Proprietà per piani: nullità di risoluzioni assembleari

Incarto n.

16.2023.19

Lugano,

29 febbraio 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani,

presidente,

Fiscalini

e Stefani

cancelliera:

Jurissevich

sedente per statuire sul reclamo

del 2 maggio 2023 presentato da

RE

1

(patrocinato

dall' PA 1 )

contro

la decisione emessa il 5 aprile 2023 dal

Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, nella causa SE.2022.316 (proprietà per piani: azione di accertamento

di nullità di risoluzioni assembleari e azione negatoria) promossa

con petizione del 14 novembre 2022

nei confronti della

CO 1

(patrocinata

dall' PA 2 )

e di

e CO 3

(patrocinati dall' PA 3 ),

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Sulla particella n. __________ RFD di __________ sorge

una

proprietà per piani (“Condominio __________”) costituita di 60 unità (dalla n. __________

alla n. __________), suddivise in quattro palazzine (blocchi A, B, C e D) di 15 appartamenti

ciascuna. Il regolamento d'amministrazione

d'uso, menzionato nel registro fondiario, prevede che “ogni condominio A, B, C e D ripartisce secondo i millesimi le spese di

amministrazione e manutenzione delle proprie parti comuni. Ogni edificio si amministra e gestisce in modo autonomo e

indipendente” (punto 4.21).

B. RE

1 è titolare dell'unità n. __________

(appartamento n. __________, blocco C, pari a 18.500/1000 del

fondo base). I coniugi CO 2 e CO 3 sono titolari, in ragione di un mezzo

ciascuno, delle unità n. __________ (appartamento n. __________, blocco

B, pari a 13/1000 del fondo base), n. __________

(appartamento n. __________, blocco C, pari a 18.500/1000 del

fondo base), n. __________ (appartamento n. __________, blocco C, pari

a 18.500/1000 del fondo base) e n. __________

(appartamento n. __________, blocco C, pari a 18.500/1000 del

fondo base).

C. All'assemblea del blocco C del 13 marzo 2019 i comproprietari

hanno discusso alla voce “diversi”

la richiesta, non

preannunciata nell'ordine del giorno, dei coniugi CO 2 di potere posare una colonna

lava-asciuga privata in lavanderia e hanno deliberato quanto segue (punto 9.3

del verbale):

“All'unanimità

i condomini concedono il permesso al signor CO 2 di posare in lavanderia una

colonna lava-asciuga privata. Le spese di posa, allacciamento e utilizzo

corrente saranno a carico del signor CO 2. Pertanto dal momento in cui la

colonna lava-asciuga sarà funzionante i turni assegnati al signor CO 2 (tre

appartamenti) saranno liberi ed a disposizione degli abitanti dello stabile.”

L'assemblea

si è tenuta alla presenza di 12 condomini su 15, per 205.500/1000 su

250/1000. Il 27

marzo 2019 RE 1, assente all'assemblea, si è rivolto all'amministratore

contestando la validità della citata risoluzione.

Da allora, egli fa valere che questa decisione assembleare è nulla e chiede che

la colonna lava-asciuga (in rosa nella piantina), installata nel successivo mese

di giugno 2019, sia rimossa.

L'amministratore aveva proposto, come preannunciato

nell'ordine del giorno, di discutere la questione all'assemblea dei

comproprietari del blocco C fissata per il 12 marzo 2020, la quale però non si

è tenuta a causa delle restrizioni legate alla pandemia da COVID-19. Il tema non è stato affrontato in occasione della successiva

assemblea svoltasi l'11 aprile 2022 ma ha poi fatto oggetto di un'assemblea

tenutasi con procedura scritta, in esito alla quale, il 12 agosto 2022 è stata

ratificata, a maggioranza qualificata, la decisione assembleare

adottata il 13 marzo 2019.

D. Nel frattempo, il 31

maggio 2022, RE 1 ha convenuto la Comunione dei comproprietari del Condominio CO 1 C e CO

3 e CO 2 davanti al Segretario assessore

del Distretto di Lugano, sezione 2, per un tentativo di conciliazione volto a

ottenere l'accertamento della nullità della risoluzione assembleare n.

9.3 adottata il 13 marzo 2019, con cui è stato concesso di installare nella

lavanderia una colonna lava-asciuga a CO 3 e CO 2 e l'ordine a quest'ultimi di levare

immediatamente, subordinatamente entro un termine di 8 giorni, l'elettrodomestico

(CM.2022.287). Questa prima istanza di conciliazione è stata seguita da una

seconda, promossa l'8 settembre 2022, con cui RE 1 ha chiesto di accertare anche

la nullità della delibera assembleare adottata il 12 agosto 2022 con cui la contestata risoluzione del 13 marzo 2019 è stata ratificata (CM.2022.442). I tentativi di

conciliazione si sono tenuti il 12 settembre 2022 in un'unica udienza. In tale

occasione, il Segretario assessore ha constatato l'impossibilità di conciliare

le parti e ha rilasciato seduta stante a RE 1 le autorizzazioni ad agire, ponendo a suo carico le spese processuali di rispettivamente fr. 500.– (inc. CM.2022.287) e fr. 100.–

(inc. CM.2022.442).

E. Il 14 novembre 2022

RE 1 ha adito il

Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, per ottenere quanto postulato

in sede conciliativa. Nelle sue osservazioni del 26

gennaio 2023 la Comunione dei comproprietari del Condominio CO 1 C ha proposto

di respingere la petizione. Medesima richiesta è stata formulata nelle

osservazioni del 27 gennaio 2023 da CO 3 e CO 2. Alle prime arringhe del 14 marzo 2023 le

parti hanno confermato le loro rispettive posizioni e offerto prove. Il

Pretore ha ammesso quelle documentali respingendo le altre. Non essendoci

quindi ulteriori prove da assumere, il Pretore ha indetto seduta stante la

discussione finale, nel corso della quale le parti hanno riaffermato le

loro domande.

F. Statuendo

con decisione del 5 aprile 2023, il Pretore ha respinto la petizione. Le spese

processuali di fr. 450.–, così come quelle delle procedure di conciliazione,

sono state poste a carico dell'attore, tenuto a rifondere a ciascuno dei

convenuti fr. 1000.– per ripetibili.

G. Contro la sentenza appena citata RE 1 è insorto a

questa Camera con un reclamo del 2 maggio 2023 nel quale chiede di annullare il

giudizio impugnato e riformarlo nel senso di accogliere la petizione o,

in subordine, di rinviare gli atti al Pretore ai fini di un nuovo

giudizio. Nelle loro rispettive osservazioni

del 14 e 16 giugno 2023 la Comunione dei comproprietari del Condominio CO 1 C e

i coniugi CO 2 hanno concluso per la reiezione del reclamo.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni emanate

dai Pretori o Pretori aggiunti nella procedura

semplificata sono impu­gna­bili a questa Camera con reclamo en­tro 30 giorni dalla notificazione, sempre che, trattandosi di controversie

patrimoniali, il valore litigioso non raggiunga

fr. 10 000.– (art. 321

cpv. 1 CPC). In concreto,

il Preto­re ha fissato il valore litigioso

in “inferiore a fr. 10 000.–” (sentenza impugnata, pag. 4),

cifra che le parti non contestano e che non appare d'acchito inverosimile. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la

decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'attore il 6 aprile 2023 (cfr.

tracciamento degli invii po­stali n. 98.41.912373.00134038, agli atti),

durante le ferie giudiziarie pasquali (dal 2 aprile al 16 aprile 2023 incluso: art. 145 cpv. 1 lett. a CPC). Cominciato a decorrere il 17

aprile 2022, il termine di reclamo sarebbe scaduto il 16 maggio 2023. Introdotto il 2 maggio 2023, il reclamo in esame

è pertanto tempestivo.

2.

Secondo l'art. 320

CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto

(lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b).

L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure

concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero –

da parte della giurisdizione inferiore; spetta al reclamante, pena l'irricevibilità

del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del

diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III

367.

consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di

reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi

sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre

in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata,

accompagnandole con un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di

“manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.)

nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare

l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata

contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo

l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente

insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi

di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in

contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III

146.

consid. 2 con rinvii).

3.

Nella decisione impugnata il Pretore, dopo avere

ricordato che in un'azione volta alla contestazione di risoluzioni assembleari

la legittimazione passiva compete esclusivamente alla comunione dei condomini e

non ai singoli comproprietari, non ha ritenuto di approfondire la legittimazione

passiva di CO 3 e CO 2, poiché “ad ogni modo la petizione … va respinta”). Egli

ha poi rammentato, in particolare, che le parti comuni possono essere oggetto “di

diritti d'uso preclusivi”, o meglio di diritti d'utilizzazione concessi a

un proprietario di un'unità di PPP aventi una funzione esclusiva nei confronti

degli altri comproprietari non autorizzati”, i quali “possono rivestire più forme: possono essere

costituiti quali diritti reali limitati, essere oggetto di un contratto tra il

comproprietario beneficiario e la comunione dei comproprietari oppure essere

concessi tramite il regolamento per l'amministrazione e l'uso”. Nel caso in esame – egli ha però stabilito

– contrariamente a quanto l'attore ritiene

che “l'assemblea non ha stabilito alcun diritto preclusivo in favore dei

coniugi CO 2 ma li ha semplicemente autorizzati a posare una colonna

lavatrice/asciugatrice in uno spazio comune già di per sé adibito a questo

scopo”. La risoluzione assembleare contestata – il Pretore ha continuato – “si

configura quindi come una tipica decisione con cui viene stabilito un ordinamento

della casa, pacificamente di competenza dell'assemblea dei condomini

(cfr. punto 3.4. del Regolamento […])”. Peraltro – egli ha soggiunto – non

emerge che “la colonna in questione vada ad intralciare inammissibilmente l'uso

del locale comune da parte di tutti gli altri condomini, ivi compreso l'attore”

e inoltre, “grazie alla decisione in questione vengono a liberarsi diversi

turni d'uso delle lavatrici condominiali ciò che non pare irrilevante nel

contesto della gestione delle parti comuni che la comunione dei condomini è in

diritto di operare”. Ritenuto, infine, che “solo le risoluzioni assembleari di

una gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o

di sostanza, che toccano l'essenza della PPP sono nulle”, il primo giudice ha

concluso che le decisioni assembleare contestata, la quale rientra nelle

attribuzioni tipiche dell'assemblea dei condomini, non è nulla. Ciò posto, il

Pretore ha respinto la petizione.

4.

Il reclamante, ammessa la legittimazione passiva

della sola comunione dei comproprietari in un'azione di contestazione di

delibera assembleare, rileva però di avere promosso, contestualmente a

tale azione, anche un'azione negatoria per ottenere da CO 3 e CO 2 l'allontanamento

degli elettrodomestici da loro installati nella lavanderia. A suo avviso, visto

che le domande sono “strettamente collegate, l'una dipendendo palesemente dall'altra,

in un unico ambito fattuale e procedurale”, egli poteva convenire congiuntamente

la comunione dei comproprietari e i coniugi CO 2, i quali costituiscono un

litisconsorzio passivo facoltativo ai sensi dell'art. 71 CPC.

a) Relativamente

all'ammissibilità di un cumulo soggettivo di azioni, quand'anche le due azioni

promosse dall'attore si fondassero sui medesimi fatti e alle stesse si applicasse la stessa procedura (art. 71 cpv. 1 CPC), si

porrebbe la questione di sapere se per

entrambe le azioni sussista la medesima competenza materiale (cfr. DTF 138 III 480 consid. 5.1). La

risposta è negativa, ove appena si pensi che dovendosi sommare le pretese

dedotte in giudizio (art. 93 cpv. 1 CPC), con un valore complessivo “inferiore

a fr. 10 000.–” il valore

litigioso di una delle due azioni non raggiunge la soglia di fr. 5000.– e non

rientrerebbe quindi nella competenza del Pretore ma in quella del Giudice di

pace (art. 31 lett. c e 37 cpv. 1 LOG).

b) Per di più, nel caso in esame, si pone altresì la

questione della legittimazione passiva della Comunione dei

comproprietari del Condominio CO 1 C. Trattandosi di una “sotto comunione” essa

non dispone della capacità giuridica di modo che

un'azione volta alla contestazione di una decisione assembleare va

diretta contro la comunione dei comproprietari per piani anche qualora la decisione

sia stata presa da una “sotto comunione” (Wermelinger in: Zürcher Kommentar, 2ª edizione, n. 236 ad

art. 712m CC; Piccinin, La propriété par

étages en procès, Ginevra/Zurigo/Basilea 2015, pag. 230 n. 483 e 488; CCR sentenza inc. 16.2019.36 del 14 maggio 2020,

consid. 2). L'azione

andava respinga già per tale motivo.

5.

Si aggiunga, a

titolo abbondanziale, che foss'anche stata orientata correttamente, il reclamo

non è destinato a miglior sorte.

a) Diversamente

dall'annullabilità di una risoluzione assembleare, che può essere fatta valere

da ogni comproprietario entro un mese da

quando ne ha avuto conoscenza (art.

712m cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC), la nullità di

risoluzioni assem­bleari può essere fatta valere in ogni tem­po (DTF 143 III 542 consid. 4.2.2). Rimangono riservati i

principi della certezza del diritto,

il divieto dell'abuso di diritto e il precetto della buona fede (art. 2

CC), in particolare qualora la domanda di nullità sia presentata anni dopo

l'approvazione e l'attuazione della risoluzione (sentenza del Tribunale

federale 5A_753/2020 del 15 dicembre 2020 consid. 2.3; analogamente: I CCA,

sentenza inc. 11.2021.43 del 9 marzo 2022 consid. 5). In circostanze siffatte, la nullità di una

deliberazione assembleare va ammessa con estremo riserbo (DTF 143 III 540

consid. 4.2.1). L'esistenza di una causa di nullità non può tuttavia essere

determinata in modo generale e astratto, ma solo sulla base del caso concreto

(DTF 143 III 537 consid. 4.2.1 con riferimenti). Nulle sono solo risoluzioni di

una gravità qualificata, adottate in spregio di norme fondamentali, di forma o

di sostanza, che toccano l'essenza stessa della proprietà per piani o

che tutelano il pubblico, in specie i creditori, oppure quelle che hanno

un contenuto immorale o impossibile, o ancora quelle che violano senza motivo

diritti della personalità (DTF 143 III 541 consid. 4.2.1 con riferimenti; più

di recente: sentenza 5A_972/2020 del 5 ottobre 2021 consid. 7.2.3.3). Sapere se

in un caso specifico si ravvisi nullità o mera annullabilità dipende dalle

particolarità concrete; nel dubbio, l'annullabilità prevale

sulla nullità già per questioni di sicurezza giuridica (DTF 143 III

543.

consid. 4.2.4; analogamen­te: I CCA, sentenza inc. 11.2021.43 del 9 marzo 2022

consid. 5).

b) Il

reclamante ribadisce che l'autorizzazione ai coniugi CO 2 di posare una colonna

lava-asciuga privata nella lavanderia condominiale costituisce un'inammissibile

privatizzazione di questo locale, il quale è una parte comune destinata a

essere utilizzata da tutti i comproprietari e sul quale non possono essere attribuiti

dei diritti preclusivi. A suo avviso, un

simile provvedimento è nullo, perché lo spazio occupato dall'elettrodomestico è

sottratto all'uso da parte degli altri comproprietari, ciò che corrisponde de

facto a un diritto preclusivo. E la concessione di un tale diritto deve

per principio essere ritenuta inammissibile e del tutto illecita nella misura

in cui non è stata approvata all'unanimità dai comproprietari. Per il reclamante,

l'opinione del primo giudice secondo cui la contestata risoluzione assembleare

configura una disposizione classificabile come ordinamento della casa, è

arbitraria poiché in un ordinamento della casa si possono regolare solo “piccole

questioni”, quali ad esempio i turni di utilizzo della lavanderia, ma non la

concessione di un uso durevole e privato di una porzione di una parte comune. Egli

ritiene inoltre irrilevante sapere se l'apparecchio costituisca un intralcio

per gli altri comproprietari, giacché “tanto o poco che sia”, si tratta di una

concessione illecita. Ad ogni modo, per il reclamante, l'elettrodomestico costituisce

un intralcio all'uso del locale sia perché occupa quasi il 10% della superficie

dello stenditorio sia perché il suo funzionamento crea parecchia umidità, “ciò

che mal si concilia con lo scopo stesso del medesimo”.

c) I

diritti d'uso preclusivo – come rammentato dal Pretore – sono diritti

d'utilizzazione concessi a un proprietario di un'unità di proprietà

per piani su una parte comune (come una terrazza, un parcheggio oppure una

porzione di giardino) avente una funzione esclusiva nei confronti degli altri

comproprietari non autorizzati (DTF 122 III 148 consid.

4b). I diritti d'uso preclusivi possono rivestire più forme: possono essere

costituiti quali diritti reali limitati, essere oggetto di un contratto tra il

comproprietario beneficiario e la comunione dei comproprietari oppure essere

concessi tramite il regolamento per l'amministrazione e l'uso. La costituzione

di un diritto d'uso preclusivo nel quadro del regolamento per l'amministrazione

e l'uso deve soddisfare l'esigenza della doppia maggioranza dell'art. 712g

cpv. 3 CC (maggioranza di comproprietari che rappresenti in pari tempo la

maggior parte del valore della cosa); all'unanimità i comproprietari possono

tuttavia prevedere che la creazione, rispettivamente la modifica, di un tale

diritto sia sottoposta all'esigenza di una decisione unanime (sentenza del

Tribunale federale 5A_821/2014 del 12 febbraio 2015 consid. 2.1 con rinvii in

SJ 2015 pag. 306; v. anche Wermelinger,

op. cit., n. 186 ad art. 712a CC).

d) Premesso

che la lavanderia e il locale stenditoio sono pacificamente parti comuni della

proprietà per piani, l'organizzazione di tali parti può figurare nell'atto costitutivo, nel regolamento per

l'amministra­zione e l'uso, nel regolamento della casa o ancora in una

risoluzione dell'assemblea dei comproprietari. In concreto, visto che il regolamento per l'amministra­zione e l'uso non prevede altro (doc. H punti 6.10 e 6.11), per la costituzione di un diritto d'uso

preclusivo non sarebbe richiesta l'unanimità

ma basterebbe la maggioranza qualificata (art. 712g cpv. 3 CC). Relativamente

al quorum necessario avessero i comproprietari anche voluto concedere ai

coniugi CO 2 un diritto d'uso preclusivo, la delibera assembleare non potrebbe

quindi dirsi nulla. Certo, una modifica del regolamento per l'amministra­zione e l'uso compete,

nel caso in esame, all'assemblea di

tutti i comproprietario del Condominio __________ e non solo a quelli del blocco “C”, ma come accertato dal Pretore, la

volontà della “sotto comunione”

non era quella di accordare un diritto preclusivo ma solo di autorizzare la

posa di una colonna lava-asciuga nella lavanderia, tant'è che nemmeno i coniugi CO 2

pretendono di poter porre il loro veto nel senso dell'art. 712g cpv. 4

CC ove la maggioranza qualificata dei comproprietari volesse revocare tale

autorizzazione.

Quanto

al fatto che l'apparecchio occupa la superficie di una parte comune,

impedendone di fatto l'uso da parte degli altri comproprietari, non si può dire

che la decisione della maggioranza qualificata sia stata adottata in spregio di norme fondamentali, di forma o di sostanza,

che toccano l'essenza stessa della proprietà per piani. Intanto già il regolamento

per l'amministra­zione e

l'uso consente la modifica di parti comuni mediante oggetti che non intralcino

l'uso (doc. H punto 3.2). Ciò che il Pretore ha accertato, senza che il

reclamante ne dimostri l'arbitrarietà

limitandosi ad affermare che “l'occupazione del 10% della superficie è

palesemente un intralcio”. Inoltre, se la posa di una costruzione mobiliare

(quale una piscina) su una parte comune per una lunga durata può essere

autorizzata con la doppia maggioranza dei comproprietari e delle quote (cfr. Wermelinger,

op. cit., n. 161 ad art. 712b CC), non è dato di vedere come possa

essere nulla una decisione assembleare che autorizza con la doppia maggioranza la

posa di un elettrodomestico su una parte comune. In definitiva, se la

conclusione del Pretore, per il quale la nota delibera assembleare rientra nel

regolamento della casa, può apparire discutibile (sul contenuto: Wermelinger, op. cit., n. 214 segg. ad art.

712g CC), la conclusione del medesimo secondo cui detta risoluzione non

offende norme fondamentali che toccano l'essenza della proprietà per piani resiste

alla critica. Ne segue che il reclamo vede la sua sorte segnata.

6.

Le spese processuali

seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Il reclamante rifonderà alle

controparti, che hanno presentato osservazioni per il tramite dei rispettivi legali,

un'equa indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le spese processuali di fr.

850.– sono poste a carico di RE 1, il quale rifonderà alla Comunione dei

comproprietari del Condominio Rossée C e ai coniugi Daniela e Luciano CO 2 fr. 850.–

ciascuno per ripetibili.

3. Notificazione a:

–

;

–

;

–

.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.