espropriazione formale per opere di sistemazione stradale, in particolare formazione di un marciapiede, spostamento di una barriera e posa contenitori per rifiuti (indennità per terreni posti in zona

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Numero d'incarto:

20.2004.28-2

Data decisione, Autorità:

18.09.2007, TE

Titolo:

espropriazione formale per opere di sistemazione stradale, in particolare formazione di un marciapiede, spostamento di una barriera e posa contenitori per rifiuti (indennità per terreni posti in zona artigianale)

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 9 cpv. segg LESPR

Incarto n.

20.2004.28-2

27/04

Lugano

18 settembre 2007

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

ing.

Argentino Jermini

arch. Claudio Morandi

segretario

giudiziario

Enzo

Barenco

statuendo

nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa

da

ISEP

1o

rappr.

dal RA 1

contro

COES

2

rappr.

dall’ RA 2

nell'ambito

delle opere di sistemazione di Via __________ con la formazione di un

marciapiede, lo spostamento della barriera e la posa di contenitori per

rifiuti,

relativamente

al mapp. no. 279 di __________

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.1.1.

Il ISEP 1 ha risolto di procedere ad una serie di interventi sul tratto nord di

Via __________. Il progetto, che comporta espropriazioni varie, prevede, tra il

riale __________ ed il mapp. no. 280, l’allargamento del campo stradale da m

3.50 a m 5, la costruzione di un nuovo marciapiede di m 1.50 lungo tutto il

lato ovest, la posa della pavimentazione e di bordure, lo spostamento delle

caditoie ed il ripristino dell’illuminazione e delle recinzioni. E’ inclusa,

inoltre, l’installazione di 3 contenitori interrati per i rifiuti e la posa di

2 sbarramenti stradali.

Il progetto è stato approvato dal Consiglio Comunale nel corso della seduta del

17.11.2003 (MM 16/2003); contestualmente è pure stato accordato il credito per

la costruzione e l’acquisto dei sedimi necessari ed avallato il principio del

prelievo di contributi di miglioria per la realizzazione del nuovo marciapiede

nell’ordine del 30% della spesa.

Il progetto definitivo e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal

26.4 al 25.5.2004.

1.2. La messa in atto del progetto implica l’espropriazione di mq 37.43 del

mapp. no. 279, appartenente a COES 2, contro versamento di un’indennità di fr.

420.- il mq.

Con memoria 25.5.2004 la proprietaria si è opposta al progetto ed

all’espropriazione, ha sollecitato una modifica dei piani e notificato le

seguenti pretese espropriative:

- fr. 500.- il mq per la superficie espropriata

- fr. 30'000.- per il ripristino dell’autorimessa, delle piante e delle opere

di recinzione

- fr. 2'400.- per la locazione di un’autorimessa nel periodo di cantiere

- fr. 100'000.- per titolo di svalutazione della proprietà

In esito all’udienza di conciliazione del

25.1.2005, risoltasi negativamente, è stata ordinata la verifica della

picchettazione e delle terminazioni; il Municipio ha dato seguito alla richiesta dandone conferma al

Tribunale (lettere del 8/16/24.6.2005) che ha proceduto ad un ulteriore

accertamento al successivo sopralluogo esperito il 12.7.2005.

Il Tribunale ha quindi approvato i progetti definitivi con sentenza del

28.10.2005 respingendo contestualmente le opposizioni e la domanda di modifica

dei piani della proprietaria.

All’udienza finale del 27.9.2006 il Comune ha garantito all’espropriata

l’accesso pedonale e veicolare nonché una possibilità di posteggio gratuita

nelle immediate vicinanze durante la fase di cantiere; inoltre ha assicurato il

ripristino delle superfici, delle recinzioni e dei due cancelli ad opera

compiuta come pure l’arretramento della tettoia attualmente utilizzata come

posteggio. Dal canto suo l’espropriata ha accettato l’indennità per piante come

da perizia giudiziaria ed ha accordato l’anticipata immissione in possesso a

far tempo dalla data dell’udienza stessa.

2.L’accordo

concluso dalle parti risultante dal verbale del 27.9.2006 ha forza di decisione

ai sensi dell’art. 44 cpv. 2 Lespr. e solleva il Tribunale dalla relativa

decisione di merito.

Litigiose e quindi da valutare restano solamente le indennità per la superficie

espropriata e per titolo di svalutazione.

3.Il

mapp. no. 279, ubicato in località __________, è un fondo piano di forma

trapezoidale che al momento della pubblicazione degli atti misurava mq 471 di

cui 77 occupati da una casa unifamiliare; il terreno restante è destinato a

giardino e nella parte sud sorge una tettoia destinata al riparo di

un’automobile (cfr. estratto RF; documentazione fotografica). Nel 2007, in

seguito ad una rettifica del confine, la superficie del terreno è aumentata a

mq 476 (cfr. estratto SIFTI d.g. 10404 del 7.5.2007); la circostanza, di cui si

prende atto, non è tuttavia di rilievo perché posteriore alla data di

anticipata immissione in possesso.

Stando al PR vigente la particella è assegnata alla zona artigianale Ar.

4.L’espropriazione

è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a

compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a

restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto

se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,

Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a

fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come

anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore

delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II

337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali

possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano

concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14

Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto

paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano

analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto

ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT

1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o

al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a

terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

5.5.1.

Il mapp. no. 279, incluso in zona artigianale ma occupato da uno stabile a due

piani destinato all’abitazione primaria, non dispone di un ampio ventaglio di

possibilità edificatorie e di utilizzazione.

Stando al PR nella zona artigianale sono ammesse unicamente le abitazioni

riservate al personale di sorveglianza (art. 48 NAPR); ciò significa che l’uso

attuale oltre a non essere compatibile con il PR condiziona anche la commerciabilità

del fondo. Infatti considerato che quest’ultimo potrebbe essere ceduto o

riedificato solo rispettando la destinazione di zona, una tale operazione

immobiliare è proponibile solo alla cerchia ristretta di proprietari che già

dispongono o che intendono insediare un’azienda artigianale nel quartiere.

Di conseguenza la proprietà non può essere valutata sulla base dell’uso attuale

vale a dire secondo canoni di tipo residenziale, bensì come terreno

artigianale.

5.2. Di principio l’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni

immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata

immissione in possesso (art. 19 Lespr.), che in concreto si situa al 2006, e riguardanti

terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo

espropriando.

Per quanto concerne il ISEP 1 la ricerca esperita come d’uso a RF non ha dato

riscontro di transazioni recenti riferibili alla zona artigianale; risalendo

nel tempo sono emersi i prezzi seguenti:

nel 2001

- fr. 443.25 per il mapp. no. 302 di mq 6317, loc. __________ (iscr. a RF

il 3.10.2001 al d.g. 20383). Il trapasso è avvenuto mediante l’esercizio di un

diritto di compera annotato il 7.5.2001;

nel 1997

- fr. 367.35 il mq per il mapp. no. 278 di mq 5121 con quota di comproprietà

di 51/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453, loc. __________ (iscr. a RF

il 4.8.1997 al d.g. 19129);

- fr. 390.82 il mq per il mapp. no. 457 di mq 1177 con quota di comproprietà di

12/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453, loc. __________ (iscr. a RF

l’8.9.1997 al d.g. 21800);

- fr. 100.- il mq per mq 39 staccati dal mapp. no. 289 ed aggiunti alla strada

al mapp. no. 443, loc. __________ (iscr. a RF il 10.9.1997 al d.g. 22001/2). La

superficie è stata acquistata dal Comune;

- fr. 388.93 il mq per il mapp. no. 455 di mq 2239 con con quota di

comproprietà di 22/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453, loc. __________

(iscr. a RF il 18.12.1997 al d.g. 31308);

nel 1996

- fr. 378.27 il mq per il mapp. no. 457 di mq 1177 con quota di comproprietà

coattiva di 12/142 sulla strada al mapp. no. 453, loc. __________ (iscr. a RF

il 18.10.1996 al d.g. 26663);

- fr. 361.89 il mq per il mapp. no. 213 di mq 2183, loc. __________ (iscr. a RF

l’11.12.1996 al d.g. 31498).

Ai fini del giudizio il Tribunale ha ampliato l’indagine anche a Comuni

limitrofi con i seguenti risultati:

nel Comune di __________

- fr. 320 il mq per il mapp. no. 168 di mq 250, loc. __________, zona

artigianale-commerciale (iscr a RF l’8.7.2004 al d.g. 15481). L’acquirente, già

comproprietario in ragione di ¼, ha acquistato la quota rimanente di ¾;

- fr. 100.- il mq per il mapp. no. 343 di mq 524, loc. __________, zona

artigianale-industriale (iscr. a RF il 30.11.2005 al d.g. 27654). Il trapasso è

avvenuto in seguito ad aggiudicazione ad incanto pubblico;

nel Comune di __________ (zona industriale artigianale)

- fr. 290.48 il mq per il mapp. no. 708 di mq 17385, loc. __________ (iscr.

a RF il 12.4.2000 al d.g. 7204). Il trapasso è avvenuto in seguito ad

aggiudicazione ad incanto pubblico;

- fr. 458.03 il mq per il mapp. no. 381 di mq 3788 con quota di comproprietà di

3/21 sulla strada coattiva al mapp. no. 379, loc. __________ (iscr. a RF il

6.12.2001 al d.g. 25439);

- fr. 391.74 il mq per il mapp. no. 829 di mq 2808, loc. __________ (iscr. a RF

il 30.1.2002 al d.g. 2075);

- fr. 148.88 il mq per il mapp. no. 918 di mq 1272, loc. __________ (iscr. a RF

il 2.8.2004 al d.g. 17507). Nel prezzo è pure compreso il mapp. no. 1205 di mq

34 sito nel Comune di __________);

nel Comune di __________ (zona industriale-artigianale)

- fr. 276.94 il mq per i mapp. no. 428 e 1154 di complessivi mq 8'305, loc. __________

(iscr. a RF il 13.1.2000 al d.g. 633);

- fr. 300 il mq per il mapp. no. 428 di mq 3'416, loc. __________ (iscr. a RF

il 21.2.2000 al d.g. 3331);

- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1170 di mq 2000, loc. __________ (iscr. a RF

l’8.11.2000 al d.g. 22723);

- fr. fr. 278.85 per il mapp. no. 427 di mq 5408, loc. __________ (iscr. a RF

il 9.11.2000 al d.g. 22962);

- fr. 455.94 il mq per i mapp. no. 483, 488 e 489 di complessivi mq 17'040,

loc. __________ (iscr. a RF il 21.9.2001 al d.g. 19366). Il mapp. no. 488 è

costituito da una superficie stradale di mq 596 che nel calcolo del valore al

mq non è stata considerata;

- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 487 di mq 1854, loc. __________ (iscr. a RF

il 5.10.2001 al d.g. 20667);

- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 1084 di mq 1571, loc. __________ (iscr. a RF

il 23.9.2003 al d.g. 24649);

- fr. 420.- il mq per il mapp. no. 477 di mq 4326, loc. __________ (iscr. a RF

il 31.10.2005 al d.g. 25132). Il trapasso è avvenuto mediante l’esercizio di un

diritto di compera annotato il 30.3.2005. Il fondo è parzialmente gravato con

un vincolo con destinazione posteggio;

nel Comune di __________ (zona industriale)

- fr. 155.41 il mq per il mapp. no. 549 di mq 3700, loc. __________ (iscr.

a RF il 4.4.2002 al d.g. 7764). Il trapasso è avvenuto in seguito ad

aggiudicazione ad incanto pubblico;

- fr. 40.- il mq per mq 86 staccati dal mapp. no. 536 ed andati a formare il

nuovo mapp. no. 748, loc. __________ (iscr. a RF il 28.7.2003 al d.g. 19795).

A __________ il trapasso più recente risale dunque al 2001 ed è riconducibile

all’esercizio di un diritto di compera. E’ vero che normalmente simili

transazioni non sono decisive ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit.

ad art. 19 no. 88); tuttavia considerato che il diritto è stato annotato nel

mese di maggio ed esercitato solo cinque mesi dopo, il prezzo stipulato (fr.

443.25 il mq) merita una certa attenzione sia perché non vi è motivo di credere

che si sia trattato di un’operazione influenzata da circostanze particolari o a

connotazione speculativa, sia perché è corollario attendibile alle transazioni

stipulate nel 1997 ed aventi per oggetti tre terreni ubicati nelle immediate

vicinanze del mapp. no. 279. In effetti esso attesta un valore limite mediamente

inferiore a quello registrato nei Comuni di __________ e __________ dove

terreni analoghi sono favoriti dal punto di vista dei raccordi immediati con le

principali vie di comunicazione e con la ferrovia. Altrettanto indicativo è il

fatto che, se nella seconda metà degli anni ’90 e fino al 2001 il mercato era

attivo portando ad una progressione nei prezzi, gli anni successivi sono

caratterizzati invece da una generale assenza di domanda di terreni artigianali

e questo nonostante la zona non sia satura; ciò è sintomo di stagnazione del

mercato locale riferibile a questa tipologia di terreni. In queste condizioni e

mancandone il riscontro oggettivo una quotazione di almeno fr. 500.- il mq non

è attendibile. Tutto sommato i valori medi di zona nel 2006 non potevano superare

Fatti

i 400/450.- fr. il mq.

5.3. Allo stato attuale il mapp. no. 279 è utilizzato come residenza primaria.

Come già rilevato, in caso di vendita potrebbe essere assegnato a residenza del

personale di sorveglianza oppure, previa demolizione dello stabile esistente, occupato

con un deposito o un laboratorio. Nell’uno e nell’altro caso il terreno si

presta comunque ad uno sfruttamento razionale. E’ vero che la superficie disponibile

non è particolarmente generosa; tuttavia, a differenza delle zone industriali

dove sono richieste aree di ampio respiro, nel campo dell’artigianato può

bastare anche una superficie contenuta purché sia destinabile almeno ad uno

stabile artigianale.

Complessivamente un’indennità di fr. 430.- pare dunque adeguata.

6.6.1.

L’espropriata sostiene che la proprietà subirà una svalutazione sia per le

immissioni foniche e gassose accresciute a seguito dell’esecuzione dell’opera

sia perché la strada ed il marciapiede verranno a trovarsi a pochi centimetri

dalla sua abitazione. Per tate titolo vanta una pretesa d’indennizzo di fr.

100'000.-.

6.2. Generalmente, nell’ipotesi di espropriazione parziale, la diminuzione

delle possibilità d’uso della superficie restante è già compensata con

l’indennizzo al valore edilizio pieno dell’area espropriata.

Un’indennità specifica per svalutazione della porzione residua ai sensi

dell’art. 11 let. b Lespr. è ammissibile qualora, in ragione

dell’espropriazione, il terreno fosse ridotto o deformato al punto da non poter

più essere sfruttato razionalmente oppure fosse privato di vantaggi influenti

sul valore della proprietà, vale a dire di un’importante area di sfogo o di uno

schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT

1989 no. 75, II-1994 no. 63, II-1998 no. 27 c. 3.1; TRAM 18.10.2004 N.

50.2003.14 in re CE L.).

6.3. Il mapp. no. 279 è toccato dall’espropriazione lungo tutto il fronte

stradale (ca. 22 ml) per una profondità di ca. 2 ml a nord e di ca. ml 1.90 a

sud (cfr. verbale di sopralluogo 12.7.2005).

L’intervento, che riduce la superficie complessiva da mq 471 a mq 433.57, non

vanifica concrete aspettative di miglior uso né influisce sulle possibilità di

sfruttamento del fondo che, come già rilevato, resta razionalmente sfruttabile

a fini artigianali ed che anche in futuro potrà essere destinato all’uso

ammesso dal PR. Pertanto dal profilo edilizio la situazione non subisce

cambiamenti degni di nota.

L’espropriata, del resto, nemmeno sostiene il contrario ascrivendo l’asserita

svalutazione all’aggravio fonico ed atmosferico ed alla vicinanza dell’opera

alla sua abitazione.

Esaminando la fattispecie in quest’ottica bisogna tuttavia considerare che l’espropriata

ha adibito a residenza primaria un terreno che per la sua stessa ubicazione è comunque

già esposto ad immissioni generate da un traffico che non è quello di un

quartiere prettamente residenziale. Tanto è vero che nella zona vale il grado

di sensibilità III ai rumori (cfr. piano dei gradi di sensibilità), limite

alto, certo, per un’abitazione, ma che corrisponde a quello usualmente

riconosciuto nei comprensori artigianali ed industriali. Posta la destinazione

artigianale della zona e ritenuto che le sue capacità insediative non sono esaurite

Considerandi

una modifica del calibro stradale ed il possibile aumento dei volumi di

traffico erano dunque ampiamente prevedibili, non da ultimo perché tale

modifica era sancita dal piano viario. Di conseguenza, anche ammettendo un

cambiamento delle condizioni ambientali, la causa principale andrebbe individuata,

semmai, nello sviluppo della zona artigianale e nei conseguenti flussi di

traffico, non invece all’intervento espropriativo; in altre parole, il

pregiudizio si produrrebbe anche se il fondo non fosse colpito da

espropriazione motivo per cui manca un nesso causale tra la presunta perdita di

valore e l’espropriazione.

D’altra parte, se è vero che la striscia di giardino verso la strada (già piuttosto

angusta) sarà ulteriormente ridotta, è però altrettanto vero che il sedime

espropriando è destinato alla costruzione di un nuovo marciapiede per cui

l’effettiva distanza tra la proprietà e la carreggiata, vera fonte di

inquinamento, rimane pressoché immutata.

Pertanto non è ravvisabile alcun pregiudizio tale da giustificare un indennizzo

ai sensi dell’art. 11 let. b Lespr..

7.

L’indennità

espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato

dal Tribunale federale, a decorrere dal 27.9.2006 data a far tempo dalla quale

l’espropriata ha accordato l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3

Lespr.).

8.

La

tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73

cpv. 1 Lespr.). L’espropriata, rappresentata da un legale, ha diritto alla

rifusione delle ripetibili – in parte già riconosciute nella sentenza del

28.10.2005

– commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà, invero

contenute, poste dalla vertenza.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 37.43 del

mapp. no. 279 l’ente espropriante verserà all’espropriata fr. 430.- il mq oltre

interessi al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 27.9.2006.

2.

la pretesa di indennizzo per titolo di

svalutazione della porzione residua è respinta.

3.

Le

questioni risolte con accordo sono stralciate.

4.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 1000.-

sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriata

fr. 1'800.- per ripetibili.

5.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

6.

Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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