pari

al vantaggio conseguito dalla locatrice per aver preso in consegna l'ente

locato con alcuni giorni di anticipo “il conduttore che disdice il contratto

restando obbligato al pagamento dell'intero canone dovuto nel rispetto del

termine di preavviso”. Ciò posto il primo giudice gli ha riconosciuto la

pretesa dell'attrice limitatamente a fr. 150.– oltre interessi al 5% dal 9

agosto 2021.

Quanto all'importo di fr. 358.93 corrispondenti alla

“stima conguaglio per l'anno 2021”, il

Pretore aggiunto ha ritenuto irricevibile il conteggio definitivo di fr. 515.03

poiché trasmessogli il 6 luglio 2022 “dopo la chiusura della fase

dibattimentale”. Egli ha infine respinto la rifusione delle spese per i

precetti esecutivi, così come la domanda riconvenzionale dei convenuti volta alla

cancellazione dei due precetti esecutivi. In definitiva il Pretore aggiunto ha

ordinato la liberazione del deposito di garanzia in favore dell'attrice per fr.

150.– oltre interessi al 5% dal 9 agosto

2021.

e sino alla data della liberazione della garanzia e per il resto in

favore dei convenuti.

4.

La reclamante non censura

la conclusione del Pretore aggiunto di ritenere tardiva la notifica dei difetti

riscontrati alla consegna dell'appartamento, ma sostiene che con la petizione,

oltre a tali danni, essa aveva richiesto “altri importi che sono dovuti poiché

contemplati nel contratto di locazione del 31 maggio 2015” per complessivi fr.

2987.08

Essa rimprovera così al primo giudice di non avere esaminato queste

pretese.

Nella fattispecie, il

primo giudice, salvo la richiesta di pagamento del conguaglio 2021, ha ritenuto

che l'attrice avesse fatto valere unicamente pretese concernenti difetti

dell'ente locato riscontrati dopo la restituzione dello stesso. In realtà, come

evidenzia la reclamante, con la petizione essa aveva rivendicato, tra gli

altri, la somma di complessivi fr. 2987.08 corrispondenti ad “altri importi che

sono dovuti poiché contemplati nel contratto di locazione del 31 maggio 2015” e

segnatamente le seguenti poste (pag. 2 e 3):

“danno

topo” (n. 1): fr. 215.40 e fr. 153.–;

“pulizia

scarico cucina (n. 2): fr. 180.93;

“contatore

riscaldamento” (n. 3): fr. 356.50;

“presa

elettrica bagnata (n. 4): fr. 264.40;

“lavabo bagno fessurato” (n. 5):

fr. 927.–;

“conguaglio 2021 stima (n. 27): fr. 359.93;

“stesura contratto e

targhette nomi” (n. 24): fr. 100.–;

“tassa

sui rifiuti comunali” (n. 25): fr. 180.–.

Tali

pretese, salvo quella relativa al lavabo, non potevano d'acchito essere

considerate dei difetti nel senso dell'art. 258 CO soggetti alla tempestiva

notifica, tant'è che nemmeno figuravano nel verbale di riconsegna

dell'appartamento. Non avendo esaminato le pretese avanzate dall'attrice regolarmente

sottoposte al suo giudizio, il Pretore aggiunto ha commesso un diniego di

giustizia. La decisione impugnata andrebbe pertanto annullata e la causa

rinviata al primo giudice perché statuisca su tali pretese. Risultando la causa

matura per il giudizio questa Camera può statuire essa medesima sulle pretese

dell'attrice (art. 327 cpv. 3 lett. b CPC).

5.

Relativamente al danno

provocato da un topo, l'attrice rivendica fr.

215.40

corrispondenti alla fattura emessa il 31 dicembre 2019 dalla ditta L__________

per la disinfestazione da roditori effettuata il giorno prima (doc. 1.1) e fr.

153.– riferiti a una fattura, non datata, della ditta individuale S__________ R__________

per un intervento effettuato il 27 gennaio 2020 di “smontaggio di una lamella

per accedere alla nicchia per sigillare foro provocato da ratto” (doc. 1.2). A

suo dire tali costi devono essere assunti dai conduttori poiché il roditore,

trovato vicino alla porta finestra dell'appartamento da loro locato, “è stato

attirato da alimenti lasciati all'esterno sul portico o nel giardino”. Per di più, se gli inquilini si fossero rivolti

alla loro assicurazione RC, questa

avrebbe risposto del danno. Dal canto

loro i convenuti hanno negato una loro responsabilità per la presenza del

roditore “proveniente dall'esterno” e per i danni da questi cagionati.

Ora, il contratto di locazione tra le parti

indica che tra le spese accessorie non comprese nella pigione vi sono quelle di

disinfezione e disinfestazione (clausola n. 5, doc. B). Non si disconosce che la

spesa sarebbe dovuta rientrare in precedenti conteggi annuali, ma ciò non

impedisce al locatore di rivendicarla successivamente sempre che la faccia

valere entro il termine di prescrizione di un anno (Lachat Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 414 n. 6.3 e pag.

426.

n. 9.8; Biber, Das

Schweizerische Mietrecht, 4ª edizione, n. 19 ad art. 257c CO). In

concreto, i conduttori non hanno eccepito la prescrizione di modo che la spesa

di derattizzazione di fr. 215.40 va posta a loro carico. Agli stessi, per

contro, non può essere invece imputata nessuna responsabilità per i danni

causati dal topo, già solo perché la circostanza secondo cui l'animale sarebbe

stato attirato da alimenti lasciati all'esterno dell'appartamento, controversa,

non è stata provata dall'attrice (art. 150 CPC). Quanto al fatto che un assicuratore

RC avrebbe coperto un danno causato da un animale selvatico, l'allegazione

della reclamante si esaurisce in una mera supposizione senza riscontri. La spesa

di fr. 153.– non può quindi essere

addossata ai convenuti. In proposito il reclamo si rivela quindi solo parzialmente

fondato.

6.

merito ai costi della pulizia del tubo di scarico della cucina, l'attrice

ha fatto valere una pretesa di fr. 180.93 corrispondente alla metà dell'importo

della fattura emessa il 28 gennaio 2019 della ditta F__________ per il suo

intervento effettuato il 16 gennaio precedente per la “disostruzione

canalizzazione orizzontale acque scure scarichi cucina con trivella

elettromeccanica” (doc. 1N). A suo avviso, questo costo, causato dall'intasamento

di residui di cucina e della lavatrice deve essere assunto dai convenuti in

virtù della clausola 12.1 lett. g del contratto di locazione. Dal canto loro i

convenuti hanno contestato la pretesa sostenendo che lo scarico in questione è

in comune con l'appartamento adiacente ragione per cui “non è dato di sapere di

chi sia la responsabilità del suo intasamento”.

Ora, la clausola 12.1 lett. g del contratto di

locazione prevede che tra le spese accessorie non comprese nella pigione

vi sono segnatamente quelle “per la pulizia

delle canalizzazioni interne ed esterne”. La clausola 12.3 riguardante il

riparto delle spese accessorie fra i conduttori dispone inoltre che “se non

esiste un piano particolare di riparto degli oneri accessori, tutte le spese

accessorie sono ripartite in proporzione alla superficie, al volume, ai

millesimi, al numero dei vani locati o ad altra equa chiave di riparto prevista

da questo contratto” (doc. B). Ciò detto, è vero che tutto si ignora su chi

abbia causato l'intasamento della colonna di scarico in comune con altri

inquilini, ma la spesa accessoria non dipende da eventuali colpe di uno di loro.

Né i convenuti hanno contestato la scelta dell'attrice di

ripartire a metà i costi tra loro e i vicini. Ne segue che il costo di

fr. 180.93 va posto a carico dei convenuti. Su questo punto il

reclamo risulta quindi fondato.

7.

Relativamente alla

spesa per la sostituzione di un contatore del riscaldamento, per l'attrice la pretesa

di fr. 356.50 corrisponde alla quota a carico dei conduttori della fattura di

fr. 3203.35 emessa il 30 ottobre 2020 dalla ditta En__________ (doc. 3). A

suo dire, durante un controllo è stato trovato “il contatore del riscaldamento

rotto a causa di un circuito completamente chiuso”, ciò che non è consentito

dalla clausola 14.5 del contratto di locazione. Dal canto loro i convenuti

hanno sostenuto che l'attrice non ha provato alcuna loro responsabilità per

tale inconveniente.

Ora,

se con i convenuti si può convenire che non vi è alcuna prova su chi abbia provocato

il danno, essi misconoscono che ove l'autore di un danno a installazioni d'uso

comune “non può essere scoperto”, l'importo della riparazione, salvo eccezioni

che in concreto non sono state

addotte, è suddiviso fra tutti i conduttori in parti uguali (clausola

15.8

del contratto di locazione). Nella fattispecie i costi dell'intervento

sono stati suddivisi tra tutti gli inquilini, così come risulta dalla tabella

allestita dalla locatrice il 30 ottobre 2020 (doc. 3.3), senza che i convenuti

abbiano sollevato obbiezioni. Anche al riguardo il reclamo risulta provvisto di

buon diritto.

8.

Per

quel che riguarda la sostituzione di una presa elettrica nel bagno, l'attrice

ha avanzato una pretesa di fr. 264.40 corrispondente alla fattura emessa il 17

dicembre 2020 dalla El__________ per l'intervento effettuato il 1° dicembre precedente

di “ricerca guasto, constatato presenza d'acqua all'interno della presa bagno” (doc.

4). A suo dire, si tratta “di un danno per uso improprio del locale, l'acqua

nella presa è [stata] provocata da spruzzi dalla doccia o eccessiva umidità nel

locale per uso prolungato della doccia e per mancanza di arieggiamento”. Tale costo

deve pertanto essere posto a carico dai conduttori in virtù della clausola 15.5

del contratto di locazione. I convenuti obbiettano che “trattandosi di un bagno

l'affermazione secondo cui ci sia stato un uso improprio del locale facendo la

doccia sembra quanto meno azzardata” e che “all'interno di un bagno le prese

debbano essere situate in una posizione tale da non incorrere nel rischio di

bagnarsi facendo la doccia”.

Ora, sapere nel caso in

esame se l'intervento dell'elettricista ricada sotto l'art. 259 CO e la

clausola 15.5 del contratto di locazione può rimanere indeciso. Il conduttore,

in effetti, è tenuto a assumersi i danni eccedenti la normale usura cagionati

da lui (art. 257g CO e art. 259a cpv. 1 CO a contrario, in applicazione per estensione dell'art. 97 CO) o dai suoi ausiliari

(art. 101 CO; Aubert in:

Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme

- Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 19 ad art. 267

CO;

Lachat, op. cit., pag. 291 n. 4.1

e pag. 1046 n. 5.9). In concreto, la sostituzione della presa elettrica del

bagno dell'appartamento locato ai convenuti si è resa necessaria per la

presenza di acqua all'interno della stessa (doc. 4). Unici usufruitori del

locale, non è dato di vedere chi altri se non i convenuti avrebbero potuto

causare l'inconveniente. Quanto alla collocazione della presa, nulla induce a ritenere

che essa non fosse a norma. Ne segue che anche al proposito la pretesa si

rivela fondata.

9.

Per

quanto concerne la sostituzione del lavabo bagno fessurato, per l'attrice il

costo di fr. 2200.30 fatturato il 2 maggio 2021 dalla ditta R__________ T__________

per la sostituzione del “mobile da bagno completo (lavandini e mobile)” (doc.

5) è stato solo parzialmente pagato dall'assicurazione dei convenuti di modo che

essa rivendica la differenza di fr. 927.–. A

suo parere, visto che l'assicurazione non aveva coperto l'intero danno poiché

i conduttori non erano assicurati per i danni ai vetri, essi non hanno concluso

“un'adeguata assicurazione” così come previsto dalla clausola 18.4 del contratto di locazione. I convenuti

hanno contestato questa pretesa sostenendo che “il fatto che non sia stato

risarcito il valore a nuovo niente ha a che vedere con una eventuale polizza

vetri […], ma bensì del deprezzamento normalmente applicato in base alla

tabella di durata di vita delle installazioni” (osservazioni, pag. 2). Nella

fattispecie, a prescindere dalla fondatezza o meno dell'obiezione sollevata dai

convenuti, la richiesta dell'attrice dev'essere

respinta poiché le scalfitture alla base della sostituzione del lavabo fanno

parte dei difetti scoperti dopo la restituzione dell'appartamento. E siccome la

reclamante non revoca in dubbio di non avere notificato il difetto tempestivamente

nel senso dell'art. 267 cpv. 1 CO, la pretesa non può essere accolta. Al

riguardo il reclamo è destinato all'insuccesso.

10.

Circa

il conguaglio delle spese accessorie del 2021, la reclamante rimprovera al

primo giudice di avere considerato, a torto, che i convenuti le avevano già versato

fr. 358.93. Essa rileva che il 21

maggio 2021 aveva chiesto ai conduttori tale importo quale “conteggio stimato” poiché

quello definitivo “sarà elaborato entro fine estate 2022 e vi sarà trasmesso”

(doc. 22). Nel giudizio impugnato il Pretore aggiunto ha ritenuto che in

una lettera del 5 luglio 2022 dell'attrice ai convenuti “essa ha rivendicato un saldo di fr. 156.10

(fr. 515.03 ./. fr. 358.93)” ragione per cui RE 1 aveva ammesso l'avvenuto

incasso di fr. 358.93” (decisione, pag. 5).

Ora, che la lettera della

locatrice del 5 luglio 2022 non sia un

esempio di chiarezza e potesse non essere intesa come interpretata dal Pretore

aggiunto è possibile. Resta il fatto che il contratto di locazione

concluso tra le parti prevede il pagamento delle spese accessorie secondo il sistema di computo per acconti periodici

(di fr. 200.– mensili) con conguaglio al termine del relativo

esercizio, il quale deve “essere corrisposti entro 30 giorni dalla data

d'emissione del conteggio” (clausole 5 e 12.6, doc. B). Posto che la reclamante

non contesta l'irricevibilità nel senso dell'art. 229 CPC delle allegazioni e

della documentazione successive al termine fissato per la presentazione dei

memoriali conclusivi (7 giugno 2022), la pretesa di pagamento di fr. 358.93

costituiva una semplice stima del conguaglio 2021. Tale modalità di

calcolo non trova tuttavia riscontro nel contratto né nella legge, i quali prevedono l'allestimento di un conteggio

“una volta l'anno”. La pretesa non può pertanto essere accolta, fermo

restando che nulla impedisce alla locatrice di esigerne il pagamento in altra

sede. Il reclamo su questo punto è di conseguenza infondato.

11.

Relativamente alle

spese per la stesura del contratto e la confezione delle “targhette nomi” l'attrice

ha fatto valere una pretesa di fr. 100.– sulla base della clausola 21 del

contratto di locazione.

I convenuti si sono

opposti al pagamento di questa pretesa perché “mai chiesto in precedenza”. In

realtà, per la stesura del contratto, la clausola invocata dalla locatrice

permette la riscossione di un importo fino a fr. 50.– “se redatto

dall'amministratore dello stabile o da un rappresentante del locatore”, ciò che

non è il caso in concreto. Quanto alle spese per le targhette, esse sono bensì

a carico del conduttore, ma nel caso in esame non sono per nulla documentate.

Ne segue che la rivendicazione non può trovare ascolto.

12.

merito al pagamento della tassa sui rifiuti degli anni 2019-21, la pretesa

fatta valere dall'attrice ammonta a complessivi fr. 180.– (fr. 80.– per il

2019.

e per il 2020 e fr. 20.– quota per il 2021). I convenuti hanno unicamente obiettato

che la tassa del 2021 “è stata da loro interamente pagata tramite l'amministrazione

del nuovo appartamento ed è palese che trattandosi di una tassa comunale per

economia domestica non può essere richiesta due volte”.

In concreto, che le spese

di “spazzatura” le quali “comprendono le tasse risultanti dalle bollette

ufficiali emesse dall'ente pubblico non siano comprese nella pigione è indubbio

(clausola 12.1 lett. g del contratto di locazione: doc, B). Ciò posto, la tassa sui rifiuti del 2019 è già stata inclusa

nella somma di fr. 390.– riconosciuta il 23 luglio 2021 dagli

stessi convenuti (cfr. sopra consid. C; v. anche doc. 4), di cui essi hanno

pagato fr. 240.– (cfr. sopra consid. D) e sono stati condannati a pagare dal

Pretore aggiunto fr. 150.– (cfr. sopra consid. 3). Relativamente alla tassa del 2020 non è dato di vedere, né i convenuti

spiegano, perché essa non dovrebbe essere posta a carico dei conduttori (doc.

25.3). Quanto alla quota del 2021, a prescindere dal fatto che agli atti non vi

è la relativa bolletta, l'attrice nulla ha obiettato all'allegazione dei

convenuti di averla pagata al nuovo proprietario. Il che non appare

inverosimile ove si pensi che per l'art. 8 dell'ordinanza municipale

d'applicazione del regolamento comunale sulla gestione dei rifiuti per

l'assoggettamento alla tassa base fa stato la residenza delle persone fisiche

(comprese le residenze secondarie) e/o l'operatività delle attività economiche

al 30 settembre dell'anno civile a cui si riferisce la tassa ed è dovuta per

l'intero anno. Ne segue che la pretesa va

accolta limitatamente a fr. 80.–.

13.

Per

quel che riguarda

infine la richiesta di vedersi rimborsare le spese dei

precetti esecutivi, la reclamante non si confronta minimamente con la

motivazione del primo giudice, per il quale l'esborso non può essere posto a

carico dei convenuti poiché le esecuzioni indicavano quali creditori i coniugi RE

1.

Non motivato, al proposito il reclamo si rivela irricevibile.

14.

Visto

quanto precede, oltre all'importo di fr. 150.– già ammesso dal Pretore

aggiunto, i convenuti sono tenuti a rifondere all'attrice ulteriori fr. 1097.25

arrotondati, per complessivi fr. 1247.25. Il reclamo, che ha evidenziato

un'errata applicazione del diritto

da parte del primo giudice, dev'essere pertanto accolto in tale misura con

conseguente riforma della decisione impugnata.

15.

Le spese processuali

del giudizio odierno seguono la reciproca soccombenza delle parti

(art. 106 cpv. 2 CPC). La reclamante ottiene una rivalutazione della rivendicazione

seppur non nella misura richiesta. Nel complesso si giustifica che

essa sopporti due terzi degli oneri processuali mentre il resto va a carico dei

convenuti. Assistiti da

un rappresentante processuale professionale (art. 68 cpv. 2 lett. d CPC e

12.

cpv. 1 lett. b LACPC) CO 2 e CO 1

hanno diritto a un'indennità

per ripetibili ridotte. L'esito dell'attuale giudizio impone anche una riforma

– secondo il medesimo criterio – del dispositivo sulle spese e le ripetibili di

prima sede, non contestate quanto al loro ammontare.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I. Nella misura in cui è

ricevibile, il reclamo è parzialmente accolto e la decisione impugnata è così

riformata:

3.1 Il deposito di garanzia conto n.

319.029.202.-01, presso B__________, __________, è liberato come segue: fr. 1247.25 oltre interessi al 5% dal 9 agosto 2021 alla data della

liberazione della garanzia a favore di RE 1 e per il resto a favore di CO 2 e CO

4. Le

spese processuali di complessivi fr. 150.–, da anticipare da RE 1, sono poste

per due terzi a suo carico e per un terzo a carico dei convenuti. L'attrice

rifonderà ai convenuti fr. 400.– per ripetibili ridotte.

II. Le

spese del reclamo di fr. 200.– sono poste

per due terzi a carico dalla reclamante e per il resto in solido a carico di CO

2 e CO 1, ai quali RE 1 rifonderà fr. 300.– per ripetibili ridotte.

III. Notificazione a:

–

;

–

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Bellinzona.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.