espropriazione formale nell'ambito di opere di pavimentazione generale con nuova esecuzione di piazze di scambio (indennità per terreno posto in zona agricola), con richiesta dell'espropriato di ampli

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Numero d'incarto:

20.2004.23-1

Data decisione, Autorità:

14.02.2007, TE

Titolo:

espropriazione formale nell'ambito di opere di pavimentazione generale con nuova esecuzione di piazze di scambio (indennità per terreno posto in zona agricola), con richiesta dell'espropriato di ampliamento dell'espropriazione

ESPROPRIAZIONE FORMALE

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 6 LESPR

art. 9segg LESPR

Incarto n.

20.2004.23-1

63/03

Lugano

14 febbraio 2007

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

arch.

Dario Medici

arch. Ferruccio Robbiani

segretario

giudiziario

Enzo

Barenco

statuendo

nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da

ISEP

1

rappr.

dal RA 1

contro

COES

1

nell'ambito

delle opere di pavimentazione generale in Via S__________, Via R__________,

Via G__________, Via A__________ e Via A__________,

relativamente

al mapp. no. 477 di L__________,

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.1.1.

Il Comune di L__________ ha risolto di procedere alla sistemazione di Via S__________, Via R__________, Via G__________, Via

A__________ e Via A__________. Il progetto, che comporta espropriazioni varie, propone

la realizzazione di allargamenti puntuali e di piazzette di scambio per

migliorare la circolazione ed è completato con la pavimentazione a nuovo delle

strade e la delimitazione con bordure.

Il Messaggio municipale no. 41 del 2.8.2002 finalizzato alla concessione del

relativo credito è stato approvato dal Consiglio Comunale nel corso della

seduta del 14.10.2002.

Il progetto e gli atti d’esproprio sono stati pubblicati dal 29.9 al

28.10.2003.

Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto definitivo con sentenza

del 6.4.2004.

1.2. COES 1 è proprietario del mapp. no. 477 sito in Via G__________, fondo

coinvolto del progetto perché destinato ad accogliere una delle piazzuole di

scambio. Il Comune ha chiesto l’espropriazione di mq 31 e l’occupazione

temporanea di mq 46 offrendo un’indennità a corpo di fr. 500.- (cfr. tabelle

d’esproprio).

Con memoria 20.10.2003, senza opporsi al progetto, il proprietario ha chiesto

l’ampliamento dell’espropriazione alla parte non edificabile del fondo o, in

subordine, a tutta la particella sollecitando inoltre un’indennità di fr. 240.-

il mq per il sedime edificabile e di fr. 100.- il mq per l’area restante.

All’udienza di conciliazione tenutasi il 9.3.2004 le parti hanno confermato le

rispettive tesi e domande.

Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con sentenza del 6.4.2004

cresciuta incontestata in giudicato.

2.il

mapp. no. 477, che è sito in località P__________ ed occupa una superficie di

mq 752, è un terreno prativo pianeggiante di conformazione trapezoidale

allungata e stretta a diretto confine con Via Girivel.

Il PR di L__________ è stato approvato il 25.3.1986. Stando al relativo piano

delle zone il terreno è posto a cavallo della zona agricola (porzione sud) e

della zona R2 (porzione nord) mentre in base al piano viario l’angolo nord

della particella è gravato con un vincolo destinato alla costruzione della

strada di servizio SS1.

Le varianti adottate ed approvate negli anni successivi non hanno coinvolto la

part. no. 477.

La revisione del PR in atto prevede lo stralcio della strada SS1 e

l’inserimento di una piazzuola al mapp. no. 477.

3.3.1.

Giusta l’art. 9 Lespr. l’espropriazione formale presuppone il versamento di una

piena indennità che, a compensazione del danno indotto dall’intervento

espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le stesse

condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo,

senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht

des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734 ss).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente nell’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi

analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento e tutti

Fatti

i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle

transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit.,

ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c.

5; RDAT II-1998 no. 27).

Pure da considerare sono le eventuali possibilità di miglior uso del fondo

(art. 12 cpv. 1 Lespr.) purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri

iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto

paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano

analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto

ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT

1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sopra o

al di sotto della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi

pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini

dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

3.2. Qualora in precedenza il fondo fosse stato colpito da espropriazione

materiale e quindi, privato della componente edilizia, avesse conservato

soltanto il valore residuo agricolo, le indennità devono essere valutate

singolarmente secondo i principi che reggono ciascun tipo di espropriazione a

meno che, nell’intervallo tra l’una e l’altra, i prezzi dei terreni agricoli

non abbiano subito modifiche significative (DTF 114 Ib 108; RDAT

II-1991 no. 68 c. 2 e rinvii).

4.4.1.

Visto l’assetto pianificatorio della part. no. 477, per individuare il dies

aestimandi occorre accertare d’ufficio ed in via preliminare se il PR ne abbia

determinato l’espropriazione materiale (DTF 116 Ib 235; RDAT

I-1993 no. 53 c. 3); decisiva, a tal fine, è la data della sua entrata in

vigore, ossia il 25.3.1986 (DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no.

68).

Le ripercussioni dell’azzonamento – e cioè quelle derivanti dalla parziale

esclusione dalla zona edificabile e dal tracciato della strada SS1 – sono da

verificare in rapporto alla superficie complessiva del fondo poiché quelle

gravate da vincoli manifestamente non si prestano ad uno sfruttamento autonomo

(cfr. Kommentar zum RPG, Riva ad art. 5 no. 180).

4.2. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca

connotazione privativa, è riconducibile tanto ad un’ingerenza particolarmente

grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un bene tale da minare le

prerogative insite nei diritti di proprietà, specie quella di edificare, quanto

in un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio della parità di

trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo a

condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che l’area colpita da

restrizione sia edificabile o possa esserlo nell’immediato futuro. In altre

parole occorre che con l’instaurazione del provvedimento limitativo il

proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior uso del bene (DTF

121 II 417 c. 4a, 125 II 431 c. 3a, 131 II 151 c. 2.1 p. 155; Kommentar, Riva

no. 123-124).

4.3. Nel 1986 il mapp. no. 477, grazie all’ampio fronte stradale su Via G__________,

era provvisto di un accesso veicolare diretto; inoltre era parzialmente incluso

nel PGC comunale ciò che ne permetteva l’allacciamento senza alcuna difficoltà

alla nuova canalizzazione prevista in corrispondenza con la strada. La

proprietà era quindi urbanizzata (art. 19 cpv. 1 LPT, 77 cpv. 1 LALPT).

Nonostante tale statuto la particella non era però sfruttabile a fini edilizi.

In effetti tenuto conto dei parametri vigenti in zona R2 (art. 42 e 14 NAPR), ma

soprattutto delle distanze minime dal confine privato (m 3.50) e dal ciglio

della strada (m 4), la conformazione particolare del fondo impediva chiaramente

un’edificazione razionale e conforme alla sua destinazione; tutt’al più, e solo

nella sua parte settentrionale più ampia, il sedime avrebbe potuto ospitare un

accessorio.

Decisivo per il giudizio è che questo dato di fatto era del tutto indipendente

dalla pianificazione e che l’inedificabilità non fu quindi una conseguenza degli

azzonamenti disposti dal PR, bensì era manifestamente dettata dal profilo del

fondo di per sé stesso penalizzante. In altre parole, quand’anche il terreno

fosse stato interamente attribuito alla zona edificabile, le possibilità di

sfruttamento non avrebbero potuto essere migliori o più intensive poiché la

forma stretta ed allungata ne determinavano l’inidoneità ad essere edificato

con una costruzione consona alla zona R2.

Vero

è che dall’assegnazione completa alla zona edificabile sarebbe derivato un

potenziale edilizio teorico maggiore che, pur non essendo sfruttabile

direttamente dal proprietario, avrebbe potuto essere ceduto ad una proprietà

vicina, ritenuto che la facoltà di trasferire gli indici – ora sancita

dall’art. 38a della LE del 13.3.1991 – era ammessa dalla prassi anche sotto

l’egida della previgente LE del 19.2.1973 e senza specifica base legale (cfr. Scolari,

Commentario, 1996, ad art. 38a LE, no. 1149 e rinvii). Tuttavia il solo fatto di

aver perso parzialmente questo potenziale edilizio non basta a dar luogo ad

espropriazione materiale anche perché è limitato ad 1/3 soltanto di quello

complessivo.

Per quanto possa interessare, rispetto al 1986, la revisione del PR in atto non

va a detrimento del proprietario ma semmai lo avvantaggia nella misura in cui

libera il terreno nella sua parte edificabile dal tracciato della strada SS1,

senza che ciò comporti comunque modifiche sostanziali dal profilo edilizio.

Di conseguenza, poiché il PR non ha precluso né compromesso alcuna prerogativa

derivante dal diritto di proprietà né l’eventuale miglior uso del fondo, l’ipotesi

dell’espropriazione materiale dev’essere esclusa.

5.L’espropriato

ha sollecitato l’ampliamento dell’espropriazione alla parte non edificabile del

mapp. no. 477, rispettivamente a tutta la particella poiché l’intervento

espropriativo né comporterebbe l’inutilizzabilità ai fini pianificatori

previsti.

Giusta l’art. 5 cpv. 1 Lespr. l’espropriato può chiedere l’ampliamento

dell’espropriazione quando l’esproprio parziale ha per effetto di impedire o

comunque di rendere più difficile l’esercizio dei diritti residui secondo la loro

destinazione.

La norma è un’eccezione al principio della proporzionalità secondo cui

l’espropriazione non deve andare al di là di quanto è necessario per

raggiungere lo scopo voluto dall’ente espropriante. Essa è subordinata a

requisiti rigorosi ed è ipotizzabile solo qualora, a causa dell’espropriazione

parziale, l’uso del fondo conformemente alla sua destinazione fosse precluso o

reso sproporzionatamente difficile (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 12

no. 2 ss; DTF 103 Ib 97; RDAT 1988 no. 67 c. 4, II-1996 no. 42 c.

5).

E’ già stato rilevato che in concreto l’elemento condizionante non è dato dal

piano regolatore bensì dalla conformazione stessa della particella sfavorevole

ai fini edilizi. A ciò si aggiunge che l’intervento espropriativo, circoscritto

ad una piazzuola, coinvolge solo parzialmente il sedime escluso dalla zona

edificabile. Le possibilità d’uso del terreno residuo non ne risultano né

precluse né compromesse in maniera significativa. In effetti la parte più

stretta non edificabile potrebbe, ad esempio, essere destinata ad orto mentre

per quella più ampia, edificabile, vi è sempre la possibilità di realizzare un

Considerandi

accessorio o di cedere gli indici edificatori. Infine entrambe le superfici

restano direttamente accessibili da Via Girivel e tra la piazzuola ed il

confine est della particella rimane uno spazio di transito largo ca. ml 3/3.50

ampiamente sufficiente sia per il passaggio pedonale sia per eventuali mezzi

meccanici di sfalcio.

In queste condizioni non sussistono motivi oggettivi per accordare

l’ampliamento dell’espropriazione.

6.

L’espropriazione

è circoscritta al sedime destinato alla piazzuola e cioè ad una superficie di

ca. 31 mq che appartiene all’area esclusa dalla zona edificabile; l’estimo si

fonda dunque sui valori di mercato liberamente pattuiti per terreni siti al di

fuori della zona edificabile. In mancanza di anticipata immissione in possesso

sono indicativi i valori ufficiali più recenti (art. 19 Lespr.) reperiti, come

d’uso, a RF; per estrarne i singoli prezzi al mq sono state tralasciate le

superfici gravate con diritto di passo, quelle censite come boschive, i riali

ed i rustici con i seguenti risultati:

nel 2000

- fr. 20.26 il mq per il mapp. no. 234 di mq 1397, loc. S__________ (iscr. a RF

il 22.3.2000 al d.g. 2458);

- fr. 6.76 il mq per il mapp. no. 654 di mq 10623, loc. P__________ (iscr. a RF

il 12.5.2000 al d.g. 3744). Il fondo è stato acquistato dal Comune;

- fr. 360.20 il mq per i mapp. no. 800 e 808 di complessivi mq 577, loc. C__________

(iscr. a RF il 25.5.2000 al d.g. 4053). La proprietà è edificata;

nel 2001

- fr. 20.- il mq per il mapp. no. 1041 di mq 1528, loc. P__________ (iscr. a RF

il 26.6.2001 al d.g. 4385);

- fr. 35.14 il mq per il mapp. no. 1075 di mq 1761, loc. B__________ (iscr. a

RF il 26.6.2001 al d.g. 4384);

- fr. 35.20 per mq 178 staccati dal mapp. no. 1046, sito in loc. P__________, nell’ambito

di una rettifica di confini per espropriazione delle strade nazionale (iscr. a

RF il 5.12.2001 al d.g. 9335);

- fr. 5.- il mq per il mapp. no. 989 di mq 359, loc. Z__________ (iscr. a RF il

27.12.2001

al d.g. 10012). Il fondo è interamente boschivo;

nel 2002

- fr. 14.80 il mq per il mapp. no. 784 di mq 675, loc. C__________ (iscr. a RF

il 6.2.2002 al d.g. 998);

- fr. 13.23 il mq per il mapp. no. 1116 di mq 552, Loc. G__________ (iscr. a RF

il 7.2.2002 al d.g. 1022);

- fr. 12.30 il mq per il mapp. no. 874 di mq 1215, loc. G__________ (iscr. a RF

il 2.7.2002 al d.g. 5044);

nel 2003

- fr. 14.39 per mq 133 staccati dal mapp. no. 890, sito in loc. B__________,

nell’ambito di un trapasso per espropriazione delle strade nazionali (iscr. a

RF il 17.2.2003 al d.g. 1224);

- fr. 15.- il mq per mq 1214 staccati dal mapp. no. 1345, sito in loc. B__________,

nell’ambito di un trapasso per espropriazione delle strade nazionali (iscr. a

RF il 24.6.2003 al d.g. 5582);

- fr. 13.87 il mq per mq 178 staccati dal mapp. no. 891, sito in loc. B__________,

nell’ambito di un trapasso per espropriazione delle strade nazionali (iscr. a

RF il 24.6.2003 al d.g. 5584);

- fr. 15.- il mq per mq 469 staccati dal mapp. no. 862, sito in loc. B__________,

nell’ambito di un trapasso per espropriazione delle strade nazionali (iscr. a

RF il 24.7.2003 al d.g. 6427);

- fr. 17.59 il mq per mq 397 staccati dal mapp. no. 793, sito in loc. A__________

per espropriazione delle strade nazionali (iscr. a RF l’11.8.2003 al d.g.

6746);

- fr. 12.30 il mq per il mapp. no. 931 di mq 2780, loc. O__________ (iscr. a RF

il 3.10.2003 al d.g. 8069);

- fr. 9.57 il mq per i mapp. no. 554 e 566 di complessivi mq 11941, loc. B__________

(iscr. a RF il 24.11.2003 al d.g. 9589);

nel 2004

- fr. 193.99 il mq per il mapp. no. 731 di mq 1031, loc. V__________ (iscr. a

RF il 14.4.2002 al d.g. 3234); il fondo è edificato;

- fr. 3.45 il mq per il mapp. no. 889 di mq 1222, loc. B__________ (iscr. a RF

il 3.6.2004 al d.g. 4417);

- fr. 8.- il mq per i mapp. no. 824 e 922 di complessivi mq 2575, loc. Canof

(iscr. a RF il 18.6.2004 al d.g. 4902);

- fr. 14.71 il mq per il mapp. no. 661 di mq 5926, loc. M__________ (iscr. a RF

il 20.12.2004 al d.g. 10051); il fondo ospita un rustico ed un fabbricato;

nel 2006

- fr. 8.05 il mq per una quota parte di ½ dei mapp. no. 696 e 697 di

complessivi mq 2482, loc. S__________ (iscr. a RF il 27.7.2006 al d.g. 5734);

- fr. 26.98 il mq per il mapp. no. 200 di mq 706, loc. S__________ (iscr. a RF

il 18.7.2006 al d.g. 5373);

- fr. 5.- il mq per il mapp. no. 584 di mq 630, loc. F__________ (iscr. a RF il

24.8.2006

al d.g. 6495); il fondo è costituito quasi totalmente da superficie

boschiva;

La porzione non edificabile del mapp. no. 477, pur presentandosi pianeggiante e

di facile accessibilità, ha una dimensione contenuta oltre che un profilo assai

irregolare e, come detto, si presta semmai alla coltivazione orticola. Di

conseguenza considerato che l’indennità espropriativa normalmente riconosciuta

dalla giurisprudenza per buoni terreni agricoli nel sopra e nel sottoceneri si

situa attorno ai 20/30.- fr. il mq (cfr. RDAT II-1994 no. 64; TRAM

6.10.2005

N. 50.2005.2 in re L.) e che a L__________ – escluse le proprietà già

edificate – il prezzo massimo raggiunto è di fr. 35.- il mq per un terreno di

conformazione ampia e regolare (mapp. no. 1761), in concreto l’indennità può

essere fissata in fr. 27.- il mq. Ciò per confronto con la part. no. 200

paragonabile per forma e dimensione alla proprietà COES 1.

7.

Il

danno risarcibile per l’occupazione temporanea di un fondo durante i lavori

esecuzione dell’opera dev’essere stabilito sulla base dell’utilizzazione

attuale salvo che il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi

dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39).

Per prassi consolidata l’indennità annua per terreni non edificabile ammonta a

fr. 0.05 il mq (TE sott. 7.5.1999 in re Comune di V./S., 22.11.2000 in

re S./V.).

Tenuto conto delle caratteristiche e della situazione attuale del fondo e

considerato che l’occupazione temporanea non vanifica prospettive concrete di

miglior uso non vi è alcun motivo per scostarsi dagli usuali canoni

giurisprudenziali.

L’indennità è dunque fissata in fr. 0.05 il mq all’anno.

8.

L’espropriato

non si è avvalso della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano

ripetibili.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà all’espropriato le

seguenti indennità:

1.1

fr. 27.- il mq per l’espropriazione formale di ca. mq 31 del mapp. no. 477

1.2

fr. 0.05 il mq all’anno per l’occupazione temporanea di ca. mq 46.

2.

La richiesta di ampliamento dell’espropriazione

è respinta.

3.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.-

sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

4.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

5.

Intimazione a:

-

-

Per il Tribunale di

espropriazione

La

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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