Compravendita: garanzia per difetti - comportamento doloso del venditore - termine per la notifica dei difetti

Incarto n.

16.2022.3

Lugano

23 maggio 2023/bs

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 31 gennaio 2022 presentato dalla

RE

1

(patrocinata

dall' PA 1 )

contro

la decisione emessa il 27 dicembre 2021

dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, nella causa SE.2019.233 (compravendita) promossa nei suoi confronti con

petizione del 2 luglio 2019 da

CO

1

(patrocinato

dall' PA 2 ),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 9 novembre 2010 il Comune di __________ ha rilasciato alla RE 1 una licenza edilizia per l'edificazione di uno stabile

plurifamiliare sulla particella n. __________1 RFD di __________ di sua

proprietà. Il 16

agosto 2011 la RE 1 ha notificato al Comune l'inizio dei lavori. Con atto pubblico del 5 agosto

2013 essa ha

poi concesso ad CO 1

un diritto di compera sul fondo citato, nel frattempo costituito in proprietà

per piani (dalla n. __________6 alla n. __________9) e sulla contigua

particella n. __________6 RFD per un prezzo di fr. 2 000 000.–. Nel contratto le parti hanno previsto che “la

costruzione non ha ancora avuto inizio (proprietà

per piani prima della costruzione) e sarà effettuata

dall'acquirente” (clausola n. 1), che “nel prezzo sono compresi il progetto e

la licenza edilizia cresciuta in giudicato” (clausola n. 2) e che “i beni

oggetto del presente atto vengono venduti nello stato di fatto e di diritto in

cui si trovano, esclusa ogni garanzia, risultante dal registro fondiario, noto

alle parti” (clausola n. 3). Il diritto di compera è stato esercitato il 6

novembre 2013.

B. Il

18 novembre 2013 la RE 1 ha comunicato al Comune di avere ceduto la licenza

edilizia ad CO 1, il quale “potrà a pieno titolo chiedere a suo nome il

rinnovo”, ciò che l'acquirente ha chiesto

l'indomani. Il 2 dicembre 2013 il Municipio, “preso atto dell'istanza di

rinnovo del 19.11.2013 della licenza del 09.11.2010, scaduta il 09.11.2012”, ha

pubblicato l'avviso di rinnovo della licenza edilizia all'albo comunale dal 5

dicembre al 19 dicembre 2013. Il 20 dicembre 2013 CO 1 si è rivolto alla RE 1

dolendosi di non avere potuto iniziare subito i lavori di costruzione perché la

licenza edilizia, diversa­mente a quanto pattuito, era decaduta e aveva

richiesto una domanda di rinnovo. Il 17 febbraio 2014 è stato concesso il rinnovo della licenza edilizia e i lavori

di costruzione sono iniziati il 12 marzo successivo. L'8 aprile 2014 CO 1 ha chiesto alla RE 1 il pagamento di un

risarcimento danni per inadempienza contrattuale di complessivi fr. 137 372.– (fr. 3711.– per il costo di rinnovo della licenza

edilizia, fr. 4800.– per i costi di gestione

della pratica di rinnovo, fr. 100 000.– per la mancata produzione e la copertura delle spese generali nel corso

dei 132 giorni in cui aveva dovuto posticipare la data di inizio del cantiere,

fr. 27 123.– per gli interessi al 3.75% maturati in 132 giorni sul capitale immobilizzato di fr. 2 000 000.– e fr. 1738.– per una

nota professionale dell'ing. R__________). La richiesta è rimasta senza esito.

C. L'11 settembre 2014 CO 1 ha fatto notificare alla

RE 1 il precetto esecutivo n. __________38 dell'Ufficio esecuzione di Lugano per fr. 137 372.– più interessi al 5% dal 20

giugno 2014, indicando quale causa “inadempienza contrattuale in relazione al diritto di

compera del 5 agosto 2013; lettera dell'8 aprile 2014 del sig. CO 1; lettera

del 5 giugno 2014 dell'avv. __________ G__________”, cui l'escusso ha interposto opposizione. Un tentativo di

conciliazione introdotto il 12 giugno

2015 da CO 1 nei confronti della RE 1 volto a ottene­re il paga­men­to di fr. 135 634.– oltre interessi al 5% dal 20 giugno 2014 e il rigetto in via

definitiva dell'opposizione interposta al citato precetto è decaduto infruttuoso il 20 luglio 2015 ma nei successivi

tre mesi dal rilascio dell'autorizzazione ad agire l'istante non ha introdotto

la causa. Il 10 luglio 2018 CO 1, dopo avere ricevuto conferma dall'Ufficio

tecnico comunale che la licenza edilizia del 9 novembre 2010 era decaduta perché

l'impresa edile responsabile del cantiere aveva unicamente “provveduto

al deposito di un impianto di betonaggio e diversa attrezzatura edile […], senza mai iniziare i lavori”, ha fatto notificare alla RE 1 un nuovo precetto esecutivo, n. __________28,

identico a quello precedente, cui l'escussa ha nuovamente interposto

opposizione.

D. Il 22 febbraio 2019 CO 1 si è rivolto al

Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, chieden­do di

convocare la RE 1 a un tentativo di conciliazio­ne volto a ottene­re il

paga­men­to di complessivi fr. 135 634.– oltre interessi al 5% dal 20 giugno 2014, così come il

rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta al citato PE. All'udienza di conciliazione del 3 aprile 2019 il Segretario assessore, constatata

l'impos­sibi­lità di conciliare le parti, ha rilasciato seduta stante ad CO

1 l'autorizzazio­ne ad agire, ponendo a suo carico le spese di fr. 250.–

(inc. CM.2019.124).

E. Con petizione del 2 luglio 2019 CO 1 ha adito il

Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenere quanto

postulato in sede conciliativa limitatamente a fr. 8511.– oltre interessi al 5%

dal 20 giugno 2014 corrispondenti al risarcimento dei costi del rinnovo della

licenza edilizia (fr. 3711.–) e a quelli della relativa pratica (fr. 4800.–). Nelle sue osservazioni del 17 settembre

2019 la RE 1 ha proposto di respingere la petizione. Alle prime arringhe del 25 ottobre 2019 le parti hanno

mantenuto le loro domande e hanno notificato pro­ve. L'istruttoria è stata

chiusa il 6 aprile 2021 e alle arringhe finali le parti hanno rinunciato limitandosi

a conclusioni scritte. Nei loro memoriali del 2 e del 15 settembre 2021 esse hanno

riconfermato le rispettive posizioni.

F. Statuendo con decisione del 27 dicembre 2021

il Pretore ha accolto la petizione obbligando la RE 1 a versare ad CO 1 fr.

8511.– oltre interessi al 5% dal 20 giugno 2014 e pronunciando limitatamente a questo importo il rigetto definitivo l'opposizione interposta al menzionato

precetto esecutivo. Le spese processuali di fr. 300.– sono state poste a carico

della convenuta, tenuta a versare all'attore fr. 2000.– per ripetibili.

G. Contro

la decisione appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del

31 gennaio 2022 in cui chiede di annullare il giudizio impugnato e di riformarlo

nel senso di respingere la petizione. Nelle sue osservazioni del 14 marzo 2022 CO 1 conclude

per la reiezio­ne del re­clamo.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni emanate

nella procedura semplificata sono impugna­bili, trattandosi di controversie

patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, a questa

Camera con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella

fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore della

convenuta al più presto il 28 dicembre 2021. Il termine di ricorso è rimasto

tuttavia sospeso fino al 2 gennaio 2022 in virtù dell'art. 145 cpv. 1

lett. c CPC e sarebbe scaduto il 1° febbraio 2022. Introdotto il 31

gennaio 2022 (timbro postale sulla busta d'invio) il reclamo in esame, è

pertanto tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere

censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento

manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con

pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del

diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione

inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo,

spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali

punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con

rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un

potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati

accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in

particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,

accompagnandole con un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di

“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)

nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare

l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata

contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo

l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente

insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi

di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in

contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 145 II 41

consid. 5.1 con rinvii).

3.

Nella decisione

impugnata il Pretore ha accertato che già prima della costituzione del diritto

di compera del 5 agosto 2013 la validità della licenza edilizia del 9 novembre

2010.

era decaduta, perché non vi era stato un effettivo inizio dei lavori entro

due anni dal suo passaggio in giudicato e che per questo motivo il nuovo

proprietario ne ha dovuto chiedere il rinnovo. Egli, dopo avere riassunto le norme sulla garanzia per i difetti della

cosa venduta degli art. 197 segg. CO, applicabili anche alla compravendita

immobiliare in virtù del rinvio di cui all'art. 221 CO, ha accertato che nel

contratto di diritto di compera le parti avevano previsto “che nel prezzo fossero compresi il progetto e la licenza edilizia

cresciuta in giudicato”. A suo parere, secondo il principio dell'affidamento,

ciò significava l'esistenza di una licenza edilizia “valida e operativa” poiché

“non si vede per quale motivo parte attrice avrebbe dovuto stipulare un accordo

avente per oggetto una licenza edilizia

inutilizzabile”. In tali circostanze, per il Pretore, le obbligazioni intercorse tra le parti non sono

state adempiute ragione per cui la convenuta deve rispondere verso l'attore giusta

l'art. 197 CO. Tanto più che, egli ha soggiunto, “il decadimento della licenza edilizia non era un

difetto noto al compratore al momento della vendita ai sensi dell'art. 200 CO,

che in buona fede poteva aspettarsi che la licenza era e sarebbe stata

utilizzabile a tutti gli effetti benché

rilasciata anni prima”.

Quanto all'eccezione di prescrizione sollevata

dalla convenuta, il Pretore, dopo aver

rilevato che “il termine ordinario di prescrizione per la garanzia in

ragione dell'esistenza di difetti gravanti i beni immobili è di 5 anni a

decorrere dal trasferimento di proprietà (art.

219.

cpv. 3 CO), ciò che in concreto è avvenuto il 6.11.2013”, ha

accertato che il termine di prescrizione è stato interrotto con la domanda di

esecuzione del 9 settembre 2014. E siccome l'istanza di conciliazione è stata

introdotta il 22 febbraio 2019 le pretese dell'attore non sono prescritte.

Riguardo infine all'ammontare di quest'ultime, il Pretore ha ritenuto che dalla

stessa decisione di rinnovo della licenza edilizia risulta che essa è costata

fr. 3711.–, mentre le ragioni dei costi di fr. 4800.– per la gestione della

pratica risultano dalla deposizione di F__________ G__________, amministratore

dell'impresa a cui l'attore ha appaltato i lavori di costruzione, il quale ha

confermato anche che questo importo è stato effettivamente pagato dall'attore.

Ciò posto il Pretore ha accolto la petizione.

4.

La reclamante

contesta, in estrema sintesi, che la licenza edilizia ceduta all'attore fosse

viziata ragione per cui non le si può imputare “alcun inadempimento così come

nessuna intenzione di inganno o di frode”. Essa sostiene inoltre che

quand'anche si volesse ammettere l'esistenza di un difetto, l'attore ha tardato

a notificarglielo donde la perenzione del diritto di garanzia. Per di più, a

suo parere, il termine di prescrizione applicabile alla fattispecie non è

quello di cinque anni previsto dall'art. 219 cpv. 3 CO per le azioni di

garanzia per difetti gravanti beni immobili, come stabilito dal Pretore, ma

quello di due anni dell'art. 210 cpv. 1 CO. L'opponente, dal canto suo,

ribadisce che la venditrice, non potendo ignorare la decadenza della validità

del permesso edilizio, ha assunto un comportamento doloso nei suoi confronti.

In tal modo i termini di notifica del difetto e di prescrizione sono ampiamente

rispettati. Premesso ciò, in concreto, si giustifica di esaminare

prioritariamente l'esistenza di un difetto e, ove fosse il caso, se il comportamento

della venditrice configura un dolo giacché in tal caso la convenuta non può

sollevare la tardività della notifica dei

difetti né la prescrizione dell'azione. Dopodiché, qualora ciò non fosse

il caso, andrà esaminata appunto la tempestività della notifica del difetto e quale

sia il termine di prescrizione che si applica al caso in esame.

5.

Nella fattispecie, è indubbio che con l'esercizio il 6 novembre 2013 da parte di

CO 1 del diritto di compera si è perfezionato tra le parti un contratto di compravendita

avente per oggetto le particelle n. __________1 e __________6 RFD di __________ e “il progetto e la licenza

edilizia cresciuta in giudicato” (clausola n. 2 del rogito di costituzione di diritto di compera

del 5 agosto 2013). In questa sede non è più litigioso il

fatto che l'obbligo assunto dalla RE 1 di trasferire ad CO 1 “la licenza edilizia cresciuta in giudicato” era da intendersi nel senso che il

permesso di costruzione dovesse essere ancora valido né che il decadimento

della licenza edilizia non era un difetto noto al compratore al momento della

vendita ai sensi dell'art. 200 CO.

a)

Precisato ciò, la licenza edilizia è un atto amministrativo col quale

l'autorità accerta che, al momento della decisione, nessun impedimento di

diritto pubblico si oppone all'esecuzione dei lavori previsti nella domanda di

costruzione (art. 1 cpv. 1 Regolamento di applicazione della legge edilizia del

9.

dicembre 1992 [RL 7.1.2.1.1]; Scolari,

Commentario, Bellinzona 1996, pag. 325, n. 627). Benché venga sollecitata da

una persona determinata, alla quale viene accordata, essa non ha un carattere

personale: essa viene concessa in funzione di un certo progetto e non delle

qualità del proprietario. Un permesso del genere può pertanto essere trasferito

a terzi, ad esempio in caso di vendita del fondo (Scolari, op. cit., pag. 326, n. 629). L'art. 27 cpv. 1 RLE

prevede così che il trasferimento a terzi di una licenza edilizia deve avvenire

mediante avviso al Municipio, firmato dal nuovo e dal precedente titolare.

Secondo

l'art. 14 cpv. 1 LE la validità della licenza decade se i lavori non sono

iniziati entro due anni dal passaggio in giudicato. Una volta decaduta per mancato avvio dei lavori

nel termine di validità essa diventa inutilizzabile, ovvero perde di qualsiasi

efficacia. Le opere autorizzate non possono più essere messe in cantiere senza

aver prima conseguito un nuovo permesso (sentenza del Tribunale amministrativo

cantonale inc. 52.2019.445 del'8 aprile 2021 consid. 3.1). Per l'art. 23 cpv. 4 RLE i lavori sono considerati

iniziati quando sono in corso d'esecuzione i lavori di demolizione

necessari (lett. a); oppure sono state poste in cantiere le installazioni

necessarie all'esecuzione dell'opera (lett. b); oppure è accertato che furono

fatte spese ingenti per garantire la protezione del cantiere e di opere vicine

(lett. c) oppure sono state gettate le fondamenta dell'edificio o impianto

(lett. d). Deve comunque trattarsi dell'effettiva messa in cantiere dell'opera

e non di un semplice espediente per aggirare le disposizioni di legge sulla validità

temporale del permesso (RDAT I-1998

pag. 166 n. 43; Scolari, op.

cit., pag. 420, n. 869). Dopo l'inizio dei lavori di costruzione, la

licenza non può più decadere. Tuttavia, se i lavori non vengono proseguiti nei

modi e nei termini usuali, l'autorità può – previa diffida – revocarla ed

esigere il ripristino di una situazione conforme al diritto (art. 24 RLE).

b) Nel reclamo la RE 1

fa valere di avere notificato l'inizio lavori il 26 agosto 2011 e che

dall'istruttoria – segnatamente dalle testimonianze di D__________ A__________

e A__________ P__________ così come dalla deposizione di S__________ F__________

– risulta che i

lavori erano iniziati entro il termine di due anni dal passaggio in giudicato

della licenza edilizia rilasciata il 9 novembre 2010. Il permesso non era

pertanto decaduto e manteneva la sua validità. L'argomentazione

non può essere seguita poiché per l'autorità comunale la licenza edilizia in

esame era decaduta per mancato avvio dei lavori. In tal caso il giudice civile è vincolato alle

decisioni amministrative emanate dall'autorità competente. Può esaminare a

titolo pregiudiziale questioni di diritto pubblico solo fintanto che l'autorità

amministrativa non si sia ancora pronunciata. È riservato tutt'al più il caso

in cui la decisione amministrativa sia

assolutamente nulla. La nullità – che è esaminata d'ufficio in ogni stadio

della procedura – va ammessa solo eccezionalmente, quando la

decisione amministrativa è intaccata da un vizio particolarmente grave,

manifesto o perlomeno facilmente riconoscibile, e a condizione che non ne

risulti compromessa seriamente la sicurezza del diritto. Sono motivi di nullità

principalmente l'incompetenza funzionale e materiale dell'autorità nonché i

gravi vizi procedurali (DTF 138 III 56 consid. 4.4.3 con rinvii; più di

recente: sentenza 4A_85/2019 del 3 settembre 2019 consid.

3.2

in: SJ 2019 pag. 457). In

concreto, estremi del genere non ricorrono, né la reclamante adduce. La

decisione di negare l'inizio dei lavori non è viziata in modo particolarmente

grave, tantomeno facilmente riconoscibile, è stata presa dall'autorità comunale

competente e non procede da gravi errori procedurali. Ne discende che la conclusione

del Pretore per il quale la licenza edilizia non era “utilizzabile” resiste nel

risultato alla critica. Per il resto, la reclamante non contesta che tale

circostanza costituisca la mancanza di una qualità promessa, onde la sua

inadempienza contrattuale. Al riguardo il reclamo si rivela destituito di

fondamento.

6.

Relativamente al comportamento della venditrice in

relazione alle condizioni della garanzia, questione non esaminata dal Pretore, l'art.

197.

cpv. 1 CO prevede che il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei

difetti che, materialmente o giuridicamente,

tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso

cui è destinata. In tal caso il compratore,

oltre a poter chiedere la risoluzione della vendita o il risarcimento per il

minor valore della cosa (art. 205 cpv. 1 CO), può ottenere il risarcimento del

danno in applicazione dell'art. 97 CO (sentenza del Tribunale federale 4A_445/2019 del 18 febbraio 2020 consid. 2.1 con rinvii;

v. anche Honsell in: Basler

Kommentar, OR I, 7ª edizione, n. 1 alle note introduttive agli art.

197-210). In ogni caso, nondimeno, il compratore deve

avere verificato e notificato i difetti tempestivamente in virtù dell'art.

201.

CO così come avere rispettato i termini di prescrizione dell'azione di

garanzia di due anni per i beni mobili

(art. 210 CO) o di cinque anni per i fondi (art. 219 cpv. 3 CO; DTF 133 III 337 consid. 2;

analogamente: II CCA sentenza inc. 12.2013.139 del 25 agosto 2014 consid. 16). Il venditore che abbia

intenzionalmente ingannato il compratore non può però invocare la limitazione dell'obbligo della

garanzia per omessa o tardiva notificazione

del difetto (art. 203 CO) né la prescrizione degli art. 210 cpv. 1 e 2

CO (art. 210 cpv. 6 CO). In tal caso è applicabile il termine di prescrizione decennale dell'art. 127 CO (Venturi/

Zen-Ruffinen in: Commentaire Romand, Code des Obligations I, 3ª edizione,

n. 23 ad art. 210; Foëx/Benoit in:

Commentaire Romand, Code des Obligations I, op. cit., n. 22 ad art. 219).

Il venditore non agisce dolosamente

solo quando fornisce indicazioni false sulla qualità della cosa, bensì anche

quando tace delle circostanze che la buona

fede negli affari gli imponeva di segnalare al compratore in occasione delle

trattative precedenti alla stipulazione dell'accordo. Detto altrimenti,

il dolo è ammesso qualora il venditore abbia consapevolmente omesso

di comunicare l'esistenza di un difetto al compratore – il quale lo ignorava e

non avrebbe potuto scoprirlo a causa della sua natura occulta – pur sapendo che

per lui si trattava di un elemento importante. Incombe al compratore l'onere di

dimostrare il dolo (DTF 131 III 151 consid. 8.1). La

dissimulazione dev'essere intenzionale; il dolo eventuale è sufficiente.

L'intenzione presuppone consapevolezza e volontà. Ciò implica che il venditore

sia effettivamente a conoscenza del difetto; l'ignoranza dovuta pure a

negligenza grave non è sufficiente (sentenza del Tribunale federale 4D_73/2021 del

2.

novembre 2022 consid. 5.1.2 con rinvii).

7.

Nella

fattispecie, l'attore ha sempre sostenuto che al momento della conclusione del

contratto la venditrice era a conoscenza del fatto che la licenza edilizia

non “poteva essere utilizzata a causa del mancato inizio dei lavori,

circostanza che essa non poteva pertanto ignorare”. Intenzionato a iniziare

senza indugio i lavori di costruzione, il mancato avviso ha comportato il

rinnovo della licenza con conseguenti costi che vanno addebitati alla

convenuta.

a) Ora,

che il 5 agosto 2013, quando la RE 1 e CO 1 hanno sottoscritto il diritto compera

immobiliare, fossero passati oltre due anni dal passaggio in giudicato della

licenza edilizia rilasciata dal Comune di __________ il 9 novembre 2010 è

indubbio. Dagli atti risulta che il 16 agosto 2011 la RE 1 ha notificato all'ufficio

tecnico comunale l'inizio dei lavori per il 31 agosto successivo (formulario

nel fascicolo “ispezione ufficio tecnico”). Fino all'estate del 2012 l'impresa

di costruzione __________ SA, così incaricata dalla convenuta, ha proceduto allo

spostamento di una canalizzazione comunale presente sul fondo, ha recintato il

cantiere e ha eseguito gli allacciamenti alle diverse infrastrutture, ha posato

varie baracche, un deposito degli attrezzi, un impianto di betonaggio e alcuni

macchinari (deposizioni di D__________ A__________ del 6 luglio 2020, verbali

pag. 7 e 8 e di A__________ P__________ del 6 luglio 2020, verbali pag. 5). Anche

F__________ G__________, titolare dell'im.resa che ha eseguito i lavori di

costruzione per conto dell'attore e direttore dei lavori, ha confermato che il

fondo era stato oggetto di interventi, che vi era depositato materiale e delle

attrezzature dell'impresa precedente tant'è che “dava l'aria di essere un

cantiere e non un prato” (deposizione del 6 luglio 2020, verbali pag. 2 e 3).

Successivamente,

almeno da giugno 2012, l'attività sul cantiere è rimasta sospesa, come

confermato dall'ufficio tecnico comunale (lettera del 12 giugno 2012 nel

fascicolo “ispezione ufficio tecnico”), da A__________ P__________, tecnico

dell'__________ SA (deposizione del 6 luglio 2020, verbali pag. 4 e 5) e da D__________

A__________ (deposizione del 6 luglio 2020, verbali pag. 7). CO 1 ha poi appaltato le opere alla A__________ e dopo

il passaggio di proprietà, al momento della prevista apertura del cantiere (inizio di novembre 2013: doc. E)

il Comune ha informato la ditta di costruzione che la licenza era decaduta

“perché non era stata attivata formalmente la concessione” (deposizione di F__________

G__________ del 6 luglio 2020, verbali pag. 2). In una comunicazione del 2 maggio

2018, infine, l'Ufficio tecnico comunale ha sostanzialmente riassunto la cronistoria

del cantiere, confermando la notifica dell'inizio dei lavori e la presenza sul

medesimo dell'impresa __________ SA con sue attrezzature, per poi riferire che

“a fronte della reclamazioni del vicinato per lo stato d'abbandono in cui

versava il terreno, lo scrivente ufficio è intervenuto, in più di un'occasione,

per sollecitare l'istante, il progettista e l'impresa di costruzione a iniziare

i lavori per l'edificazione dello stabile a gradoni, senza grande successo”. In

conclusione, per l'autorità comunale “la licenza edilizia rilasciata alla RE 1

non è stata esercitata poiché i lavori di costruzione dello stabile

plurifamiliare non sono mai iniziati” (doc. M).

b) Visto

quanto precede, è indubbio che al momento della conclusione del noto contratto

la RE 1 si è impegnata a cedere una licenza edilizia “valida e

operativa”. Se non che non si può dire che a quel momento essa fosse consapevole

della decadenza della licenza e quindi del difetto, o dovesse avere

ragionevolmente motivo di supporlo. Come si è detto, la convenuta aveva notificato

l'inizio dei lavori, aveva appaltato i lavori di

spostamento di una canalizzazione comunale presente sul fondo, mentre l'impresa

di costruzione aveva posate svariate attrezzature sul cantiere. Ciò lasciava

chiaramente intendere la volontà di eseguire i lavori di costruzione

dell'immobile progettato. Non si disconosce che per un certo periodo i lavori

non sono proseguiti tant'è che l'autorità comunale, su sollecitazione dei

confinanti, è intervenuta nei confronti della promotrice immobiliare

invitandola a iniziare i lavori veri e

propri di edificazione dello stabile. Non consta tuttavia che l'autorità abbia diffidato formalmente la RE 1

a proseguire i lavori nei modi e nei termini usuali pena la decadenza

della licenza sulla base dell'art. 24 RLE. Ciò è stato finanche confermato da D__________

A__________ (deposizione del 6 luglio 2020, verbali pag. 9). Detto altrimenti,

fino al momento in cui la A__________ intendeva

aprire il cantiere nulla lasciava presagire che il permesso fosse scaduto per

mancato inizio dei lavori, o meglio che per l'autorità comunale esso fosse

decaduto per tale motivo.

c) Nelle

circostanze descritte, non si può dire che la venditrice abbia dolosamente

dissimulato la decadenza della licenza edilizia, che ignorava, o dovesse

ragionevolmente supporre che fosse decaduta. Nulla lascia poi intendere che

essa avesse la volontà di occultare il difetto in questione e indurre il

compratore in errore. Non essendo provato che la convenuta aveva ingannato

l'attore, essa può quindi valersi della

tardività della notifica dei difetti e della prescrizione ordinaria. Ne

segue che, come sostiene la reclamante, occorre pertanto

esaminare le sue eccezioni di tardività di notifica del difetto (art. 201 CO) e

di prescrizione (art. 210 cpv. 1 CO).

8.

Per

quel che concerne il termine di prescrizione applicato dal Pretore alla compravendita in esame si può invero

discutere ove appena si pensi che il termine quinquennale dell'art. 219 cpv. 3

CO si applica alle vendite immobiliari che concernono i fondi definiti all'art. 655 cpv. 2 CC (Foëx/Martin-Rivara, op. cit., n. 2 ad 216) mentre per tutto ciò che

non ricade sotto tale nozione, tra cui anche la cessione di un diritto (Venturi/ Zen-Ruffinen, op. cit. n. 2 ad

187; Koller in: Basler Kommentar, OR

I, op. cit., n. 3 ad art. 187),

costituisce una vendita di cose mobili alla quale si applica il termine di due

anni dell'art. 210 cpv. 1 CO, fermo restando

che trattandosi di contratti misti – quelli che hanno per oggetto sia

fondi sia cose mobili – se non diversamente

concordato dalle parti, si applicano gli art. 216 e segg. CO per i primi e gli

art. 187 e segg. CO per le seconde (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit. n. 12 ad.

187; Koller, op. cit., n. 8 segg. ad art. 187). La questione può rimanere per il momento indecisa

e sarà ripresa qualora la notifica del difetto fosse tempestiva, ciò che va

esaminato senza indugio.

9.

Giusta l'art. 201 CO il compratore deve esaminare lo stato della cosa

ricevuta, tosto che l'ordinario andamento degli affari lo consenta e se vi

scopre difetti di cui il venditore sia responsabile, dargliene subito notizia (cpv.

1). Diversamente la cosa venduta si ritiene

accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante

l'ordinario esame (cpv. 2). Nel caso in cui i difetti si scoprissero più tardi,

dev'esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene

accettata anche rispetto ai medesimi (cpv. 3). La legge istituisce una finzione di accettazione dell'opera

laddove il committente non segnala l'esistenza di difetti non appena ne abbia

avuto conoscenza. Il venditore è liberato della sua responsabilità riguardo ai

difetti notificati tardivamente, mentre i diritti dell'acquirente derivanti

dalla garanzia per difetti della cosa sono perenti (sentenze 4A_535/2021 del 6

maggio 2022 consid. 6.1). Le circostanze del caso concreto, segnatamente la

natura dei difetti, sono determinanti per valutare se il compratore ha agito

tempestivamente. Egli deve quindi

avvisare il venditore del difetto “subito dopo la scoperta” anche se di norma

gli si concede un breve periodo di riflessione (sentenza del Tribunale federale

4A_535/2021 del 6 maggio 2022 consid. 6.1).

Per

definire le esigenze poste all'obbligo di notificare i difetti ci si può

fondare anche sulla giurisprudenza in materia di appalto (DTF 131 III 150 consid. 7.2; analogamente: II CCA

sentenza inc. 12.2016.134 del 15 gennaio 2016 consid. 5.1). A titolo puramente esemplificativo, in caso

di un difetto non evolutivo, la giurisprudenza ha riconosciuto come ragionevole

un periodo di una settimana, mentre le notifiche dei difetti sono state

considerate tardive se effettuate solo dopo 14 giorni, rispettivamente 18

giorni, un mese o cinque settimane (per un riassunto: sentenza del Tribunale

federale 4A­_399/2018 dell'8 febbraio 2019 consid. 3.2 con rinvii; v. anche II

CCA sentenza inc. 12.2012.36 del 30 settembre 2013 consid. 7 con rimandi).

Nel caso in esame non è dato di sapere quando il compratore

abbia scoperto che la licenza edilizia era decaduta. Nell'ipotesi a lui più

favorevole, si può ritenere che egli se ne sia avveduto il 19 novembre 2013

quando ha chiesto al Comune di __________ il rinnovo del permesso (lettera nel fascicolo “ispezione ufficio tecnico). CO 1 si è

tuttavia rivolto alla venditrice, lamentando l'inadempienza contrattuale, solo

il 20 dicembre 2013 (doc. C). Certo nello scritto medesimo il mittente indica

di avere già comunicato verbalmente alla controparte l'inadempienza ma nulla agli

atti suffraga tale affermazione. In siffatte circostanze, la reazione intervenuta

un mese dopo la scoperta del difetto deve ritenersi tardiva. Né l'attore adduce

circostanze che avrebbero potuto giustificare il ritardo e avrebbero potuto

legittimare un'attesa del genere. Ne discende, in ultima analisi, che i diritti

di garanzia dell'attore sono perenti. Il reclamo, che ha evidenziato un'errata applicazione del diritto da

parte del Pretore, dev'essere accolto con conseguente annullamento della

decisione impugnata. Soccorrendo le premesse

dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, questa Camera può statuire essa stessa

nel merito nel senso che la petizione deve essere respinta.

10.

Le spese processuali di entrambe le sedi seguono

la soccombenza dell'attore (art. 106 cpv. 1 CPC). La convenuta,

patrocinata da un legale, ha diritto a un'equa indennità per ripetibili per

entrambi i gradi di giudizio.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I. Il reclamo è accolto nel

senso che la decisione impugnata è così riformata:

1. La petizione è respinta.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 300.– sono poste a carico dell'attore che

rifonderà alla convenuta fr. 2000.– per ripetibili.

II. Le spese del

reclamo di fr. 900.–, anticipate dalla RE 1, sono poste a carico di RE 1

che rifonderà alla controparte fr. 1000.– per ripetibili.

III. Notificazione a:

–

avv. ;

–

avv. .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.