espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R4)

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Numero d'incarto:

20.2004.3-8

Data decisione, Autorità:

01.03.2006, TE

Titolo:

espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R4)

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 9segg LESPR

Incarto n.

20.2004.3-8

93/01

Lugano

1 marzo 2006

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

ing.

Gianfranco Sciarini

arch. Bruno Buzzini

segretaria

giurista

Paola

Carcano

statuendo

nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da

ISEP

1

RA

1

contro

COCE

1 composta da:

MCON

1

MCON

2

MCON

3

tutti

patr. dall’ PR 2

nell'ambito

della sistemazione stradale Via I__________ in territorio del Comune di B__________

relativamente

al mapp. n. 3794 RFD di B__________

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.

Lo ISEP 1 è promotore delle opere

di sistemazione e di risanamento completo di Via I__________ lungo il tratto

che si estende per ca. 500 ml tra gli incroci con Via G__________ G__________ e

Via S__________ V__________ in territorio del Comune di B__________.

Il progetto, che implica l’espropriazione di

vari fondi confinanti, prevede tra gli interventi principali la costruzione di

due rotonde in corrispondenza con i noti incroci e di un marciapiede su

entrambi i lati della carreggiata, l’adeguamento degli imbocchi delle strade

comunali che convergono su Via I__________, l’adattamento planimetrico ed

altimetrico e delle pendenze del campo stradale, la posa delle infrastrutture

(in parte a carico del Comune e degli enti competenti) così come il rifacimento

totale della pavimentazione. Il tutto come specificato nella relazione tecnica

del 28.6.2001 e risultante dalle planimetrie.

Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato

dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie

opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del

22.9.2000).

Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal

7.1 al 6.2.2002 mentre l’avviso personale porta la data del 3.1.2002.

2.

La messa in

atto del progetto coinvolge anche il mapp. no. 3794 di B__________ appartenente

alla Comunione ereditaria fu COCE 1. Il fondo è espropriato definitivamente in

ragione di ca. 58 mq ed occupato temporaneamente per ca. 72 mq contro

versamento di un’indennità metrica di. fr. 250.-- il mq rispettivamente di fr.

0.50 il mq oltre a fr. 1’140.-- per la soppressione di vegetali vari (cfr.

tabella di espropriazione).

Con notifica del 4.2.2002 l’espropriata non ha sollevato obiezioni di

principio al progetto ma ha chiesto lungo tutto il fronte stradale uno smusso

del cordolo in granito. Mentre, per quanto concerne l’indennità per la

superficie avulsa, ha postulato che fosse aumentata a fr. 300.--/350.-- il mq.

Nel contempo ha pure avanzato una pretesa di almeno 25'000.-- per la formazione

di 4/5 nuovi posti auto in sostituzione di quelli soppressi sul fronte stradale

antistante lo stabile a seguito del previsto allargamento stradale, chiedendo

inoltre il risarcimento della conseguente perdita di valore che deriverà

all’intero fondo per effetto della diminuzione delle corrispondenti superfici

verdi.

All'udienza di conciliazione del 4 giugno 2002 lo ISEP 1 si è dichiarato

d'accordo di smussare il cordolo in granito sul fronte stradale. Le parti si

sono, inoltre, accordate nel senso che per le opere di recinzione verrà

corrisposto un indennizzo di fr. 5'000.- in luogo del ripristino. Nella medesima occasione

l’espropriata ha pure accettato l'indennità per le piante di fr. 1'140.- come

anche l'indennità di fr. 0.50 il mq per l'occupazione temporanea.

La proprietaria ha concesso l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal

19.08.2002 (cfr. accordo del 12.06.2002).

Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con decreto del

1.10.2002 cresciuto incontestato in giudicato.

3.L'intesa raggiunta dalle parti giusta la quale lo ISEP 1,

per un verso, corrisponderà un indennizzo di fr. 5'000.- in luogo del ripristino delle opere di recinzione

mentre l’espropriata, per altro verso, ha accettato l'indennità per le piante di

fr. 1'140.- come anche l'indennità di fr. 0.50 il mq per l'occupazione

temporanea (verbale di udienza 4.06.2002) configura un accordo che ha forza di

decisione (art. 44 cpv. 2 Lespr.), e solleva, pertanto, questo Tribunale

dall'obbligo di statuire nel merito.

4.Il

mapp. no. 3794 di B__________, ubicato in

località M__________ del T__________, è cosí censito a Registro fondiario:

A) edificio mq 173

B) edificio mq

57

NE superficie non edificata

- rivestimento duro - humus mq 915

totale mq

1’145

Di conformazione ampia ed abbastanza

regolare, il sedime si presenta pianeggiante. Parzialmente

edificato, ospita uno stabile abitativo a carattere residenziale, fatta

eccezione per il piano terreno dov’è esercitata un’attività commerciale (M__________

N__________) mentre la porzione restante è adibita in parte a giardino ed in

parte a piazzale-posteggio. Il fondo non è gravato né da servitú né da

oneri fondiari.

Il vigente PR di B__________ approvato il 24.3.1992 assegna la proprietà alla

zona edificabile R4 (cfr. piano delle zone).

5.L’espropriazione

è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a

compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a

restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto

se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,

Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a

fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come

anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore

delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II

337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le

eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché

siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14

Lespr.).

L’applicazione del metodo

comparativo presuppone, d’altro canto, l’esistenza di un campione di raffronto

sufficiente, mentre non è necessario che il bene paragonato sia identico. E’

indispensabile, invece, che i valori riscontrati siano analizzabili tanto da

poterne trarre conclusioni ragionevoli circa le tendenze e le evoluzioni del

mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia

Fatti

i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un

contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza

decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e

89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente

pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).

Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e

riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una

normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno

condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori

di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM

11.3.1999 SA M. M./Comune di M.).

6.In

concreto il dies aestimandi risale al 19.08.2002, data a far

tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art.

19 Lespr.; cfr. accordo 12.06.2002).

7.Come

già indicato l’intervento in oggetto comporta l’espropriazione parziale di un

numero cospicuo di terreni disposti lungo l’asse stradale ed assegnati, a

dipendenza dell’ubicazione specifica, a diverse zone di utilizzo: i fondi

ubicati lungo il tratto che si estende tra la rotonda all’incrocio con via G__________

G__________ ed il mapp. no. 3764 appartengono alla zona R4 mentre quelli

successivi tra il mapp. no. 3761 e la rotonda all’incrocio con via S__________

V__________ sono inclusi nelle zone R3 o R2, rispettivamente ZSI.

Inevitabilmente, quindi, l’accertamento dei valori ufficiali ai fini

dell’estimo ha richiesto un’indagine ad ampio spettro. Per tracciare un profilo

completo circa la zona residenziale i risultati sono qui riportati in toto

restando ovviamente riservata, in esito all’analisi, l’operazione di

adeguamento riferita ad ogni singolo fondo espropriando.

7.1. Il Tribunale di espropriazione ha reperito le seguenti transazioni

riferibili alle zone R2, R3 ed R4:

zona R2

1998

Non risultano transazioni.

1999

Frazionamento del mapp. no. 3156 di complessivi 734 mq sito in località P__________:

- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 56 mq che è andato ad aggiungersi

alla particella no. 3153 che da 50 mq è passata a 106 mq (iscriz. a RF il

2.2.1999 al d.g. 345);

- fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 68 mq che è andato ad aggiungersi

alla particella no. 3155 che da 92 mq è passata a 160 mq (iscriz. a RF il

2.2.1999 al d.g. 346);

- fr. 180.00 il mq per la superficie rimanente di complessivi 610 mq

(“vigna”) che è andata a costituire la nuova particella no. 3156 (iscriz. a RF

il 2.2.1999 al d.g. 347);

- fr. 214.29 il mq per lo scorporo di 7 mq dal mapp. no. 3554 di 1’370

mq, loc. A__________ (iscriz. a RF il 26.1.1999 al d.g. 144). Trattasi di una

rettifica di confini;

- fr. 74.07 il mq per una superficie di 135 mq del mapp. no. 5006 di

544 mq, loc. P__________, che è andata ad aggiungersi alla particella no. 2667

che da 600 mq è passata a 735 mq (iscriz. a RF il 19.2.1999 al d.g. 293);

- fr. 144.09 il mq per i mapp. no. 5006 (409 mq) e 5358 (285 mq) di

complessivi 694 mq, loc. P__________ e F__________ (iscriz. a RF il 19.2.1999

al d.g. 294);

- fr. 235.93 il mq per il mapp. no. 5641 di 551 mq, loc. A__________

(iscriz. a RF il 15.2.1999 al d.g. 279).

2000

- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 9 mq dal mapp. no. 2212 di 370 mq,

loc. P__________ (iscriz. a RF il 20.12.2000 al d.g. 2727).

2001

- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2208 di 1’531

mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 218);

- fr. 148.10 il mq per il mapp. no. 2749 di 135 mq, loc. C__________ T__________

(iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g. 1493);

- fr. 100.00 il mq per una superficie di 117 mq del mapp. no. 2746 di

2’716 mq, loc. C__________ T__________ (iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g.

1492).

2002

- fr. 190.45 il mq per il mapp. no. 5433 di 397 mq, loc. C__________

S__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 763);

- fr. 191.47 il mq per il mapp. no. 5432 di 378 mq, loc. P__________

(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 764);

- fr. 191.19 il mq per il mapp. no. 5434 di 383 mq, loc. C__________ S__________

(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 765);

- fr. 190.29 il mq per il mapp. no. 5435 di 400 mq, loc. C__________ S__________

(iscriz. a RF il 24.5.2002 al d.g. 1123);

- fr. 216.00 il mq per il mapp. no. 5549 di 72 mq, loc. P__________

(iscriz. a RF il 9.1.2002 al d.g. 58);

- fr. 58.85 il mq per il mapp. no. 2378 di 2'464 mq, loc. S__________

(iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 760). Il fondo si trova solamente

parzialmente attribuito alla zona R2.

zona R3

1998

- fr. 120.00 il mq per lo scorporo di 36 mq dal mapp. no. 5010 di 1’181

mq, loc. T__________ de G__________ (iscriz. a RF il 23.9.1998 al d.g. 1340);

1999

Non risultano transazioni.

2000

- fr. 246.21 il mq per il mapp. no. 2518 di 528 mq, loc. P__________

(iscriz. a RF il 29.5.2000 al d.g. 994);

Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3632

di complessivi 2’543 mq sito in località F__________:

- fr. 226.45 il mq per la nuova particella no. 3632 di complessivi 605 mq

(iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1123);

- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5655 di complessivi 444

mq

(iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1124);

- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5656 di complessivi 444

mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1125);

- fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5657 di complessivi 444

mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1126);

- fr. 217.82 il mq per la nuova particella no. 5658 di complessivi 606

mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1127);

- fr. 223.21 il mq per il mapp. no. 3288 di 224 mq, loc. C__________ S__________

(iscriz. a RF il 22.12.2000 al d.g. 2796).

2001

- fr. 315.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2213 di 4’806

mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 220).

2002

Non risultano transazioni.

zona R4

1998

- fr. 265.32 il mq per il mapp. no. 2836 di 1’093 mq, loc. B__________

(iscriz. a RF il 30.6.1998 al d.g. 924). Il trapasso è avvenuto a seguito di

esercizio di un diritto di compera.

1999

Non risultano transazioni.

2000

- fr. 250.00 il mq per il mapp. no. 5659 di 660 mq, loc. P__________

(iscriz. a RF il 15.3.2000 al d.g. 489);

- fr. 220.00 il mq per lo scorporo di 45 mq dal mapp. no. 5320 di 493

mq, loc. F__________ (iscriz. a RF il 23.5.2000 al d.g. 945).

2001

Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3623

di complessivi 3’862 mq sito in località F__________:

- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5670 di complessivi

560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);

- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5672 di complessivi 560

mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001);

- fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5671 di complessivi

560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2003).

2002

Non risultano transazioni.

7.2. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi

stipulati nell’ambito di questa procedura in seguito all’accettazione delle

seguenti indennità espropriative:

fr. 250.- il mq (R4) per:

- ca. 30 mq del mapp. no. 3791;

- ca. 3 mq del mapp. no. 5320;

- ca. 10 mq del mapp. 3768;

- ca. 27 mq del mapp. 3767;

- ca. 29 mq del mapp. no. 3764;

- ca. 2 mq del mapp. no. 3807;

- ca. 17 mq del mapp. no. 3808;

- ca. 1 mq del mapp. no. 3822.

fr. 230.- il mq (R3) per:

- ca. 126 mq del mapp. no. 3763;

- ca. 29 mq del mapp. no. 5201;

- ca. 99 mq del mapp. no. 3773;

- ca. 32 mq del mapp. no. 3774;

- ca. 10 mq. del mapp. no. 5431.

fr. 125.- il mq (R4) per:

- ca. 8 mq del mapp. no. 3821.

I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e

stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 1.10.2002

(art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr).

8.8.1. Nelle zone R2, R3 ed R4 vigono i seguenti

parametri edilizi (art. 29, 34, 35 e 36 NAPR):

R2

R3 R4

indice di sfruttamento (i.s.) 0.4 0.6 0.8

altezza max. del fabbricato (ml) 7.50 10.50

13.50

altezza min. del fabbricato lungo le

linee di allineamento (ml) //

// 8.50

distanza minima da confine (ml) 3.00 4.00 5.00

distanza minima tra fabbricati 6.00 8.00

10.00

8.2. B__________, capoluogo del Distretto di __________, è un ampio borgo

pianeggiante situato alla confluenza della Valli di __________ e __________

idealmente marcato da due assi stradali principali – e cioè Via P__________ /Via

G__________ da nord verso sud, rispettivamente Via S. G__________ da est verso

ovest – ed attraversato diagonalmente dalla ferrovia.

In questo contesto Via I__________ si situa a sud del nucleo ed a partire dalla

cintura della stazione serve un vasto comprensorio densamente abitato;

con Via S__________ V__________ costituisce inoltre un accesso importante alla

zona industriale nel settore meridionale del Comune.

Tra le località menzionate nell’elenco delle transazioni l’unica ad essere direttamente

affacciata su Via I__________ è T__________ de G__________ cui seguono, verso

nord, le adiacenti A__________ e F__________ che si sviluppano fino a toccare

la linea ferroviaria. Nella fascia tra quest’ultima e Via S. G__________ è

ubicata invece C__________ S__________. Le restanti località citate si

estendono tutte oltre Via S. G__________: P__________, F__________, C__________

T__________ e S__________ sono ubicate nel territorio occidentale lungo il

fiume __________ che segna il confine con il Comune di P__________ mentre

appartengono al comparto orientale, ad est di Via P__________, B__________, P__________

e P__________.

Tra le località poc’anzi dette P__________ è l’unica che si trova in leggera

posizione collinare ai piedi della zona montana della Valle di __________ sul

versante meridionale della cosiddetta “B__________” di B__________. Essa

inoltre appare particolarmente attrattiva in un’ottica prettamente residenziale

poiché beneficia di eccellenti qualità di vita proprio in quanto discosta sia

dalle arterie cantonali maggiormente trafficate sia dalla ferrovia che

notoriamente costituiscono importanti fonti di immissioni foniche e gassose.

Viceversa tutte le altre località menzionate appaiono morfologicamente similari

in quanto pianeggianti. Esse sono sostanzialmente costituite in unità abitative

residenziali che si trovano piú o meno discoste rispetto al nucleo ed alla zona

industriale del Paese.

Infine, dev’essere pure specificatamente rilevato che le località site sul

fronte meridionale di via S. G__________ ed appartenenti al comparto oggetto

della presente procedura formano di fatto un quartiere quasi a sé stante

rispetto a quelle che si estendono sul versante settentrionale ritenuto che,

pur essendo discoste dal nucleo, offrono ai residenti tutti i servizi

indispensabili: oltre ad essere convenientemente urbanizzate e servite dai

mezzi pubblici tanto da poter essere facilmente raggiunte, ospitano nelle

immediate vicinanze della stazione FSS un ufficio postale ed un ampio centro

commerciale (“Grandi Magazzini __________”).

8.3. A titolo di premessa generale sembra doveroso osservare che i dati

accertati testimoniano un certo appiattimento dei valori ritenuto che, salvo

qualche punta minima e massima, non si rinvengono scarti eclatanti

riconducibili all’appartenenza dei fondi all’una o all’altra zona edificabile.

Considerandi

Ciò potrebbe dimostrare che, in linea generale, i prezzi non sono

necessariamente in rapporto con le possibilità di sfruttamento rispettivamente

che si tratta di un Comune nel quale il mercato immobiliare non è

particolarmente fiorente e nel quale le qualità di vita mediamente si

equivalgono nelle varie zone.

Zona R4

Per quanto riguarda la zona R4 che qui interessa e prescindendo dalla

transazione riguardante il mapp. no. 5320 che coinvolge non tutto il terreno

bensì soltanto uno scorporo modesto, sono due le compravendite che si distinguono poiché

non vi è motivo di credere che siano state influenzate da fattori soggettivi

particolari e sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone

caratteristiche di sfruttabilità. Esse concernono i mapp. no. 2836 e 5659 che

sono entrambi pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare,

dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione; il mapp. no. 2836

ha inoltre il vantaggio di essere più vicino al nucleo. Liberi, quindi, da

condizionamenti tecnici o architettonici questi terreni si prestano ad un

edificazione razionale secondo i parametri di zona, ed in effetti lo sono. Ciò

considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni

particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il

valore commerciale medio per terreni R4 può essere fissato in fr. 250.-/260.-

il mq. Una maggiorazione mediamente di ca. il 50 % rispetto al prezzo di fr.

170.

- il mq soluto per le part. no. 5670, 5672 e 5671 pare in effetti del tutto

giustificata ritenuto che queste ultime, a parità di indici, sono tuttavia

fortemente esposte alle immissioni foniche indotte dalla vicina linea

ferroviaria.

Zona R3

Per quanto riguarda la zona R3 che qui interessa va detto innanzitutto

che le compravendite dei mapp. no. 3288 e 2518 sono da valutare con una certa

prudenza poiché il primo è tra tutti il più piccolo con soli 224 mq mentre il

secondo è il più discosto dal nucleo ma è anche ubicato in posizione più tranquilla

ciò che dal profilo meramente residenziale può giustificare il prezzo

sensibilmente incrementato. Per altro verso occorre prescindere dalle

transazioni riguardanti i mapp. no. 5010 e 2213 poiché non coinvolgono

interamente i terreni bensì soltanto scorpori modesti ed oltretutto certificano

i valori minimo (fr. 120.- il mq) e massimo (fr. 315.- il mq) in assoluto che

notoriamente non hanno valenza decisiva.

Di contro un valido campione di raffronto è dato dal frazionamento del mapp.

no. 3632 poiché non vi è motivo di credere che le relative transazioni siano

state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a

fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità.

Infatti, tutte le particelle sono pianeggianti, hanno una conformazione

planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione. Liberi, quindi, da condizionamenti

tecnici o architettonici i terreni si prestano ad un edificazione razionale

secondo i parametri di zona.

Complessivamente i valori appaiono piuttosto costanti e riguardano la località

F__________ che è attigua alla zona servita da Via I__________ la quale

costituisce pure un accesso ai terreni presi a modello. Da ciò la constatazione

che la ferrovia non costituisce una pregiudiziale per la zona R3 posta a sud

anche perché tra le due si interpongono le zone R2 ed R4 edificate che offrono

una sorta di schermatura contro le immissioni.

Di conseguenza ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni

particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il

valore commerciale medio per terreni R3 può essere fissato in fr. 230.-/240.-

il mq.

Zona R2

Per quanto riguarda la zona R2 che qui interessa non tutte le

compravendite reperite offrono risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo. Non

sono indicative, innanzitutto, le transazioni che coinvolgono semplici scorpori

ossia quelle riguardanti i mapp. no. 3153 e 3155, dipendenti dal frazionamento

del mapp. no. 3156, nonché i mapp. no. 3554, 5006, 2212, 2208 e 2746 e

nell’ambito delle quali, oltretutto, si situano il prezzo metrico massimo (fr.

300.

-/mapp. no. 2212 e 2208) rispettivamente quello metrico minimo (fr.

74.

/mapp. no. 5006) che notoriamente non hanno valenza decisiva. All’elenco

vanno aggiunte le compravendite del mapp. no. 2378 vuoi per il prezzo

irrisorio, vuoi perché il terreno appartiene solo parzialmente alla zona R2 e

del mapp. no. 2749 perché riconducibile ad un raggruppamento. Poco

significativa è, infine, pure la transazione inerente il mapp. no. 5549 poiché,

trattandosi di una modesta striscia di terreno, v’è da supporre che il prezzo

sia stato influenzato da fattori soggettivi.

Come già rilevato, inoltre, il comparto in esame forma un quartiere abbastanza

eterogeneo e quasi a sé stante. Per le sue caratteristiche mal si presta,

quindi, ad un confronto con le zone R2 poste a nord di Via S. G__________,

specie con le località P__________ e F__________ dove sono state compravendute

le part. no. 5006/5358.

Restano dunque i mapp. no. 5432, 5433, 5434 e 5435 che sono tutti stati

alienati nel 2002 ad un prezzo medio di circa 190.- fr. il mq e che constano

della superficie essenziale sfruttabile secondo i parametri di zona con una

rimanenza modesta destinabile a

giardino. Privi di pregi particolari, i terreni sono esposti alle immissioni

dirette della linea ferrovia e ciò non può che ripercuotersi negativamente sul

loro valore.

Di contro per il mapp. no. 5641, che è ubicato più a sud ed ha una dimensione

di poco superiore, è stato soluto un prezzo di circa 236.- fr. il mq, ossia

maggiore di ca. il 25 %.

Quest’ultima transazione, per quanto isolata, non è trascurabile poiché non vi

è motivo di credere che sia stata influenzata da fattori soggettivi particolari

e poiché è riferibile ad un fondo che, tutto sommato, presenta buone

caratteristiche di sfruttabilità essendo pianeggiante ed avendo una

conformazione planimetrica regolare oltre che buone infrastrutture di

urbanizzazione. Libero, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici il

terreno si presta ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona.

Ciò considerato ed a fronte di un mercato

che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante,

nel periodo tra il 2001 ed il 2002 valore commerciale medio per terreni R2 può

essere fissato in fr. 220.-/230.- il mq.

9.

La

particella esproprianda è un terreno di conformazione ampia ed abbastanza regolare,

che si presenta pianeggiante. Parzialmente edificato,

ospita uno stabile abitativo a carattere residenziale, fatta eccezione per il

piano terreno dov’è esercitata un’attività commerciale (M__________ N__________)

mentre la porzione restante è adibita in parte a giardino ed in parte a

piazzale-posteggio. É convenientemente urbanizzato.

Il fondo non è gravato né da servitú né

da oneri fondiari.

Sia poi soggiunto che le

immissioni derivanti dal traffico su Via I__________ non rappresentano un

fattore di disturbo degno di nota tale da incidere sul valore della particella

poiché i mezzi pesanti provenienti dall’autostrada Chiasso-Airolo che accedono

alla zona industriale usufruiscono, per comodità d’accesso, di via I__________ solamente

fino all’incrocio su via S__________ V__________ perchè poi proseguono lungo

quest’ultima.

Complessivamente, pertanto, la proprietà

possiede le qualità intrinseche di un buon terreno edilizio R4 e, quindi,

rientra nei parametri della quotazione di base stabilita sopra.

Di conseguenza, posto che nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di

espropriazione non è vincolato dalle conclusioni della parti (art. 49 cpv. 1

Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità espropriativa è fissata in fr.

260.

-- il mq.

10.

10.1

L’espropriata ha avanzato una pretesa di almeno

25'000.-- per la formazione di 4/5 nuovi posti auto in sostituzione di quelli

soppressi sul fronte stradale antistante lo stabile a seguito del previsto

allargamento stradale, chiedendo inoltre il risarcimento della conseguente

perdita di valore che deriverà all’intero fondo per effetto della diminuzione

delle corrispondenti superfici verdi.

10.2

A norma dell’art. 11 Lespr. l’indennità comprende tutti i pregiudizi

derivanti dall’esproprio ed in particolare, oltre al valore venale del diritto

espropriato (let. a), anche il danno derivante dalla svalutazione del sedime

residuo in caso di espropriazione parziale (let. b). In effetti se normalmente

la diminuzione delle possibilità d’uso della porzione rimanente è compensata

con l’indennizzo al valore edilizio pieno della superficie avulsa, nondimeno

un’indennità ulteriore potrebbe imporsi laddove l’amputazione ne provocasse un

deprezzamento. Quest’ultimo è ravvisabile specialmente qualora, in ragione

dell’espropriazione, l’area rimanente fosse ridotta o deformata a tal punto da

non poter più essere sfruttata razionalmente, oppure qualora un’eventuale

costruzione esistente fosse privata di un’importante area di sfogo o di uno

schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT

II-1994 no. 63 c. 5.5, II-1998 no. 27 c. 3.1).

A seguito dell'intervento espropriativo la

profondità della superficie, rispetto il ciglio della strada, viene ridotta da

ca. 4,5/5 ml a ca. 3.00 ml (cfr. planimetria agli atti). Motivo per cui,

prescindendo dall’accesso pedonale allo stabile che per ovvi motivi deve restare

libero, possono essere stazionate due autovetture parcheggiate parallelamente (cfr.

verbale di sopralluogo 4.06.2002 e planimetria agli atti). Sostanzialmente, pertanto, l'esproprio comporta la

soppressione di un posto-auto.

L'ente espropriante ha nondimeno rifiutato qualsiasi risarcimento per il motivo

che non vi è alcuna licenza edilizia per l’utilizzazione del piazzale quale

posteggio (cfr. verbale di udienza 4.06.2002).

L’obiezione non è ragionevolmente sostenibile in questa sede.

Decisivo per il giudizio è, infatti, che la proprietaria ha sempre disposto

liberamente del piazzale utilizzandolo a scopo di stazionamento. Superficie

tanto piú importante se si considera che la possibilità di usufruire di un posteggio

è un elemento fondamentale per uno stabile abitativo e commerciale soprattutto quando, come in concreto, non

esistono posteggi pubblici nelle immediate vicinanze.

In queste condizioni l’atto ha dunque creato una certa stabilità che merita di

essere tutelata ed impedisce che lo ISEP 1 si sottragga all’indennizzo.

In ambito espropriativo il sacrificio di posteggi si annovera,

normalmente, tra i pregiudizi indennizzabili in applicazione dell’art. 11 let.

b Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192) ed è individuabile

nella perdita del valore a reddito del posteggio. Dovendo escludere l’indebito

cumulo di indennità, è rifuso solo il pregiudizio che non è già coperto dal

valore venale del diritto espropriato; perciò il danno è calcolato detraendo

dal valore di locazione capitalizzato del posteggio, il valore venale della

superficie espropriata: oggetto di risarcimento è la differenza che ne risulta,

purché sia positiva (RDAT 1989 no. 74, II-1996 no. 44; TRAM

31.7.1998

in re Stato del Cantone Ticino/M., 18.8.1998 in re Stato del Cantone

Ticino/G.).

Il canone locativo per 1 posteggio in quella

zona è stimato per apprezzamento in fr. 60.- mensili pari a fr. 720.- annui,

importo che capitalizzato al tasso favorevole all’espropriata del 5.5%

corrisponde a fr.

13'090.-. Una volta dedotti fr. 3'900.- (15 mq x fr. 260.-) pertinenti al corrispondente sedime

espropriato, l’indennità che si ottiene per il sacrificio di un posto-auto

ammonta a fr. 9'190.- (fr. 13'090.- - fr. 3'900).

Di contro, per quanto riferita ad un

danno conseguente perdita di valore che deriverà all’intero fondo per effetto

della diminuzione delle corrispondenti superfici verdi che va oltre l’indennità

appena riconosciuta, la pretesa risarcitoria, esaminata nell’ottica dei

requisiti posti dall’art. 11 let. b Lespr., non è condivisibile.

E’ innegabile che la disponibilità di uno spazio verde rappresenti la soluzione

ideale per uno stabile abitativo e commerciale, come per qualsiasi altra costruzione

residenziale e/o commerciale. Tuttavia, in ambito espropriativo,

l’utilizzabilità di un fondo secondo criteri ottimali non è decisiva poiché la

garanzia della proprietà non assicura al proprietario un diritto d’uso assoluto

del bene per averne il massimo vantaggio; infatti la prassi invalsa si attiene

piuttosto al concetto di sfruttamento razionale concentrandosi su quelle che,

secondo il buon senso ed in base a contingenze oggettive, sono le prospettive ragionevoli di

sfruttamento di un terreno.

In concreto, stando a tali principi, l’espropriazione non incide sul potenziale

edilizio né compromette lo sfruttamento razionale del terreno in base ai

parametri edilizi di zona e tanto meno impedisce ai comproprietari di disporre

dello stabile a scopo abitativo e commerciale com’è avvenuto sino ad ora

traendone un reddito. Anche perché la superficie prativa (presente sia ad est

sia ad ovest oltre la casa) è talmente ampia da garantire in ogni caso una

sufficiente area di svago e sfogo.

Non è inoltre trascurabile che

l’allargamento stradale e la costruzione del marciapiede sono sanciti dal piano

viario del piano regolatore (PR) approvato dal Consiglio di Stato il

25.01

, di modo che l’intervento era prevedibile. Il progetto definitivo

che ne è conseguenza altro non fa che adeguare al piano stesso ed alle nuove

esigenze tecniche e di sicurezza, un tratto stradale vetusto e malsicuro che

manifestamente non assolveva piú alla sua funzione.

11.

Le indennità espropriative sono

completate con gli interessi a decorrere dal 19.08.2002, data per la quale è

stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai

seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:

- del 4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002;

- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;

- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.

12.

Trattandosi di una procedura di

espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente

espropriante che è tenuto inoltre a rifondere all’espropriata un’equa indennità

a titolo di ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr.).

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Lo ISEP 1 verserà alla proprietaria del mapp.

no. 3794 di B__________, le seguenti indennità:

1.1

fr. 260.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 58 mq;

1.2

fr. 9’190.--

per la soppressione di un posto-auto.

2.

Sulle

predette indennità espropriative sono dovuti gli interessi ai seguenti saggi

annui:

- del 4,5 % dal 19.08.2002 al

31.08

;

- del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003;

- del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.

3.

La

richiesta di risarcimento della

conseguente perdita di valore che deriverà all’intero fondo per effetto della

diminuzione delle superfici verdi dovuta alla creazione di posteggi sostitutivi

è respinta.

4.

La

tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente

espropriante, con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 1'000.-- a titolo

di ripetibili.

5.

Contro

la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale

amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

6.

Intimazione

a:

-

-

per il Tribunale di espropriazione

la

Presidente La

segretaria giurista

Margherita

De Morpurgo Paola

Carcano

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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