Contratto di locazione: sorte della garanzia d'affitto versata dal conduttore ma non depositata presso una banca dal locatore - restituzione della garanzia - compensazione

Incarto n.

16.2022.35

Lugano

3 agosto 2023/bs

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 21 settembre 2022 presentato dalla

RE 1

(patrocinata

dall' PA 1 )

contro

la decisione emessa il 22 agosto 2022 dal

Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona nella causa SE.2021.31 (locazione) promossa con petizione del 30 marzo 2021 nei

confronti di

CO

1

(patrocinato

dall' PA 2 ),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 23 giugno 2020 CO 1,

quale locatore, e la RE 1, in qualità di conduttrice, hanno concluso

un contratto di locazione avente per oggetto degli spazi commerciali,

da destinare a officina meccanica, ricavati in uno stabile a __________ per

una pigione di fr. 1500.– mensili. Il contratto prevedeva una data d'inizio

variante dal 1° luglio al 1° ottobre 2020 a dipendenza del cambio di

destinazione, l'immobile essendo adibito a carrozzeria. Il deposito di garanzia

è stato fissato in fr. 4500.– ed è stato versato dalla RE 1 su un conto

bancario del locatore. Il contratto è stato sciolto consensualmente per il 30

novembre 2020.

B. Il 4 dicembre 2020 la

RE 1 ha chiesto a CO 1 di restituirle il deposito di garanzia di fr. 4500.–.

Invano. Il 14 dicembre 2020 la società ha così fatto notificare a CO 1 il

precetto esecutivo n. __________71 dell'Ufficio di esecuzioni di Bellinzona per

ottenere l'incasso di fr. 4500.– oltre interessi al 5% dal 9 dicembre 2020,

indicando quale titolo di credito la “mancata restituzione del deposito di

garanzia”, al quale l'escusso ha interposto opposizione.

C. Nel frattempo, con

istanza del 10 dicembre 2020 la RE 1

si è rivolta

all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giu­bia­sco, chiedendo la convocazione di CO 1 per

un tentativo di conciliazione volto a ottenere la restituzione di fr. 4500.– oltre interessi al 5% dal 10

dicembre 2020. Constatata l'impossibilità di conciliare le parti, l'Ufficio di

conciliazione ha rilasciato il 19 gennaio 2021 all'istante l'autorizzazione ad

agire con l'avverten­za che la causa “deve essere inoltrata alla Pretura di

Bellinzona entro il termine di 30 giorni” (inc. 98/2020).

D. Una petizione

presentata il 26 gennaio 2021 dalla RE

1 è stata accolta con sentenza del 22 febbraio 2021 dal Giudice di pace

del circolo di Sant'Antonino che ha condannato CO 1 a versare all'attrice fr. 4500.– oltre interessi

al 5% dal 9 dicembre 2020, ha pronunciato il rigetto definitivo dell'opposizione

al citato precetto esecutivo e ha posto le

spese processuali di fr. 250.– a carico del convenuto.

Adita dal convenuto, con decisione del 26 marzo

2021 questa Camera ha dichiarato irricevibile la petizione introdotta dalla RE

1 (inc. 16.2021.12).

E. Il

30 marzo 2021 la RE 1 ha riproposto la medesima

petizione davanti al Pretore del Distretto di Bellinzona per ottenere quanto postulato

in sede conciliativa. Nelle sue osservazioni del 10

giugno 2021 CO 1 ha chiesto di respingere la petizione invocando la

compensazione con un proprio credito di pari importo per le pigioni non pagate dei

mesi da luglio a settembre 2020. Alle

prime arringhe del 1° dicembre 2021 le parti

hanno ribadito le loro posizioni e hanno notificato prove. L'istruttoria è

terminata il 4 aprile 2022 e

alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni

scritte. Nei loro memoriali del 30 e 31 maggio 2022 esse hanno riaffermato

le rispettive domande. Statuendo

con decisione del 22

agosto 2022 il Pretore aggiunto ha respinto la petizione ponendo le spese

processuali di fr. 200.– a carico dell'attrice, tenuta a rifondere al convenuto fr. 900.– per

ripetibili.

F. Contro

la sentenza appena citata la RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 21

settembre 2022 in cui chiede, in via principale, di annullare il giudizio impugnato e di riformarlo nel senso di accogliere la petizione e,

in via subordinata, di rinviare la causa al Pretore aggiunto per un nuovo

giudizio. Nelle sue osservazioni del 3 novembre 2022 CO 1 conclude per la

reiezione del reclamo.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni emanate nella procedura

semplificata in controversie

patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.– sono impugnabili a questa Camera con

reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In

concreto, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'attrice il

23.

agosto 2022. Introdotto il 21 settembre 2022, il reclamo in esame è pertanto

tempestivo.

2.

Secondo

l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del

diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte della giurisdizione inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del

diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III

367.

consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di

reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi

sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre

in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,

accompagnandole con un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di

“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento

delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta

criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione

propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la

valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto

contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di un

principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il

sentimento di giustizia e d'equità (DTF 145 II 41 consid. 5.1 con rinvii).

3.

Nella decisione impugnata il Pretore aggiunto, accertato

che la pigione è stata versata dal 1° ottobre 2020, ha preso atto che sul

momento dell'inizio effettivo della locazione le parti si contendevano, l'attrice

sostenendo il 1° ottobre 2020 mentre per il convenuto già il 1° luglio precedente.

Il primo giudice, constatato che il contratto indicava una data d'inizio variante

dal 1° luglio al 1° ottobre 2020 a dipendenza del cambio di destinazione d'uso della

Carrozzeria P__________, ha però accertato che per l'inerzia sia della

conduttrice che non ha fornito i documenti necessari sia del locatore che non

ha notificato il cambio di destinazione, questo non è avvenuto ragione per cui le

condizioni per determinare l'inizio formale della locazione non si sono mai

concretizzate. Egli ha tuttavia appurato che l'attrice aveva di fatto preso

possesso dei locali dal mese di luglio 2020 ragione per cui, a suo parere, il

contratto di locazione ha avuto inizio per atti concludenti già a partire da questo

mese. Ciò posto, il primo giudice ha stabilito che, non avendo l'attrice

versato le pigioni dovute dei mesi di luglio, agosto e settembre 2020, la

compensazione operata dal convenuto “risulta essere del tutto legittima, atteso

che il mancato pagamento della pigione permette al locatore di chiedere alla

fine della locazione l'incasso della garanzia in suo favore, pur dando atto che

il convenuto non ha ossequiato l'obbligo prescritto dall'art. 257e cpv.

1.

CO”. Donde la reiezione della petizione.

4.

La reclamante

rimprovera al Pretore aggiunto di avere erroneamente ammesso la compensazione

sollevata dal convenuto, facendo valere che il locatore non può compensare i

suoi asseriti crediti per pigioni non pagate con l'importo prestato dal

conduttore a titolo di garanzia e

ciò anche qualora – come avvenuto

nella fattispecie – il locatore non deposita, contravvenendo agli obblighi

imposti dall'art. 257e cpv. 1 CO, il denaro versato a titolo di garanzia

su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. A suo dire,

quand'anche la compensazione sarebbe proponibile, contrariamente

agli accertamenti del primo giudice la locazione è iniziata il 1°

settembre 2020. Ciò implica che al suo credito di fr. 4500.– il convenuto potrebbe

al massimo opporre in compensazione un credito di 1500.– riferito alla pigione

di settembre 2020. In definitiva la petizione andrebbe

accolta almeno per fr. 3000.–.

5.

Litigiosa è la liberazione della garanzia

di fr. 4500.– versata dall'attrice su un conto bancario del locatore ma

da questi non depositata presso una banca, su un conto di risparmio o di

deposito intestato al conduttore. Ora, le garanzie

prestate dal conduttore mirano a una protezione del locatore per il rischio che

corre nel concedere in uso il bene locato. La garanzia può essere richiesta

soltanto se è prevista nel contratto di locazione o in un accordo separato e

deve essere quantificata. Nel caso in cui viene chiesto al conduttore di

prestare una garanzia in denaro o cartevalori, il locatore deve attenersi alle

disposizioni legali che regolano la materia (II CCA sentenza inc. 12.2021.79

del 15 novembre 2021 consid. 4.1 con riferimenti).

a) Per l'art. 257e cpv. 1 CO se il conduttore di locali d'abitazione

o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve

depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato

al conduttore. L'art. 6 cpv. 1 della legge cantonale di applicazio­ne delle norme

federali in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali

e di affitto (RL 222.100) dispone poi che il locatore che riceve, a

seguito del contratto di locazione, denaro contante a titolo di

garanzia, deve depositarlo entro 10 giorni su un libretto di risparmio o di

deposito intestato al conduttore presso una banca avente sede o agenzia nel Canton Ticino.

Il locatore che omette di effettuare un tale

deposito è suscettibile di incorrere in sanzioni previste dal Codice penale (appropriazione

indebita, art. 138 CP) o da disposizioni penali cantonali (art. 11 della citata

legge cantonale; cfr. CCR 16.2020.41 del 16 dicembre 2021 consid. 6a con rinvii;

v. anche Bohnet/Lachat in: Commentaire

Romand, Code des Obligations I, 3ª edizione, n. 7 e 12 ad art. 257e). Al

termine della locazione, il locatore che non ha ancora adempiuto al proprio

obbligo di depositare su un conto intestato al conduttore la garanzia da questi

erogatagli è tenuto a restituirla e non può più pretendere di depositarla, il

suo obbligo di deposito si trasforma in un obbligo di restituzione (Lachat/Stastny,

Le bail à loyer, Losanna 2019, pag. 443, n. 2.3.7).

b) Relativamente

alla liberazione della garanzia, la banca può devolvere la garanzia soltanto

con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di

una sentenza passati in giudicato (art. 257e cpv. 3 prima frase CO; v. anche

art. 6 cpv. 2 e 8 della legge

cantonale). Premesso ciò, il

locatore non può compensare un proprio credito nei confronti del

conduttore con la garanzia e ciò non soltanto nel caso in cui l'abbia depositata

conformemente all'art. 257e cpv. 1 CO (cfr. CCC sentenza inc. 16.2004.55

del 5 aprile 2005), ma anche nel caso in cui, contravvenendo ai suoi obblighi,

abbia omesso di farlo (Lachat/ Stastny,

op. cit., pag. 440, n. 2.3.1; Lachat/ Wyttenbach,

Mietrecht für die Praxis, 8ª

edizione, pag. 266, n. 15/2.3; Reudt in: SVIT, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar,

4ª edizione, n. 14 ad art. 257e CO). Così, dandosi un mancato

pagamento della pigione, il locatore non può compensare il suo credito nei

confronti del conduttore con la garanzia prestata da quest'ultimo poiché la

liberazione del deposito a suo favore può unicamente avvenire nei modi previsti

dall'art. 257e cpv. 3 CO (Marchand in:

Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à fer­me –

Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 40 ad art. 257e CO e n. 13 ad

art. 265 CO). Per di più, in una fattispecie come quella in esame ove il

locatore non ha versato la garanzia su un conto deposito vincolato, egli è

considerato quale depositario ai sensi dell'art. 481 CO, ciò che gli preclude

la possibilità di estinguere l'obbligazione di restituire la somma depositata tramite

compensazione (art. 125 n. 1 CO; RtiD

II-2018 pag. 771; v. anche Lachat/Stastny,

op. cit., pag. 443 n. 2.3.7; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux,

5a edizione, pag. 257 n. 1894). Tutt'al più, nel procedimento

di restituzione della garanzia intentato dal conduttore, il locatore può fare

valere la sua pretesa tramite domanda riconvenzionale (Lachat/Stastny, loc. cit.).

c)

Visto quanto precede, quand'anche

si ammettesse che il contratto di locazione è iniziato il 1° luglio 2020, ciò

che è comunque contestato dalla reclamante, il convenuto non poteva compensare

il suo credito di fr. 4500.– con l'importo versatogli dall'attrice a

titolo di garanzia. Ne segue che la conclusione del Pretore aggiunto si rivela

errata. In accoglimento del reclamo, fondato su

questo punto, la decisione impugnata deve essere

annullata senza che occorra esaminare le ulteriori censure sollevate dalla reclamante. Ricorrendo le premesse

dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC questa Camera può statuire direttamente sulla

lite. La sentenza impugnata deve pertanto essere

riformata nel senso che

il convenuto è condannato a versare all'attrice fr. 4500.– oltre interessi al

5% dal 10 dicembre 2020, ovvero dalla data dell'inoltro dell'istanza

di conciliazione, prima valida messa

in mora (art. 102 cpv. 2 CO).

In pari misura, l'opposizione

interposta al precetto esecutivo n. __________71 dell'Ufficio d'esecuzione di

Bellinzona deve essere rigettata in via

definitiva. La richiesta dell'attrice

di rigettare l'opposizione anche per le spese

esecutive non può invece essere accolta. La determinazione e l'attribuzione

delle spese esecutive sono infatti decise dall'ufficio d'esecuzione

con competenza esclusiva (cfr. art. 68 LEF; DTF 85 III 128; CEF sentenza inc. 14.2022.55 del 31 agosto 2022 consid. 4.7).

6.

Le

spese processuali di entrambe le sedi seguono la

soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'attrice,

la quale ha agito per il tramite di un patrocinatore, ha diritto a un'equa

indennità per ripetibili per entrambi i gradi di giudizio.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: I. Il reclamo è accolto nel

senso che la decisione impugnata è annullata e così riformata:

1. La petizione è accolta. Di conseguenza:

1.1

CO 1 è condannato a pagare

alla RE 1 fr. 4500.– oltre interessi al 5% dal 10 dicembre 2020.

1.2

L'opposizione al precetto esecutivo n. __________71 dell'Ufficio d'esecuzione

di Bellinzona è rigettata in via definitiva per fr. 4500.– oltre

interessi al 5% dal 10 dicembre 2020.

2. Le spese processuali di complessivi fr.

200.–, da anticipare dall'attrice, sono poste a carico di CO 1 tenuto a rifondere

alla RE 1 fr. 900.– per ripetibili.

II. Le

spese processuali del reclamo di fr. 200.– da anticipare dalla reclamante, sono

poste a carico di CO 1 che rifonderà alla RE 1 fr. 500.– per

ripetibili.

III. Notificazione a:

–

;

–

.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Bellinzona.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non

raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000

franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è

ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100

cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna

14, per i motivi previsti dagli art. 95

a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in

materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a

ricorrere è

disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.