20.2004.15-1

espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R2)

21 luglio 2006Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

I progetti definitivi e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal

21.11 al 20.12.2002.

1.2. La messa in atto del progetto coinvolge, tra le altre, anche la part. no.

430 di proprietà di COES 1. Secondo le tabelle pubblicate il fondo è

espropriato in ragione di mq 165 ed occupato temporaneamente per mq 108 contro

versamento di un’indennità di fr. 120.- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il

mq; la tabella include pure un’indennizzo di fr. 4'616.- per l’estirpazione di

piante varie.

Con memoria del 16.12.2002, oltre ad una modifica puntuale al progetto

riguardante l’accesso alla proprietà, l’espropriato ha sollecitato le seguenti

indennità espropriative:

- fr. 215.- il mq per l’espropriazione di mq 165

- fr. 5.- il mq per l’occupazione temporanea di mq 105

- fr. 6'742.- complessivamente per piantagioni e siepi diverse

- fr. 15'500.- complessivamente per inconvenienze

L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 18.3.2002. Di comune accordo le

parti hanno disposto la riduzione del raggio di curvatura dell’accesso, il

ripristino dei muri di recinzione e delle due bucalettere ed il raccordo

dell’imbocco alle quote attuali del piazzale; l’ente espropriante ha peraltro

garantito l’accesso durante i lavori.

Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con sentenza del 26.3.2003.

L’anticipata immissione in possesso è stata accordata a far tempo dal

1°.3.2004.

2.Il

mapp. no. 430 è così censito a RF:

sub. h) giardino mq 1362

sub. A) rustico mq 18

sub. B) abitazione mq 135

sub. C) terrazza mq 13

sub. D) garage mq 18

sub. E) autorimessa mq 51

sub. F) ripostiglio mq 32

sub. G) ripostiglio mq 8

totale mq 1637

La proprietà è ubicata a monte dell’abitato di F__________ in località R__________

e consta di una superficie pianeggiante di forma regolare edificata con una

casa di abitazione bifamiliare ed annessi vari; il fondo, gravato da un onere

di abitazione, è assegnato alla zona residenziale R2.

3.3.1.

L’espropriazione è subordinata al

versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del

danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al

soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non

avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a

fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come

anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore

delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II

337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le

eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché

siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14

Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto

paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano

analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto

ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT

1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o

al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi

pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini

dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

3.2 L’estimo

si fonda sui prezzi risultanti dalle transazioni immobiliari stipulate nei

pochi anni precedenti l’anticipata immissione in possesso (cfr. art. 19 Lespr.) e riguardanti

terreni liberi siti a F__________ in zona R2.

A tal fine ed in via preliminare il Tribunale ha verificato le transazioni

citate dall’espropriato in appoggio alla sua pretesa – dalle quali risulterebbe

un valore medio di fr. 210.- il mq (cfr. memoria 16.12.2002 p. 5) – constatando,

tuttavia, che per lo più sono irrilevanti per il giudizio. Infatti le

compravendite riferite a mq 2115 (mapp. no. 1257), a mq 906 (mapp. no. 1227) ed

a mq 816 (mapp. no. 147) sono state stipulate rispettivamente nel 1991, 1997 e

1996 e non sono quindi abbastanza recenti. D’altra parte l’ulteriore acquisto

menzionato di mq 1803 concerne il mapp. no. 1038 posto in zona R4 e risale al

1995.

Le indagini effettuate come di rito presso i pubblici registri dal Tribunale risalgono

comunque fino al 1998 ed offrono i seguenti risultati:

1998

- fr. 95.25 il mq per il mapp. no. 1398 di mq 735, loc. P__________ (iscr. a RF

il 22.5.1998 al d.g. 842);

1999

- fr. 140.05 il mq per il mapp. no. 1399 di mq 1071, loc. P__________ (iscr. a

RF il 26.1.1999 al d.g. 200);

- fr. 116.96 il mq per il mapp. no. 1402 di mq 513, loc. P__________ (iscr. a

RF il 4.5.1999 al d.g. 942);

- fr. 114.99 il mq per il mapp. no. 1230 di mq 600, loc. A__________ (iscr. a

RF il 15.9.1999 al d.g. 2100);

2000

- fr. 144.54 il mq per il mapp. no. 1393 di mq 1277, loc. A__________ (iscr. a

RF il 22.5.2000 al d.g. 926). La superficie censita come bosco (mq 516) è stata

considerata a valore 0.-;

- fr. 50.43 il mq per il mapp. no. 989 di mq 694, loc. P__________ (iscr. a RF

il 12.10.2000 al d.g. 1930);

2003

- fr. 120.- il mq per il mapp. no. 1233 di mq 664, loc. F__________ (iscr. a RF

il 30.1.2003 al d.g. 192). Il trapasso è avvenuto a seguito di aggiudicazione

ad incanto pubblico;

- fr. 64.- il mq per il mapp. no. 1417 di mq 679, loc. F__________ (iscr. a RF

il 16.4.2003 al d.g. 1010).

Dall’elenco sono state escluse le transazioni riferibili alla zona R2s perché

in base alle norme di applicazione del PR in questa zona le opere di

urbanizzazione sono a carico dei privati (art. 51 cpv. 2), ciò che ha una certa

incidenza sui valori.

I dati ufficiali smentiscono l’affermazione dell’espropriato secondo cui i

valori di zona si situerebbero sui 200.-/220.- fr. il mq; di conseguenza, pur

non potendo escludere a priori che i prezzi di vendita ufficiosi e richiesti

raggiungano la quotazione indicata, la segnalazione non è risolutiva ai fini

dell’estimo perché priva di riscontri oggettivi.

Le località elencate sono ubicate, rispettivamente, a monte della casa per

anziani (F__________) e della stazione (A__________) ed a confine con il Comune

di M__________ (P__________). Tali zone appartengono tutte alla stessa fascia

collinare a monte del nucleo di F__________ e, tutto sommato, dal profilo della

situazione si equivalgono, possiedono le caratteristiche di una piacevole zona

residenziale e nel contempo sono vicine e facilmente raggiungibili dal paese.

Considerato che, malgrado l’altalenarsi dei valori annui, a partire dal 2000 il

mercato immobiliare sembra essere in recupero ed ha registrato una discreta

espansione (USTAT, Dati statistiche e società, 3-2004 p. 37 ss, 3-2005 p. 6

Considerandi

ss), si può concludere che nel 2004 le quotazioni medie in zona R2 si

aggirassero sui 120.-/140.- fr. il mq.

Il mapp. no. 430 è senz’altro una proprietà gradevole e le sue caratteristiche

intrinseche lo porrebbero, di principio, nella categoria dei buoni terreni

edilizi. Sennonché, oltre a trovarsi a ridosso della linea ferroviaria, la

particella è gravata da un onere di abitazione che ha per oggetto

l’appartamento al piano terreno del quale la beneficiaria potrà disporre vita

natural durante. Giusta l’art. 14 cpv. 1 Lespr. nella stima del valore venale

si deve tener conto delle servitù attive e passive attinenti al fondo al

momento del deposito dei piani imputandole sul valore venale qualora

costituissero un onere; non occorre che la riduzione sia specificata in cifre,

basta che si rifletta sul risultato finale (Hess/Weibel, op. cit., ad

art. 19 no. 84 p. 266, ad art. 21 no. 1-3; DTF 119 Ib 447 c. 3). Orbene,

non essendo cedibile (art. 776 cpv. 2 CC), il diritto di abitazione persiste

anche in caso di cessione del fondo. In tale evenienza la servitù limita per

l’acquirente la libera disponibilità del bene e, prima ancora, rappresenta un

fattore negativo per la cerchia di potenziali acquirenti. Di conseguenza, pur

concedendo che è limitato all’arco di vita della beneficiaria, l’onere incide

sul valore della proprietà.

Ciò considerato il Tribunale reputa di poter condividere l’offerta dall’ente

espropriante e fissa quindi l’indennità espropriativa a fr. 120.- il mq.

4.

L’occupazione

temporanea si annovera tra i provvedimenti che, in ambito espropriativo,

concorrono all’attuazione dell’opera. Per definizione essa comporta l’invasione

transitoria di un terreno per depositarvi materiale o installazioni di cantiere

oppure, più semplicemente, per permettere la costruzione dell’opera stessa

senza intralci. Concluso l’intervento il sedime è da restituire ripristinato al

proprietario.

L’indennità per occupazione temporanea deve coprire il danno effettivo

derivante dalla limitazione dell’uso attuale del bene salvo che il proprietario

renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).

Normalmente l’indennità metrica annua

riconosciuta per terreni edificabili è di fr. 0.50 il mq (TE sott.

26.6.1996

in re Comune di V./C., 2.3.1999 in re S./G.).

In concreto il provvedimento si rende necessario solo per consentire l’esecuzione

dell’opera e, viste le garanzie offerte dall’ente espropriante (cfr. verbale

del 18.3.2002), non compromette l’accesso alla proprietà. Inoltre il sedime

colpito è circoscritto alla striscia di giardino lungo il fronte stradale per

la quale non è stato ipotizzato alcun miglior uso.

Stando così le cose il risarcimento preteso di fr. 5.- il mq non è giustificato

e non vi è alcun motivo di accordare un importo superiore a quello usuale.

L’indennità è dunque fissata in fr. 0.50 il mq.

5.5.1

Sotto il cappello “indennità di inconvenienza” l’espropriato ha chiesto innanzitutto

la rifusione di fr. 2'400.- pari al costo per l’isolazione fonica supplementare

quale conseguenza dell’avvicinamento della strada e dell’aumento di rumori.

La pretesa può essere ricondotta all’art. 11 let. b Lespr. che ammette come

risarcibile l’espropriazione che provocasse un deprezzamento della frazione

residua, ipotesi che potrebbe concretizzarsi se, per effetto dell’intervento, il

terreno fosse ridotto o deformato al punto da non poter più essere sfruttato

razionalmente, oppure se una costruzione esistente fosse privata di un’importante

area di sfogo o di uno schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad

art. 19 no. 183-185; RDAT 1989 no. 75, II-1994 no. 63 c. 5.5, II-1998

no. 27 c. 3.1; TRAM 2.9.2002 N. 50.2001.00022).

Per quanto riguarda il mapp. no. 430 è vero, da un lato, che l’esproprio

riguarda una superficie certamente non esigua, ma è vero anche, d’altro lato, che

l’intervento espropriativo non comporta alcun condizionamento

architettonico/costruttivo né impedisce o limita in modo significativo, in

un’ottica finanziaria e di destinazione, quello sfruttamento razionale cui si

attiene concettualmente la prassi invalsa nel tema delle potenzialità

edificatorie di un fondo (Kommentar zum RPG, Riva ad art. 5, no.

165-166; Knapp, Précis de droit administratif, 4e ed., no. 2251; DTF

112.

Ib 263 c. 4 p. 267).

Anche sotto il profilo delle immissioni acustiche l’ipotesi di una svalutazione

della proprietà appare ben poco verosimile. Infatti, al di là che il fondo si

trova nelle immediate vicinanze della linea ferroviaria, bisogna considerare che

la strada cantonale, oltre a servire una zona residenziale densamente

insediata, conduce all’Ospedale distrettuale di __________ per poi proseguire

verso note località turistiche quali R__________, M__________ ma soprattutto C__________,

ed è dunque piuttosto trafficata. In queste condizioni la fascia di terreno

sottratto di per sé stessa non bastava a schermare la proprietà da rumori

molesti; inoltre l’adeguamento e la sistemazione del campo stradale – con

l’eventuale incremento del traffico – erano circostanze immaginabili cosicché

l’espropriato da tempo poteva e doveva aspettarsi un aumento delle immissioni

foniche. Non essendosi adeguato alla situazione egli non può ora imputare

all’ente pubblico un minor valore della proprietà, rispettivamente i costi per

un intervento di isolazione fonica, perlomeno non senza disattendere il

principio secondo cui ogni espropriato è tenuto ad evitare o limitare il danno.

La pretesa va quindi respinta.

5.2

Quali ulteriori indennità per inconvenienze l’espropriato ha chiesto fr.

500.

- per due bucalettere, fr. 1'350.- per la sistemazione degli allacciamenti

al piazzale interno, fr. 10'500.- per il muro di cinta e fr. 750.- per minori

affitti box durante i lavori.

Tuttavia, visto l’accordo stipulato all’udienza del 18.3.2002 (cfr. verbale) ed

in particolare i ripristini disposti a spese dell’ente espropriante come pure

l’accessibilità garantita durante il cantiere, la domanda di risarcimento non

può essere accolta.

6.6.1

L’espropriato ha sollecitato infine un’indennità complessiva di fr. 6'742.- per

piantagioni e siepi diverse.

6.2

L’art. 11 let. c Lespr.

stabilisce che l’indennità comprende anche il corrispettivo di tutti gli altri

pregiudizi subiti dall’espropriato purché siano prevedibili secondo il corso

ordinario delle cose quale conseguenza dell’espropriazione (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 196, 197 e 200; Wiederkehr, op. cit., p. 103

ss; Grisel, op. cit., p. 741).

E’ principio acquisito che la perdita di piantagioni si annovera tra i

pregiudizi indennizzabili giusta l’art. 11 let. c Lespr. a condizione che i

vegetali estirpati svolgessero una particolare funzione estetico-protettiva o

recassero un cospicuo valore botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile

qualora la superficie espropriata, e quindi l’indennizzo espropriativo, fossero

esigui a tal punto da non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT

1985.

no. 94 e, da ultimo, TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.).

In concreto le piante messe a dimora entro le linee di esproprio e di

occupazione temporanea formavano indiscutibilmente, se non una barriera fonica,

quantomeno una rigogliosa cornice decorativa ed inoltre costituivano, almeno

parzialmente, uno schermo visivo (cfr. documentazione fotografica).

Il perito giudiziario ha elencato le piante coinvolte nell’intervento

espropriativo stabilendone inoltre il valore (cfr. perizia 22.4.2003). Il

Tribunale non ha motivo di dubitare del referto peritale che, del resto,

nemmeno le parti hanno contestato.

Ad opera ultimata l’ente espropriante ha trasmesso l’inventario delle piante

effettivamente estirpate in merito al quale l’espropriato non ha sollevato

obiezioni.

Di conseguenza l’indennità per i vegetali effettivamente soppressi è fissata in

fr. 3'912.30 cui si aggiungono fr. 300.- per il trapianto della palma e del

noce, per complessivi fr. 4'212.30.

7.

Le indennità espropriative sono completate con gli

interessi a decorrere dal 1°.3.2004, data dell’anticipata immissione in

possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), al saggio usuale del 3.5% fissato dal

Tribunale federale.

8.

Considerato che l’espropriato non si è avvalso della

consulenza di un legale non si assegnano ripetibili.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Lo ISEP 1 verserà al proprietario del mapp. no.

430.

le seguenti indennità:

1.1

fr. 120.- il mq per l’espropriazione formale di mq 165

1.2

fr. 0.50 il mq per l’occupazione temporanea di mq 108

1.3

fr. 4'212.30 a corpo per

la soppressione di vegetali vari

2.

Sulle indennità espropriative è dovuto

l’interesse al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 1°.3.2004.

3.

restanti pretese dell’espropriato sono respinte.

4.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 700.-

sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

5.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

6.

Intimazione a:

- RA 1

- RA 2

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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