espropriazione formale nell'ambito di una sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R4)

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Numero d'incarto:

20.2004.3-6

Data decisione, Autorità:

01.03.2006, TE

Titolo:

espropriazione formale nell'ambito di una sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R4)

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 9segg LESPR

Incarto n.

20.2004.3-6

93/01

Lugano

1 marzo 2006

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

ing.

Gianfranco Sciarini

arch. Bruno Buzzini

segretaria

giurista

Paola

Carcano

statuendo

nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da

ISEP

1

rappr.

dall’RA 1

contro

COES

6

nell'ambito

della sistemazione stradale Via I__________ in territorio del Comune di B__________

relativamente

al mapp. n. 5196 RFD di B__________

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.Lo

ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione e di risanamento completo di Via

I__________ lungo il tratto che si estende per ca. 500 ml tra gli incroci con

Via G__________ G__________ e Via S__________ V__________ in territorio del

Comune di B__________.

Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede tra

gli interventi principali la costruzione di due rotonde in corrispondenza con i

noti incroci e di un marciapiede su entrambi i lati della carreggiata,

l’adeguamento degli imbocchi delle strade comunali che convergono su Via I__________,

l’adattamento planimetrico ed altimetrico e delle pendenze del campo stradale,

la posa delle infrastrutture (in parte a carico del Comune e degli enti

competenti) così come il rifacimento totale della pavimentazione. Il tutto come

specificato nella relazione tecnica del 28.6.2001 e risultante dalle

planimetrie.

Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato

dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie

opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del

22.9.2000).

Gli atti corredati della necessaria

documentazione sono stati pubblicati dal 7.1 al 6.2.2002 mentre l’avviso

personale porta la data del 3.1.2002.

2.La

messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp. no. 5196 di B__________ appartenente ad COES 6. Il

fondo è espropriato definitivamente in ragione di ca. 18 mq ed occupato

temporaneamente per ca. 11 mq contro versamento di un’indennità metrica di. fr.

125.-- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq (cfr. tabella di

espropriazione).

Con notifica del 1.2.2002 l’espropriata non ha sollevato obiezioni di principio

al progetto ma ha chiesto il rifacimento del muro di cinta con le medesime

caratteristiche di quello attuale, lo spostamento del palo della luce e la realizzazione

di una bordura ribassata su di un fronte di ca. 8 ml.

Mentre, per quanto concerne l’indennità per la superficie avulsa, ha postulato

che fosse aumentata a fr. 250.-- il mq rispettivamente che fosse adeguata a

quella riconosciuta agli altri espropriati. Nel contempo ha pure avanzato una

pretesa risarcitoria di fr. 15'000.- a titolo di svalutazione della frazione

residua oltre a fr. 15'000.- per la perdita di un posto auto ed al risarcimento

per la soppressione di una siepe di Piracantha e di una pianta di rose.

All’udienza di conciliazione del 4.06.2002 l’ente espropriante ha proposto una

transazione (cfr. verbale) che l’espropriata ha accettato solo parzialmente

(cfr. lettera del 17.06.2002), motivo per cui lo ISEP 1 ha integralmente

confermato la tabella espropriativa (cfr. lettera del 21.06.2002).

La proprietaria ha concesso l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal

19.08.2002 (cfr. accordo del 12.06.2002).

Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con sentenza del 1.10.2002

ordinando allo ISEP 1 “il ripristino dell’esistente muro di cinta sormontato da una

recinzione compresi i paletti di sostegno nelle condizioni in cui si trovano

attualmente; lo spostamento del palo della luce sul confine tra i mapp. no.

5196 e 3791; l’esecuzione della bordura ribassata lungo un fronte di 8 ml”,

cresciuta incontestata in giudicato.

3.Il

mapp. no. 5196 di B__________, ubicato in

località F__________, è cosí censito a Registro fondiario:

A) edificio mq 79

NE superficie non edificata

- rivestimento duro - humus mq

81

totale mq

160

Di conformazione regolare seppur piuttosto modesta, il sedime si presenta

pianeggiante. Parzialmente edificato, ospita uno stabile abitativo monofamiliare

a carattere residenziale mentre la porzione restante è adibita in parte a

giardino ed in parte a piazzale-posteggio.

Il fondo gode di quattro diritti (di costruzione in deroga alle distanze

legali, di aperture, di sporgenza gronda e di limitazione distanza di

costruzione) a carico della part. no. 5320 RFD di B__________.

Il vigente PR di B__________ approvato il 24.3.1992 assegna la proprietà alla

zona edificabile R4 (cfr. piano delle zone).

4.L’espropriazione

è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a

compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a

restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto

se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,

Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi

analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come

anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore

delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II

337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le

eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché

siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14

Lespr.).

L’applicazione del metodo

comparativo presuppone, d’altro canto, l’esistenza di un campione di raffronto

sufficiente, mentre non è necessario che il bene paragonato sia identico. E’

indispensabile, invece, che i valori riscontrati siano analizzabili tanto da

poterne trarre conclusioni ragionevoli circa le tendenze e le evoluzioni del mercato

immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia

Fatti

i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un

contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza

decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e

89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente

pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).

Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e

riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una

normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno

condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori

di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM

11.3.1999 SA M. M./Comune di M.).

5.In

concreto il dies aestimandi risale al 19.8.2002, data a far tempo

dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19

Lespr.; cfr. accordo 12.06.2002).

6.Come

già indicato l’intervento in oggetto comporta l’espropriazione parziale di un

numero cospicuo di terreni disposti lungo l’asse stradale ed assegnati, a

dipendenza dell’ubicazione specifica, a diverse zone di utilizzo: i fondi

ubicati lungo il tratto che si estende tra la rotonda all’incrocio con via G__________

G__________ ed il mapp. no. 3764 appartengono alla zona R4 mentre quelli

successivi tra il mapp. no. 3761 e la rotonda all’incrocio con via S__________

V__________ sono inclusi nelle zone R3 o R2, rispettivamente ZSI.

Inevitabilmente, quindi, l’accertamento dei valori ufficiali ai fini

dell’estimo ha richiesto un’indagine ad ampio spettro. Per tracciare un profilo

completo circa la zona residenziale i risultati sono qui riportati in toto

restando ovviamente riservata, in esito all’analisi, l’operazione di

adeguamento riferita ad ogni singolo fondo espropriando.

6.1. Il Tribunale di espropriazione ha reperito le seguenti transazioni

riferibili alle zone R2, R3 ed R4:

zona R2

1998

Non risultano transazioni.

1999

Frazionamento del mapp. no. 3156 di complessivi 734 mq sito in località P__________:

- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 56 mq che è andato ad aggiungersi

alla particella no. 3153 che da 50 mq è passata a 106 mq (iscriz. a RF il

2.2.1999 al d.g. 345);

- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 68 mq che è andato ad aggiungersi

alla particella no. 3155 che da 92 mq è passata a 160 mq (iscriz. a RF il 2.2.1999

al d.g. 346);

- fr. 180.00 il mq per la superficie rimanente di complessivi 610 mq

(“vigna”) che è andata a costituire la nuova particella no. 3156 (iscriz. a RF

il 2.2.1999 al d.g. 347);

- fr. 214.29 il mq per lo scorporo di 7 mq dal mapp. no. 3554 di 1’370

mq, loc. A__________ (iscriz. a RF il 26.1.1999 al d.g. 144). Trattasi di una

rettifica di confini;

- fr. 74.07 il mq per una superficie di 135 mq del mapp. no. 5006 di

544 mq, loc. P__________, che è andata ad aggiungersi alla particella no. 2667

che da 600 mq è passata a 735 mq (iscriz. a RF il 19.2.1999 al d.g. 293);

- fr. 144.09 il mq per i mapp. no. 5006 (409 mq) e 5358 (285 mq) di

complessivi 694 mq, loc. P__________ e F__________ (iscriz. a RF il 19.2.1999

al d.g. 294);

- fr. 235.93 il mq per il mapp. no. 5641 di 551 mq, loc. A__________

(iscriz. a RF il 15.2.1999 al d.g. 279).

2000

- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 9 mq dal mapp. no. 2212 di 370 mq,

loc. P__________ (iscriz. a RF il 20.12.2000 al d.g. 2727).

2001

- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2208 di 1’531

mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 218);

- fr. 148.10 il mq per il mapp. no. 2749 di 135 mq, loc. C__________ T__________

(iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g. 1493);

- fr. 100.00 il mq per una superficie di 117 mq del mapp. no. 2746 di

2’716 mq, loc. C__________ T__________ (iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g.

1492).

2002

- fr. 190.45 il mq per il mapp. no. 5433 di 397 mq, loc. C__________

S__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 763);

- fr. 191.47 il mq per il mapp. no. 5432 di 378 mq, loc. P__________

(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 764);

- fr. 191.19 il mq per il mapp. no. 5434 di 383 mq, loc. C__________ S__________

(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 765);

- fr. 190.29 il mq per il mapp. no. 5435 di 400 mq, loc. C__________ S__________

(iscriz. a RF il 24.5.2002 al d.g. 1123);

- fr. 216.00 il mq per il mapp. no. 5549 di 72 mq, loc. P__________

(iscriz. a RF il 9.1.2002 al d.g. 58);

- fr. 58.85 il mq per il mapp. no. 2378 di 2'464 mq, loc. S__________

(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 760). Il fondo si trova solamente

parzialmente attribuito alla zona R2.

zona R3

1998

- fr. 120.00 il mq per lo scorporo di 36 mq dal mapp. no. 5010 di 1’181

mq, loc. T__________ de G__________ (iscriz. a RF il 23.9.1998 al d.g. 1340);

1999

Non risultano transazioni.

2000

- fr. 246.21 il mq per il mapp. no. 2518 di 528 mq, loc. P__________

(iscriz. a RF il 29.5.2000 al d.g. 994);

Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3632

di complessivi 2’543 mq sito in località F__________:

- fr. 226.45 il mq per la nuova particella no. 3632 di complessivi 605 mq

(iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1123);

- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5655 di complessivi 444

mq

(iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1124);

- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5656 di complessivi 444

mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1125);

- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5657 di complessivi 444

mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1126);

- fr. 217.82 il mq per la nuova particella no. 5658 di complessivi 606

mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1127);

- fr. 223.21 il mq per il mapp. no. 3288 di 224 mq, loc. C__________ S__________

(iscriz. a RF il 22.12.2000 al d.g. 2796).

2001

- fr. 315.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2213 di 4’806

mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 220).

2002

Non risultano transazioni.

zona R4

1998

- fr. 265.32 il mq per il mapp. no. 2836 di 1’093 mq, loc. B__________

(iscriz. a RF il 30.6.1998 al d.g. 924). Il trapasso è avvenuto a seguito di

esercizio di un diritto di compera.

1999

Non risultano transazioni.

2000

- fr. 250.00 il mq per il mapp. no. 5659 di 660 mq, loc. P__________

(iscriz. a RF il 15.3.2000 al d.g. 489);

- fr. 220.00 il mq per lo scorporo di 45 mq dal mapp. no. 5320 di 493

mq, loc. F__________ (iscriz. a RF il 23.5.2000 al d.g. 945).

2001

Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3623

di complessivi 3’862 mq sito in località F__________:

- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5670 di complessivi

560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);

- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5672 di complessivi 560

mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);

- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5671 di complessivi

560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2003).

2002

Non risultano transazioni.

6.2. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi

stipulati nell’ambito di questa procedura in seguito all’accettazione delle

seguenti indennità espropriative:

fr. 250.- il mq (R4) per:

- ca. 30 mq del mapp. no. 3791;

- ca. 3 mq del mapp. no. 5320;

- ca. 10 mq del mapp. 3768;

- ca. 27 mq del mapp. 3767;

- ca. 29 mq del mapp. no. 3764;

- ca. 2 mq del mapp. no. 3807;

- ca. 17 mq del mapp. no. 3808;

- ca. 1 mq del mapp. no. 3822.

fr. 230.- il mq (R3) per:

- ca. 126 mq del mapp. no. 3763;

- ca. 29 mq del mapp. no. 5201;

- ca. 99 mq del mapp. no. 3773;

- ca. 32 mq del mapp. no. 3774;

- ca. 10 mq. del mapp. no. 5431.

fr. 125.- il mq (R4) per:

- ca. 8 mq del mapp. no. 3821.

I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e

stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 1.10.2002

(art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr).

7.7.1. Nelle zone R2, R3 ed R4 vigono i seguenti

parametri edilizi (art. 29, 34, 35 e 36 NAPR):

R2

R3 R4

indice di sfruttamento (i.s.) 0.4 0.6 0.8

altezza max. del fabbricato (ml) 7.50 10.50

13.50

altezza min. del fabbricato lungo le

linee di allineamento (ml) //

// 8.50

distanza minima da confine (ml) 3.00 4.00 5.00

distanza minima tra fabbricati 6.00 8.00

10.00

7.2. B__________, capoluogo del Distretto di __________, è un ampio borgo

pianeggiante situato alla confluenza della Valli di __________ e __________

idealmente marcato da due assi stradali principali – e cioè Via P__________/Via

G__________ da nord verso sud, rispettivamente Via S. G__________ da est verso

ovest – ed attraversato diagonalmente dalla ferrovia.

In questo contesto Via I__________ si situa a sud del nucleo ed a partire dalla

cintura della stazione serve un vasto comprensorio densamente abitato;

con Via S__________ V__________ costituisce inoltre un accesso importante alla

zona industriale nel settore meridionale del Comune.

Tra le località menzionate nell’elenco delle transazioni l’unica ad essere direttamente

affacciata su Via I__________ è T__________ de G__________ cui seguono, verso

nord, le adiacenti A__________ e F__________ che si sviluppano fino a toccare

la linea ferroviaria. Nella fascia tra quest’ultima e Via S. G__________ è

ubicata invece C__________ S__________. Le restanti località citate si

estendono tutte oltre Via S. G__________: P__________, F__________, C__________

T__________ e S__________ sono ubicate nel territorio occidentale lungo il

fiume __________ che segna il confine con il Comune di P__________ mentre

appartengono al comparto orientale, ad est di Via P__________, B__________, P__________

e P__________.

Tra le località poc’anzi dette P__________ è l’unica che si trova in leggera

posizione collinare ai piedi della zona montana della Valle di __________ sul

versante meridionale della cosiddetta “B__________” di B__________. Essa

inoltre appare particolarmente attrattiva in un’ottica prettamente residenziale

poiché beneficia di eccellenti qualità di vita proprio in quanto discosta sia

dalle arterie cantonali maggiormente trafficate sia dalla ferrovia che

notoriamente costituiscono importanti fonti di immissioni foniche e gassose.

Viceversa tutte le altre località menzionate appaiono morfologicamente similari

in quanto pianeggianti. Esse sono sostanzialmente costituite in unità abitative

residenziali che si trovano piú o meno discoste rispetto al nucleo ed alla zona

industriale del Paese.

Infine, dev’essere pure specificatamente rilevato che le località site sul

fronte meridionale di via S. G__________ ed appartenenti al comparto oggetto

della presente procedura formano di fatto un quartiere quasi a sé stante

rispetto a quelle che si estendono sul versante settentrionale ritenuto che,

pur essendo discoste dal nucleo, offrono ai residenti tutti i servizi

indispensabili: oltre ad essere convenientemente urbanizzate e servite dai

mezzi pubblici tanto da poter essere facilmente raggiunte, ospitano nelle

immediate vicinanze della stazione FSS un ufficio postale ed un ampio centro

commerciale (“Grandi Magazzini Manor”).

7.3. A titolo di premessa generale sembra

doveroso osservare che i dati accertati testimoniano un certo appiattimento dei

valori ritenuto che, salvo qualche punta minima e massima, non si rinvengono

scarti eclatanti riconducibili all’appartenenza dei fondi all’una o all’altra

zona edificabile. Ciò potrebbe dimostrare che, in linea generale, i prezzi non

sono necessariamente in rapporto con le possibilità di sfruttamento

rispettivamente che si tratta di un Comune nel quale il mercato immobiliare non

è particolarmente fiorente e nel quale le qualità di vita mediamente si

equivalgono nelle varie zone.

Zona R4

Per quanto riguarda la zona R4 che qui interessa e prescindendo dalla

transazione riguardante il mapp. no. 5320 che coinvolge non tutto il terreno

bensì soltanto uno scorporo modesto, sono due le compravendite che si distinguono poiché non vi è motivo di

credere che siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e sono

riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di

sfruttabilità. Esse concernono i mapp. no. 2836 e 5659 che sono entrambi

pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare, dimensioni

discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione; il mapp. no. 2836 ha inoltre

il vantaggio di essere più vicino al nucleo. Liberi, quindi, da condizionamenti

tecnici o architettonici questi terreni si prestano ad un edificazione

razionale secondo i parametri di zona, ed in effetti lo sono. Ciò considerato

ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma

sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il valore

commerciale medio per terreni R4 può essere fissato in fr. 250.-/260.- il mq.

Una maggiorazione mediamente di ca. il 50 % rispetto al prezzo di fr. 170.- il

mq soluto per le part. no. 5670, 5672 e 5671 pare in effetti del tutto

giustificata ritenuto che queste ultime, a parità di indici, sono tuttavia

fortemente esposte alle immissioni foniche indotte dalla vicina linea

ferroviaria.

Zona R3

Per quanto riguarda la zona R3 che qui interessa va detto innanzitutto

che le compravendite dei mapp. no. 3288 e 2518 sono da valutare con una certa

prudenza poiché il primo è tra tutti il più piccolo con soli 224 mq mentre il

secondo è il più discosto dal nucleo ma è anche ubicato in posizione più

tranquilla ciò che dal profilo meramente residenziale può giustificare il

Considerandi

prezzo sensibilmente incrementato. Per altro verso occorre prescindere dalle

transazioni riguardanti i mapp. no. 5010 e 2213 poiché non coinvolgono

interamente i terreni bensì soltanto scorpori modesti ed oltretutto certificano

i valori minimo (fr. 120.- il mq) e massimo (fr. 315.- il mq) in assoluto che

notoriamente non hanno valenza decisiva.

Di contro un valido campione di raffronto è dato dal frazionamento del mapp.

no. 3632 poiché non vi è motivo di credere che le relative transazioni siano

state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a

fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità.

Infatti, tutte le particelle sono pianeggianti, hanno una conformazione

planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di

urbanizzazione. Liberi, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici i

terreni si prestano ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona.

Complessivamente i valori appaiono piuttosto costanti e riguardano la località

F__________ che è attigua alla zona servita da Via I__________ la quale

costituisce pure un accesso ai terreni presi a modello. Da ciò la constatazione

che la ferrovia non costituisce una pregiudiziale per la zona R3 posta a sud

anche perché tra le due si interpongono le zone R2 ed R4 edificate che offrono

una sorta di schermatura contro le immissioni.

Di conseguenza ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni

particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il

valore commerciale medio per terreni R3 può essere fissato in fr. 230.-/240.-

il mq.

Zona R2

Per quanto riguarda la zona R2 che qui interessa non tutte le

compravendite reperite offrono risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo. Non

sono indicative, innanzitutto, le transazioni che coinvolgono semplici scorpori

ossia quelle riguardanti i mapp. no. 3153 e 3155, dipendenti dal frazionamento

del mapp. no. 3156, nonché i mapp. no. 3554, 5006, 2212, 2208 e 2746 e

nell’ambito delle quali, oltretutto, si situano il prezzo metrico massimo (fr.

300.

-/mapp. no. 2212 e 2208) rispettivamente quello metrico minimo (fr.

74.

/mapp. no. 5006) che notoriamente non hanno valenza decisiva. All’elenco

vanno aggiunte le compravendite del mapp. no. 2378 vuoi per il prezzo

irrisorio, vuoi perché il terreno appartiene solo parzialmente alla zona R2 e

del mapp. no. 2749 perché riconducibile ad un raggruppamento. Poco

significativa è, infine, pure la transazione inerente il mapp. no. 5549 poiché,

trattandosi di una modesta striscia di terreno, v’è da supporre che il prezzo

sia stato influenzato da fattori soggettivi.

Come già rilevato, inoltre, il comparto in esame forma un quartiere abbastanza

eterogeneo e quasi a sé stante. Per le sue caratteristiche mal si presta,

quindi, ad un confronto con le zone R2 poste a nord di Via S. G__________, specie

con le località P__________ e F__________ dove sono state compravendute le

part. no. 5006/5358.

Restano dunque i mapp. no. 5432, 5433, 5434 e 5435 che sono tutti stati

alienati nel 2002 ad un prezzo medio di circa 190.- fr. il mq e che constano

della superficie essenziale sfruttabile secondo i parametri di zona con una

rimanenza modesta destinabile a giardino. Privi di pregi

particolari, i terreni sono esposti alle immissioni dirette della linea

ferrovia e ciò non può che ripercuotersi negativamente sul loro valore.

Di contro per il mapp. no. 5641, che è ubicato più a sud ed ha una dimensione

di poco superiore, è stato soluto un prezzo di circa 236.- fr. il mq, ossia

maggiore di ca. il 25 %.

Quest’ultima transazione, per quanto isolata, non è trascurabile poiché non vi

è motivo di credere che sia stata influenzata da fattori soggettivi particolari

e poiché è riferibile ad un fondo che, tutto sommato, presenta buone

caratteristiche di sfruttabilità essendo pianeggiante ed avendo una

conformazione planimetrica regolare oltre che buone infrastrutture di

urbanizzazione. Libero, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici il

terreno si presta ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona.

Ciò considerato ed a fronte di un mercato

che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante,

nel periodo tra il 2001 ed il 2002 valore commerciale medio per terreni R2 può

essere fissato in fr. 220.-/230.- il mq.

8.

La

particella esproprianda è un terreno di conformazione regolare, seppur piuttosto modesto, che si presenta

pianeggiante. Parzialmente edificato, ospita uno stabile abitativo monofamiliare

a carattere residenziale mentre la porzione restante è adibita in parte a

giardino (sul fronte orientale) ed in parte a piazzale-parcheggio (sul fronte

meridionale). É direttamente accessibile

da via I__________ e gode, inoltre, di quattro diritti (di costruzione in deroga alle distanze legali,

di aperture, di sporgenza gronda e di limitazione distanza di costruzione) a

carico della part. no. 5320 RFD di B__________.

Per la verità il sedime espropriando, tenuto conto delle dimensioni come pure

delle distanze legali, non è sfruttabile né secondo i parametri R4 né secondo

quelli R2. Tuttavia essendo oggidí razionalmente sfruttato ed edificato in modo

ottimale con un’abitazione monofamiliare su due piani acquista valore. In

quest’ottica esso va risarcito come se fosse un buon terreno R2 facendo

astrazione dalla sua collocazione in zona R4.

La questione a sapere poi se il sedime abbia o meno esaurito completamente gli

indici di edificabilità è di secondaria importanza. Infatti, quand’anche ció

fosse il caso, contrariamente a quanto asserito dall’ente espropriante (cfr.

scritto 21.06.2002), la superficie esproprianda non potrebbe essere catalogata

come terreno complementare, e cioè ravvisante un valore ridotto anche fino al

50% rispetto al valore edilizio pieno (sulla nozione di “Vorgarten” cfr. Hess/Weibel,

op. cit. ad art. 19 no. 106; RDAT 1981 no. 65; TRAM 16.2.2004

inc. no. 50.2003.3-4), trattandosi di uno statuto che potrebbe essere

applicato, semmai, alla superficie che contorna un immobile a reddito, non

invece a quella annessa ad un edificio monofamiliare. Quest’ultima, infatti,

costituisce quello spazio verde e di respiro di riconosciuta importanza che

normalmente ogni casa dovrebbe avere verso l’area pubblica e che perció

conserva il valore edilizio pieno (cfr. Wiederkehr, op. cit., p. 71; RDAT

1983.

no. 78 e 79; TRAM 24.8.1992 inc. no. 8-9/91).

Complessivamente, pertanto, la proprietà

possiede le qualità intrinseche di un buon terreno edilizio R2 e, quindi,

rientra nei parametri della quotazione di base stabilita sopra, ritenuto pure che

le immissioni derivanti dal traffico su Via I__________

non rappresentano un fattore di disturbo degno di nota tale da incidere sul

valore della particella poiché i mezzi pesanti provenienti dall’autostrada

Chiasso-Airolo che accedono alla zona industriale usufruiscono, per comodità

d’accesso, di via I__________ solamente fino all’incrocio su via S__________ V__________

perchè poi proseguono lungo quest’ultima.

Di conseguenza, posto che nel fissare

l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle

conclusioni della parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato

l’indennità espropriativa è fissata in fr. 230.-- il mq.

9.

Il

danno risarcibile per l’occupazione temporanea di un fondo durante i lavori di

esecuzione di un’opera pubblica dev’essere stabilito sulla base della sua

utilizzazione attuale, salvo che il proprietario renda attendibile un miglior

uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT

1989.

no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).

Normalmente l’indennità annua per terreni

edificabili è di fr. 0.50 il mq. L’indennità offerta dallo ISEP 1 di fr. 0.50

il mq risponde nel suo ammontare ai canoni giurisprudenziali e, pertanto,

merita conferma.

10.

10.1

L’espropriata ha postulato

il risarcimento integrale di una siepe di Piracantha e di una pianta di rose.

10.2

L’art.

11.

lett. c Lespr., stabilisce che l'indennità comprende anche il corrispettivo

di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato purché siano prevedibili

secondo il corso ordinario delle cose quale conseguenza dell'espropriazione.

La normativa si riferisce a tutti i pregiudizi che potrebbero manifestarsi

oltre a quelli enumerati alle let. a) e b), fermo restando che il danno, la cui

legittimità risponde a criteri oggettivi e presuppone un nesso di causalità con

l’evento espropriativo, è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad

una piena indennità non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero

valore venale del diritto espropriato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 196-197 e 200; Grisel, op. cit., pag. 741; Wiederkehr, op.

cit., p. 103 ss).

La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta

l’art. 11 let. c Lespr. a condizione, però, che i vegetali estirpati

svolgessero una particolare funzione estetico-protettiva o recassero un

cospicuo valore botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la

superficie espropriata – e quindi l’indennizzo espropriativo – fossero esigui a

tal punto da non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT

1985.

no. 94, I-1993 no. 51; TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.).

L’ente espropriante ha rifiutato qualsiasi risarcimento appellandosi all’art. 7

NAPR. L’art. 7 cifra 2 let. b NAPR, cui allude l’ente espropriante, sancisce

testualmente che: “sul confine del fondo oltre la linea d’esproprio verso

strade sono ammesse cinte di carattere provvisorio e siepi. In ogni caso non

derivano oneri al Comune al momento dell’esecuzione dell’opera stradale”.

Al di là del fatto che la normativa tende ad esonerare il Comune da un onere

risarcitorio tuttavia senza estendere la prerogativa ad altri enti

esproprianti, essa non è validamente opponibile all’espropriata poiché è la

stessa legge di espropriazione a sancire il principio della piena indennità

(art. 9) tenuto conto dello stato effettivo dell’oggetto espropriato.

È innegabile che la siepe di Piracantha già posta a dimora lungo il limite del

fondo e la pianta di rose estirpate formavano una cornice decorativa e che la fila

di arbusti costituiva altresí quantomeno uno schermo ottico per la proprietà

(cfr. doc. fotografica). Ragionando pragmaticamente è perció altrettanto

innegabile che la loro soppressione, quale conseguenza dell’intervento

espropriativo, ha comportato un danno tangibile.

Il perito giudiziario ha valutato i vegetali in questione in complessivi fr. 540.50

premurandosi di considerare tanto lo stato botanico-fitosanitario quanto il

valore di rimpiazzo ed utilizzando, secondo ponderazione, i parametri

usualmente applicati fissati nelle direttive per il calcolo del valore degli

alberi emanate dall'Unione Svizzera Servizio Parchi ed i prezzi previsti dal

catalogo 2001 dell'Associazione dei Vivaisti Svizzeri.

Poiché il Tribunale non ha motivo di dubitare della bontà delle conclusioni

peritali, l’indennità per il sacrificio delle piante è quindi fissata in fr. 540.50

a corpo.

11.

11.1

L’espropriata ha postulato altresí un risarcimento di

fr. 15'000.-- per la soppressione di un posto auto.

11.2

E’ principio acquisito che a fronte della cessione di un’area da sempre

destinata a posteggio l’espropriato sia

indennizzato sulla base dell’art. 11 let. b Lespr. (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 192; Zbl 1972 368 ss). Oggetto di risarcimento è soltanto

il pregiudizio che non è già coperto dall’indennizzo al pieno valore venale

della superficie espropriata appunto adibita a parcheggio, altrimenti si

attuerebbe un indebito cumulo di indennizzi (ZR 1967 1 ss). Pertanto il

danno è pari alla differenza positiva ottenuta detraendo dal valore

capitalizzato del canone locativo per il posteggio, il valore venale del sedime

espropriato (RDAT II-1996 no. 44; TRAM 18.8.1998 in re S./G.).

Nel caso concreto la superficie

antistante lo stabile è un piazzale asfaltato ed adibito a posteggio dove,

tenendo conto dell’accessibilità pedonale allo stabile come pure di quella

veicolare ai due depositi/garages siti al piano terreno, puó essere stazionata

una autovettura disposta parallelamente rispetto all'arteria cantonale (cfr.

planimetria agli atti e documentazione fotografica).

A seguito dell'intervento espropriativo la profondità della superficie, rispetto

il ciglio della strada, viene ridotta da ca. 4 ml a ca. 2.50 ml (cfr.

planimetria agli atti e documentazione fotografica). Sostanzialmente, pertanto,

l'esproprio comporta la soppressione del predetto posto-auto.

L'ente espropriante, dopo aver discusso di una possibile liquidazione (cfr.

verbale di udienza 4.06.2002), ha nondimeno rifiutato qualsiasi risarcimento

per il motivo che l’utilizzazione del piazzale quale posteggio non potrebbe

essere autorizzata da parte dello Stato siccome all’interno delle linee di

allineamento e lungo uno strada di forte traffico con scarsa visibilità

determinata dagli arredi di giardino ivi presenti (cfr. scritto 21.06.2002).

L’obiezione non è ragionevolmente sostenibile in questa sede.

Decisivo per il giudizio è, infatti, che la proprietaria ha sempre disposto

liberamente del piazzale utilizzandolo a scopo di stazionamento. Superficie

tanto piú importante se si considera che la possibilità di usufruire di un posteggio

è un elemento fondamentale soprattutto quando, come in concreto, non esistono

posteggi pubblici nelle immediate vicinanze.

In queste condizioni l’atto ha dunque creato una certa stabilità che merita di

essere tutelata ed impedisce che lo ISEP 1 si sottragga all’indennizzo.

Il canone locativo per 1 posteggio in quella zona è stimato per apprezzamento

in fr. 60.- mensili pari a fr. 720.- annui, importo che capitalizzato al tasso

favorevole all’espropriata del 5.5% corrisponde a fr.

13'090.-. Una volta dedotti fr. 4'140.- (18 mq x fr. 230.-) pertinenti al sedime espropriato,

l’indennità che si ottiene per il sacrificio di un posto-auto ammonta a fr. 8'950.-

(fr. 13'090.- - fr. 4'140).

12.

L’espropriata ha infine chiesto un

risarcimento di fr. 15'000.-- a titolo di svalutazione della frazione residua.

La richiesta è a tal punto generica da

risultare irricevibile. E’ per mero scrupolo di motivazione che si aggiungono

le seguenti considerazioni.

La pretesa in oggetto si riconduce

all'art. 11 let. b Lespr., che ammette come risarcibile l'eventuale

svalutazione del fondo parzialmente colpito da espropriazione purchè il danno

presenti un nesso di causalità con l'intervento espropriativo. L'ipotesi si

concretizza, in particolare, qualora, il terreno fosse ridotto o deformato al

punto da non poter piú essere sfruttato razionalmente, oppure qualora una

costruzione esistente fosse privata di un'importante area di sfogo o di uno

schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT

1989.

no. 75, II-1994 no. 63 c. 5.5.; II-1998 n. 27 c. 3.1; TRAM 2.9.2002 inc. no.

50.2001

).

In concreto l'intervento espropriativo riguarda una striscia di terreno lungo

il fronte stradale che si estende per ca. 11/11.50 ml. e raggiunge una

profondità di ca. 1.50/1.75 ml. Perció, essendo quantitativamente contenuto,

non incide sul potenziale edilizio, né compromette lo sfruttamento razionale

del terreno e tantomeno vanifica concrete aspettative di miglior uso. Inoltre la particella esproprianda – prescindendo

dall’intervento espropriativo –neppure si presenta oggidí sfruttabile in modo

razionale secondo i parametri R4 (cfr. consid. 8).

Detto questo bisogna pure considerare che

il sedime espropriando è comunque destinato alla costruzione di un marciapiede - prima

inesistente – per cui l’effettiva distanza tra la proprietà e la carreggiata,

vera fonte di inquinamento, rimane pressoché immutata. In ogni caso il

pregiudizio indotto dalle immissioni andrebbe attribuito, semmai, non

all’intervento espropriativo bensí ai flussi di traffico e si produrrebbe anche

se il fondo non fosse colpito da espropriazione; manca, perció,

l’imprescindibile nesso causale tra l’asserito danno e l’espropriazione.

Infine non è meno importante che l’allargamento stradale e la costruzione del

marciapiede sono sanciti dal piano viario del piano regolatore (PR) approvato

dal Consiglio di Stato il 25.01.2000, di modo che l’intervento era prevedibile.

Il progetto definitivo che ne è conseguenza altro non fa che adeguare al piano

stesso ed alle nuove esigenze tecniche e di sicurezza, un tratto stradale

vetusto e malsicuro che manifestamente non assolveva piú alla sua funzione.

Tutto ció considerato la pretesa non puó dunque essere accolta.

13.

Le indennità espropriative sono

completate con gli interessi a decorrere dal 19.08.2002, data per la quale è

stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai

seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:

- del 4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002;

- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;

- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.

14.

Trattandosi di una procedura di

espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente

espropriante. Poiché l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un

legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Lo ISEP 1 verserà alla proprietaria del mapp.

no. 5196 di B__________, le seguenti indennità:

1.1

fr. 230.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 18 mq;

1.2

fr. 0.50 il mq annui per l’occupazione temporanea di ca. 11 mq;

1.3

fr. 540.50 a corpo per il sacrificio di vegetali vari;

1.4

fr. 8'950.--

per la soppressione di un posto-auto.

2.

Sulle

predette indennità espropriative sono dovuti gli interessi ai seguenti saggi

annui:

- del 4,5 % dal 19.08.2002 al

31.08

;

- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;

- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.

3.

La

richiesta di fr. 15'000.00 a titolo di risarcimento per la svalutazione della frazione residua è irricevibile.

4.

La

tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente

espropriante. Non si assegnano ripetibili.

5.

Contro

la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale

amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

6.

Intimazione

a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente La

segretaria giurista

Margherita

De Morpurgo Paola Carcano

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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