Locazione: contestazione della disdetta - parcheggio locato indipendentemente da un appartamento

Incarto n.

16.2023.1

Lugano

22 febbraio 2023/bs

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Giani,

presidente

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 3 gennaio 2023 presentato da

RE

1

contro

la decisione emessa il 5 dicembre 2022 dal

Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa SE.2022.50 (locazione: contestazione della disdetta) da

lei promossa con petizione dell'11 novembre 2022

nei confronti di

CO 1

CO 2 e

CO 3

(rappresentati dalla RA 1 ),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il

25 luglio 2019 CO 1, CO 2 e CO 3, quali locatori, e RE 1, quale conduttrice,

hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un posteggio

all'aperto in via P__________ a __________ per una pigio­ne di fr. 50.– mensili

con inizio il 1° agosto successivo e scadenza il 30 settembre 2019, rinnovabile

di mese in mese. Il 28 settembre 2022 i locatori hanno notificato

alla conduttrice con modulo ufficiale la disdetta del contratto per

il 31 ottobre successivo, motivata, in un secondo tempo, con la necessità di

disporre del posteggio da locare a un inquilino dello stabile ove è situato il

posto auto. Il 3 ottobre 2022 RE 1 ha contestato la disdetta davanti

all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________. Constatata

l'impossibilità di conciliare le parti, il 20 ottobre 2022 l'autorità di

conciliazione ha rilasciato all'istante l'autorizzazione ad agire (inc. 39/22).

B. Con

petizione dell'11 novembre 2022 RE 1 si è rivolta al Pretore della

giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere l'annullamento della disdetta.

Contestualmente essa ha instato per il beneficio del gratuito patrocinio.

Invitati a presentare osservazioni scritte, il 16 novembre 2022 CO 1, CO 2 e CO 3 hanno proposto di respingere

la petizione. Al dibattimento del 5 dicembre

2022 le parti hanno confermato le loro posizioni. Preso atto che le prove

documentali – le uniche offerte – erano state assunte, le parti hanno proceduto

seduta stante alla discussione finale riaffermando le loro domande. Statuendo quello stesso 5 dicembre 2022 il

Pretore ha respinto la petizione, ponendo le spese

processuali di fr. 100.– a carico dell'attrice, senza assegnare

ripetibili. La richiesta di gratuito patrocinio è stata respinta.

C.

Contro

la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa

Camera con un reclamo del 3 gennaio 2023 in cui chiede di annullare il

giudizio impugnato e di esentarla dal

pagamento di oneri processuali. L'atto non è stato oggetto di notificazione.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le

controversie in materia di locazione vertenti sulla protezione dalla disdetta

sono rette indipendentemente dal valore dalla procedura semplificata (art. 243

cpv. 2 lett. c CPC). Le relative decisioni sono impugnabili con reclamo entro

trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC) sempre che, come in

concreto, il valore litigioso sia inferiore a fr. 10 000.–. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la

decisione impugnata è stata notificata all'attrice il 5 dicembre 2022 direttamente

all'udienza. Introdotto il 3 gennaio

2023.

il reclamo in esame è quindi

ricevibile.

2.

Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere

censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento

manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno

potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto –

federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore; spetta

al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso

in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio

contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto

concer­ne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione

limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo

manifestamente errato, ovvero manifestamente insostenibili,

in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una

norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione

urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2

con rinvii).

3.

Nella decisione impugnata, il Pretore ha respinto la petizione poiché le

norme a protezione degli inquilini da disdette abusive si applicano solamente a

contratti aventi per oggetto, in particolare, abitazioni ed enti locati in

connessione alle stesse, ma non a posteggi locati indipendentemente da

abitazioni.

4.

RE

1.

rimprovera al Pretore di non avere

tenuto conto che il contratto “è stato firmato con riserva” e di avere

sorvolato sulla motivazione della disdetta “camuffata da un presunto bisogno

per un nuovo inquilino”. Essa ribadisce che la disdetta è una mera ritorsione poiché riconducibile alla

deduzione di fr. 30.– da lei

eseguita su una pigione per l'addebito delle spese di ricerca esposte da

__________ in relazione a un precedente pagamento. Se non che, così

argomentando la reclamante si limita a opporre la sua contrarietà alla

motivazione della disdetta ma non si confronta con il giudizio impugnato,

ovvero non indica perché la conclusione del Pretore, secondo cui la protezione

dalle disdette non si applica alla fattispecie, sarebbe errata.

Ad

ogni modo, per l'art. 253a cpv. 1 CO le disposizioni concernenti la

locazione di locali d'abitazione e commerciali si applicano parimenti alle cose

concesse in uso con questi locali. Tra queste ultime rientrano, segnatamente, i

parcheggi all'aperto (art. 1 dell'Ordinanza concernente la locazione e l'affitto

di locali d'abitazione o commerciali: RS 221.213.11). Precisato ciò, la

protezione dalle disdette degli art. 271-273c CO si applica solo ai

locali d'abitazione e commerciali, comprese le cose concesse in uso a questi

locali. Di conseguenza, un parcheggio locato insieme

a un appartamento beneficia della protezione dalla disdetta (DTF 125 III 232

consid. 2, v. anche DTF 137 III 124 consid. 2). In concreto, tuttavia,

il posto auto locato da RE 1 in via P__________ a __________ non è funzionalmente legato all'appartamento da lei

abitato in via R__________ sempre a __________,

tanto più che i locatori sono diversi. Ne segue che in mancanza di un rapporto

funzionale tra il posteggio e l'appartamento locato, le disposizioni a

protezione dalla disdetta non si applicano (art. 253a cpv. 1 CO, e

contrario; Higi/Bühlmann in:

Zürcher Kommentar, 5ª edizione, n. 40 e 41 alle note introduttive agli art.

271-273c CO; Futterlieb in:

SVIT, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª edizione, n. 3 ad art. 271 CO).

Una disdetta del contratto relativo a un parcheggio locato indipendentemente

non è pertanto annullabile (Lachat,

Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 948 n. 1.6). Tutt'al più potrebbe entrare

in linea di conto una nullità della disdetta in caso di abuso di diritto nel

senso dell'art. 2 cpv. 2 CC

(cfr. Lachat/Bohnet in Commentaire Romand, Code des obligations I, 2ª edizione, n. 3 ad

art. 271). In concreto estremi del genere non si ravvisano, la

motivazione addotta dai locatari (necessità di disporre di un posteggio in

favore di un inquilino della cosa principale) non potendo ritenersi pretestuosa

e contraria alla buona fede. Ne segue che il reclamo, manifestamente infondato,

vede la sua sorte segnata.

5.

Le

spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), ma vista

la precaria situazione della reclamante si giustifica, eccezionalmente, di

soprassedere a qualsiasi riscossione. Ciò rende senza oggetto la richiesta di

gratuito patrocinio. Non si pone problema di indennità alla controparte, il

reclamo non essendo stato oggetto di notificazione.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Nella misura in cui è

ricevibile il reclamo è respinto.

2. Non si riscuotono spese

processuali.

3. La richiesta di gratuito

patrocinio è dichiarata senza oggetto.

4. Notificazione a:

–

.

–

;

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Mendrisio Sud.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non

raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000

franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è

ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100

cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna

14, per i motivi previsti dagli art. 95

a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il

ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in

materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a

ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.