Tutela giurisdizionale nei casi manifesta: espulsione del conduttore - esigenze di motivazione del reclamo

Incarto n.

16.2023.21

Lugano

1° giugno 2023/bs

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Giani,

presidente

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente

per statuire sul reclamo del 12 maggio 2023 presentato da

RE

1

(rappresentata

dalla RA 1 )

contro

la decisione emessa il 3 maggio 2023 dal

Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna nella causa SO.2023.408 (tutela giurisdizionale nei casi manifesti:

espulsione del conduttore) promossa nei suoi confronti con istanza del 5 aprile 2023 dalla

CO 1 ,

Ritenuto

in fatto:

Fatti

A. La CO 1, quale locatrice, e RE 1, quale

conduttrice, hanno stipulato il 29 novembre 2022 un contratto di locazione

avente per oggetto un appartamento di 3.5 locali a __________ per una pigio­ne di

fr. 1145.– men­sili oltre a un acconto sulle spese accessorie di fr. 180.–

mensili. Il 17 gennaio 2023 la CO 1 ha fissato alla locataria un termine di 30 giorni

per il pagamento di fr. 682.– corrispondenti alla pigione scoperta di dicembre 2021 con la comminatoria della

disdetta anticipata in applicazio­ne dell'art. 257d CO in caso di

mancato pagamento. Preso atto che nulla era stato versato, il 27 febbraio 2023

la locatrice ha notificato a RE 1 con modulo ufficiale la disdetta

straordinaria del contratto per il 31 marzo successivo. Il 20 marzo 2023

l'inquilina ha versato alla locatrice le pigioni di

dicembre 2022 e gennaio 2023.

B. Con istanza del 5 aprile 2023 la CO 1 ha convenuto RE 1 davanti

Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere, sotto

comminatoria dell'art. 292 CP, l'espulsione dall'ente locato e

l'autorizzazione a procedere allo sgombero forzato dell'im­mobile con l'ausilio

della polizia. Al contraddittorio del 28 aprile 2023 la convenuta ha proposto di

respingere l'istanza facendo valere di avere ricevuto la diffida di

pagamento solo il 21 febbraio 2023 e la disdetta 6 giorni dopo, di avere

versato il 20 marzo 2023 complessivi fr. 2027.50, di avere avuto problemi di

salute a causa dello stato in cui l'appartamento le era stato consegnato e,

sempre per tale motivo, di avere dovuto soggiornare in un albergo di __________

sostenendo dei maggiori costi che vanno posti a carico dell'istante. Replicando

e duplicando oralmente le parti hanno mantenuto le loro posizioni.

C. Statuendo

con sentenza del 3 maggio 2023 il Pretore ha accolto

l'istanza ordinando alla convenuta di liberare l'ente locato entro il 19 maggio

2023. Egli ha inoltre ingiunto agli

organi di Polizia preposti di prestare man forte nell'e­secuzio­ne della

decisione su semplice richiesta dell'istante. Le spese processuali di complessivi

fr. 200.– sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere alla

controparte fr. 400.– per ripetibili.

D. Contro

la decisione appena citata RE 1 è insor­ta a

questa Camera con un reclamo del 12 maggio 2023 per ottenere l'annullamento dello sfratto, l'eliminazione di

difetti dell'ente locato, la detrazione dalle pigioni dovute dei costi

da lei sopportati per il soggiorno in albergo causato dalla sporcizia in cui

l'ente locato le era stato consegnato e l'assegnazione di un congruo termine

per il pagamento. Chiede inoltre di essere sentita “qualora l'opposizione non

venisse accolta”. Non sono state chieste osservazioni alla CO 1.

Considerando

Considerandi

in diritto:

1.

Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti (art. 257 CPC),

trattandosi di procedura sommaria, sono impugnabili, entro il termine di 10 giorni dalla notificazione

con recla­mo se il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000.– (art. 319 lett. a CPC e art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore

ha quantificato tale valore in fr. 6870.–, donde la competenza di questa Camera

(art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridi­co, la

decisione impugnata è pervenuta alla convenuta al più presto il 4 maggio 2023. Introdotto

il 12 maggio successivo il reclamo in esame è pertanto tempestivo.

2.

Nella decisione impugnata il Pretore, preso atto della messa

in mora della conduttrice così come della

disdetta straordinaria in virtù dell'art. 257d CO, ha constatato che il

pagamento della pigione arretrata era avvenuto dopo la scadenza del termine

assegnato dalla locatrice. Egli ha poi ritenuto che il soggiorno in un albergo

a __________, asseritamene causato dall'inabitabilità dell'ente locato, non impediva

alla convenuta di ritirare gli invii raccomandati della locatrice, donde la

validità della diffida di pagamento. Né, egli ha soggiunto, la conduttrice

aveva segnalato alla controparte difetti dell'ente locato o aveva depositato la

pigione, donde la mora dell'interessata. In definitiva, visto che alla scadenza contrattuale l'appartamento non era stato

riconsegnato, sussistevano i presupposti per ordinare l'espulsione della

convenuta dall'ente locato.

3.

RE 1 fa valere di

essere unicamente al beneficio dell'AVS e di avere richiesto prestazioni

complementari per far fronte al pagamento della pigione. E, essa soggiunge, appena

ricevuto gli arretrati di tale prestazioni ha immediatamente saldato le pigioni

arretrate. La reclamante rileva inoltre di essere affetta da varie patologie

che le impediscono di trattare con celerità le varie pratiche amministrative. A

suo dire, poi, lo stato “non proprio presentabile” in cui l'appartamento le era

stato consegnato, con modalità per altro inusuali, le ha causato diversi problemi

di salute, che l'hanno costretta a soggiornare a sue spese in un albergo di __________.

Infine, essa epiloga, l'appartamento in questione le era stato consigliato

“perché si trova in una struttura pensata priva di barriere architettoniche”

senza che ciò corrispondesse alla realtà. In definitiva la reclamante chiede l'annullamento dello sfratto, l'eliminazione di difetti

dell'ente locato, la detrazione dalle pigioni dovute dei costi da lei

sopportati per il soggiorno in albergo causato dalla sporcizia in cui l'entro

locato le era stato consegnato e l'assegnazione di un congruo termine per il

pagamento.

4.

Secondo

l'art. 320 CPC con il reclamo può essere

censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). Premesso ciò, giovi preliminarmente rammentare che la procedura di reclamo è sostanzialmente

limitata all'esame della correttezza nell'applicazione del diritto da parte del

primo giudice e non costituisce la continuazione della procedura di prima

istanza. Ciò implica che, salvo eccezioni, in sede di reclamo non è ammessa

l'allegazione di nuovi fatti né la produzione di nuovi mezzi di prova (art. 326

cpv. 1 CPC). Detto altrimenti i fatti e i mezzi di prova vanno sottoposti per

principio al Pretore, autorità di prima istanza, mentre in seconda sede il

reclamante non può allegare dei fatti o produrre dei mezzi di prova nuovi che

ha omesso di addurre o di presentare dinanzi alla precedente istanza. Ne segue

che tutte le giustificazioni, con relativa documentazione, addotte per prima

volta da RE 1 in questa sede sull'impossibilità di gestire i propri affari per

motivi di salute non possono essere prese in considerazione. Né, in seconda

sede, entra in linea di conto un'udienza pubblica.

Posto

ciò, in concreto, la reclamante non muove alcuna critica agli accertamenti del

primo giudice in merito alla regolarità

della sua messa in mora e all'esistenza di una

valida disdetta straordinaria, né sulle conseguenze giuridiche della sua

morosità. Si aggiunga che, come rilevato dal Pretore, il pagamento di pigioni arretrate dopo

la scadenza del termine di

diffida di pagamento con comminatoria di disdetta, non ha alcun effetto sulla

disdetta straordinaria, che rimane valida e operante. Quanto all'esistenza di

difetti dell'ente locato, che andrebbero ad ogni modo sostanziati e dimostrati,

in virtù dell'art. 258 cpv. 1 CO il conduttore che accetta la cosa, nonostante

difetti che ne escludono o diminuiscono notevolmente l'idoneità all'uso cui è

destinata e persiste nel chiedere il perfetto adempimento del contratto, può

far valere soltanto i diritti che gli competerebbero in caso di difetti della

cosa sopravvenuti durante la locazione (art. 259a-259i CO). Ora,

fra questi diritti non vi è quello di trattenere la pigione. Il conduttore che

ritiene di avere il diritto a una riduzione della pigione o a un risarcimento

danni a causa dei difetti della cosa locata ha unicamente la possibilità di

depositare la pigione (art. 259a cpv. 2 e 259g CO; CCR sentenza

inc. 16.2019.6 del 21 marzo 2019 consid. 5e).

Ciò che non è stato il caso in concreto. Né la reclamante revoca in

dubbio di non avere avvisato tempestivamente la locatrice di eventuali

manchevolezze.

5.

In definitiva, posto che la reclamante

non contesta l'esistenza dei presupposti per ordinare la loro espulsione

dall'ente locato in applicazione della procedura sommaria a tutela dei casi

manifesti (art. 257 CPC), il reclamo, non

motivato in modo sufficiente, vede la sua sorte segnata e può essere

deciso da questa Camera in composizione monocratica (art. 48b cpv. 1

lett. a n. 2 LOG). Le spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 106

cpv. 1 CPC), ma alla luce della situazione finanziaria in cui versa la reclamante si giustifica di rinunciare –

eccezionalmente – a ogni riscossione. Non si pone problema di

ripetibili o indennità di inconvenienza, il reclamo non essendo stato oggetto

di notificazione.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. Il reclamo è irricevibile.

2. Non si riscuotono spese

processuali.

3. Notificazione a:

–

;

–

.

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per

la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore

litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie

in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta

giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti

dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il

ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i

motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere

è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.