20.2004.3-10

espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R4)

1 marzo 2006Italiano25 min

Source ti.ch

Fatti

I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e

stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 1.10.2002

(art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr).

7.7.1. Nelle zone R2, R3 ed R4 vigono i seguenti

parametri edilizi (art. 29, 34, 35 e 36 NAPR):

R3 R4

indice di sfruttamento (i.s.) 0.4 0.6 0.8

altezza max. del fabbricato (ml) 7.50 10.50

13.50

altezza min. del fabbricato lungo le

linee di allineamento (ml) //

// 8.50

distanza minima da confine (ml) 3.00 4.00 5.00

distanza minima tra fabbricati 6.00 8.00

10.00

7.2. B__________, capoluogo del Distretto di __________, è un ampio borgo

pianeggiante situato alla confluenza della Valli di __________ e __________

idealmente marcato da due assi stradali principali – e cioè Via P__________ /Via

G__________ da nord verso sud, rispettivamente Via S. G__________ da est verso

ovest – ed attraversato diagonalmente dalla ferrovia.

In questo contesto Via I__________ si situa a sud del nucleo ed a partire dalla

cintura della stazione serve un vasto comprensorio densamente abitato;

con Via S__________ V__________ costituisce inoltre un accesso importante alla

zona industriale nel settore meridionale del Comune.

Tra le località menzionate nell’elenco delle transazioni l’unica ad essere direttamente

affacciata su Via I__________ è T__________ de G__________ cui seguono, verso

nord, le adiacenti A__________ e F__________ che si sviluppano fino a toccare

la linea ferroviaria. Nella fascia tra quest’ultima e Via S. G__________ è

ubicata invece C__________ S__________. Le restanti località citate si

estendono tutte oltre Via S. G__________: P__________, F__________, C__________

T__________ e S__________ sono ubicate nel territorio occidentale lungo il

fiume B__________ che segna il confine con il Comune di P__________ mentre

appartengono al comparto orientale, ad est di Via P__________, B__________, P__________

e P__________.

Tra le località poc’anzi dette P__________ è l’unica che si trova in leggera

posizione collinare ai piedi della zona montana della Valle di __________ sul

versante meridionale della cosiddetta “B__________” di B__________. Essa

inoltre appare particolarmente attrattiva in un’ottica prettamente residenziale

poiché beneficia di eccellenti qualità di vita proprio in quanto discosta sia

dalle arterie cantonali maggiormente trafficate sia dalla ferrovia che

notoriamente costituiscono importanti fonti di immissioni foniche e gassose.

Viceversa tutte le altre località menzionate appaiono morfologicamente similari

in quanto pianeggianti. Esse sono sostanzialmente costituite in unità abitative

residenziali che si trovano piú o meno discoste rispetto al nucleo ed alla zona

industriale del Paese.

Infine, dev’essere pure specificatamente rilevato che le località site sul

fronte meridionale di via S. G__________ ed appartenenti al comparto oggetto

della presente procedura formano di fatto un quartiere quasi a sé stante

rispetto a quelle che si estendono sul versante settentrionale ritenuto che,

pur essendo discoste dal nucleo, offrono ai residenti tutti i servizi

indispensabili: oltre ad essere convenientemente urbanizzate e servite dai

mezzi pubblici tanto da poter essere facilmente raggiunte, ospitano nelle

immediate vicinanze della stazione FSS un ufficio postale ed un ampio centro

commerciale (“Grandi Magazzini __________”).

7.3. A titolo di premessa generale sembra doveroso osservare che i dati

accertati testimoniano un certo appiattimento dei valori ritenuto che, salvo

qualche punta minima e massima, non si rinvengono scarti eclatanti

riconducibili all’appartenenza dei fondi all’una o all’altra zona edificabile.

Ciò potrebbe dimostrare che, in linea generale, i prezzi non sono

necessariamente in rapporto con le possibilità di sfruttamento rispettivamente

che si tratta di un Comune nel quale il mercato immobiliare non è

particolarmente fiorente e nel quale le qualità di vita mediamente si

equivalgono nelle varie zone.

Zona R4

Per quanto riguarda la zona R4 che qui interessa e prescindendo dalla

transazione riguardante il mapp. no. 5320 che coinvolge non tutto il terreno

bensì soltanto uno scorporo modesto, sono due le compravendite che si distinguono poiché

non vi è motivo di credere che siano state influenzate da fattori soggettivi

particolari e sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone

caratteristiche di sfruttabilità. Esse concernono i mapp. no. 2836 e 5659 che

sono entrambi pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare,

dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione; il mapp. no. 2836

ha inoltre il vantaggio di essere più vicino al nucleo. Liberi, quindi, da

condizionamenti tecnici o architettonici questi terreni si prestano ad un

edificazione razionale secondo i parametri di zona, ed in effetti lo sono. Ciò

considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni

particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il

valore commerciale medio per terreni R4 può essere fissato in fr. 250.-/260.-

il mq. Una maggiorazione mediamente di ca. il 50 % rispetto al prezzo di fr.

170.- il mq soluto per le part. no. 5670, 5672 e 5671 pare in effetti del tutto

giustificata ritenuto che queste ultime, a parità di indici, sono tuttavia

fortemente esposte alle immissioni foniche indotte dalla vicina linea

ferroviaria.

Zona R3

Per quanto riguarda la zona R3 che qui interessa va detto innanzitutto

che le compravendite dei mapp. no. 3288 e 2518 sono da valutare con una certa

prudenza poiché il primo è tra tutti il più piccolo con soli 224 mq mentre il

secondo è il più discosto dal nucleo ma è anche ubicato in posizione più

tranquilla ciò che dal profilo meramente residenziale può giustificare il

prezzo sensibilmente incrementato. Per altro verso occorre prescindere dalle

transazioni riguardanti i mapp. no. 5010 e 2213 poiché non coinvolgono

interamente i terreni bensì soltanto scorpori modesti ed oltretutto certificano

i valori minimo (fr. 120.- il mq) e massimo (fr. 315.- il mq) in assoluto che

notoriamente non hanno valenza decisiva.

Di contro un valido campione di raffronto è dato dal frazionamento del mapp.

no. 3632 poiché non vi è motivo di credere che le relative transazioni siano

state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a

fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità.

Infatti, tutte le particelle sono pianeggianti, hanno una conformazione

planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di

urbanizzazione. Liberi, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici i

terreni si prestano ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona.

Complessivamente i valori appaiono piuttosto costanti e riguardano la località

F__________ che è attigua alla zona servita da Via I__________ la quale

costituisce pure un accesso ai terreni presi a modello. Da ciò la constatazione

che la ferrovia non costituisce una pregiudiziale per la zona R3 posta a sud

anche perché tra le due si interpongono le zone R2 ed R4 edificate che offrono

una sorta di schermatura contro le immissioni.

Di conseguenza ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni

particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il

valore commerciale medio per terreni R3 può essere fissato in fr. 230.-/240.-

il mq.

Zona R2

Per quanto riguarda la zona R2 che qui interessa non tutte le

compravendite reperite offrono risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo. Non

sono indicative, innanzitutto, le transazioni che coinvolgono semplici scorpori

ossia quelle riguardanti i mapp. no. 3153 e 3155, dipendenti dal frazionamento

del mapp. no. 3156, nonché i mapp. no. 3554, 5006, 2212, 2208 e 2746 e

nell’ambito delle quali, oltretutto, si situano il prezzo metrico massimo (fr.

300.-/mapp. no. 2212 e 2208) rispettivamente quello metrico minimo (fr.

74.07/mapp. no. 5006) che notoriamente non hanno valenza decisiva. All’elenco

vanno aggiunte le compravendite del mapp. no. 2378 vuoi per il prezzo

irrisorio, vuoi perché il terreno appartiene solo parzialmente alla zona R2 e

del mapp. no. 2749 perché riconducibile ad un raggruppamento. Poco

significativa è, infine, pure la transazione inerente il mapp. no. 5549 poiché,

trattandosi di una modesta striscia di terreno, v’è da supporre che il prezzo

Considerandi

sia stato influenzato da fattori soggettivi.

Come già rilevato, inoltre, il comparto in esame forma un quartiere abbastanza

eterogeneo e quasi a sé stante. Per le sue caratteristiche mal si presta, quindi,

ad un confronto con le zone R2 poste a nord di Via S. G__________, specie con

le località P__________ e F__________ dove sono state compravendute le part.

no. 5006/5358.

Restano dunque i mapp. no. 5432, 5433, 5434 e 5435 che sono tutti stati alienati

nel 2002 ad un prezzo medio di circa 190.- fr. il mq e che constano della

superficie essenziale sfruttabile secondo i parametri di zona con una rimanenza

modesta destinabile a giardino. Privi di pregi particolari, i

terreni sono esposti alle immissioni dirette della linea ferrovia e ciò non può

che ripercuotersi negativamente sul loro valore.

Di contro per il mapp. no. 5641, che è ubicato più a sud ed ha una dimensione

di poco superiore, è stato soluto un prezzo di circa 236.- fr. il mq, ossia

maggiore di ca. il 25 %.

Quest’ultima transazione, per quanto isolata, non è trascurabile poiché non vi

è motivo di credere che sia stata influenzata da fattori soggettivi particolari

e poiché è riferibile ad un fondo che, tutto sommato, presenta buone

caratteristiche di sfruttabilità essendo pianeggiante ed avendo una

conformazione planimetrica regolare oltre che buone infrastrutture di

urbanizzazione. Libero, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici il

terreno si presta ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona.

Ciò considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni

particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed il 2002

valore commerciale medio per terreni R2 può essere fissato in fr. 220.-/230.-

il mq.

8.

La particella

esproprianda è un terreno di conformazione ampia e

regolare che ospita COES 9 mentre la porzione restante è adibita a piazzale-posteggio

per i clienti. È convenientemente urbanizzato.

Complessivamente la proprietà possiede le qualità intrinseche di un buon

terreno edilizio e quindi rientra nei parametri della quotazione di base

stabilita sopra, ritenuto che l’esistente onere di

roggia-tubazione a favore del Comune di B__________ non costituisce una pregiudiziale poiché non altera le

possibilità di sfruttamento del sedime. Allo stesso modo anche le immissioni

derivanti dal traffico su Via I__________ non rappresentano un fattore di

disturbo degno di nota tale da incidere sul valore della particella poiché i

mezzi pesanti provenienti dall’autostrada Chiasso-Airolo che accedono alla zona

industriale usufruiscono, per comodità d’accesso, di via I__________ solamente

fino all’incrocio su via S__________ V__________ perchè poi proseguono lungo

quest’ultima.

Di conseguenza, posto che nel fissare l’importo dell’indennità il

Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni della parti (art.

49.

cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità espropriativa è fissata

in fr. 260.-- il mq.

9.

Il danno

risarcibile per l’occupazione temporanea di un fondo durante i lavori di

esecuzione di un’opera pubblica dev’essere stabilito sulla base della sua

utilizzazione attuale, salvo che il proprietario renda attendibile un miglior

uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad

art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).

Normalmente

l’indennità annua per terreni edificabili è di fr. 0.50 il mq. L’indennità

offerta ISEP 1 di fr. 0.50 il mq risponde nel suo ammontare ai canoni

giurisprudenziali e, pertanto, merita conferma.

10.

L’art. 11

lett. c Lespr., stabilisce che l'indennità comprende anche il corrispettivo di

tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato purché siano prevedibili

secondo il corso ordinario delle cose quale conseguenza dell'espropriazione.

La normativa si riferisce a tutti i pregiudizi che potrebbero manifestarsi

oltre a quelli enumerati alle let. a) e b), fermo restando che il danno, la cui

legittimità risponde a criteri oggettivi e presuppone un nesso di causalità con

l’evento espropriativo, è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad

una piena indennità non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero

valore venale del diritto espropriato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 196-197 e 200; Grisel, op. cit., pag. 741; Wiederkehr, op.

cit., p. 103 ss).

La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta

l’art. 11 let. c Lespr. a condizione, però, che i vegetali estirpati

svolgessero una particolare funzione estetico-protettiva o recassero un

cospicuo valore botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la

superficie espropriata – e quindi l’indennizzo espropriativo – fossero esigui a

tal punto da non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT

1985.

no. 94, I-1993 no. 51; TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.).

L’ente espropriante ha rifiutato qualsiasi risarcimento appellandosi all’art. 7

NAPR. L’art. 7 cifra 2 let. b NAPR, cui allude l’ente espropriante, sancisce

testualmente che: “sul confine del fondo oltre la linea d’esproprio verso

strade sono ammesse cinte di carattere provvisorio e siepi. In ogni caso non

derivano oneri al Comune al momento dell’esecuzione dell’opera stradale”.

Al di là del fatto che la normativa tende

ad esonerare il Comune da un onere risarcitorio tuttavia senza estendere la

prerogativa ad altri enti esproprianti, essa non è validamente opponibile

all’espropriata poiché è la stessa legge di espropriazione a sancire il

principio della piena indennità (art. 9) tenuto conto dello stato effettivo

dell’oggetto espropriato.

È innegabile che la pianta di Araucaria Araucana ospitata nell’aiuola sistemata

a prato presso l’incrocio tra via I__________ e via L__________ costituisce un

buon esemplare di conifera “esotica” alla stato adulto che, oltre ad essere assai

decorativa, reca un cospicuo valore botanico (cfr. doc. fotografica e perizia

botanica 1.10.2002). Ragionando pragmaticamente è perció altrettanto innegabile

che la sua soppressione, quale conseguenza dell’intervento espropriativo, ha

comportato un danno tangibile.

Il perito giudiziario ha valutato la pianta in fr. 5'596.50 premurandosi di

considerare tanto lo stato botanico-fitosanitario quanto il valore di rimpiazzo

ed utilizzando, secondo ponderazione, i parametri usualmente applicati fissati

nelle direttive per il calcolo del valore degli alberi emanate dall'Unione

Svizzera Servizio Parchi ed i prezzi previsti dal catalogo 2001

dell'Associazione dei Vivaisti Svizzeri.

Poiché il Tribunale non ha motivo di dubitare della bontà delle conclusioni

peritali, l’indennità per il sacrificio del vegetale è quindi fissata in fr. 5'596.50.

11.

Le indennità espropriative sono

completate con gli interessi a decorrere dal 19.08.2002, data per la quale è

stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai

seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:

- del 4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002;

- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;

- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.

12.

Trattandosi di una procedura di

espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente

espropriante. Poiché l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un

legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. ISEP 1 verserà alla proprietaria del mapp. no.

3644.

di B__________, le seguenti indennità:

1.1

fr. 260.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 324 mq;

1.2

fr. 0.50 il mq annui per l’occupazione temporanea di ca. 60 mq;

1.3

fr. 5'596.50 per la soppressione di una pianta di Araucaria Araucana.

2.

Sulle

predette indennità espropriative sono dovuti gli interessi ai seguenti saggi

annui:

- del 4,5 % dal 19.08.2002 al

31.08

;

- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;

- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.

3.

tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente

espropriante. Non si assegnano ripetibili.

4.

Contro

la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale

amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

5.

Intimazione

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente La

segretaria giurista

Margherita

De Morpurgo Paola

Carcano

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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