Espropriazione formale per interventi di miglioria su strada comunale (indennità per terreni posti in zona residenziale R2a)

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Numero d'incarto:

20.2004.38-8

Data decisione, Autorità:

06.04.2009, TE

Titolo:

Espropriazione formale per interventi di miglioria su strada comunale (indennità per terreni posti in zona residenziale R2a)

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 9 cpv. segg LESPR

Incarto n.

20.2004.38-8

66/04

Lugano

6 aprile 2009

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

ing.

Argentino Jermini

arch. Giancarlo Fumasoli

segretaria

giurista

Annalisa

Butti

statuendo

nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da

ISEP

1o

RA

1

contro

COCC

9 composta da:

1.

MCON 18

RA 12

2. MCON 19

RA 15

ed

ora solo

MCON 18

rappr.

dall’RA 12

nell'ambito

degli interventi di miglioria lungo Via __________ e Via __________ lotto no.

1 e lotto no. 2,

relativamente

al mapp. no. 1069 RFD __________ sez. __________,

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.1.1.

Il Comune di __________ ha deciso di procedere ai lavori di sistemazione di Via

__________ e Via __________, strade comunali che servono le omonime località

residenziali. Il progetto, che contempla diversi interventi e si suddivide in 2

lotti (lotto 1: dal confine con __________ all’incrocio con via __________,

nucleo di __________; lotto 2: dall’incrocio di via __________ a salire fino a __________

paese, compreso via __________), prevede in particolare l’allargamento dei

campi stradali fino ad ottenere due corsie, la costruzione di muri di sostegno

e di un marciapiede. Gli interventi comportano anche la pavimentazione a nuovo

dei sedimi stradali previa sostituzione del sottofondo portante e posa di nuove

canalizzazioni per le acque luride e meteoriche.

Il Consiglio Comunale ha approvato le opere, stanziato il credito ed avvallato

il prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 30% della spesa con

risoluzione del 16.2.2004.

Fatti

I progetti definitivi e degli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal

11.1. al 10.11.2004 previo invio di un avviso personale.

1.2. Le opere coinvolgono tra gli altri, anche il mapp. no. 1069, che la

momento della pubblicazione degli atti era di proprietà di MCON 18 e MCON 19. Stando alle tabelle pubblicate il fondo è

espropriato in ragione di 48 mq, superficie per la quale il Comune ha offerto

un’indennità di fr. 550.- il mq.

Con memoria 5.11.2004 i proprietari non si sono opposti né ai progetti né

all’espropriazione, ma hanno notificato una pretesa di indennizzo di fr. 800.-

il mq per il sedime espropriato e fr. 10.- il mq annui per l’occupazione

temporanea.

All’udienza di conciliazione del 6.4.2005 gli espropriati, preso atto che non è

prevista occupazione temporanea, hanno accordato l’anticipata immissione in

possesso a far tempo dal 9.5.2005. Per il resto le parti hanno confermato le

loro rispettive posizioni.

Il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi con sentenza

del 8.4.2005.

2.Il

Tribunale ha preso atto che in costanza di procedura la proprietà del mapp. no.

1069 è interamente passata a MCON 18; ciò mediante sentenza di divorzio del Tribunale

di __________ del 14.8.2006 (d.g. 18954). In quest’ambito MCON 19 non si è riservata alcuno dei diritti dipendenti

dall’espropriazione formale del mapp. no. 1069. Di conseguenza MCON 18 resta l’unica parte legittimata nel presente procedimento

espropriativo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad

art. 16 no. 17; DTF 122 I 168 c. 1).

3.Il

mapp. no. 1069, ubicato sul versante occidentale del monte __________, nella

frazione di __________, è cosi censito a RF:

sub A) edificio mq 210

sub B) edificio mq 83

sub C) edificio mq 36

NE superficie non edificata

- rivestimento duro

- humus mq 774

totale mq 1’103

Si tratta di un fondo di conformazione regolare, parzialmente edificato ed ubicato

a diretto confine con Via __________. Il fondo benefica di diritti reciproci di

limitazione di piantagioni ad alto fusto con il mapp. no. 117. Stando al vigente

PR, approvato dal consiglio di Stato con risoluzione no. 10645 del 7.12.1993, la

particella è assegnata alla zona residenziale R2a.

4.4.1.

L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9

Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è

finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui

avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né

arricchirlo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a

fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli

all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando

le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i

fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni

immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT

II-1998 no. 27). Tra questi si annoverano pure le eventuali possibilità di

miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i

diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto

paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano

analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto

ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT

1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi

di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto

isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza

decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e

89).

4.2. L’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni

immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata

immissione in possesso (art. 19 Lespr.) – che in concreto risale al 9.5.2005 –

e riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle

del fondo espropriando, ossia R2a.

A questo proposito occorre premettere che, anche in seguito ai recenti processi

aggregativi, il territorio del Comune di __________ si è considerevolmente

ampliato; esso comprende così diverse zone residenziali che per posizione si differenziano

alquanto tra loro, anche rispetto alla zona che qui interessa, nota per essere

tra le più ambite e pregiate del distretto __________.

Perciò il Tribunale ha preferito incentrare l’indagine, esperita com’è d’uso a

RF. sulle transazioni stipulate nelle sezioni di __________ e __________ che

per situazione generale si prestano ad un confronto oggettivo, naturalmente con

riserva degli eventuali adeguamenti che dovessero apparire necessari. La

ricerca offre i seguenti risultati:

Comune di __________, sezione __________

zona R2

nessuna transazione

zona R2a

- fr. 584.57 il mq per il mapp. no. 174 di mq 1'283, loc. __________ (iscr. a

RF il 27.12.2000 al d.g. 26696);

- fr. 521.74 il mq per il mapp. no. 124 di mq 575, loc. __________ (iscr. a RF

il 22.12.1998 al d.g. 28095). Il trapasso è avvenuto con l’esercizio di un

diritto di compera annotato il 12.10.1998;

zona R2b

- fr. 179.27 il mq per il mapp. no. 652 di mq 1’283, loc. __________ (iscr. a

RF il 21.7.2005 al d.g. 16036). Il trapasso è avvenuto con l’esercizio di un

diritto di compera;

- fr. 127.25 il mq per il mapp. no. 605 di mq 943, loc. __________ (iscr. a RF

il 27.9.2004 al d.g. 22130);

- fr. 238.71 il mq per il mapp. no. 375 di mq 775, loc. __________ (iscr. a RF

il 11.8.2000 al d.g. 16153);

- fr. 298.51 il mq per il mapp. no. 663 di mq 670, loc. __________ (iscr. a RF

il 12.10.1999 al d.g. 21016);

- fr. 100.- il mq per i mapp. no. 473 e 947 di complessivi 1'047 mq, loc. __________

Considerandi

(iscr. a RF il 18.10.1995 al d.g. 28183);

- fr. 179.- il mq per il mapp. no. 843 di mq 599, loc. __________ (iscr. a RF

il 31.5.1995 al d.g. 13591/2);

Comune di __________, sezione __________

zona R2

- fr. 309.73 il mq per il mapp. no. 1733 di mq 113, loc. __________ (iscr. a RF

17.3.2004

il al d.g. 5706);

- fr. 217.95 il mq per il mapp. no. 1673 di mq 390, loc. __________ (iscr. a RF

il 13.5.1997 al d.g. 11509/11); il prezzo è comprensivo delle quote di

comproprietà di 1/32 sulle strade coattive ai mapp. no. 1600 e 1607. Il

trapasso è avvenuto con l’esercizio di un diritto di compera annotato il

7.11

;

- fr. 28.85 il mq per il mapp. no. 1594 di mq 520, loc. __________ (iscr. a RF

il 30.6.1995 al d.g. 16088); il prezzo è comprensivo delle quote di

comproprietà di 1/16 sulle strade coattive ai mapp. no. 1600 e 1607;

zona R2a

- fr. 704.44 il mq per i mapp. no. 1436, 1448 e per una quota parte di 1/2 sul

mapp. no. 1445 di complessivi mq 1'633, loc. __________, zona R2a-BO (iscr. a

RF il 30.12.2005 al d.g. 30381/2); parte del fondo è bosco. Il prezzo è

comprensivo della quota di comproprietà di 1/2 sulla strada coattiva al mapp.

no. 1446. Il trapasso è avvenuto con l’esercizio di un diritto di compera

annotato il 23.9.2003, prorogato il 13.12.2004 e ceduto il 23.5.2005;

- fr. 848.70 il mq per il mapp. no. 1447 di mq 107 e per una quota parte di 1/2

sul mapp. no. 1445, loc. __________ (iscr. a RF il 30.12.2005 al d.g. 30383);

il prezzo è comprensivo della quota di comproprietà di ½ sulla strada coattiva

al mapp. no. 1446. Il trapasso è avvenuto con l’esercizio di un diritto di

compera annotato il 13.10.2003 e prorogato il 5.11.2004;

- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1738 di mq 80, loc. __________ (iscr. a RF

il 17.6.2005 al d.g. 13128);

- fr. 461.90 il mq per il mapp. no. 1333 di mq 1'516, loc. __________ (iscr. a

RF il 16.8.2002 al d.g. 19322). Il trapasso è avvenuto per donazione;

- fr. 865.05 il mq per il mapp. no. 1306 di mq 867, loc. __________ (iscr. a RF

il 30.8.2001 al d.g. 16934);

- fr. 787.44 il mq per una quota parte di 1/4 sul mapp. no. 620 di mq 1'435,

loc. __________ (iscr. a RF il 29.11.1999 al d.g. 24787). Il fondo è

parzialmente edificato;

- fr. 292.03 il mq per i mapp. no. 1676 e 1677 di complessivi mq 2'397, loc. __________

(iscr. a RF il 24.11.1998 al d.g. 25739/43). Il trapasso è avvenuto per

aggiudicazione ad incanto pubblico. I fondi sono stati oggetto di una seconda

compravendita nel 1999 al prezzo di fr. 367.13 il mq (iscr. a RF il 20.10.1999

al d.g. 21686);

- fr. 790.17 il mq per il mapp. no. 1400 di mq 1’139, loc. __________, zona R2a

(iscr. a RF il 3.5.1995 al d.g. 11209);

zona R2b

nessuna transazione

4.3

La zona R2 è costituta da una singola macchia a ridosso del territorio

boschivo sopra __________ e da due piccoli settori al confine settentrionale

della sezione di __________; la zona R2b è circoscritta ad un piccolo

comprensorio attorno al nucleo di __________. Pur essendo complessivamente

piacevoli e ben esposte, tali zone sono discoste e sotto questo profilo si differenziano

palesemente dalla zona R2a; quest’ultima è distribuita nelle tre frazioni di __________

(parte alta), __________/__________ e __________ che, oltre a possedere le

qualità dei settori a vocazione tipicamente residenziale (tranquillità,

insolazione, panorama, ecc.), hanno anche il vantaggio di esser situate nelle

vicinanze dei servizi principali e di essere raggiungibili in poco tempo dal

centro città. I pregi e i vantaggi dipendenti dalla posizione, si riflettono

anche sui prezzi di compravendita, posta la differenza abissale tra i valori riscontrati

nelle zone R2 e R2b (valore medio ca. fr. 186.- il mq) e nella zona R2a (valore

medio ca. fr. 550.-/680.- il mq). Inoltre è a quest’ultima che appartiene la

proprietà MCON 18.

Prescindendo dalle transazioni che, per le particolari modalità di stipula, non

sono indicative (mapp. no. 1436, 1448, 1447, 1333, 620, 1676 e 1677), tra

quelle restanti spicca la compravendita del mapp. no. 174 a fr. 584.57 il mq ubicato

nelle immediate vicinanze del mapp. 1069; benché il prezzo costituisca una

punta massima, esso appare senz’altro attendibile, specie in ragione della

situazione complessivamente favorevole del terreno e tenuto conto di un certo

incremento rispetto al 1998 (mapp. no. 124 compravenduto a fr. 521.74, situato

anch’esso nelle immediate vicinanze della proprietà dell’espropriato). Il trapasso

risale tuttavia al 2000 e negli anni successivi e fino al 2005 nella frazione

di __________ non si sono registrate altre transazioni. L’assenza di dati di

raffronto recenti non è necessariamente sintomo di stagnazione del mercato

immobiliare; nel caso di questo specifico territorio essa va piuttosto

ricondotta ad un’offerta assai limitata

dovuta, verosimilmente, ad una certa reticenza dei proprietari, poco propensi

alla vendita di questa particolare tipologia di immobili notoriamente pregiati,

vuoi perché sono considerati un valido investimento ove anche si consideri che

la presenza di una vasta zona boschiva

preclude l’estensione della zona edificabile, vuoi per ragioni prettamente soggettive (“Liebhaberobjeckt”). Tutto sommato può

quindi essere ragionevolmente ritenuto che

nel 2005 i terreni R2a ubicati nel comprensorio di __________ valessero ca. fr.

600.

- il mq.

In queste condizioni e mancandone il riscontro oggettivo l’indennità di fr.

800.

- il mq sollecitata dal proprietario non è condivisibile nelle misura in

cui si avvicina ai prezzi soluti nelle zone più pregiate, tranquille e situate ancora

più vicine ai servizi principali di __________ (__________ e __________; cfr.

mapp. no. 1306 e 1400), ma non trova riscontro nella frazione di __________ di

appartenenza del mapp. no. 1609. Anche l’offerta dell’agenzia immobiliare concernente

la vendita di una villa (cfr. documentazione fotografica allegata all’istanza),

che l’espropriato pretende di portare a paragone, non ha alcuna valenza

decisiva ai fini dell’estimo perché riferita una semplice trattativa di vendita

(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 88).

Tutto sommato la part. no. 1069 è un buon terreno edilizio, già edificato, ben

orientato e di dimensioni leggermente inferiori al mapp. no. 174 compravenduto

nel 2000 ed ubicato, come detto, nelle vicinanze. Ne consegue che un’indennità

di fr. 600.- al mq pare adeguata.

5.

L’indennità

espropriativa é completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato

dal Tribunale amministrativo federale, a decorrere dal 9.5.2005, data

dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

6.

La

tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73

cpv. 1 Lespr.). L’espropriato, che si è avvalso della consulenza di un legale,

ha diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta

ed alle difficoltà poste dalla vertenza.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. Per l’espropriazione formale di mq 48 del mapp.

no. 1069 l’ente espropriante verserà all’espropriato un’indennità di fr. 600.-

il mq oltre interessi 3.5 % a far tempo dal 9.5.2005.

2.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono

a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr.

1’000.- per ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

4.

Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente la

segretaria giurista

Margherita

De Morpurgo Annalisa

Butti

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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