20.2004.38-15

Espropriazione formale per interventi di miglioria su strada comunale (indennità per terreni posti in zona residenziale R3 e nucleo storico e tradizionale)

6 aprile 2009Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

I progetti definitivi e degli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal

11.1. al 10.11.2004 previo invio di un avviso personale.

1.2. Le opere coinvolgono tra gli altri, anche i mapp. no. 31 e 53, entrambi di

proprietà di COES 2. Stando alle tabelle

pubblicate i terreni sono coinvolti nell’intervento nel seguente modo:

mapp. no. 31

espropriazione definitiva di 11 mq a fr. 700.- il mq

occupazione temporanea di mq 80 a fr. 0.50 il mq

mapp. no. 53

espropriazione definitiva di 8 mq a fr. 350.- il mq

occupazione temporanea di mq 14 a fr. 0.50 il mq

Con memorie 10.11.2004 la proprietaria non si é opposta né ai progetti né

all’espropriazione, ma ha notificato una pretesa di indennizzo di fr. 1’000.-

il mq per i sedimi espropriati.

All’udienza di conciliazione del 6.4.2005 l’espropriata ha accordato

l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 9.5.2005. Per il resto le

parti hanno confermato le loro rispettive posizioni.

Il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi con sentenza

del 8.4.2005.

2.1. Il mapp. no. 31, ubicato sul

versante occidentale del monte __________, nella frazione di __________, è cosi

censito a RF:

sub C) edificio mq 233

sub D) edificio mq 44

sub C) edificio mq 36

NE superficie non edificata

- rivestimento duro

- humus

01 edifico sotterraneo

02 edificio sotterraneo mq 1’304

totale mq 1’581

Si tratta di un terreno di 1’581 mq ampio e di forma regolare ubicato su

entrambi i lati a diretto confine con Via __________. Il fondo è gravato da un

onere nicchia per tombino a favore dello Stato del Canton Ticino. Stando al

vigente PR, approvato dal consiglio di Stato con risoluzione no. 10645 del

7.12.1993, la particella è assegnata alla zona residenziale R3.

2.2. Il mapp. no. 53, ubicato nel nucleo di __________, è un fondo di ridotte

dimensioni (70 mq), di conformazione abbastanza regolare ed è situato a diretto

confine con Via __________. Parzialmente edificato ospita un garage a titolo

precario ed libero da servitù ed oneri fondiari.

Nel PR in vigore il fondo è attribuito alla zona del nucleo storico e

tradizionale (NT).

3.1. L’espropriazione è subordinata

al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del

danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al

soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non

avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a

fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come

anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore

delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II

337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). Tra questi si annoverano pure le

eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché

siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14

Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto

paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano

analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto

ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT

1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi

di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto

isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati o di singole quote di

comproprietà o di semplici scorpori per rettifiche di confini, nonché i

trapassi conseguenti ad un incanto pubblico o all’esercizio di diritti di

compera, non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 85, 87, 88 e 89).

3.2. L’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni

immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata

immissione in possesso (art. 19 Lespr.) – che in concreto risale al 9.5.2005 –

e riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle

dei fondi espropriandi, quindi alle zone R3 (mapp. no. 31) e NT (mapp. no. 53).

A questo proposito occorre premettere che, anche in seguito ai recenti processi

aggregativi, il territorio del Comune di __________ si è considerevolmente

ampliato; esso comprende così diverse zone residenziali che per posizione si differenziano

alquanto tra loro, anche rispetto alla zona che qui interessa, nota per essere

tra le più ambite e pregiate del distretto __________.

Perciò il Tribunale ha preferito incentrare l’indagine, esperita com’è d’uso a

RF, sulle transazioni stipulate nelle sezioni di __________ e __________ che

per situazione generale si prestano ad un confronto oggettivo, naturalmente con

riserva degli eventuali adeguamenti che dovessero apparire necessari. La

ricerca offre i seguenti risultati:

zona R3

- fr. 611.11 il mq per il mapp. no. 12 di mq 900, località __________ a __________,

sezione __________ (iscr. a RF il 7.2.2002 al d.g. 2925);

- fr. 715.- il mq per il mapp. no. 19 di mq 511, località __________ a __________,

sezione __________ (iscr. a RF il 29.12.1998 al d.g. 28826). Il trapasso è

avvenuto con l’esercizio di un diritto di compera annotato il 22.1.1998;

- fr. 347.22 il mq per il mapp. no. 1175 di mq 576, località __________ a __________,

sezione __________ (iscr. a RF il 10.10.1997 al d.g. 24640/45). Il trapasso è

avvenuto per aggiudicazione ad incanto pubblico;

- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1208 di mq 420, località __________ a __________,

sezione __________ (iscr. a RF il 27.10.1995 al d.g. 28787);

zona R3a

- fr. 850.- il mq per il mapp. no. 1720 di mq 782, località __________ a __________,

sezione __________ (iscr. a RF il 30.6.2000 al d.g. 12910);

zona NT

- fr. 1’050.- il mq per il mapp. no. 81 di mq 40, con un edificio di mq 28,

località __________ (iscr. a RF il 16.10.2002 al d.g. 24281);

- fr. 142.86 il mq per il mapp. no. 1205 di mq 21, descritto quale stalla, località

__________ (iscr. a RF il 11.11.1999 al d.g. 23603); il prezzo è comprensivo

della comproprietà coattiva sul mapp. no. 386, il quale detiene a sua volta una

quota di comproprietà di 1/6 sul mapp. no 393;

- fr. 631.58 il mq per il mapp. no. 509 di mq 19, descritto quale corte, località

__________ (iscr. a RF il 7.2.1996 al d.g. 2781);

zona NT-R3

- fr. 280.70 per mq 57 scorporati dal mapp. no. 120 ed aggiunti alla part. no.

1099, località __________ (iscr. a RF il 28.7.1998 al d.g. 16034/5). Il

Considerandi

trapasso è avvenuto nell’ambito di una rettifica confini;

3.3

La zona R3a è distribuita nelle due frazioni di __________ e __________

che, oltre a possedere le qualità dei settori a vocazione tipicamente

residenziale (tranquillità, insolazione, panorama, ecc.), hanno anche il

vantaggio di esser situate nelle vicinanze dei servizi principali e di essere

raggiungibili in poco tempo dal centro città. Sotto questo profilo si

differenzia dalla zona R3 che, essendo situata attorno al nucleo di __________,

pur essendo una zona piacevole e ben esposta si trova più discosta di suddetti

servizi e dal centro cittadino. I pregi e i vantaggi dipendenti dalla

posizione, si riflettono anche sui prezzi di compravendita, posta la differenza

tra la quotazione riscontrata nella zona R3a (fr. 850.- il mq) e i valori

accertati nella zona R3 (media di ca. fr. 490.- il mq). Inoltre è a

quest’ultima che appartiene la proprietà COES 2.

Prescindendo dalle transazioni che, per le particolari modalità di stipula o

trattandosi del prezzo minimo, non sono indicative (mapp. no. 19 e 1175 e 1208) il

campione di raffronto si riduce ad una sola transazione (mapp. no. 12); ciò non è comunque d’ostacolo all’estimo poiché, stando

alla giurisprudenza, è lecito trarre spunto anche da compravendite isolate

purché i prezzi d’acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione dei

contratti non risulti influenzata da circostanze particolari (DTF 122 I

168.

c. 3a; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85). Orbene, il mapp.

no. 12, compravenduto nel 2002 a fr. 611.11 il mq, è ubicato nelle immediate vicinanze

del mapp. no. 31 e quindi si presta per situazione ad un valido paragone. Nulla

lascia infine presumere che tale contratto sia stato influenzato da elementi

speculativi, inusuali o di natura soggettiva, motivo per cui il prezzo di

vendita può essere considerato attendibile.

Il trapasso risale tuttavia al 2002 e negli anni successivi e fino al 2005 nella

frazione di __________ non si sono registrate altre transazioni. L’assenza di

dati di raffronto recenti non è necessariamente sintomo di stagnazione del mercato

immobiliare; nel caso di questo specifico territorio essa va piuttosto

ricondotta ad un’offerta assai limitata

dovuta, verosimilmente, ad una certa reticenza dei proprietari, poco propensi

alla vendita di questa particolare tipologia di immobili notoriamente pregiati,

vuoi perché sono considerati un valido investimento ove anche si consideri che

la presenza di una vasta zona boschiva

preclude l’estensione della zona edificabile, vuoi per ragioni prettamente soggettive (“Liebhaberobjeckt”). Tutto sommato può

quindi essere ragionevolmente ritenuto che

nel 2005 i terreni R3 ubicati nel comprensorio di __________ valessero ca. fr.

650.

- il mq. Tale stima è confortata altresì dal valore edilizio di fr. 600.-

il mq fissato per i fondi inseriti in zona R2a nell’ambito della parallela

procedura espropriativa (cfr. inc. 20.2004.38-8), poiché nonostante le minime

differenze di possibilità di sfruttamento ivi ammesse essa ha le medesime caratteristiche

residenziali.

Pertanto in mancanza di riscontri oggettivi l’indennità di fr. 1’000.- il mq

sollecitata dalla proprietaria non è condivisibile. Oltretutto i prezzi

d’acquisto soluti dal precedente proprietario nel 1997 e quello pagato dall’espropriata

nel 2004, che quest’ultima pretende di portare a paragone, erano riferiti al

fondo già edificato e comprensivi dell’acquisto della part. no. 53 (cfr.

istanze di iscrizione a RF del 16 10.1997 rispettivamente del 9.9.2004); di

conseguenza, come già rammentato (cfr. consid. 4.1. in fine) non hanno valenza

decisiva ai fini dell’estimo.

Tutto sommato il mapp. no. 31 è un buon terreno edilizio, già edificato, ben

orientato e di dimensioni superiori al mapp. no. 12 compravenduto nel 2002 ed

ubicato, come detto, nelle vicinanze. Ne consegue che l’indennità offerta

dall’ente espropriante di fr. 700.- il mq si rivela senz’altro favorevole

all’espropriata; per questo motivo può essere confermata.

3.4

Per quanto attiene la zona NT, l’esito della ricerca esperita a RF ha

offerto scarsi risultati. In particolare, ad __________, nelle immediate

vicinanze della proprietà dell’espropriata, sono stati rinvenuti solo due

trapassi, i quali però appaiono poco indicativi perché riferiti ad un fondo parzialmente edificato (mapp .

no. 81) rispettivamente ad un semplice scorporo relativo ad un fondo attributo

in parte in zona R3 e in parte in zona NT (mapp. no. 120).

La mancanza di dati di raffronto riguardanti terreni liberi non stupisce in

quanto è risaputo che in zona nucleo la disponibilità di simili oggetti è assai

rara e che, dall’altra parte, anche eventuali pochi mq liberi sono al servizio

delle costruzioni esistenti. Ai fini dell’estimo di terreni posti in zona

nucleo, si deve tener presente che generalmente il valore di un tale oggetto è

pari almeno a quello di un terreno edificabile ubicato nelle immediate

vicinanze; ciò in considerazione del fatto che nel nucleo le possibilità di

sfruttamento sono notoriamente intensive, essendo necessario meno terreno per

costruire rispetto ad una zona residenziale. Orbene considerato che la zona edificabile

che circonda il nucleo di __________ è la zona R3, nella quale il valore

edilizio medio è stato fissato in fr. 650.- il mq (cfr. considerando 3.4.), è

lecito ritenere che un terreno posto nel nucleo possa raggiungere una

quotazione analoga.

Detto questo occorre tuttavia considerare che il mapp. no. 53, sul quale

attualmente sorge un garage a titolo precario, è un terreno di per sé non

edificabile; ciò in ragione del rispetto delle distanze dalla strada, nonché delle

piccole dimensioni del fondo (70 mq). L’inedificabilità è altresì determinata dall’esistenza

del vincolo di PR che consente solo la demolizione senza possibilità di

ricostruzione (cfr. piano particolareggiato del nucleo storico e tradizionale

di __________; art. 19 punto 2.5 NAPR).

Ne consegue che le limitazioni edificatorie determinate dall’esproprio non hanno

in alcun modo inciso sulle possibilità di sfruttamento del fondo. Il suo valore

commerciale è costituito solo dal fatto che può essere usato al servizio di un

confinante.

Tutto ciò considerato l’indennità offerta dall’ente espropriante di fr. 350.-

il mq si rivela adeguata alla situazione e alle caratteristiche della proprietà

e dunque può essere confermata.

4.

L’occupazione temporanea si

annovera tra i provvedimenti che, in ambito espropriativo, concorrono all’attuazione dell’opera. Per

definizione essa comporta l’invasione transitoria di un terreno per depositarvi

materiale o installazioni di cantiere oppure, più semplicemente, per permettere

la costruzione dell’opera stessa senza intralci. La relativa indennità copre il

danno effettivo derivante dalla limitazione dell’uso attuale del bene salvo che

il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1

Lespr. (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF

109.

Ib 273). Normalmente l’indennità

metrica annua riconosciuta per terreni edificabili è di fr. 0.50 (TE sott.

26.6.1996

in re Comune di V./C., 2.3.1999 in re S./G.).

In concreto l’indennità offerta nella tabella (fr. 0.50 il mq), sulla quale

l’espropriata non si è pronunciata, è conforme ai canoni giurisprudenziali e

perciò può essere confermata.

5.

Le indennità espropriative sono

completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale amministrativo

federale, a decorrere dal 9.5.2005, data dell’anticipata immissione in possesso

(art. 52 cpv. 3 Lespr.).

6.

La tassa di giustizia e le spese

sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriato,

che si è avvalso della consulenza di un legale, ha diritto alla rifusione delle

ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà poste dalla

vertenza.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

pronuncia 1. L’ente

espropriante verserà all’espropriata le seguenti indennità:

per

il mapp. no. 31:

- fr. 700.- il mq per l’espropriazione formale di mq 11;

- fr. 0.50. il mq per l’occupazione temporanea di mq 80;

per il mapp. no. 53:

- fr. 350.- il mq per l’espropriazione formale di mq 8;

- fr. 0.50. il mq per l’occupazione temporanea di mq 14;

oltre interessi al 3.5 % a far tempo dal 9.5.2005.

2.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.--

sono a carico dell’ente espropriante con obbligo di rifondere all’espropriata

fr. 1'000.- per ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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