20.2004.18-2

espropriazione formale

29 marzo 2005Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

I proprietari hanno concesso l’anticipata immissione in possesso con effetto

dal 27.8.2003 mentre il progetto definitivo è stato approvato con sentenza del

24.11.2003.

2. L’intesa

raggiunta sull’indennità per l’espropriazione di ca. mq 13 della part. no. 459

e sul ripristino della siepe risultante dal verbale di udienza del 4.11.2003 si

configura come accordo espropriativo che ha forza di decisione (art. 43 e 44

cpv. 2 Lespr.) e solleva questo Tribunale dall’obbligo di statuire nel merito.

3. Il

mapp. no. 458 sito in loc. __________ Via __________ è così censito a RF:

sub. b giardino mq 329

sub. A abitazione mq 89

sub. C autorimessa mq 79

sub. D canile mq 7

totale mq 504

La proprietà, pianeggiante e di conformazione regolare, è edificata con una

casa di abitazione di un piano fuori terra.

Il fondo risulta essere gravato da un onere di passo con ogni veicolo a favore

della retrostante part. No. 461 ed è attribuito alla zona R6 di PR.

4. 4.1.

L’espropriazione è subordinata al

versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del

danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al

soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non

avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a

fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come

anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore

delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II

337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le

eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché

siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14

Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto

paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano

analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto

ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT

1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o

al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi

pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini

dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

4.2. In concreto il dies aestimandi risale al 27.8.2003 ed è di poco posteriore

agli adeguamenti pianificatori intervenuti con la revisione del PR approvata

dal Consiglio di Stato il 1°.7.2003.

Ciò premesso le indagini effettuate come di rito presso i pubblici registri

offrono scarsi risultati laddove i terreni compravenduti sono ubicati per la

maggior parte nelle zone R2 ed R3.

Nondimeno alcune transazioni si distinguono in quanto riferibili ad oggetti

destinati anche allo sfruttamento intensivo.

Tra questi il mapp. no. 455 di mq 13'785 ubicato in località __________ e

compravenduto al prezzo di fr. 355.46 il mq (iscr. a RF il 14.2.2000 al d.g.

2982). Sennonché, al di là delle sue vastissime dimensioni, al momento

dell’acquisto il fondo era posto a cavallo delle zone R3/R5/R6 (PR/82), poi è

stato frazionato ed infine, nell’ambito della citata revisione del PR,

l’edificazione dell’intero comparto è stata subordinata all’allestimento di un

piano di quartiere (PQ-PV), quest’ultimo disciplinato da norme particolari di

cui il Consiglio di Stato ha chiesto il completamento (cfr. ris. 2923 del

1°.7.2003 p. 24). Si tratta quindi di un elemento che non può servire ai fini

dell’estimo.

Da valutare con tutte le riserve del caso è inoltre il prezzo di fr. 755.77

soluto per il mapp. no. 1168 di mq 1257 ubicato in loc. __________ Via __________,

dal momento che il fondo, rimasto in zona R5, è stato aggiudicato a seguito

d’incanto (iscr. a RF il 7.8.2000 al d.g. 15757).

Le transazioni rimanenti riguardano tutte terreni già appartenenti alla zona R3

ma compravenduti dopo l’approvazione del nuovo PR che li ha inclusi nella zona

R4 ed attestano i prezzi seguenti:

- fr. 616.- il mq per il mapp. no. 514 di mq 1462, loc. __________ (iscr. a RF

il 9.12.2003 al d.g. 31040);

nonché, in seguito al frazionamento del mapp. no. 511:

- fr. 590.- il mq per il mapp. no. 1765 di mq 1967, loc. __________ /__________

__________, zona R4 (iscr. a RF il 17.3.2004 al d.g. 5780);

- fr. 590.- il mq per il mapp. no. 1768 di mq 321, loc. __________ /__________ __________,

zona R4 (iscr. a RF il 17.3.2004 al d.g. 5781).

- fr. 620.- il mq per il mapp. no. 1766 di mq 403, loc. __________ /__________ __________,

zona R4 (iscr. a RF il 21.4.2004 al d.g. 8454);

A differenza dei primi due, questi valori offrono validi spunti per l’estimo

laddove sono riferiti a terreni paragonabili alle proprietà qui espropriate.

Innanzitutto poiché sono poco distanti da Via __________ e dunque appartengono

ad una realtà urbanistica simile (densità abitativa, distanza dai servizi

comunali e dai principali centri commerciali, accessibilità viaria). In secondo

luogo poiché anch’essi sono destinati alla costruzione di immobili a reddito e

sotto questo profilo costituiscono oggetti sul cui prezzo influisce

prevalentemente l’utile ricavabile, meno invece il carattere prettamente

residenziale che è prerogativa, piuttosto, delle zone a bassa sfruttabilità

edilizia dove il valore del terreno non è in diretto rapporto con la

redditività. Il fatto che le transazioni siano posteriori al dies aestimandi

Considerandi

non è motivo sufficiente per farne astrazione anche perché nel complesso, nel

territorio luganese, durante gli ultimi anni il mercato immobiliare per questa

tipologia di oggetti non ha registrato fluttuazioni importanti mantenendosi

abbastanza stabile.

Seguendo questo ragionamento, in base ai vigenti parametri edilizi (cfr. art.

41.

NAPR tabella riassuntiva) risulta un aumento proporzionale della possibilità

di sfruttamento di 0.2 per piano (rispettivamente di 0.1 tra le zone R4 e R5)

e, alla luce dei dati disponibili, un incremento di valore di ca. fr.

140.

-/150.- per ogni piano.

Tutto ciò considerato il valore medio nel 2003 per la zona R6 va fissato tra

900.

- e 950.- fr. il mq, importo che pare ragionevole anche per confronti

ritenuto che un recente giudicato ha valutato i terreni R7 siti nella zona __________

di __________ a ca. fr. 1'200.- il mq al mese di aprile del 1999 (cfr. TRAM

15.4.2002

in re Comune di __________ /S.).

4.3

Per l’espropriazione parziale del mapp. no. 458 il Comune ha offerto

un’indennità di fr. 350.- calcolata tenuto conto del valore di stima e della

riduzione lineare del 30% entrata in vigore il 1°.1.1999. Tale metodologia è

scorretta e quindi improponibile. Infatti è risaputo che il diritto

espropriativo non attribuisce valenza conclusiva alle stime effettuate ai fini

fiscali poiché queste non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato

nell’ambito di una libera contrattazione e dunque nemmeno possono assurgere a

fattore condizionante nel calcolo dell’indennità espropriativa che dev’essere

adeguata ai reali valori di mercato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 53; TRAM 11.3.1999 in re SAMM/Comune di M.).

Il mapp. no. 458 è un terreno di conformazione regolare che, tuttavia, è

penalizzato in ragione delle dimensioni modeste e della costruzione esistente.

Tali elementi, che incidono sulle possibilità edilizie attuali e future e che

sono riscontrabili anche in altri fondi espropriandi, vanno ponderati a titolo

di premessa generica nella misura in cui, viste le norme istituite lungo Via __________,

ed in particolare la linea di arretramento, gli edifici monofamiliari

sembrerebbero essere destinati a scomparire. Pertanto il potenziale acquirente

non potrebbe trascurare né i rischi legati ad un riordino fondiario,

inevitabile per consentire l’utilizzo razionale e conforme ai parametri della

zona R6, né i conseguenti costi di demolizione degli edifici esistenti.

Considerata la distanza dal confine di ml 6, l’area edificabile disponibile

della particella è di ca. 87.5 mq (17.5 x 5), ridotta a ca. 80 mq (16 x 5) dopo

l’espropriazione, rivelandosi insufficiente per l’attuazione dell’indice di

sfruttamento 1.2: infatti la superficie utile lorda realizzabile su 6 piani corrisponde

ad un indice di sfruttamento 1.04 rispettivamente 1. Per lo stesso motivo,

ossia per la ridotta superficie entro la quale è consentita l’edificazione,

anche l’occupazione massima del 30% non può essere raggiunta in quanto limitata

al 17.4% (87.5 : 504) rispettivamente al 16.7% (80 : 480).

Il condizionamento dato dalla superficie è un fattore sfavorevole legato alla

stessa particella che è riscontrabile già prima dell’intervento espropriativo e

che quest’ultimo non inasprisce ulteriormente.

Pertanto, giustificandosi una riduzione del 30% ca. rispetto al valore medio di

zona, l’indennità è fissata in fr. 665.- il mq.

5.

Gli

espropriati sostengono che, praticamente privata del giardino in seguito

all’intervento espropriativo, la proprietà subirebbe una svalutazione tale da

giustificare un indennità.

5.1

Normalmente nell’ipotesi di espropriazione parziale la diminuzione delle

possibilità d’uso del terreno restante – quale conseguenza dell’espropriazione

– è compensata con l’indennizzo al valore edilizio pieno della superficie

avulsa.

Nondimeno potrebbe legittimare un’indennità ulteriore l’amputazione che

provocasse un deprezzamento della frazione residua (art. 11 let. b Lespr.)

ravvisabile specialmente qualora, in ragione dell’espropriazione, l’area

rimanente fosse ridotta o deformata a tal punto da non poter più essere

sfruttata razionalmente, oppure qualora un’eventuale costruzione esistente

fosse privata di un’importante area di sfogo o di uno schermo protettivo (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT II-1994 no. 63 c. 5.5, II-1998

no. 27 c. 3.1).

5.2

E’ già stato detto che gli elementi penalizzanti della proprietà al mapp.

no. 458 risiedono nelle caratteristiche della particella stessa. L’intervento

espropriativo incide in minima parte sulla situazione ritenuto che comunque il

fondo non è sfruttato né è sfruttabile secondo i parametri della zona R6. Dal

profilo edificatorio non si intravede quindi alcuna svalutazione.

A ciò si aggiunge che il fondo già è esposto ad immissioni foniche ed

atmosferiche non indifferenti – prodotte da una strada a forte traffico quale è

Via __________ – che l’esiguo giardino e la siepe, cui possono essere

riconosciute funzioni decorative e di solo riparo visivo, non bastano a

schermare completamente.

D’altra parte se è vero che con l’espropriazione di una striscia del fronte

stradale la profondità del giardino sarà ridotta di ml 1.50, non è meno

trascurabile che la siepe sarà ricostituita e che il sedime espropriato è

destinato alla costruzione di un marciapiede per cui l’effettiva distanza tra

la proprietà e la carreggiata, vera fonte di inquinamento, rimane pressoché

immutata.

In ogni caso, il pregiudizio sarebbe da ricondurre, semmai, non all’intervento espropriativo

bensì ai flussi di traffico sulla strada e si produrrebbe anche se il fondo non

fosse colpito da espropriazione.

Stando così le cose non può essere ammesso alcun pregiudizio tale da

giustificare un indennizzo per titolo di deprezzamento della frazione residua.

6.

L’indennità

espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato

dal Tribunale federale, che decorrono 27.8.2003, data dell’anticipata

immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

7.

Poiché

gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale non si

assegnano ripetibili.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di ca. mq 24 del

mapp. no. 458 il ISEP 1 è tenuto a versare un’indennità di fr. 665.- il mq

oltre interessi al 3.5% a decorrere dal 27.8.2003.

2.

La richiesta di indennità per svalutazione

della frazione residua è respinta.

3.

questioni risolte con accordo sono stralciate.

4.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.--

sono a carico del ISEP 1. Non si assegnano ripetibili.

5.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

6.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

presidente il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Armando

Petrini

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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