Locazione: disdetta straordinaria per motivi gravi - difetti dell'ente locato

Incarto n.

16.2022.32

16.2022.33

Lugano

24 luglio 2023/bs

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 7 settembre 2022 (inc. 16.2022.32) presentato da

RE

1

(già

patrocinata dall'avv. R__________ __________ )

contro

la decisione emessa l'11 luglio 2022 dal

Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona nella causa SE.2020.63 (locazione)

promossa nei suoi confronti con petizione

del 26 ottobre 2020 da

e CO 2

(patrocinati dall'PA 1 ),

e sulla contestuale domanda di gratuito patrocinio (inc.

16.2022.33),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 22 febbraio 2019 CO 1

e CO 2 hanno concesso in locazione a RE 1 un appartamento, al primo piano, di uno stabile di loro proprietà a __________. Il contratto di locazione, con inizio il 1° marzo 2019 e di durata

indeterminata, poteva essere disdetto con preavviso di tre mesi per la scadenza

del 28 febbraio, la prima volta il

28 febbraio 2022 e prevedeva una pigione mensile di fr. 1100.– oltre a un acconto

mensile per le spese accessorie di fr. 200.–. Il deposito di garanzia è

stato fissato in fr. 2600.–.

B. In seguito agli effetti molesti generati dagli odori emanati da un take

away di kebab situato al pianterreno dello stabile e

dell'insufficienza delle misure adottate dai locatori per porre fine alle

esalazioni, RE 1 ha comunicato loro, il 7 novembre 2019, che se il difetto non

fosse stato eliminato entro la fine di dicembre 2019 avrebbe depositato la

pigione e chiesto la riduzione del canone di locazione del 20% per i disagi

subiti dalla data della prima segnalazione; alternativamente essa ha chiesto di

poter rescindere il contratto in anticipo senza l'obbligo di trovare un

subentrante. Nulla essendo a suo avviso intervenuto, la conduttrice ha

depositato la pigione e le spese accessorie del mese di gennaio 2020 all'Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Bellinzona al quale ha poi chiesto, il

21 gennaio 2020, di convocare i

locatori per un tentativo di conciliazione volto a ottenere l'eliminazione

completa delle esalazioni provenienti dall'esercizio pubblico e la riduzione

della pigione del 20% da aprile 2020 e fino all'eliminazione del difetto (inc.

11-2020). Constatata l'impossibilità di conciliare le parti, l'autorità

di conciliazione ha rilasciato all'istante, il 19 maggio 2020, l'autorizzazione

ad agire. Nel frattempo, il 1° aprile 2020, RE

1 ha lasciato l'ente locato depositando le chiavi alla Pretura di

Bellinzona il 21 aprile successivo.

C. Il 27 maggio 2020 RE 1 ha notificato ad CO 1 e CO 2 una

disdetta straordinaria del contratto di locazione per gravi motivi per la fine

di agosto 2020, indicando di soffrire di gravi problemi di salute “dovuti alle

esalazioni e agli odori che provengono dal

sottostante esercizio pubblico che le impediscono di continuare a vivere nell'ente locato”. I

locatori hanno contestato tale iniziativa davanti all'Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Bellinzona, il quale dopo avere

constatato l'impossibilità di conciliare le parti ha rilasciato il 24 settembre 2020 agli istanti l'autorizzazione ad agire (inc. 47-2020).

D. Nel

frattempo, con petizione del 24 giugno

2020 RE 1 ha convenuto CO 1 e CO 2 davanti al Pretore

del Distretto di Bellinzona chiedendo, previa concessione del gratuito

patrocinio, la riduzione della pigione del 70% dal 1° marzo 2019 fino all'eliminazione del difetto, rispettivamente

fino alla scadenza del contratto e, a dipendenza dei rapporti di dare e avere fra le

parti, la liberazione a suo favore per intero o in parte delle pigioni

depositate pari a fr. 3900.– e del deposito di garanzia. Nelle loro

osservazioni del 18 agosto 2020 i

convenuti hanno chiesto di respingere la petizione (inc. SE.2020.32).

E. Il 26 ottobre 2020 anche CO 1 e CO 2 hanno adito a loro

volta il medesimo Pretore chiedendo di accertare l'inefficacia della disdetta notificata loro il 27 maggio 2020 da

RE 1 e di condannare la convenuta al pagamento delle pigioni e delle

spese accessorie dei mesi da aprile a settembre 2020 liberando in loro favore le

somme nel frattempo depositate all'Ufficio di conciliazione. Nelle sue

osservazioni del 24 novembre 2020 RE 1 ha concluso per la reiezione della

petizione, instando per il beneficio del gratuito patrocinio (inc.

SE.2020.63).

F. Congiunte le due procedure, all'udienza del 19 maggio

2021, indetta per il dibattimento, le parti hanno confermato le loro posizioni

e hanno notificato prove. Il 16 giugno 2021 il Pretore aggiunto ha ammesso RE 1 al benefico del gratuito patrocinio per entrambe

le cause ponendo nel contempo a suo carico un obbligo di partecipazione ai

costi legali da assolvere versando allo Stato rate mensili di fr. 50.– cadauna.

L'istruttoria è terminata il 18

ottobre 2021 e al dibattimento finale

le parti hanno rinunciato, limitandosi

a conclusioni scritte del 22 novembre 2021 nelle quali hanno

riaffermato le loro domande.

G. Statuendo con decisione dell'11

luglio 2022 il Pretore aggiunto ha accolto

la petizione introdotta da CO 1 e CO 2 (dispositivo n. 1), accertando

l'inefficacia della disdetta notificata il 27 maggio 2020 da RE 1 per il 31

agosto 2020 (dispositivo n. 2), condannando la convenuta a versare agli attori

fr. 7800.– a titolo di pigioni e spese accessorie da aprile a settembre

2020 compreso (dispositivo n. 3), indicando che la domanda relativa alla

liberazione degli affitti depositati per i mesi di gennaio, febbraio e marzo

2020 è evasa nell'ambito della decisione di cui all'inc. SE.2020.32

(dispositivo n. 4) e ponendo le spese processuali di fr. 150.– a carico della

convenuta, tenuta a rifondere agli attori fr. 1170.– per ripetibili

(dispositivo n. 5).

H. Contro la sentenza appena citata RE 1 è insorta a

questa Camera con un reclamo del 7 settembre 2022 in cui chiede – previo conferimento

del gratuito patrocinio – l'annullamento del giudizio impugnato e

la sua riforma del senso di respingere la petizione o, in via subordinata, di

condannarla a versare agli attori fr. 6600.– pari alle sole pigioni da

aprile a settembre 2020. Chiede altresì di

indicare che le spese processuali e le ripetibili poste a suo carico

sono assunte per lei dallo Stato e di aggiungere nel dispositivo che il

gratuito patrocinio concessole comprende

l'esenzione dal versamento di anticipi e spese processuali. L'atto non è stato notificato

agli attori.

I. Con

decisione, anch'essa emessa l'11 luglio 2022, il Pretore aggiunto ha accolto parzialmente

la petizione presentata da RE 1, riducendo

la pigione del 20% dal 15 giugno al 15 dicembre 2019 per complessivi fr.

1378.05 (dispositivo n. 1) e ordinando all'Ufficio di conciliazione di

Bellinzona di liberare le pigioni depositate per fr. 3900.– interamente a

favore di CO 1 e CO 2 (dispositivo n. 2). Le spese processuali di

fr. 200.– sono state poste per 1/10 a carico di convenuti e per i restanti

9/10 a carico dell'attrice, tenuta a rifondere ai convenuti fr. 1800.– per

ripetibili ridotte (dispositivo n. 3). Un reclamo in materia di spese giudiziarie

introdotto il 7 settembre 2022 da RE 1 è stato respinto da questa Camera nella

misura in cui era ricevibile con sentenza del 10 luglio 2023 (inc. 16.2022.31).

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni emanate nella procedura semplificata in controversie

patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.– sono impugnabili a questa Camera con reclamo

entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). Nella

fattispecie, la decisione impugnata è stata notificata alla precedente patrocinatrice

della convenuta il 14 luglio 2022. Il termine di ricorso è rimasto sospeso dal 15 luglio al 15 agosto 2022

in virtù dell'art. 145 cpv. 1 lett. b CPC e sarebbe scaduto il 14 settembre 2022. Introdotto il 7 settembre 2022 (timbro

postale sulla busta d'invio) il reclamo in esame è pertanto tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere

censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento

manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno

potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto –

federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore; spetta

al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso

in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio

contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto

concer­ne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione

limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo

manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le

critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole con

un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di “manifestamente errato”

corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle

prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta

criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione

propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la

valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto

contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di un

principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il

sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore aggiunto dopo avere riassunti i presupposti

della disdetta straordinaria per motivi gravi previsti dall'art. 266g

CO, ha preso atto che per la conduttrice i

gravi motivi alla base della disdetta del 27 maggio 2020 erano “i gravi

problemi di salute dovuti alle esalazioni e agli odori che provengono dal

sottostante esercizio pubblico __________ che le impediscono di continuare a

vivere nell'ente locato”. Per il primo giudice, tuttavia, tale motivo non giustificava

una rescissione immediata del contratto di

locazione poiché il certificato medico da lei allegato quale prova dell'impossibilità

di restare nell'ap­partamento risaliva al 24 gennaio 2020 mentre la

disdetta è stata notificata solo il 27 maggio 2020. A suo parere “ciò significa

che dalla conoscenza dei motivi per interrompere il rapporto di locazione alla

comunicazione ai proprietari, RE 1 ha lasciato trascorrere più di quattro mesi,

comportamento, questo, che lascia intendere che non le era impossibile

rispettare il contratto sino alla scadenza

ordinaria o per lo meno attendere di trovare un subentrante”. Egli ha inoltre appurato che il difetto all'origine degli

odori sgradevoli a loro volta causa delle difficoltà di salute indicate nel

certificato medico era stato eliminato il 19 dicembre 2019 ragione per cui già

da questa data “sono venuti a cadere anche i motivi medici attestati nel

certificato”.

Il Pretore aggiunto ha

considerato inoltre, a titolo abbondanziale, che la conduttrice sapeva della

presenza dei due esercizi pubblici situati al pianterreno dello stabile giacché

aveva visitato l'appartamento prima di prenderlo in locazione e che quindi,

avendo potuto rendersi conto della situazione dei luoghi, il rischio di sentire

degli odori provenienti da tali attività non poteva essere ritenuto un aspetto

imprevedibile ai sensi dell'art. 266g CO. Egli ha soggiunto altresì che la

disdetta sarebbe stata infondata anche se basata sull'art. 259b CO, i locatori

avendo provveduto all'eliminazione del difetto prima della scadenza del termine

notificato dalla conduttrice per eliminarlo (fine dicembre 2019). In circostan­ze del genere, il primo giudice ha concluso che la

conduttrice non aveva dimostrato l'esistenza di gravi motivi per una disdetta

straordinaria del contratto di locazione, ciò che comporta che essa è priva di

effetti e che permane il suo obbligo di pagare le pigioni e le spese accessorie

dell'appartamento locato di principio sino al termine ordinario del contratto. La

convenuta è stata nondimeno tenuta a versate le pigioni e spese accessorie da

aprile a settembre 2020, il 1° ottobre 2020 i locatori avendo trovato un

subentrante. Richiamata la parallela

procedura nella quale le pigioni e le spese accessorie di gennaio, febbraio e marzo 2020 erano state liberate in favore

dei locatori, il Pretore aggiunto ha in definitiva condannato la convenuta a versare agli attori fr. 7800.–.

4.

La reclamante contesta di non avere dimostrato

l'esistenza di gravi motivi per giustificare una

disdetta straordinaria in virtù dell'art. 266g CO. Ritiene arbitraria la conclusione del primo giudice di

considerare possibile, alla luce del tempo trascorso tra il certificato medico

e la notifica della disdetta, il rispetto del contratto fino alla sua scadenza

ordinaria o per lo meno fino al reperimento di un subentrante poiché “è

evidente che le parti hanno tentato di addivenire a una soluzione e che dunque questa

ha comportato un certo tempo, che non deve però ripercuotersi negativamente su

di lei”. A suo avviso, è altresì arbitrario ritenere che per il solo fatto di

avere avuto contezza della presenza dei due take a way essa dovesse essere a conoscenza sin

dall'inizio del contratto degli odori molesti e di conseguenza dei problemi di

salute. Essa rileva inoltre che due testi, non considerati dal Pretore

aggiunto, hanno confermato il persistere degli odori sgradevoli, ciò che

smentisce l'accertamento pretorile secondo cui i lavori fatti eseguire dai

locatori abbiano eliminato la molestia.

a) Per l'art. 266g CO ciascuna delle parti può,

per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto di

locazione, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una

scadenza qualsiasi (cpv. 1). Il giudice determina le conseguenze patrimoniali

della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze (cpv. 2). Per “motivi

gravi” si intendono circostanze eccezionali, di

una certa gravità, sconosciute e imprevedibili al momento della

conclusione del contratto, che rendono intollerabile

la continuazione della locazione sia dal profilo oggettivo che da quello

soggettivo (sentenza del Tribunale federale 4A_608/2020 del 26 febbraio 2021 consid. 3.3.1).

La parte deve, dopo il sorgere del motivo grave, disdire immediatamente il

contratto, in caso contrario essa dimostra, con il suo atteggiamento, che tali

motivi non le rendono insopportabile la continuazione del rapporto contrattuale

(sentenza del Tribunale federale 4A_16/2016 del 26 agosto 2016 consid. 2.5.1).

Per stabilire l'esistenza di motivi gravi nel caso concreto il giudice è tenuto

a decidere secondo il diritto e l'equità e deve prendere in considerazione

tutti gli elementi del caso senza perdere di vista

il principio della sicurezza del diritto e l'interesse dell'altra parte alla

continuazione del contratto (sentenza del Tribunale federale 4A_608/2020 del 26 febbraio

2021.

consid. 3.3.1).

b) Nella

fattispecie, quand'anche si ammettesse, per avventura, che i difetti all'origine degli odori

sgradevoli a loro volta causa dei

problemi polmonari addotti dalla conduttrice quale giustificazione della

disdetta straordinaria non erano

prevedibili al momento della conclusione del contratto di locazione e non si volesse rimproverare all'interessata di

avere tardato a informare i locatori dei suoi problemi di salute e a notificare

loro la disdetta, l'esito del reclamo vedrebbe ad ogni modo la sua sorte

segnata. Il Pretore aggiunto ha in effetti accertato che dal 19 dicembre 2019,

grazie ai lavori effettuati alla canna fumaria, il difetto segnalato

dall'inquilina era stato eliminato ragione per cui da questa data anche le presunte

difficoltà di salute indicate nel certificato medico erano venute a cadere. La

reclamante, come si è detto, si vale delle dichiarazioni di due testi (I__________ e M__________),

i quali hanno confermato che le esalazioni maleodoranti non erano state eliminate.

In

realtà, il primo teste si è limitato a confermare che durante un sopralluogo dell'agosto

2019.

la situazione era uguale a quella di una precedente visita effettuata a

inizio 2019 e di avere saputo, in seguito, che la situazione era “a posto”

(deposizione di I__________ del 18 ottobre 2021, verbali pag. 10 e 11). Il

secondo teste, pur confermando gli odori sgradevoli non ha tuttavia situato nel

tempo le frequentazioni della casa della convenuta, o meglio non ha indicato se

tale stato di cose fosse successivo al dicembre 2019 (deposizione di M__________ del 18 ottobre

2021, verbali pag. 12 e 13). In siffatte circostanze, la reclamante non

riesce a dimostrare che l'accertamento del Pretore aggiunto, secondo cui al momento dell'inoltro della

disdetta del contratto di locazione, avvenuto il 27 maggio 2020, il difetto era

stato eliminato con conseguente fine dei problemi di salute, è arbitrario,

ovvero insostenibile. Ne segue che, già solo per questo motivo, la conclusione

del primo giudice secondo cui RE 1 non ha provato l'esistenza di gravi motivi giustificanti

una disdetta straordinaria del contratto di locazione resiste alla critica. Su

questo punto, il reclamo si rivela pertanto destituito di fondamento.

5.

La

reclamante rimprovera altresì al Pretore aggiunto di averla condannata “in

maniera insostenibile e arbitraria” a versare ai locatori le pigioni da aprile a settembre 2020 per fr.

6600.– ma anche fr. 1200.– per le spese accessorie. A suo parere, avendo

lasciato l'appartamento il 30 marzo 2020, a partire da questa data le spese

accessorie non erano più dovute. L'argomentazione non può essere seguita già

per il fatto che contrattualmente l'interessata era tenuta a corrispondere per le spese accessorie fr. 2400.– pagabili con

acconti mensili di fr. 200.–, “con conguaglio al termine del relativo

esercizio”. Il fatto che non abbia più abitato l'appartamento dal 1° aprile

2020.

non la esonerava da questo impegno. Anche su questo punto il reclamo

risulta sprovvisto di buon diritto.

6.

RE 1 chiede infine di precisare il dispositivo sulle

spese giudiziarie nel senso che esse siano assunte per lei dallo Stato. Al riguardo essa richiama la decisione del 16

giugno 2021 con la quale il Pretore aggiunto l'aveva ammessa al beneficio del gratuito patrocinio. La questione è già stata

trattata nell'ambito del reclamo in materia di spese giudiziarie introdotto il

7.

settembre 2022 da RE 1. Come già indicato da questa Camera, vista

l'ammissione al gratuito patrocinio, le spese processuali poste a carico della

convenuta, ma non le ripetibili (art. 118 cpv. 3 e 122 cpv. 1 lett. d CPC), sono

“per il momento” provvisoriamente assunte dallo Stato in virtù dell'art. 122 cpv. 1 lett. b CPC indipendentemente dal fatto che

il primo giudice le abbia o meno poste a carico del Cantone, fermo restando che

l'interessata sarà soggetta

al­l'obbligo decennale di rimborso nei confronti dello Stato (art. 123

cpv. 2 CPC; sentenza inc. 16.2022.31 del 10

luglio 2023 consid. 2 e 3). Sulla questione non occorre dilungarsi.

7.

In ultima analisi il reclamo è destinato

all'insuccesso. Le spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv.

1.

CPC), ma le particolarità del caso specifico inducono a rinunciare a ogni riscossione,

la reclamante essendo sprovvista di cognizioni giuridiche e avendo agito senza

l'ausilio di un patrocinatore (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC). Non si pone invece

problema di ripetibili, il memoriale non

essendo stato intimato ai convenuti per osservazioni. Il mancato addebito di oneri processuali

rende la domanda di gratuito

patrocinio senza oggetto (art. 118 cpv. 1 lett. b CPC).

Per

questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2.

Non si riscuotono spese

processuali.

3.

La domanda di

gratuito patrocinio è senza oggetto.

4.

Notificazione a:

–

;

–

.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Bellinzona.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.